房地产经济学课件.ppt

+ 3．房地产企业大量增加，土地资源开发 过猛。
+ 城镇新建住宅面积的增长速度远远大 于人均住宅面积的增加速度。而建筑见面 如此疯狂的增长，正是房地产商开发过猛 的最直接的体现。
+ 4．房地产企业资金结构不合理 （1）负债过高，企业风险大
+ 企业的负债越高，企业经营风险就也就越 大。查资料所得：2006年房地产商的负债为超 过70%。一般认为企业的资产负债率在50%左 右才合理，超过50%的资产负债率的企业风险 太大。在负债率为72%的状况下，房地产企业 的风险很大。在目前楼盘空置，造成房地产资 金大量被占用，房地产出现危机，此危机可算 是牵一发而动全身，尤其是对房地产的主要债 权人—商业银行造成很大困扰，使得银行大量 资金被套住，进而引发而今的金融危机。
+ （一）收入水平与房价存在巨大差距
+ 国际上公认的房价“合理价格水平”，应该 是相当于每户居民3-6年的平均收入。根据目前全 国城镇居民人均可支配收入水平来看，买一套90 平方米的普通居民住宅，全国的均价应该在 248148元，每平方米为2757.2元 而现在全国平均房 价为每平方米4000元左右，远远超出了我国城镇 居民的承受能力，从而导致了供给过度与有效需 求不足的矛盾。
+ （四）房地产市场操作欠规范和制度缺失。
+ 由于制度缺陷和惩罚机制的缺失，房地 产市场信息披露不真实，交易行为不规范， 尤其是二级市场交易混乱等现象屡见不鲜。 地方政府在“政绩”和“经济利益”的双 重驱动下，房地产市场寻租现象较为严重， 为开发商大开方便之门的同时，人为地加 大了房地产运行成本，干扰了价格信号， 导致了市场秩序的混乱。
+ （三）开发商与消费者心理预期不同。 + 房地产商乐观供给预期过度、消费者乐观消费
预期不足的结构性矛盾是房地产市场结构性矛盾的 内在原因 。2007年以来房地产市场的过度繁荣，催 生了房地产开发商对房地产业的前景乐观预期过度， 即使在受到金融危机的影响下，也期望通过地方政 府的“救市”，来保持房地产市场较高的价格水平； 相反，金融危机致使大量企业破产倒闭，劳动力失 业，广大消费者对未来收入的不确定性和房地产市 场降价的乐观预期，使得大部分人保持持币观望的 心态。由于对供给和需求存在着两种截然不同的心 里预期，房地产市场渐行渐冷，不可避免地进入调 整期。
+ （三）调整房地产商的心理预期
+
2008年以来，房地产价格已进入下行房地
产开发商如果不改变通道，房地产市场价格回
归理性是必然趋势。房地产开发商如果不改变
房价过度乐观的心理预期，积极调低房价，恐
怕要延长房地产市场的调整周期。所以，房地
产开发商不要期望地方政府出招“救市”，而
是要适应市场变化，调整房地产市场过度乐观
+ （五）规范房地产市场交易行为
+ 首先，政策的制定要以有利于满足居 民最低层次的住房需求为基点，调整相关 的法律法规的规定，通过宽松的财税政策 和适度的金融手段，引导公众合理消费。 同时，要严格限制外资进入房地产二级市 场及房地产中介机构。其次，房地产开发 商要建立信息披露制度，力求消费者能够 获得准确，可靠的市场信息，从而促进有 效需求，逐步改善市场结构性不均衡局面。
+ 2．我国新建住房总体呈现供大于求的状态。
+ 从房地产的供给来看，低投入低价位的中小户 供应总量不足，而高价位的豪华型住宅别墅酒店式 公型住房投入比重过高，挤占了有限的土地资源， 在一定程度上加剧了土地市场的恶性竞争和房地产 价格虚高不下从居民收入看，中低收入家庭占多数， 但房屋供给结构中，中低价位住宅供应比例偏低且 中小户型偏低，致使中低收入家庭购房难度较大； 相反，高收入阶层比重相对较小，但高档住宅供给 比重较大，这就使得房地产市场长期以投资或投机 为主，必然会使房地产价格存在许多泡沫。目前， 这种供需结构性矛盾较为突出。
