一、什么是物业管理？
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。
二、物业管理市场现状
物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。而目前的实际现状是普通住宅楼各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。
下面主要针对普通住宅楼的物业管理进行研讨
１、无物业管理老旧小区问题多多
上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区，实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。
由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。
2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负
在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。当时这种高层安置房建成后都是由开发商的物业管理公司接管的，物价部门批准的收费标准也是最低的。
以我公司的项目为例。是我公司10年前交付使用主要安置拆迁户的高层楼房，由我公司下属的物业服务公司接管其物业管理。十年前批准的物业费标准是元/M2?月，十多年后的今天仍然是元/M2?月。现将其物业管理费用作如下分析：如果仅仅考虑住宅部分的物业收入，十年前基本能够支付物业管理人员的工资。而在今天，物管费标准至少需增加~元/M2?月，才能够满足工资开销。由于我们这两处含有裙房非住宅物业，所以才使得工资支付亏损有所减少。但从整个物业管理成本来看，这两处就使得物业公司亏损近20万元/年。
再加上电梯、水泵等公共设施经过10年的运行，已到更换期。每年物业公司需倒贴几十万元的各种维护、保养费用，物业服务公司早已不堪重负。这种模式如果再运作下去，一旦物业管理企业自身支撑不下去，唯一的选择就是离开。
依照现行的相关规定及市场运行机制，我们完全可以选择退出，以减少企业的亏损。但是我们没有，我们坚持了十年。其根本原因就是我们没有忘记企业的社会责任，没有忘记群众的根本利益。一个企业如果没有社会责任感，是不会得到社会的认可，也不可能长久的、可持续的发展壮大；一个企业如果没有社会责任感，就像一个人忘记了含辛茹苦的抚养了自己的父母，是会遭到人们的唾弃。与此同时，一个企业要想回报社会，对社会做出更大的贡献，仅靠社会责任感是远远不够的，要具备一定的能力。这个能力要在发展壮大中增强。只有在适度盈利的条件下，才能挑起回报社会的担子。一个没有盈利能力的企业不能称其为好企业，也根本谈不上回报社会。
简而言之，亏本经营物业管理，是管不好物业的，最终受害的只能是住户。
3、老旧小区出新后面临的新问题
老旧小区出新工程是区委、区政府落实“以人为本”发展理念，改善城区老旧小区居住环境、提高居民生活质量、提升城区品位的办实事工程，但出新后出现了新问题。
物业管理没有跟进，公共设施运行无资金保障
在早期的小区出新工作中，由于没有落实出新后的长效管理，物业管理没有跟进，造成“一年出新；二年回潮；三年脏、乱、差、损；四年再出新”的现象，以至于三度出新、四度出新。，由于无人管理，很快就被破坏殆尽，又需重新出新。
楼道亮化也是出新的亮点。可我们经常看到亮化不久后，楼道又失去了光明。究其原因，最主要的是电费无法解决。有些地方靠发动党员“认领”，这也不是长久之计。其实，在实施亮化工程时，也应融入“低碳”概念，可以采用新光源。现在市有些小区准备试点了。如果能结合小区出新，采用“低碳”亮化，无疑对巩固出新成果大有帮助。
出新前考虑后期管理之便，出新后引入物业公司，加强长效管理，才能有效防止陷入“出新－回潮－再出新”的怪圈。
物业费标准过低，物业公司无法正常运转
这种情况和前面的第2种类似。
为了保持小区出新的成果，曾经也有物业公司参与了出新小区后的管理。但由于这些老旧小区的居民普遍收入偏低，“花钱买服务”的物业意识淡薄，物业费收缴缺口大。从调查情况看，和两年出新的21个小区中，15个小区有六家物业公司进驻，其中三家比较大，1个小区由原物业公司管理，但因无法收取物管费而退出。据了解，三家较大的物业公司皆亏损10多万元/年，其他小企业情况更糟糕。
