前期物业管理备案表
填报人：联系电话（手机）：填报日期：
注意事项：1、住宅物业收费超政府指导价或不含公共水电分摊，应先到物价主管部门办理收费备案。
2、此表一式两份，双面打印。
前期物业管理方案 根据“苏州嘉慈房地产开发有限公司”的设计特点，现拟出“莲花休闲广场小区前期物业”物业管理方案。我们真诚希望在与贵方合作中，能使业主和住户能充分享受到物业管理所带来的方便、温馨和周到的服务，使“花休闲广场小区”前期物业持续升值，为住户营造一个安全、整洁、优美、方便的阳光社区，提升生活品质，实现业主、开发商、物业公司和谐、多赢的经营目标。 一、莲花休闲广场小区概况 “莲花休闲广场小区”位于太仓市新区浏太路北侧、江申泾西侧，总建筑面积47918.91万平方米，小区有多层住宅1幢、小高层住宅2幢、配有较高价值的商业用房4幢，交通便捷，生活设施齐全，是居家置业的理想物业。美丽的社区，更需要“元大物业”这样较耐心、细致、负责任的物业公司去用心呵护。 二、公司接管后将采取的管理档次及服务标准 根据莲花休闲广场小区的实况，我司确定莲花休闲广场小区物业为中高档管理。其服务标准如下： (一)建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理并有回访记录。 (二)定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改。满意率达95%以上。 (三)建立落实维修承诺制，零修急修及时率100%，返修率不高于1%。 (四)每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。 (五)物业档案、业主楼案、设备设施档案齐全。 (六)常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 (1) 栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 (2) 物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 (3) 空调安装统一。 2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表
格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接： 验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施工单位，限期整改，整改项目须经复验，合格后方可接收，物业公司将接收清单交管理处保存。开发商、承建单位把小区的各项资料（包括产权资料，技术资料，政府验收合格证明，水、电、气供应合同等）全数移交管理处，双方注意做好移交工作的相关登记、签字手续。 物业验收、接管后的工作： 1) 已接收项目的管理： 管理处从接收签字起，即组织人力对建筑物和机电设备进行保护，防止被盗和破坏，同时，组织人员对已接收项目进行清洁和环境整理。认真清点、检查、复核室内和小区的各种设施设备及有关物品，发现问题及时登记、反映、整改。 2）入伙时业主及物业使用人收楼验收： 管理处与开发商在入伙接待处联合办公，实行一条龙服务。先由开发
第一章售楼处的基本情况 万和?新城广场位于合肥市瑶海区和平路与铜陵路交界处，是由江苏双楼集团合肥万和房地产公司开发，总建筑面积13万㎡，计划于09年7月开盘销售，现售楼部已竣工并已装修完毕。经开发公司和福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司协商，决定有福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司负责售楼部的前期物业管理工作。本着“对客户负责、对自己负责”的宗旨，诚信物业对万和?新城广场售楼部进行了现场勘察、详细了解，根据开发公司的要求，结合实际情况，遵照科学、务实、安全、高效的原则，从而达到双赢的目的，拟定如下物业管理工作方案： 万和?新城广场售楼处位于合肥市和平路与铜陵路交界处，总建筑面积约250㎡，主体结构由钢架搭建而成，分2层。一楼为销售大厅，二楼为销售办公区域，面朝和平路与铜陵路交界处，背靠万和?新城广场小区，左侧有一小型绿化带、有3个停车位，售楼处门前面积比较紧张、可勉强停车。一楼售楼大厅设有项目沙盘、左侧有一间贵宾室、右侧有一小型景观池。 房地产E网范文吧
第二章诚信物业合肥分公司基本情况 福建省诚信物业管理有限公司合肥分公司成立于2005年4月，总公司注册资金500万，持国家物业管理企业二级资质证书。是专业从事高档住宅、办公楼和商业写字楼的物业管理和服务的专业化物业服务企业。分公司设有总经理室、综合部、物业部、市场拓展部、工程部共5个职能部门，下设【柏林春天】物业服务中心及【御景湾】物业服务中心，员工共80余人，其中具有中、高级职称技术人员和管理骨干20多人。目前在管楼盘有高档住宅与写字楼、公寓等，累计物业托管面积达50万平方米。 公司成立以来运用科学的管理理念，按照现代化的管理模式，建立了一套完善的公司管理体系和行之有效的管理制度，组建了一支有创造力和团队精神的高素质物业管理团队，各部门主管和管理人员均多年从事物业管理工作，具有丰富的物业管理知识和管理经验。为提高服务水平，公司加强内部管理，加速现代企业制度建设：一方面建立健全各项管理制度，加强职业道德和服务意识教育，从而在企业内部真正树立业主至上、服务第一的理念；另一方面，加强对从业人员和关键岗位工作人员专业素质和业务水平的培训，建立健全岗位工作
