写字楼分类标准与等级
一、甲级” “ 5A”第四代”是不同角度界定办公物业等级
三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，甲级”从综合品质角度出发评定写字
楼的等级；“5A”从硬件配置角度评定；而第四代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，
三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。
二、甲级”标准不是最高级别
甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行
起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的
办公楼市场而言，一般分为高档物业（甲级写字楼）、中档物业（乙级写字楼）、低档物业（丙级
写字楼）。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店
或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各
不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级
写字楼与国际写字楼。
对于超大城市（如北京、上海、深圳）在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要
充分考虑城市交通和城市规划（CBD布局）的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：
1、顶级物业（国际写字楼）
（1）楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规
范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70 %的使用率；楼层面积大，大
堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6米。
①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准
的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电
梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOTO等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，
专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，
午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。
③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。
④设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布
线。
⑵建筑规模：超过50000平方米。
⑶客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。
(4) 物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，
实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的
管理，24小时的维护维修及保安服务。
(5) 交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。
(6) 所属区位：位于主要商务区的核心区。
(7) 智能化：3A〜5A
(8) 开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验，这些开发商或是海外公司如来自美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。
(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；
其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应
为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木
门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOTO等等。
②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，
专用地上、地下停车场，停车位充足。
③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
(2) 建筑规模：1 —5万平米。
(3) 客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
(4) 物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及
保安服务。
(5) 交通便利：有多种交通工具直达。
(6) 所属区位：位于主要商务区或副都心区。
⑺智能化：3A及3A以上。
3、中档物业(乙级写字楼)
(1) 楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。
①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有
吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具
等。
②配套设施：有专用地上、地下停车场。
③设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。
(2) 建筑规模：无限制。
(3) 客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。
(4) 物业服务：有物业公司服务。
(5) 交通便利：有交通线路到达，交通较方便。
(6) 所属区位：副都心或较好的城区位置。
4、低档物业(丙级写字楼)
(1) 楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。
①装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用
普通国产洁具。
②配套设施：无。
③设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。
(2) 规模：无限制。
(3) 客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。
(4) 物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。