据调查，上述15个小区共托管面积万m2，物业费标准~元/㎡?月，亏损万元，人员工资支出占大头。如年出新的钟阜路2号小区，出新前是出了名的脏、乱、差，出新后，引进了商厦物业公司进行管理，物管服务也得到了广大业主的好评。但是，该小区总建筑面积99100m2，物业收费标准为元，全年应收万元，年调查小区的物业费收缴率只有%，一年约万元。物业公司为了管理好小区，按照标准配备了20名工作人员，工资支出万元/年，不计算公司其他运营成本及营业税，年亏损万元。这样必定造成物业公司无法正常运行，只能撤出。
虽有物业管理企业介入，但未成立业主委员会，大型维修无法实施
一般老旧小区都没有成立业主委员会，如果遇上需要维修或更换与业主生活、安全息息相关的大型设备，经费就无处着落。于是业主“病急乱投医”，去找原房屋开发商，或向信访部门投诉。其实他们不知道，房屋、设备、管线等都是有保修期的，超过保修期的维修，不应由开发商承担。《市物业维修基金管理办法》宁政发〔〕８号文第二条、第三条、第四条都有明确规定，物业维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满的大修、更新、改造的维修保障资金，但前提是要成立业主委员会或三分之二以上的业主讨论通过使用建议，才能申请使用物业维修基金，否则要维修、更新大型设备，几乎是不可能的。
三、探索老旧小区物业管理新模式
随着群众生活水平的提高，大家普遍认识到住宅小区有无物业管理，直接关系到生活质量的高低。同时，房屋的保值、增值也与是否有物业管理以及物管水平的高低密切相关。但是在现实生活中存在着一方面迫切要求物业服务，另一方面又面临消费能力不足的问题。
鉴于以上的调研分析，我们大胆地提出了“属地管理、专业服务、政策扶持、业主自助、门栋自治、三位一体”的物业管理新模式。
1、实施属地管理
这一点其实有关部门已经在试行了。街道成立了“两站一中心”即“物业管理矛盾投诉调
解站”，“物业应急维修服务站”，“物业服务中心”，全面接管小区物业管理问题。只是试点地区有的落实不到位。
年12月3日，在住宅区物业管理体制创新工作现场推进会上，市房管局局长陆春林表示，在年12月底前，全市的各个街道将成立物业管理领导小组，到2010年3月，各街道都将成立“两站一中心”，同时，市也相应制定了街道物业服务中心物业服务收费标准。主要内容是：街道物业服务中心为暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供物业基本服务，属于社区公益服务性质，实行政府补贴、有偿服务、合理收益、收支平衡或保本微利的原则。街道物业服务中心提供的物业基本服务主要包括公共秩序维护、清扫保洁、绿化养护；共用部位、共用设施设备日常维护管理；下水道疏通、化粪池清理等，物业服务费收费标准是：多层住宅~元/㎡?月，高层及小高层住宅为~元/㎡?月
市物业管理部门自去年上半年开始，在全市范围内挑选了10个街道，进行了物业体制创新试点，设置了“两站一中心”。据秦淮区房管分局相关人士表示，他们区的5个试点街道，物业管理补贴达到了150万元，对一直无人管理的老旧小区，则由街道收费管理。交由街道托管的老旧小区物业费收缴率达到了70%，半数以上的小区收缴率超过90%。
不过据我们所知，有些试点街道落实的不理想。比如区的试点街道中央门街道，其所管辖的三牌楼地区，这里的住宅大多是十多年前的拆迁安置房，没有物业管理，也没有收物业管理费。小区公共设施的维护理应由实行试点的中央门街道物业服务中心进行管理。可是，前不久这里的设备出现问题，街道居然找到原开发企业，这是没有道理的。试想一下，如果是外地的开发企业，他们可能早就离开了，还能找到他们吗？再说，房屋保修期都是有规定的，设备只能保两年。而且，作为试点的街道，政府都是给予补贴的。所以，作为街道的物业服务中心，应端正思想，真正管理好无物业管理的老旧小区，敢于承担责任，为民服务，做到管理到位。
2、引进专业服务