+ 土地价格上涨过快，一些企业大量购进并囤积 土地，炒卖地皮现象初显端倪；商品房价格虚高， 部分楼盘的售价高达20000元/㎡，远高于居民的心 理预期；种种迹象表明，我国发达地区的房地产市 场存在过热苗头。
+ 4．经济适用房不足以满足中低收入人群需 要。
+ 我国的中低收入人群的住房消费仍远远 低于平均消费额。这说明住房饱和呈现一 边倒的形势。房地产开发商重点开发高收 入人群所需要的高利润的高档住宅，高收 入人群可能拥有已经几套房。但是中低收 入人群买不起高档住宅，经济适用房的数 量又不足以满足需要。
+ (2）企业融资结构明显依赖银行贷款
+ 现阶段中国金融市场的融资结构中银行 贷款占主要地位。而银行方面对房地产企 业的待遇显然较为优厚。这也是导致房地 产企业大量增多的原因之一。
+ （三）房地产供求失衡表现
+ 1．住房价格持续走高，房产泡沫加大Байду номын сангаас
+ 近年来我国房地产市场出现房价上涨过 快市场失灵价格失效和空置率上升等影响 市场健康运行的现象，其现状是由社会几 股力量反复博弈的结果，其实质是不同社 会力量之间的利益之争房地产市场不仅影 响微观经济运行，影响到人们衣食住行， 而且影响宏观经济运行，影响到国家经济 政策的制定。
+ 1．利润空间大，房产商盲目追求利润
+
众所周知，房价应与居民收入水平及经济发展相适应，
从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会
必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际
价格，就表现为商品房成本加税金和利润。商品房成本因
地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国
外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。
+ 2．大量住宅建设质量较差，住宅寿命过 短
+ 商品房价格持续增长已成为我国居民的一大沉 重压力，而普通百姓用几十年的积蓄换得的住宅到 底是不是物有所值呢？那么这中间四十年的时间差， 对于不能承担频繁换房的家庭来说，就只能继续住 在很可能存在危险的危房中。造成这种现状的原因 是多方便的。首先，房屋设计不符合规范是重要原 因之一；其次，房产建筑商为追求暴利，一味降低 成本也是房屋质量不好的罪魁祸首；另外，银行、 政府监管不力，城市规划变动频繁也对房屋寿命过 短现象的形成，有着不可推卸的责任。
+
+ 房地产市场供需结构性不完善，严重影响了 我国房地产市场的健康稳定发展这种影响具体表 现为房地产市场失灵，房地产消费者与投资者对 未来市场预期的不确定性因此，要采取相应措施， 对房地产市场供求进行积极正确的引导，促使供 需结构趋于均衡，并力求在这种态势下实现资源 有效配置。
+ （一）投资要向中西部省市倾斜
+ （二）房地产供给现状
+ 住房作为一种商品，具有消费品和投资品的 双重属性。住房的消费需求取决于个人的实际需 要和购买力，这些因素短期内相对稳定，因此， 消费需求是房地产市场的相对稳定部分，对房产 市场起着基础性的支撑作用。而供给量对于资金、 成本、收益等市场因素的变化非常敏感，构成房 地产市场波动的主要部分，对房地产市场的扩张 和收缩产生催化作用。在这一节中，我们对我国 房地产市场的供给量变化进行分析如下。
而在我国， 1997年时商品房毛利率高达34.36%，远远高于
国外平均水平。2007年，毛利率更是增加到54.54%。是国