物业前期筹备及管理方案 一、xx物业管理前期筹备工作 （一）签订合同后，管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《巴黎花园业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 （四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到"十二字方针"（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 （二）安防工作：
1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。 2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 （三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》和《江苏省城市住宅区物业管理办法》，特制定本规定：
前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉 房屋结构、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档 案及业主资料，做到档案齐全，有序管理。 三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》， 管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度， 水电设施、设备巡检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训， 一个月内所有员工必须全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内 的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。服务做到" 十二字方针"（即 礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热情。
2、保安倒班制：实行24 小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主 开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV 分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有 明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区 安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理。 三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根 据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定： 1、各业主（住户）应将全部常住人员情况如实填写在《业主入 住登记表》中，并留下紧急联系办法； 2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司 工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全 天候24 小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生；
编号：前期物业管理方案
通辽物业管理办公室 前期物业管理方案 物业服务管理有限公司 编写： 目录 1.0服务管理内容 (1) 2.0 入伙前的工作…………………. .2 3.0接管验收 (3) 4.0入伙时的工作………………… .5 5.0物业管理整体设想 (7) 6.0管理机制、管理架构人员及配备 (8) 1.0管理内容 在接管小区物业后，我们将就下列事项进行管理： 1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等；
2、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、配电系统、公共消防设备、中央供水系统等； 3、物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理，包括道、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场等； 4、物业规划红线内附属配套服务设施的维修、养护和管理； 5、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运，包括公共场地、房屋建筑共用部位； 6、交通、车辆行驶及停泊； 7、配合当地公安机关进行安全监控和秩序巡视工作； 8、组织开展社区文化娱乐活动； 9、整理、保管与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料； 10、对业主和物业使用人违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理。包括责令停止违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金； 11、处理法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项； 12、积极配合小区的销售。 13、太阳能统一编号。 2.0入伙前的工作 1．1成立项目物业管理处： 新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。（详细见物业管理架构图）管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况