试点时毕竟“点少面窄”，人员管理分配跟得上。而一旦推广起来，特别是我们区，老旧小区多，管理人员和精力显然严重不足。同时也为了能规范化长效管理，物业服务逐步过渡到市场化管理，可以吸收正规物业管理企业参与老旧小区的管理，由街道牵头成立小区物业管理公司。但要保证物业服务企业不能亏损经营，要保本微利，否则，物业管理是不会长久的。
3、加大政策扶持
主要是从两方面给予政策扶持。
一方面是针对物业管理企业的。政府有关部门应制定相关规定，建立规范的物业管理经费不足的补贴机制，对参与老旧小区管理的物业公司，按照管理面积给予补贴，适当减免物业管理企业的税费。
从前面的分析不难看出，要维持物业管理企业的正常运行，住宅物业管理费多层至少要达到~元/㎡?月，高层~元/㎡?月，这与市里制定的街道物业服务中心物业服务收费标准相差甚多。相差部分就要靠政府给予补贴。如果以多层来测算，向居民收取元/㎡?月，收缴率预计70%，，而多层物业管理成本实际至少需要元/㎡?月。区老旧小区面积约500万㎡，若按元/㎡?月补贴，政府每年需支出约2000万元作为后期物业管理的费用。
另一方面是针对低收入住户。政府应当提前考虑到这些低收入人群的民生问题。许多地方已经采取对普通小区实行财政补贴的方式，就像政府对经济困难的人群在无力购房的情况下，根据不同情况可以申购经济适用房、承租廉租房，以使这部分人群也能改善居住条件。同样对低收入人群采取物业服务费补贴政策，建立完善的低保户物业管理费补贴申请、审核、进入和退出机制。可以采取“先交后返”的物业费收取办法。努力做到低收入居民也能交得起物业费，享受到改革开放的成果。
4、探索业主自助
鼓励有一定劳动能力的低收入者“以工代费”，通过应聘到物业公司从事清扫、门卫等服务工作，抵交相应的物业服务费。
5、推行门栋自治
建立以门栋为单位的共有设施设备使用、维修责任分担的物业管理模式。同一门栋的住户相互比较了解，也容易沟通。由于超过保修期的设施设备只能由业主自己解决维修和保养费用，所以，他们自己管理共有设施设备会更可靠，维修更及时。
6、实现“三位一体”
建立社区托管中心、业主委员会、物业服务企业三方互动的物业管理机制。
我们已经知道要想使用物业维修基金，必须由业主委员会出面申请。可见业主委员会是多么的重要。所以要由街道牵头尽快成立业主委员会，这样才能动用维修基金对共用部位、共用设施进行维修和更新改造。比如，上世纪九十年代末建成的上海路菜场片小区，消防系统管道和设施由于无人管理，造成无法正常使用。要想恢复消防系统的功能，业主完全可以在成立业主委员会后，向市管理住宅专项维修基金的部门申请。
所以，对于老旧小区真正实现“三位一体”的管理机制，才能长治久安。无物业老旧小区管理问题调研报告
关于学校教学工作调研报告 ——xxx学校教育教学管理工作的调研报告 2018年1月7日,我校班子成员对我校教育教学管理及日常教学工作进行了调研。现将调研情况报告如下： 一、调研方式 一是听取一线教师介绍自己的教学情况和对学校教学工作的建议及措施，二是深入课堂听课。主要看课堂教学中教师基本功，新课程理念的贯穿，教学方法的使用，学生学习方法的指导。三是走访部分师生及学生家长。主要了解学校管理、常规教学管理、教师管理、各项制度的落实、教学工作状况、教师工作责任心、学校对学生的管理等。四是查阅各类资料。重在掌握过程管理是否精细化。 二、调研目的 本次调研目的是了解学校基本情况和教学工作常规管理情况，共同探讨完善教育教学管理制度和提高教学质量的对策，促进学校形成以提高教学质量为根本导向的有效性教育教学管理机制。 以下从学校基本情况、教学管理有效性、教育规范化和教师校长队伍建设等方面，反馈调研中了解的情况： 三、学校基本情况与管理体制 xxx学校2016年9月由原xxx中学和xxx小学合并起来的。位于xxx。占地学校占地面积xxx平方米，建筑面积xxx 平方米。
