******征收评估方案
我公司自成立以来参与多次类似房地产评估项目，在工作中能与各参与方相互理解、紧密配合，圆满的完成各种评估任务，在多年的类似评估工作中，我公司积累了丰富的经验，并且从中总结出了一整套行之有效的工作方法，锻炼出了一批经验丰富的专业技术人员。
一、拟本项目评估工作流程——前期准备、外业、内业、编制报告、报告送达、答疑。
（一）前期准备阶段：
选择经验丰富的估价人员对征收现场周边环境详细踏勘、搜集相关资料，同时对被征收人抽查访问，倾听意见。前期准备工作的重要内容：
1、了解项目具体情况
了解项目的位置、四至、规模、用途、房屋状况、建成年代、权属状况，居住人员构成、教育水平、年龄结构、外来人口等。
2、与相关部门前期配合，搜集相关文件资料
项目立项、规划、土地利用等相关批准文件及批复材料，房地产权属资料，征、占地用地证明，居民户口情况，其他相关材料（关于房地产的司法、诉讼等情况）。
3、组织人员学习
根据项目的规模、房屋结构形式复杂程度，确定项目负责人，安排项目工作参与人员进行学习，熟悉项目情况和适用的法律法规，统一口径，平衡尺度，掌握重点。
4、安排工作计划
根据项目特点、人员构成情况编制工作和进展计划。
5、确定评估原则
参加有关各方参与的协调会，确定评估原则，如待征收区片的普通附属物的确定原则和装修部分的补偿标准等。只有确定了合理可行的评估原则，才可最大限度的保证现场征收工作的顺利进行。因此，应把对征收工作的认识统一到项目指挥部的立场上。评估技术规范、入户调查口径及具体操作规程应在入户前应当制定完成。
6、制定技术方案
在对该项目分析研究的基础上，确定本项目的估价技术路线和征收评估依据。统一估价人员的思路和现场勘查标准，尽量减少人为因素的影响，对相关技术参数的选择上尽量的保持一致。制定出方案后，确定工作人员负责制，确保整个评估项目能按时、高质量的运转。
7、与各合作方配合
前期工作中，评估公司与合作方应相互熟悉、分工合作、密切配合，充分发挥各自的优势，在制定政策，宣传解释口径等方面保持一致，为后续入户调查、动迁等工作打下基础。
（二）外业工作（入户调查）：
外业工作的核心在于查清被征收房屋的状况。征收方（包户干部）、测绘、评估三方人员分若干组同时进场，分别统计勘察。征收方要与户主沟通协调，与测绘、评估人员一同进入现场入户拍照、测量。测绘队主要测绘房屋的面积，绘制院落图。评估公司主要拍摄记录房屋内外的状况，由征收方领勘人员、被征收房屋户主在现场勘察表及测绘图表上确认签字。外业工作（入户调查）的主要内容：
1、示意图绘制、附属物登记（包含装修及部分设备），相关面积量测。
2、文字材料收集：房地产权属证书、相关批件、法律文书、被征收人对房产处置声明等；
3、周边情况调查记录：四至、临街状况、道路状况；
4、被征收人情况：产权人姓名、年龄、常住人口、户口在册人数、家庭结构、常住人口年龄结构；
5、房屋情况：结构形式、建筑材料、建成年代、使用状况、现状用途、维护保养情况、其他特殊情况；
6、自行装修部分：材料、质地、成新、使用年限、维修保养情况、其他特殊情况；
7、设备：品牌、型号、使用状况、维修保养情况、其他特殊情况；
8、附属物：数量、品种、成新、维修保养情况、其他特殊情况。
根据我们的经验，在入户调查过程中，征收部门和评估公司一同进行对征收工作非常有利，保证现场数据资料一致，宣传口径一致，政策解释一致，基本能保证征收部门、评估公司所取得的第一手数据的一致，对整个征收工作能达到事半功倍的效果。
（三）内业测算：
各小组每日完成外业工作后，将在晚间对各组白天取得的被征收房屋的各项数据进行整理、核对，以便及时发现问题。在全部外业工作结束后，各小组对各自取得并经过核对的数据，进行输机录入并汇总计算。在此期间，视情况需要另外组成一个小组驻现场在此对漏户、漏项等情况拾遗补漏，并及时反馈信息。在内业测算过程中及时与征收部门沟通信息核实数据，保证测算的合理性和科学性。
（四）撰写报告：
1、撰写报告初稿：根据测算结果，撰写初步评估报告。
2、三级审核：逐级对初步评估报告进行审核，同时对估价结果进行平衡调整。
3、出具正式征收评估报告：在“三级审核”的基础上针对不同被征收人出具正式的征收评估报告。
（五）报告送达：
1、公示初步结果报告
2、提交分户报告及整体估价报告
（六）答疑阶段：
本阶段主要与征收部门配合，在征收现场结合前期宣传工作对被征收人提供咨询服务，本公司在此阶段安排业务能力强的评估人员和技术负责人组成答疑小组到征收现场，耐心细致的向被征收人就评估法规、评估方法、估价报告结果等方面做好解释、咨询工作。
本公司在征得委托方同意不影响工作的情况下将适时适当
的对人员配备进行调整。本公司将积极配合委托方和征收部门的工作，实施全过程跟踪服务，直至征收工作全部结束，各方当事人满意为止。
二、保证评估质量和评估工期的措施
为保证评估质量符合国家、省、市有关规定，保证评估工作按期完成。特制定以下措施：
（一）根据方案的工作流程，组织实力强大的项目团队。
拟派以总经理为项目负责人，由资深征收评估经验的人员组成工作小组。针对项目的情况详细分析，制定并具体实施评估方案。
组织评估人员的宗旨是：配备有丰富经验的估价师，保证评估按时、保质完成；适当配备初级评估人员，辅助评估工作的开展及完成部分基本工作。
项目部设技术总负责人一名，负责项目的技术指导和协调工作。在外业调查阶段，确定一名资深估价师担任负责人，保证外业调查登记情况全面、准确、可靠。在内业计算和复核阶段，