目录 一、物业项目概况 二、物业管理计划 （一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划 三、项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划 （二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求 四、常规期物业管理方案 （一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构 （四、人员配备 （五）、管理标准和主要工作措施
物业管理方案 一、物业项目概况（一）项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积 3、外墙总面积 4、外围停车位0个，地下室停车位0个。 5、区域内道路0米。 （二）宿舍楼项目概况 1、项目位于： 2、总建筑面积0平方米，建筑层数：0层。 3、外围停车位0个。 二、物业管理计划（一）、工作流程 （二）、进驻前工作计划
三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划
（二）、项目管理工作前期培训内容要求： 1、仪容仪表与言行规范 2、客服维修岗位礼仪 3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。 4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。 5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意 事项； 6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。 7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应 急突发事 件处理和流程。 备注：具体培训记录和考核记录见《培训记录》 （三）、关于进驻当天的有关要求： 1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。 2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。 3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。 4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。 四、常规期物业管理方案
前期物业管理方案范例 前期物业管理方案（一） 一、XX项目物业分析： 1、物业地域范围开阔封闭性交强 2、购置物业人员层次较高属于房地产市场尖端客户群体其对居住的私密性、安全性要求较高并且具有相当强的物业消费承受能力； 3、购置物业用途复杂有居住类要求、有办公类要求、有会所类要求等； 4、物业管理为混合式管理即有河道及市政道路的管理又有客户私有设施及服务的管理 二、根据以上分析对XX项目物业建议如下： 1、建议在保洁管理方面实行两个分开即河道及市政道路的保洁工作与针对业主提供的保洁工作相分开因为河道及市政道路的保洁 工作是属于项目区域内具有公共及社会性质的工作其对具体的环境 卫生标准及人员素质与直接为业主提供保洁服务的要求不同分开管 理有利于降低物业管理成本必要时可以通过物业公司将该部分工作 对外进行分包处理 2、突出物业管理的两个体系即突发事件的应急处理体系以及针对业主的管家式的服务体系 三、物业管理提供日常服务的内容： 1、对河道的清理与水质的保护（如通过种植水生性绿植改善水质、根据季节放养鱼类加强河道景观效果；
2、对市政道路的保洁； 3、对业主庭院环境的保洁（主要集中在季节更替时如刮风导致的尘土积累或落叶） 4、24小时水电维修； 5、对业主生活垃圾的定时清运； 6、对水、电、燃气等设备日常的保养与维护； 7、项目范围内绿化的种植与养护； 8、业主能源费用的代收代缴； 9、定期花木杀虫及灭鼠； 10、暂住证等社区性证明的办理； 11、业主院落档案的管理 四、物业特约服务－管家式服务体系： 1、管家的服务是指由管家负责带领包括保安、保洁、厨师、司机等为主人提供尽可能完善的服务针对玉河项目提出的管家式服务应理解为通过物业管家的努力为业主提供尽可能多的服务随时解决业主提出的关于生活、出行等方面的需求 2、管家式的服务建议由2至3人24小时专职负责三到四位业主随时有可能提出的服务要求业主有需求只针对所负责管家提出由该管家负责尽可能的解决业主提出的问题；任何针对业主的服务均需由物业管家陪同这样业主提出的要求有专人负责避免了处理问题相互推托的情况提高解决问题的效率同时对业主的各种服务也同样由