外房产开发平均利润水平的77.9倍。由于2007年房价较高，
制约了需求扩大，导致2008年房产销售略显低迷。政府也
采取了相关措施限制房价。明显的售价与造价增长不均衡
所产生的结果便是房产业的高额利润。
+ （一）房地产需求现状
+ 我们知道，房地产按用途分主要包括商品房、 经济适用房、办公楼、高档公寓、商业营业用房 等。供给和需求是微观经济学中的一对基本概念， 当总供给略等于总需求时，达到供求平衡。在这 里我们首先对房地产住宅市场的需求进行分析。
+ 1、房地产市场需求逐渐趋于饱和
+ 2．中高收入阶层住房大为改善，低收入阶层增长 缓慢
预期，降低房地产价格水平，把它降到大多数
中低收入居民可以承受的范围之内，才有希望
重新看到房地产市场繁荣的局面。
+ （四）调整房价，回归理性 + 近年来，房地产市场的一个显著性特征就
是“滞胀”。价格不断上涨的同时，出现了大 面积的空置房屋。土地资源的稀缺和投资（投 机）需求过旺，使得房地产价格一路飙升，靠 投资拉动的市场没有消费需求的消化，市场的 结构性矛盾就难以消除，房地产市场的繁荣就 无从谈起，或者说只是暂时的、表面的和虚假 的繁荣。改变这种局面非常有效的一个手段就 是，调整房价，使其回归理性，真正体现满足 大多数消费需求的民生性，只有这样，房地产 业作为支柱产业，才能真正激活最大的内需。
+ （二）供给与需求层次错位
+ 马斯洛的需求层次理论认为，住房是最低层次 中最基本的生存需求。对于大多数中低收入者 来讲，满足住房需求是他们的基本需求，也是 最低需求。而在房地产供应结构中，开发商却 忽视了大多民众的基本需求，而把投资开发的 重点放在只满足少数富人的高标准、高消费的 别墅或豪华型住宅建设上，供给与需求层次错 位的直接结果是导致商品房严重积压，房地产 市场步入了房屋空置和需求过剩并存的怪圈。
+ 在房地产市场进入调整期，东部地区 在完善保障性住房建设外，应把投资区域 向中西部省份倾斜这样做，一方面可以转 移市场变动带来的风险，另一方面可以给 中西部地区房地产市场注入活力，带动当 地经济的发展。
+ （二）调节商品房有效供给结构 + 我国房地产市场供给结构不合理，满足投资需
求的大户型、豪华型商品房比重较大，而满足居民 基本消费需求的民生性商品房则比重偏低。鉴于此， 一方面，政府应把满足和改善居民的住房条件和房 地产业作为支柱产业的民生性结合起来，增加廉租 房、经济适用房、普通商品房等中低档居住用地的 绝对和相对供应量；另一方面，房地产开发商要顺 应市场发展的变化，积极推进投资市场向消费市场 转型，根据消费需求来开发建设商品房，以满足和 改善大多数居民住房的基本需求。通过合理有效增 加土地和商品房的市场供应量，逐步改善房地产市 场供求结构不均衡状况。
+ 房地产的区域性特征可以从两个方面去理解， 其一是从房地产的地理位置的固定性和不可位移的 特性的角度看，不同地区的气候、地貌、日照、湿 度等，使得房地产具有明显的区域特点和区域性。 其二是从不同地区的市场供求关系的角度看，由于 不同地区的经济发展水平的差异，对房地产的需求 也是有差异的，不同地区市场供求关系的差异也会 造成房地产价格的区域差异和区域性特征。
+ 3．地区间发展不平衡，区域性过热问题凸现
+ 区域因素是指某一特定的区域内的自然条 件与社会、经济、行政等因素相结合所产生的 区域性特性。这些区域性特征具体表现为：区 域繁华程度、道路通达程度、交通便捷程度、 基础设施和公共设施状况，以及区域环境等。 上述各因素都会对区域内的房地产价格及评估 价值产生影响，但影响的程度与房地产的种类 有关。例如，繁华程度对商业性房地产的价格 及评估价值影响最大；而区域环境对住宅的价 格及评估价值影响较大。