学校现有在职教职工xx名,其中去年新配备的老师xx 名，xx名教师中高级教师有xx名,一级教师有xx名、二级及以下的教师有xx名、工勤人员有xx名。具有本科学历者xx名，占教师总数xx，大专学历者xx人，占教师总数xx。学校现有学生xx名，设xx个教学班，其中xx是小学教学班，xx个是中学教学班。 四、队伍建设与教师成长 学校领导班子设有校长xx名，副校长xx名，行政办公室主任xx名，教务室主任xx名，教研室主任xx名，德育办办主任xx名，党建办主任xx名，安全办主任xx名，工会主席xx名，校团委书记xx名，各学科教研组长xx名。 学校十分关心年轻教师的成长，教师的培养提升直接影响到学校的可持续发展。敢用、善用年轻教师是一个学校成功的基础。为此，我校在管理上非常注重深入一线、深入群众，从精神上、工作上、生活上关心、照顾年轻教师。学校领导坚持每学期与年轻教师谈话至少一次以上，从各个方面给予最大的关心，了解教师的心声、倾听教师的困惑，与教师打成一片，让教师时常保持一颗积极向上、快乐愉悦的心情投入教学之中。与此同时，学校还提出了“一年成为合格教师，三年成为优秀教师，五年具备个人风格”的培养目标，采取压担子、老中青结队帮扶、外派学习等多种手段，对新入职教师实行帮扶、指导，给他们无私的关爱，让他们不仅在教育教学工作中受到点拨、引领和示范，同时在精神上也感受到集体的温暖，业务能力得以明显提升，并迅速成为学
物业管理调研报告 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业管理指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。下面是小编为您推荐的小区物业管理调研报告，请参阅。 近年来，随着我县城镇化进程的快速推进，房地产业得到了迅猛发展，建成了一大批住宅小区。在xxxx高速上远远望去，一幢幢漂亮的高层矗立在xx南岸，绵延数公里，与防洪大堤交相辉映，奠定了一座现代化城市的雏形。这些住宅小区遍及城区各个区域，配套的小区物业管理也由此经历了从无到有，从摸索试点到稳步发展，管理对象从单一的住宅小区发展到商场、超市、办公楼等各类领域，形成了包括房屋及相关配套设施设备的维修养护、环境保洁、安全巡查、绿化管养等各类物业服务。但由于物业管理在我县起步比较晚，发展相对滞后，出现了大大小小的矛盾和问题，现已成为影响居民正常生活的焦点问题，亟需采取有效对策来加以改进和解决。 一、基本现状 截至目前，我县已建成小区和各单位家属楼137个，建筑面积123万平方米，规划住房12711套，入住44489人。入住人口占城区总人口的64%。建设方式主要为：90年代各
单位在后院集资建设的房屋占15%，商品房占70%，小产全权房占10%，保障性住房占5%。 我县物业管理有三种模式。一是由物业服务企业管理，全县有物业服务企业13家，资质全部为暂定三级，从业人员244人，虽然服务小区只有26个，但这些小区住宅总面积约59万平方米，近乎占建成商住楼总面积的一半。二是自主管理、自治小区70个，这是小区管理的主要形式，占全县建成住宅小区的一半，管理住房面积约52万平方米，占到建成商住楼总面积的四成左右。三是无人管理小区，涉及小区41个，面积约12万平方米。 二、小区管理存在的问题 通过统计数字可以看出，目前全县绝大部分住宅小区处于自主管理或无人管理状态，关乎六、七千户群众的切身利益。就物业公司管理的26个小区而言，也有收费难、管理难、业主与物业错位、服务缺失等诸多问题。这些问题不仅直接影响到居民的居住环境和生活质量，而且叠加累积极易造成群体上访，影响全县稳定大局。分析我县住宅小区及物业管理，主要有以下五方面问题： (一)准入门槛低，服务不规范。我县现有13家物业公司，资质全部为暂定三级，从业人员244人，注册资本都在50万—100万元，平均每家公司员工不到20人，规模小，实力弱。物业管理人员大都为退休人员和下岗工人，没有经
物业调研报告怎么写 管理，分别是大自然物业、京兴 物业和钱江物业，李家斗小区属老旧小区开放式社区管理、钮店湾新村属农民新村开放式管理。 二、所辖小区的发展现状 尽管近几年来市区住宅小区物业管理发展迅速，但涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，表现在以下四个方面: 1、物业费用难收缴。物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题，参与座谈、调查的物业公司普遍反映，现行物业管理条例明确的收 费标准偏低，小区居民自动缴费意识不强，调查的参与23家物管企业20XX年物管费平均缴费率为62.43%。仅3家企业达到收支平衡或略有盈余。