小区物业前期管理方案根据安置房的特点及岛外物业管理的物点，制定本小区物业管理方案，将为广大业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 一、了解小区楼盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现场实地查看（所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等）。 二、服务处组织框架根据现场查看的情况和服务标准及考虑管理成本的情况下，组建小区服务处人员组织框架，并对服务处人员进行相关的一系列培训，布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。 三、准备接管验收楼盘的工作包括内业资料的移交工作: 1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。 2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。 3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。小区房屋主体的接管验收: 1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。 2、户内的验收。 3、园林绿化的验收。 4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统，道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。 5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙，并进行核对。 6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。工程接管验收流程：
1、按照小区产权资料和技术资料进行移交，确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。 2、房屋本体现状接管验收，确认签字，接管钥匙，把验收过程中不合格项记录在相关表格中。 3、机电设备的现状接管验收，把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。 4、汇总接管验收过程发现的不合格项，分类登记、整理、存档。 5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商，确定在规定的期间内整改。 6、整改后，在对不合格项进行验收，并记录，确认签字、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》四、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作，使小区保持良好的外观形象迎接新业主的入住。 五、做好迎接新业主的准备工作现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备（房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等）。根据实际需要选取表格使用。入住程序：1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门可以通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。 2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。 3、服务接待人员介绍小区管理服务情况，与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理
《前期物业管理方案》 前期物业管理方案（一）： 前期物业管理方案 一、物业管理前期筹备工作 （一）管理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟悉房屋结构、性能、水 电管道布局，智能化安防监控系统等管理中应注意事项，加强培训，为往后提高、保养、维修、保值、增值打下基础，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的详细资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档 案齐全，有序管理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定《小区业主公约》，《管理处岗位职责》，以及员工的规章制度。 （四）制订详细的设备，设施维修，房屋保养计划和检查制度，《水电设施、设备巡 检计划》，《公共照明维护计划》，《监控与消防系统维护计划》等。 （五）规范各部门的日常管理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内所有员工务必 全部到位，并针对项目管理特点现场培训，提高实用素质。 二、接管后的日常管理服务工作 （一）设接待处，白天有专职人员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住 户的咨询和投诉。服务做到十二字方针（即礼貌、热情、友善、乐观、主动、平等）。 （二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要礼貌礼貌、热情。 2、保安倒班制：实行24小时值班和巡视。 3、门卫进出管理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化管理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗职责制，定期检查消防器械。
