销售培训-销售技巧及客户心理（2）
目的：在产品推介中把握客户需求、发掘及放大客户附加需求，坚定客户信心。
销售要点：
（1）要用客户听得懂的“语言”进行沟通。
（2）要用讲故事的方式介绍产品。
（3）销售人员的个人感染力，比单纯的销售技巧更能打动人、
一、了解需求-推介产品
1：在客户首次来访时，先不要将产品进行（特别是产品较为单一时）详细讲解，应从沟通出初步掌握客户信息（敏锐的观察力通过察言观色可捕捉对放的投资意图和实力，通过对手的语言表达姿势和动作观察、分析；进而做出准确的判断，是获取信息，了解对手的有效方法和手段），再结合客户需求向客户推介产品。
2：通过沟通了解客户需求后，才将产品“包装推介”（在产品较为单一时，利用价格、朝向等差异对产品作出差异化推介）
二、提升产品-坚定购买信心
1：在初步沟通中掌握客户情况，推介合适产品，并在客户出现“意向购买”的前提下，将产品的其他优势进行阐述，提高及坚定客户购买信心。
2：将所销售产品的附加值作出有效“放大”，将产品包装成“无所不能”从而提高销售成功率，及转化客户购买更高层次产品的购买方向。
三、差异对比-提升产品销售档次
1：在客户对产品出现购买意向时，提出产品差异化对产品整体附加值得影响，使得客户愿意付出更多去购买更高层次的产品。
要明确证明你产品的特点以及好处，消除客户的异议，比如在介绍产品的时候首先要介绍产品的特征，然后介绍产品的优点，最后还要有利益说明，通过了解客户需求后着重说明一个利益点，而这点事可以解决客户的疑问或满足客户的需求。
四、销售中需要解决的疑问
1：在销售过程中需为客户解决三方面的问题：
（1）买什么——什么样的产品符合客户的购买需求。
（2）为什么要买——在明确需求标准时，为何选择你的产品。
（3）以后是什么样的——购买产品后，产品所带来的前景（不确定性）
2：决定性需求的主因
（1）需要——有购买的需求而作出购买的行为（刚性需求）
（2）喜欢——纯粹的个人主观原因，客户对购买与否摇摆不定（个人需要）
（3）价值——在选择购买产品时，主要考虑产品的前景（投资）
（4）从众——跟随大流，对自己是否需要或需求不明朗，购买时并无目的性，只因大流环境而作出购买（盲目）
3:客户担心的主要问题
（1）发展商的信誉——品牌的关注，对日后的保障（产权、质量等方面的信心）（2）区域的未来发展——产品区域的后续发展，即产品的前景（潜力）
（3）产品是否会过时——产品的长久适用性。
（4）质量能否有保障——产品质量如何，这与品牌有一定关系，亦是附加值得一种体现。（5）服务——购买产品后，后续的服务（居住、投资、日常维护等）
（6）自身的承受能力——个人资金能力，销售员前提需要明确客户购买意向及资金能力。
4：成交过程中的顺序组成
（1）沟通建立——通过初步沟通，从服务及态度等方面与客户建立沟通条件。
（2）引发兴趣——在沟通过程中通过生动介绍友善态度，建立客户兴趣（购买、了解）（3）了解需求——在销售沟通中尽量获取客户信息，明确需求，进而推介合适产品。（4）介绍产品——将产品结合客户自身条件，作出针对性介绍扬长避短，增加客户购买欲。（5）促成交易——满足上述条件后，作最后的“冲刺”促成购买。
以上过程销售人员必须进行代入式的演练，从客户方面提出疑问，从销售方面作出解答，务求在销售过程中对客户所能提到的问题作出前期推敲并作解答，缩短沟通过程，增加客户信心促成购买。
5：条件满足后的推销技巧
（1）好卖的永远是那么几套——突显产品稀缺性，及产品优势，增加客户紧迫感尽快成交。（2）房屋的价值不在于本身——突显除产品差异化的优势外，外部环境（好的方面）对产
品所能带来的附加值，从各种方式去满足客户对后期的期
望。
（3）客户只听从客户的意见——通过侧面的信息渗透，对有影响力的群体或个人（已购或
入住该项目）进行渲染，从侧面反映出项目的价值（价格
不是由我方制定，而是由你的邻居邻居决定）增加客户信
心，减少客户疑虑。
（4）产品好坏不是客户决定——产品好坏不是有客户个人感官作出的，是需要销售去引导，
在销售过程中按产品特性围绕合理、满足、完善等方面去
引导客户，使客户有“正确”价值观。
（5）销售过程做到扬长避短——以己方的优势与竞争房的劣势进行对比，迂回介绍，淡化
产品不足之处，寻找其他项目不可能具备或实现的优势。（6）没有无法销售的产品——产品无论如何地差，总会碰到特殊喜好的人，不应因为产
品的劣势而灰心，因努力展现产品的优势，“有缘人”总会
遇到的。
6：不能等待的购房原因
（1）孩子不能等——发掘产品优势（地段位置优越、名校环绕等）对孩子的影响，为孩子多付出，赢在起跑线，一般家长都会愿意多付出。
（2）感情不能等——结婚需求，主张独立性及私密性，对准备结婚或刚结婚（甚至刚建立感情）的群体，主张双方为对方所作考虑及负责，并享受二人的独立
空间与亲密。
（3）关怀不能等——对老人家的关怀，在繁忙的工作中，在有条件的情况下，为家人置业，拉近彼此距离，补偿因离别而失去的亲情或感情，从人文角度进行渲
染。
（4）工作不能等——因工作需原因对居住的急切需求，方便生活与工作，缩短上下班所浪费的时间，在繁忙工作中节约更多时间享受生活难得的悠闲，并适当
赋予产品的后期增值性，以避免工作变动对客户产生的不稳定性，解
除客户后顾之忧。
（5）改善不能等——因居住人口增加，或居住条件变迁，出于改善型的需求，强调购买的必要性，利用产品稀缺性、政策变更后门槛提高、孩子长大需求独立
空间、环境需要得到改善等原因进行销售。
五、如何引起客户兴趣
电话营销：用简洁、到位的提问或讲解方式，直接与客户作出沟通，避免叙述过长使客户注意力分散，争取在1-2分钟内提起客户沟通兴趣进而为“面谈”作铺垫。
发掘客户底细：在沟通过程中不用直接对客户作出询问的方式去了解（除沟通技巧特别高的销售人员），可在客户初步意向确定后，按客户初步意向为客户详细讲解其
所需产品的情况，在适当时候利用产品差异化（必须对原有产品有差异及优
势的情况下）作出对比，利用对比将客户潜在的底细（资金实力、真是购买
意图）让客户自行说出。
六、开放式提问销售及直接式销售的差异
明确最终目的：一切销售技巧的运用及沟通方式差异展现，其最终目的就是为了成交，这是一切的基础，是必须谨记的。
（1）开放式提问
要求在于在销售前期与客户的沟通中，组织一系列的问题，在问题的沟通交流中做到三点：
1：明确客户真实需求
2：建立销售员与客户之间的信心
3：建立客户对产品信心
开放式销售是以个人情感出发，通过广度较大的信息沟通交流，建立与客户之间相惜感，从而增加客户对销售员得好感度促进成交，而其中产品核心要素未必需要作出明确诠
