利用供求原理分析住房市场的供需状况
摘要
本文利用供求原理，对我国住房市场的销售情况进行分析和讨论。首先根据供给与需求的关系，得出
了住房的供求曲线图，根据供求曲线图可以很好的分析住房的供求关系带来的房价的变动，为分析目前的
住房市场的供需状况提供了基础。最后利用供求原理对我国未来住房市场的价格变动进行了讨论，有利于
对我国未来房价进行有效预测。
关键词：供求原理；房价变动；供需状况
一、我国目前住房市场的销售背景
房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，目前我国房地产市场基本面仍处亢奋后的疲弱期，
在住房市场的销售方面，供给方失去了涨价的主导权。首先，由于目前房地产新增住房库存过多。其次，
存量住房空置严重，住房数量供大于求。除此之外，多数房地产企业面临资金压力。需求方失去狂购的潜
能与热情。买方市场下，需求者决定了房地产销售量，但是，首先，城市婚龄人口和农村转移人口是稳定
的需求因素，但经济下行将使收入增长放缓，保障房供给及棚户区改造将使得这些需求有所减少。其次，
中等收入家庭群体前期透支严重，以及部分资本及房地产投资向海外转移，游资向股市转移，使得投资与
投机需求爆发式增长的可能性不大。
二、利用供求原理对住房市场的供需状况进行分析
1.住房需求曲线的描绘
对于每一位住房购买者，都有一个他们愿意接受的最高价格，设为保留价格p。我们把这些保留价格绘在图上，把价格标在纵轴上，把愿意支付该价格或更高价格的人数标在横轴上，这样就可以画出把住房
需求量和房价联系起来的曲线，即需求曲线。由于住房购买者是一大批人，假设他们的保留价格只有细微
的差别，这样得到的需求曲线是向下倾斜的，如图1所示。这就得到了住房需求曲线。
图1 住房需求曲线
2.住房供给曲线的描绘
这里我们只考察当前的住房市场，而在短期内，住房的数量多少是变化不大的，我们可以看做是固定
不变的。因此住房市场的供给曲线是一条垂直线，如图2所示，即不管房价是多少，可以出售的住房数量
都是相同的。
图2 住房的供给曲线
3.利用供求原理分析住房的供求关系
由上面我们已经得出了住房的需求和供给曲线，下面把两者放在一起（如图3）对住房的供求关系进
行分析。
图3 需求和供给曲线
在图中用*p 表示住房需求量等于住房供给量时的价格。由图3.1可知，当*p p <时，需求大于供给，在这个价格上，会有更多的住房购买者想要买房，愿意支付价格为
p 的人多于现有的房子，因此住房价格会提高。相应的，当
*p p >时，需求小于供给，在这个价格上，有一批住房会卖不出去，愿意支付价格为p 的人小于现有的房子，房主为了把住房卖出去，就促使他们降低房价。
这种供求关系的相互制约使得房价在短期内变化不会太大。这也符合我国房价当前的现状，当前房价虽然高，但也变动不大。
近年来，由于现在人们对住房的需求越来越多，促使我国的房地产事业飞速发展，各处高楼大厦拔地而起，住房市场供大于求，然而由上面的供求关系并没有解决这种供大于求的不平衡问题，甚至有些地方出现了空城的情况。这又是为何呢?
在这里我们把范围缩小到一位房主的房屋销售情况上，假设这位房主的所有住房均按照同一价格出售，设为p 。
用()p D 表示需求函数，即当价格为p 时，他出售的住房数量为()p D ，因而收益为()p pD 。如图4所示，如果房主把房价降低，则有更多的住房可以出售，但是与高价相比他赚钱会更少，显然房主不会这么做。有图可知，方框的面积即为收益，要使得方框的面积最大，住房才能获得最大的收益，即要限制住房的销量，才能保证利益最大化。
图4 收益方框 这就是有些地方出现空城的原因。要解决此问题，还应该采取合理的措施对我国目前的有关房地产的相关制度进行改善。
三、对我国未来房价的讨论
基于供求关系的原理，对住房市场的价格变动情况分析如下。
1.对于未来房价上涨的观点的讨论
第一、随着我国经济的持续繁荣发展，到2020年我国经济增长速度必须达到7％以上，加上居民收入增加等，将会导致住房购买能力的提高。需求相对增加，则房价上涨。第二、城镇化比率的提高以及农村转移人口的增加，导致住房需求的增加，导致房价上涨。第三、由于土地资源尤其是可供开发的土地有限，随着货币供应增加，土地价格肯定上涨，而人口却在不断增加，需求大于供给，因而住房价格必然上涨。
2.对于未来房价下跌的观点的讨论
第一、城镇化的土地供应增加，人口结构调整，中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，导致供给大于需求，房价会下跌。 第二、高房价和高利率将使中心城市失去优势。在互联网时代和实体经济
竞争的时代，房地产的过度发展是很不稳定的。由供求原理可知，高房价的连锁效应会抑制房价继续高涨。我国房地产价格已经超越国际水平，诸多地方出现空城，入住率很低，导致房价有所下跌。第四、住房供给已超过城镇化人口的需求。由此可见，未来住房基本是供给能力大于需求能力的，房价应该稳定乃至下降。