6、建立消防安全制度，开展消防知识宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案前期物业管理方案活动方案。 9、加强与市保安和临近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以创造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人管理 （三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，根据《中华人民共和国治安管理公司处罚条例》，特制定本规定： 1、各业主（住户）应将全部常住人员状况如实填写在《业主入住登记表》中，并留下紧急联系办法； 2、小区内公共区域的公共秩序维护由管理公司负责，管理公司工作人员及保安人员有权对违反小区管理规定的行为进行检查、纠正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式的保安管理办法，管理公司保安人员全天候24小时值班，业主（住户）应主动配合管理公司工作，防止各业治安事件的发生； 4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正当权益的活动； 5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写《物品搬迁登记表》经管理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开； 6、凡住户搬离小区应提前通知管理公司，并填写《物品搬迁登记表》，经业主签名同意、经管理公司核实后方可离开小区； （四）环卫绿化工作： 1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，及时清除小区内主要道路积水、积雪。 2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。
前 期 介 入 物 业 管 理 方 案 二〇一三年十一月三日
目录 第一部分前期介入服务的四个阶段 一、物业顾问组建阶段 二、建设施工阶段 三、竣工验收阶段 四、物业销售阶段 第二部分物业管理模式 一、服务管理模式的设想 二、 第三部分项目组织架构与岗位人员设置 一、组织机构设置与岗位人员配备情况 二、各部门主要工作职责 三、物资装备需求情况 四、前期介入工作计划 五、日常管理期工作计划 第四部分物业前期管理开支计划预算 1.行政办公用品计划表 2.维修工具计划表 3.护卫、消防装备计划表 4.环境绿化装备计划表 5.前期介入日常费用开销预算表 第一部分前期介入服务的四个阶段华远?华中心的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。世邦魏理仕公司针对华远华
中心的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在世邦魏理仕物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障华远?华中心物业的正常、有序运转，协助集团在长沙建立良好的形象。 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“华远华中心”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 一、物业顾问组建阶段 对于物业管理前期介入，物业公司将依托集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与物业规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使物业的设计方便日后的物业管理工作。 1.小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统； 2.电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3.会所功能设计； 4.公共照明开关设置位置及开闭形式； 5.家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6.信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7.直饮水系统功能配置；
- 第一章物业管理处机制架构 一、物业管理服务定位、服务目标、管理模式、实施措施 （一）物业管理服务定位 和盛嘉园小区是新密市首个大规模坡地建筑群，楼盘面积规模较大，环境优雅，是现代建筑精华与山水居住文化融为一体的中档品位的商品住宅小区，公共配套设施完整，适合按三级物业管理标准实施管理。我们将按照标准，对小区实行以住宅小区为主，适当配合对商铺的物业管理服务开展工作。 （二）物业管理服务目标 1.管理处严格执行物业管理条例的规定，按照前期物业管理服务合同的约定及物业管理服务质量的承诺，开展物业管理服务工作。 2.与广大业主一道遵守和维护《临时管理规约》及各项小区部管理规章制度，努力营造和谐、文明、安全、洁净、美观、舒适、温馨的居住环境。 3.力求做到小区实现专业化经营与服务，管理无盲点，工作无挑剔，业主无怨言，温馨服务，人文管理。 4.最终达到物业管理企业与小区业主完美合作的目的。共同创建和盛嘉园的物业管理品牌形象，争取两年达到文明小区标准，创新密市优秀物业管理小区称号。 （三）管理模式和实施措施 1．管理模式 我物业公司将奉行“以业主为中心，以员工为根本”的管理理念，把为业主（住户）服务作为工作的“关注焦点”，把“热情服务、精益求精、尽忠职守、创新进取”的工作作风引入到物业管理的服务中去。通过制度规管理，依法经营，推行人性化服务，充分发挥全体员工的积极性，实行直线式管理，本着“精干高效”的原则，合理设置机构和进行人员定编，在保证服务质量的前提下，降低成本，减轻业主的负担。按照现代化的物业管理方式，
