关于成立商业管理公司运营与管理的思考
一、经营管理公司成立的目的
对于购物中心（商场）开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，在这种情况下，开发商对购物中心的管理更为重要。综观国内外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式，同时也是为了公司战略发展的需要，也为在目前中国新的商业地产运营形势下探索出一条新的路子打下坚实的基础。
二、商业管理公司组织架构
商业管理公司组织机构一般包括：
经营层面：（含总经理、副总经理/总经理助理）；
管理层面：办公室；财务部；业务发展部；商场管理部；招商部（后期可并至业务部）；企划部等。
各部门主要工作内容：总经理是决策人，副总经理主管业务、行政等；办公室主管人事、行政和总务等；财务部主管资金运作和收银员等工作；业务部主管商场的营运等方面；商场管理部主管商场水、电、保安，维修等工作；
企划部主管商场形象、促销等工作；招商部前期以招商为主，后期合并至业务部门。
三、商业经营管理公司作用
受托的商业经营管理公司及业主三个权利主体共存的法律关系，开发公司与受托的商业经营管理公司的行为规范必须有委托合同予以明确，以确认XXX 商业经营管理公司对XXX商业进行系列工作的管理地位，从而达到统一业态规划、统一品牌管理、统一质量管理，统一价格管理、统一招商管理、统一客服管理、统一企划推广、统一物业管理。为投资者、经营者保驾护航。
四、商业经营管理公司目标
以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。
五、商业经营管理公司构建模式
1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建；
2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务；
六、商业管理公司管理功能
1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市场信
息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度上保障项目的整体市场竞争优势。
2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机
制。确保优良、健全的融资、消费环境。
3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。
搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。
七、商业经营管理体系
1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化
消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。
2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销
活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传。
八、商业地产运营模式
可以采取只租不售方式。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。开发商通过对招商权的完全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。同时为以后的整体打包进行股权转让创造良好的条件。
九、商业经营管理公司经营模式
（一）购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点
购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管
为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。
1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理
①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
②“完善的租约管理”
③购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益
3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作
购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。
4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养
购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等
九、成立商业管理公司在财税方面的影响
（一）产证办在润建公司名下，委托商业管理公司进行管理，租金由润建公司收取并开具发票给客户。
在这种情况下，润建可以支付管理费的形式由商业公司对1-4层裙房进行管理，而客户的租金由润建公司来收取，这时润建要交纳：
（1）按租金收入交纳5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.
（2）12%的房产税
（3）25%企业所得税
（4）土地使用税
（5）印花税
（二）产证办在润建公司名下，委托商业管理公司进行管理，租金由商业管理公司收取,收取之后再交润建公司.发票由商业管理公司开给客户，润建公司再开给商业管理公司。
1、在这种情况下，润建可以支付管理费的形式由商业公司对1-4层裙房进行管理，商业管理公司在为租住户提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）等收入，征收5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.
商业管理公司为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.
2、润建公司需交:
（1）按租金收入交纳5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.
（2）12%的房产税
（3）25%企业所得税
（4）土地使用税
（5）印花税
在这种情况下，商业管理公司重复交纳因代收租金而产生的 5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.（行不通）
(三) 产证办在润建公司名下，委托商业管理公司进行管理，租金由商业管理公司收取,收取之后自负盈亏，润建公司不支付管理费用。
1、在这种情况下，商业管理公司在为租住户提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）等收入，征收5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.
商业管理公司为租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收 5.55%的营业税及城市建设维护税和教育费附加.
2．润建公司需支付1.2%的房产税。
(四)润建公司可以以不动产投资入股成立子公司，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险。
因为《营业税暂行条例规定》，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。
