房地产市场环境分析
目录
1、概述 (2)
2、政治法律环境 (3)
2.1行政措施 (3)
2.2税收政策 (3)
2.3土地政策 (4)
3、经济环境 (4)
3.1社会购买力 (4)
3.2消费者收入与支处 (5)
3.3消费者心理 (6)
4、社会文化环境 (6)
4.1人口规模及增长速度 (6)
4.2人口地理分布 (7)
4.3家庭构成 (7)
4.4城市化趋势 (7)
5、科技环境 (8)
5.1融资环境 (8)
5.2建筑技术 (8)
5.3研发创新 (9)
6、竞争力量 (9)
6.1新进入者的威胁 (9)
6.2供应商讨价还价的能力 (10)
6.3买方讨价还价的能力 (10)
6.4当前竞争对手 (11)
6.5替代产品的威胁 (11)
7、企业营销微观环境 (11)
7.1企业内部的力量 (11)
7.2原材料的供应及各类营销中介 (12)
7.3顾客 (13)
7.4竞争特征 (13)
8、关键成功因素分析 (14)
8.1必要的土地资源 (14)
8.2雄厚的资金 (14)
8.3准确的市场把握 (14)
8.4诚实可信的品牌 (15)
市场营销环境分析
一、概述
我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展迅速，在国家积极地财政政策刺激下，全国固定资产投资不断增长，房地投资占GDP比例不断增加。随着城镇居民的住房需求不断增长，房地产业也在飞速发展。
如今，房子已成为人们茶余饭后的话题，房地产业也不仅仅是我
国的支柱产业，更是与人民的生活息息相关。近年来，中央对房地产业出台了一系列宏观调控政策，因此，房地产业也面临这前所未有的挑战。
二、政治法律环境
(1).行政措施
38个城市出台“限购令”
2010年4月“国十条”出台后，已有北京、深圳、苏州等部分城市出台“限购令”。2011年 1月，国务院办公厅发布“国八条”，扩大限购范围、加大限购力度，要求直辖市、省会城市、计划单列市和房价过高、上涨过快的城市要在一定时期实行限购措施，对本地户籍家庭拥有2套及以上不得再购买，非本地户籍家庭拥有1套及以上住房、不能提供当地纳税或社保缴纳证明的不得购买住房。
608个城市公布房价控制目标
今年“国八条”中首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。根据“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。已有608个城市出台房价控制目标，但大多数城市的目标是房价涨幅不高于 GDP及收入增幅，多与GDP及收入增长挂钩。
(2).税收政策
房产税
上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法，它们的侧重
点不同，上海仅针对新购且属于居民第二套住房的征收，并仅对家庭全部住房面积人均高于 60平米的部分征税；重庆对独栋商品住宅、新购高档住房和“三无人员”（新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。
个人住房转让营业税
1月27日，财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，与2009年末的政策相比，对购买不足5年的普通住房转让营业税，由差额调整为全额征收。在2009年，营业税减免年限已从2年提高到5年，今年1月又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额，逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求，有利于遏制投资投机需求。
(3).土地政策
2011年上半年，土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部先后出台多项涵盖供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整确保保障房用地落实到位，商品房用地供应计划也有明显增长。
三、经济环境
(1).社会购买力
自今年3月起，CPI涨幅均在5%以上的高位， 3月、4月分别为5.4%和5.3%，5月更是达到5.5%，创近两年新高。GDP是影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真正的促进供给
的增加。中国连续GDP超过10%。连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。
（2）.消费者收入与支出
消费者支出模式主要受消费者收入的影响。随着消费者收入的变化，消费者支出模式就会发生相应的变化。这个问题涉及到“恩格尔定律”。
恩格尔定律的表述一般如下：
①随着家庭收入增加，用于购买食品的支出占家庭收入的比重就会下降；
②随着家庭收入增加，用于住宅建筑和家务经营的支出占家庭收入的比重大体不变；
③随着家庭收入的增加，用于其他方面的支出和储蓄占家庭收入的比重就会上升。
消费者支出模式还受以下两个因素影响：
①家庭生命周期的阶段；
一个家庭有没有孩子，其支出情况会大不相同，例如有小孩的家庭，乘飞机外出旅行的机会就会比没有小孩的家庭少。
②消费者家庭所在地点。
（3）.消费者心理
随着我国住房制度的改革,住房货币化、住房商品化已经成为现实。购房者在购房过程中表现出形形色色的购房心理,上演着各种各样的购房戏剧。所谓购房心理就是各种信息经过其大脑整合后,形成了意识,并表现在行为上。不同年龄、不同性格、不同阶层的消费人群,他们表现出的购房行为均有所不同。不同的购房行为被不同的购房心理所支配。而购房心理的不同正是由影响心理变化的各种因素导致的。下面对影响消费者购房心理的因素进行分析。一、大多数都是为了更好的安置家庭,改善生活环境。因而消费者的购房心理因需求的不同则有各种各样的表现形式,且因个人偏好不同而有差异。二、地理位置，地理位置对房地产的影响主要体现在交通的通达性上，良好地交通环境，对于生活节奏日益加快的现代都市人来说，其重要性日益凸显。三、基础设施，随着经济的发展，人们的生活水平不断提高，人们对生活的基础设施要求也在不断提高。
四、社会文化环境
（1）.人口规模及增长速度
城镇人口数量、人口分布、人口流动等自然属性，直接影响房地产市场的潜在容量。根据2011年发布的全国第六次人口普查结果，中国大陆人口总数达13.397亿人，十年间增加7390万人；城镇人口