实行规模化、科学化、规化、专业化的管理，创立独具长岛特色的服务管理模式，力争成为行业的佼佼者。 2．实施措施 （1）在努力通过规模化管理做好物业管理服务的同时，把个性化服务，人性化管理作为公司的重点工作目标，以“公平”原则为指针，依法管理，以情服务，以“业主的需要就是我们的追求”为服务理念，真正发挥“管家”的作用。 （2）将管理处工作细划分，共分为综合部、保安队、工程维修部、绿洁部四个模块，由小区主任一管到底，各专业组直接对主任负责。对这些模块实行专业化管理，参照质量管理体系，推行全面质量管理，确保小区物业管理工作从一开始就走上规化、标准化、法制化的道路。 （3）检验各模块专业化管理的效果采用绩效考核办法，选取主要工作过程的质量标准作为绩效考核的依据，每月评比一次，达到提高各模块服务质量的目的。 二、“和盛嘉园”小区一期管理处人员配置 人员配备计划、岗位职责及素质要求
附件3： 北京市区（县）（物业项目名称）物业管理区域变更申请书（分立）
北京市住宅区物业管理区域变更申请书（分立）
1．【编号】“[街道（地区）办事处/乡镇人民政府]”横线处填写街道办事处、乡镇人民政府名称。 “划字[ 年]第号”，第一个横线处填写年度，如“2010”，第二个横线处使用阿拉伯数字编号填写，如“01”。 2．【物业项目名称】填写拟进行分立物业项目名称，与（前期）物业服务合同一致。 3.【申请人】已成立业主大会的，填写业主大会名称；未成立业主大会的，填写全体业主。 4.【业委会备案号】未成立业主大会的，不需要填写业主委员会备案号。 5．【申请内容】与业主大会决议一致。 6. 【提供材料】 （1）原物业管理区域基本情况，包括物业管理区域内物业构成、物业共用部分明细（包括物业共用部位和物业共用设施设备明细），应当与原（前期）物业服务合同一致； （2）业主共同决定（业主大会决议）：决定申请分立物业管理区域事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意； （3）物业管理区域变更应当符合以下原则：物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域； （4）新变更的物业管理区域的物业构成、物业共用部分明细（包括物业共用部位和物业共用设施设备明细），格式参见（前期）物业服务合同附件。 7.【新物业管理管理区域基本情况】填写分立后各物业管理区域的情况；如果一个物业管理区域分成多个物业管理区域的，可以自行增加新物业管理区域基本情况。
前期物业管理服务方 案
前期物业管理服务方案 一、物业管理接管验收方案 物业验收、接管前的工作 1) 成立验收、接管小组： 由××物业管理有限公司在接管物业竣工前组织、经营、管理、工程、保安和清洁等部门有关人员前往现场，对验收、接管工作中所涉及问题等进行考察。在此基础上，提交公司董事会或总经理办公会议讨论确认，并制定验收、接管工作方案，在公司领导下成立接管验收小组。 2) 有关专业人员提前进驻小区： 提前派出工程技术专业人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，为下一步实物验收、资料移交等工作做准备。 物业验收、接管中的工作 1) 组成联合交接小组，商定交接注意事项和交接日期： 管理处验收、接管小组主动与开发商和承建单位联系，协商物业交接问题，及时将协商情况汇报给总公司。 由开发商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。 2) 印制验收、接管工作表格： 物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别列项印制验收记录表格。主要有：物业接管验收移交工程资料清单，公用机电设备验收单，公用建筑、小型设施验收单，公用机电设备验收单，室外给排水验收单，绿化验收单，单元建筑接管验收记录表，单元室内电气设施接管验收记录，单元室内给排水接管验收记录表等。 3) 全面验收、交接： 验收时须有开发商、承建单位和物业公司三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的项目，注明存在的问题，提交地盘和施
物业管理前期介入服务方案 前言： 非常感谢刘总能给大家这次集体参股共同管理公司的机会，使每个人身上多了份使用感和责任感，从而把其当成个人的事业用心去经营。不管公司是哪种战略决策，我将以个人身份尽自己一点绵薄之力提供一些粗略的建议，仅供参考，敬请指正。 一、房地产开发与物业管理之间的关系 1、物业管理是房地产综合开发的派生物。作为房地产市场的消费环节，物业管理实质上是房地产综合开发的延续和完善，直接的说即是房地产的售后服务，是一种社会化和专业化的服务方式。 2、房地产经营管理主要侧重在物业的开发建设方面，而物业管理则主要从事物业的维护、保养以及对环境的绿化和物业所有人的服务方面。 3、房地产经营的工作性质是开发物业，物业管理的主要任务则是售后服务。 4、开发商与物业管理公司之间通常是两种关系： ⑴从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；物业公司是房产公司出资注册成立，属于房产子公司，但在财务结算上实行独立核算，法律上仍是平等合同关系。 ⑵合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。 （3）目前市场上大的房地产公司都是用的自己的的物业公司，如建业、鑫苑、二十一世纪、金成、绿地、中房、顺驰、新长城、清华园等等。（后面有房地产选用自己的物业公司还是外聘物业公司的优劣分析）