2、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。部分小区服务项目只能维持楼道打扫和小区治安等简单的内容，小区绿化缺乏管护、公共设施年久失修。调查问卷统计，42%的居民认为小区服务质量一般，20%的认为较差。 3、小区环境难维持。总体来说新建小区物业管理较好，老小区、安置区环境差距较大。部分小区内扒翻种植、破绿毁绿、乱拉乱接、乱停乱靠、违章建设等行为屡见不鲜。 参与调查的市民对小区停车问题反映特别强烈，83%的认为小区汽车乱停乱放，33%的认为小区行路难。以莲花5号区为例，一到傍晚小区道路车满为患，公共场地挤占一空，不仅小区居民难以出行，而且已经发生过居民家中失火，消防车无法通行、及时施救的严重情况。 4、物业经营难阳光。大部分物业公司除物业费用外，还有门面出租、广告经营等其他收入，但这些收入和公共支出情况不公开、不透明，小区居民无法进行有效地监督和查询。有6%的被调查对象认为物业公司存在乱收费现象。
学校管理工作调研报告 4学校管理工作调研报告 、基本情况 XX县XX中心小学是一所农村完全小学。学校现有教学班27个，学生1266人。现有教师72人，其中女职工8人。学校现有校长一名, 副校长一名，教导主任、政教主任、总务主任各一名，各类组织机构齐全，职责明确，五名班子成员分工协作，有序推进学校整体工作。 学校成立了由教导处主管的教育教学工作小组，下设语、数学、英语、综合四个教研组，主抓学校教学工作；成立了由政教处主管的德育工作小组，下设党小组、团小组和少先大队，主抓学校精神明及校园化建设，师生政治思想工作，学生家校联系工作；成立了由总务处主管的总务后勤工作小组，下设法制安全、财务卫生、后勤服务、营养餐管理组，主抓学校安全、财务、后勤、卫生、维修、采购、营养餐供应等工作的管理及实施。 二、学校管理现状
1修订完善各类制度，推进制度化管理。学校制定了校长、班子成员、教研组长、年级组长、班主任、科任教师及其他专兼职人员工作职责, 做到职责明确，分工清楚，衔接紧密，不留空挡，体现科学性、规范性、公平性、人性和激励性；建立健全教职工学习、工作、生活制度, 师生请销假、教学常规管理、校本培训、校本教研、集体备、学生管 理、财务管理、门卫管理等42项制度，完善学生思想品德评价、和谐五星”创评、教职工综合考核评价办法等教育教学考核评价办法, 建立健全教代会、女工组等群团组织机构，充分发挥民主监督和参政议政职能，坚持校务、政务、财务公开制度，实行民主管理，定期召开教职工代表大会，妥善解决学校工作中的热点、焦点问题，充分调动广大教师的工作积极性。 2实施精细化管理，促进三风”转变。学校以建办人民满意的教育为目标，不断规范办学行为，积极实施精细管理，全力推动教育改革, 全面构建和谐校园。紧紧围绕教育教学质量这一中心；突出素质教育和校园化两个重点；实施集体备、堂教学、师生评价三项改革；加强 制度建设、队伍建设、质量建设、校园化和学生教育管理体系五项建 设；深入开展改实验、校本研训、师德师风教育、五星”创评、六园”创建、阳光体育六项活动。通过各项活动的开展，实现了教职工思想观念、教育理念、工作作风、教学方式和学生行为习惯、校园三风的根本转变。
某市物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从xx年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、xx市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主期望的“质价相符”。
三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。 （二）物业服务消费观念滞后。部分业主对物业政策法规、物业服务企业、业主委员会、业主的权利和义务及相互间的关系缺乏了解，对物业服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，只顾个人利益，无
2020年物业管理市场调研分析报告 报告编号：2
目录 第一节行业发展历史 (4) 第二节物业行业经营分析 (7) 一、商业模式 (7) 第三节物业管理行业业务分析 (12) 一、基础物业服务--核心业务 (12) 二、增值服务–新的增长点 (17) 第四节行业现状 (21) 第五节港股物业企业财务比较 (27) 第六节投资建议 (35) 第七节雅生活 (36)