二、物业管理对房地产经营的影响 物业管理作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，物业管理对房地产经营的影响主要有以下几点： 第一，有利于房地产的销售推广。随着人们生活水平的提高，人们对工作环境和居住环境越来越关注。良好的物业管理服务能给人们带来舒适、优美、安全的工作和居住环境；反之，则让人感到不舒服，物业管理好的楼盘一直好销，而物业管理遭到投诉的楼盘，有的甚至已经“死火”。这说明物业管理对房地产的销售有着非常直接的影响。 第二，有利于物业保值升值。从财富积累的角度来看，良好的物业管理可延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。缺乏良好的物业管理常导致物业内部设施运行不良，加速物业物理损耗的速度，使物业使用价值超前消耗，造成财富的巨大浪费。 第三，有利于提高房地产综合开发企业的声誉。物业管理是房地产广泛意义的售后服务。良好的物业管理能充分发挥物业设施及其环境效益的整体功能，促进人居环境的改善，从而有助于人际关系的融洽。优质的物业管理本身即可免除业主和租用户的后顾之忧，增强他们对房地产开发企业的信心，建立房地产综合开发企业在公众中的良好形象，这本身也是企业最形象最实惠的广告，具有提高房地产开发企业声誉的作用。 三、物业前期介入管理的意义 一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。
填报人： 前期物业管理备案表 联系电话（手机）：填报日期： □住宅□商住 项目基项目名称 项目地址 物业类型 □商业□其他 总占地面积 本 情 总建筑面积绿化率 况 总户数 建 建设单位 设 单 位法定代表人 情 况项目负责人 物 中标/ 协议单位业 服 法定代表人 务 企 业项目负责人 情 物管企业资质等级况 物业服务收 费基本情况 物业管理 用房面积 联系电话 联系电话 联系电话 联系电话 评标时间 1、□包干制 / □酬金制，按提取酬金； 2、□含 / □不含公共水电分摊； 3、其他。电梯住宅：元/ ㎡ / 月；无电梯住宅：元/㎡/月，服务内容及标准如下： 住宅物业服一、综合管理服务：服务级别，收费元/ ㎡/ 月； 二、物业共用部位和共用设施设备维护：服务级别，收费元/㎡/月； 前 务收费标准三、公共秩序维护：服务级别，收费元/ ㎡/ 月； 四、保洁服务：服务级别，收费元/ ㎡/ 月； 期 五、绿化养护：服务级别，收费元/ ㎡/ 月； 物 业 其他物业服车位（个）：(□元/㎡/月□元/个/月) 管 元/㎡/月 商业（个）： 理 务收费标准 (□元/㎡/月□元/个/月) 备（个）： 案维修资金开户银行： 内 维修资金基本情况维修资金开户单位： 容 维修资金一级账号： 管理期限年月日至止公共设施经营方 式及收益处理方 法
以上填报内容真实，如有虚假本单位愿意承担由此引起的一切法律责任。现申请办理前期物业管理备案，请给予办理为盼。 备 案 单 位 填 写 建设单位（盖章）物业服务企业（盖章） 法人代表签章：法人代表签章： 申请日期： 备 注 注意事项： 1、住宅物业收费超政府指导价或不含公共水电分摊，应先到物价主管部门办理 收费备案。 2、此表一式两份，双面打印。
重庆市物业管理区域划定备案程序 一、申请 （一）新建物业在出售前，建设单位应根据《重庆市物业管理条例》规定划定物业管理区域，向物业项目所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门提出备案申请，并同时提交下列材料： 1.《重庆市物业管理区域划定备案申请表》（原件一份） 2.《建设用地规划许可证》及其配套用地范围红线图（验原件，复印件一份） 3.建筑工程规划许可证及附图（验原件，复印件一份） 4.物业管理区域划定说明（须设计单位盖章确认）（原件一份） （二）已经交付使用但未划分物业管理区域的，或者需要调整物业管理区域的，由街道办事处、乡（镇）人民政府按照《重庆市物业管理条例》有关规定划定物业管理区域，向物业项目所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案，并同时提交下列材料： 1.《重庆市物业管理区域划定备案申请表》（原件一份） 2.业主大会决议（原件一份，需街道、乡（镇）政府监章） 3.物业管理区域划定方案（原件一份，需街道、乡（镇）政府监章） 4.物业管理区域划定方案公示图片（复印件一份） 以上所提供的复印件材料均需加盖单位公章。 二、受理 - 1 -
申请人提交备案要件齐全的，区县（自治县）住房城乡建设主管部门当场受理备案申请，接件后给申请人出具加盖本机关专用章的“受理通知书”。 申请人提交备案要件不齐全的，当场退回，并一次告知申请人需要补正的全部内容，并出具加盖本机关专用章的“补正告知单”。申请人提交备案要件不符合规定的，当场退回，并出具加盖本机关专用章的“不予受理通知书”。 三、核实 区县（自治县）住房城乡建设主管部门受理后，需对下列事项进行核实： （一）所提供资料是否齐全； （二）新建物业的物业管理区域划定是否符合有关规定，是否由项目设计单位确认划定后的区域独立性； （三）已交付使用或需要调整的物业管理区域划定是否符合有关规定，划定方案内容是否完整。 经核实符合条件的出具加盖本机关印章的《重庆市物业管理区域划定备案证明》。 四、办理时限 要件齐全，自受理申请之日起5个工作日内完成。 附件：1.重庆市物业管理区域划定备案申请表 2.受理通知书 3.补正告知单 4.重庆市物业管理区域划定备案证明 5.不予受理通知书
【平原经济开发区大八里社区】前期物业管理服务方案 单位：山东之平星空物业管理有限公司 日期：二零一五年一月八日 目录
第一部分整体管理目标和理念 (3) 第二部分管理架构和人员配备、管理及开办费用测算 (6) 第一章管理架构 (6) 第二章管理人员配备 (7) 第三章员工培训和考核 (9) 第四章员工的仪表、行为规范 (11) 第五章员工奖惩机制 (12) 第六章开办费用测算 (15) 第三部分管理规章制度 (18) 第四部分各项管理具体实施方案 (24) 第一章总体管理目标 (24) 第二章房屋和设施、设备管理方案 (25) 第三章安保管理方案 (26) 第四章清洁卫生管理方案 (28) 第五章绿化管理方案 (30) 第六章档案的建立与管理 (31) 第七章社区文化建设 (33) 第八章协助业主委员会筹建工作 (35) 第五部分前期物业管理服务方案 (35) 第一章前期介入 (35) 第二章入住管理 (38) 第三章装修管理 (38) 第四章入住期间的安全防范措施 (40) 第六部分经营核算 (41)
第一部分整体管理目标和理念 一、管理理念定位 树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区绿化风景”三个保障。 （一）树立“以品质为重，以服务为尊”的理念 坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”，打造之平星空物业优质服务的品牌。不断听取小区业主和使用人的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、最贴心的关怀。 该小区作为安置住宅社区，其特点决定了物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全”。我们秉着真诚的态度，以高起点、高标准、严要求的标准，为业主缔造最纯粹的感性，使业主充满享受居住的舒适与生活的便捷。 舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上，居住环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“业主的基本需求”。 安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足业主（使用人）的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。 （二）抓住三个保障：“运转良好的小区设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的小区绿化风景”。 运转良好的小区设施设备
2016年04月
第十章安全保卫服务方案 物业安全管理的指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的 设备、设施，选 派具有责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百 计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现 的安全事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效 的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。 一、目的 为做好碧福山庄的治安保卫工作，加强治安队伍自身的素质是首要前提。我公 司从长远的行为规范进行约束；上岗前经过岗前培训，让员工充分地意识到业主才 是我们的“衣食父母”、我们的“米饭班主”；上岗后，通过公司严谨的绩效考核 制度，激励员工为用户及使用人提供更好的服务，坚持做到“服务第一，用户至上” 的服务宗旨，保障碧福山庄小区财物不受损失， 人身不受伤害，维护正常的工作秩序 、部门结构 保安部主管 "保安领班 （三）出入口和公共区域实行 24小时值班巡逻; （四）实行车辆出入登记制度出入秩序，车辆停放有序，确保管理范围内部车辆 停放整齐，无 乱摆放现象； （五） ?消防监控、安全监控设备良好，管理规章制度健全，执行良好； （六） 物业区域内无重大火灾、刑事和交通事故。 （七） 消除消防隐患，将火警发生率降到最低点；一旦发生火灾事故，能把损失 将到最低点 四、分区域安保管理方案 （一）固定岗 1. 门岗：大门卫岗。 2. 岗位目的： 三、服务标准 （一）实行全封闭管理，配备先进的保安设施并运行良好； _ 冈 举止文明，严守职责; （二）保安人员着装整齐，精神饱满 员 蒔，佩带胸牌,
郑州市物业服务合同 备 案 表 报备单位：（章） 填表日期： 郑州市住房保障和房地产管理局印制
填表须知 一、备案的物业服务企业须按表内所列栏目如实填写。 二、本表请使用A4纸正反双面打印。 三、填写内容用微机录入后打印输出或用黑色或蓝色墨水填写，字迹要清晰、工整。 四、本表内的数字、时间、电话号码一律用阿拉伯数字填写。 五、本表中“物业类型”填写为住宅小区、大厦、工业区、其他。 六、本表填写一式两份，由县（市、区）市房管局物业管理科、项目所在地的街道办事处（区、镇人民政府）各留存一份。
郑州市物业服务合同备案表 物业管理项目情况 项目名称物业类型 具体地址 所属街道办事处（区、镇人民政府） 所属社区 总建筑面积㎡总套数套住宅建筑 面积 ㎡ 非住宅建筑 面积 ㎡ 物业服务企业情况 企业名称 办公地址 资质等级资质证号法人代表联系电话项目经理联系电话企业联系人联系电话 委托方情况委托方名称 办公地址邮政编码负责人联系电话联系人联系电话 物业服务 合同期限 年月日至年月日
物业服务合同备案要件情况物业服务企业法人营业执照物业服务企业资质证书 物业服务合同 管理规约或临时管理规约 县（市 、区）物业科意见经办人签字： 负责人签字： （盖章） 年月日 物业服务合同备案证明编号：物备〔〕第号 领取人（签名）：年月日
郑州市物业服务合同备案证明 编号：物备〔〕第号 ： 你单位提交的关于物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下： 一、项目名称： 二、委托单位： 三、项目地址： 四、总建筑面积： 五、物业服务合同期限： 特此证明。 郑州市二七区物业管理指导中心 2011年月日 抄送：街道办事处