图表目录 图表1：物业商业模式 (7) 图表2：平均管理面积 (7) 图表3：2017年各排名段管理面积均值 (8) 图表4：收入均值 (9) 图表5：利润均值 (9) 图表6：百强收入均值构成 (10) 图表7：百强利润均值构成 (10) 图表8：百强平均净利润率 (11) 图表9：全国房屋竣工面积 (12) 图表10：全国物业管理面积 (12) 图表11：2017年各项目占百强收入情况 (13) 图表12：2017年各项目占百强面积情况 (14) 图表13：2017年各项目平均服务费 (14) 图表14：百强营业成本构成 (16) 图表15：百强各服务外包比例 (17) 图表16：百强增值服务收入构成 (18) 图表17：万科物业资产服务 (20) 图表18：百强人均在管面积 (21) 图表19：百强营业成本率 (22) 图表20：智慧园区示意图 (22) 图表21：幸福绿城APP (23) 图表22：TOP10及百强市占率–以管理面积计算 (25) 图表23：2107年底管理面积 (27) 图表24：2017管理面积增量 (27) 图表25：收入 (28) 图表26：收入同比增长 (29) 图表27：增值服务收入 (29) 图表28：增值服务占收入比 (30) 图表29：整体毛利率 (30) 图表30：基础物业服务毛利润率 (31) 图表31：增值服务毛利率 (31) 图表32：增值服务占毛利比重 (32) 图表33：净利润 (32) 图表34：净利润同比 (33) 图表35：净利润率 (33) 图表36：行业估值-PER (35) 表格目录 表格1：行业里程碑 (5) 表格2：包干制于酬金制对比 (15) 表格3：社区教育模式 (19) 表格4：部分物业企业社区教育项目 (19) 表格5：主板上市之物业企业 (21) 表格6：部分物业企业收并购情况 (24) 表格7：部分百强物业企业 (26) 表格8：同业比较 (35)
大海社区关于辖区住宅小区物业管理情况 的调研报告 为贯彻落实党的十九大精神，坚持以人民为中心的发展理念，关注辖区居民的人居环境及物业服务状况，切实增强住宅小区居民群众的幸福感和获得感，为辖区居民营造一个良好的人居环境，破解住宅小区物业管理难题，更好地提升居民群众的安全感和满意度。大海社区对所辖物业公司和广大业主进行调研、走访，并汇集在社区建设和管理中遇到的现实情况。现根据我社区辖区内小区物业管理工作的实际状况，梳理如下调研报告。 一、所辖区域住宅小区物业管理基本情况 大海社区辖区内有物业管理的小区共X个,包括A小区、 B小区、C小区、D区，共有居民住户5000户，常住人口约16000人。其中A小区为2005年建成的小区，物业收费标准为0.4元/川，物业费成功收费率为90% B为2012年建成 入住，物业收费标准为 1.4元/川，收费率约40% C小区为2015年建成入住，物业收费标准为1.6元/ m2；A小区为2016 年建成入住，物业收费 1.5元/ m：收费率约68%在物业资质方面，A的XX物业管理有限公司为一级资质，其他物业管 理有限公司为二级资质。在服务水平方面，新建小区的物业服务相对规范，B和C小区由于收费标准低和收费困难等方 面的原因，仅保留最基本的基础设施维护及卫生服务。在平桥辖区内，
暂无一个小区两家物业公司管理的现象。 二、辖区内小区物业的管理现状及存在的困难 由于房开前期建设不完善以及部分承诺未兑现等方面的原因，导致小区业主与物业公司之间矛盾凸显，涉及到的各类投诉、举报越来越多，小区居民不满意，物业公司有意见，物业管理工作越来越难，存在的困难主要表现在以下几个方面： 1、业主将前期物业与房开混淆。属于房开承诺的相关规划未实现导致业主意见较大，影响后期物业管理。 2、物业费用收取困难。物业收费难成为制约物业企业 发展的头号难题，大海社区在调查辖区内4家物业公司时， 物业公司有关负责人普遍反映，小区居民自动缴费意识不 强，且以前期房开未建设好相应的停车场、未办理房产证、未完善基础设施为由拒绝缴纳物业费。辖区内4家物业服务 企业，仅2家企业达到收支平衡或略有盈余。 3、小区物业难管理。由于物业费用收缴不足，物业公 司只能降低服务标准，减少服务人员，更加引起小区业主的对立抵触情绪，从而形成恶性循环。2015年7月，辖区B小 区原物业管理公司因大部分居民拒绝缴纳物管费撤离。在大海社区的积极引导下，于2015年8月成立业主委员会实施自管，代履行物业职责，2017年8月引进新的物业管理公司。 物管费仅为0.4元/川，全部收齐物业费总收入约22万，除去水电费、11名工作人员工资所剩无几（含1名电工，4名安保人员，6名保洁
关于学校教学工作调研报告 2010年7月，在学校领导和全校教师的信任和关心下，我有幸成为了一名后备干部，在2010年秋季学期，学校领导为了锻炼和培养后备干部，安排了我负责办公室、支部、绿色学校工作，并且担任三年级美术教学。在这一学期里，我兢兢业业，踏踏实实工作，认真的去了解和学习学校的管理，虚心的向学校领导和教师请教，积极的投入到学校各方面工作中去，为学校的管理向领导纳言献策。根据县局关于后备干部的文件精神，在本期，我对学校各方面工作进行了深入了解和调研，特别是学校的教学工作，现将调研情况报告如下： 一、调研方法 一是听取一线教师介绍自己的教学情况和对学校教学工作的建议及措施，二是深入课堂听课。主要看课堂教学中教师基本功，新课程理念的贯穿，教学方法的使用，学生学习方法的指导。三是走访部分师生及学生家长。主要了解学校管理、常规教学管理、教师管理、各项制度的落实、教学工作状况、教师工作责任心、学校对学生的管理等。四是查阅各类资料。重在掌握过程管理是否精细化。 二、存在问题 1、教师投入教学工作积极性不高 由于当前体制的原因，部分教师安以现状，不思进取，缺少主人翁意识，敬业精神差，没有危机感。在调研中发现：有的老师只满足 于“出满勤”，不关注教学效果；有的评上高级职称或者高级职称的教师，涨了工资，就不想上任务较重的课；有的不愿当班主任等等。 2、教师教学观念转变不彻底 部分教师对推进新课程改革认识不够，加上平时不主动学习，不积极参加活动，对新课程理论了解甚少，对新课程标准掌握不全面，新的教学观、教师观、学生观没有真正树立起来，教学方法还是老一 套。“满堂灌”、“填鸭式”。影响了教学质量的提高。 3、课堂教学效益不高 部分教师“向45分钟要质量”的“有效教学”意识不强。课前准备不足，教案简单，对教材拓展不够，补充不足，挖掘不深；课中教师包办代替多，师生互动少，联系学生实际少，有效训练的时间和内容不足，没能激发学生学习兴趣，甚至教学过程偏离教学目标，教学效果差；课后学生练习量不够，教师辅导不到位等等。适合本校学生实际的
物业管理专业调查报告 （____年4月—____年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。
⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。 4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 1 / 6 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。 随着物业管理的快速发展，高档物业市场的不断扩大，有专业背景、知识面广、管理理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才才能适应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求；而只有立体化的教育才能培养出高素质的、适应市场需求的人才。（二）行业发展的现状与问题
无物业老旧小区管理问题调研报告 一、什么是物业管理？ 物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从而使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动。 二、物业管理市场现状 物业服务企业是按照市场化运作产生的，其根本目的是通过提供有偿服务获取合理利润。现在大家都认为物业服务行业是朝阳行业，属国家大力扶持和鼓励的行业，要使其日益成长壮大，首要问题是保证其不能亏本运行，否则谁也不愿从事这个行业。而目前的实际现状是普通住宅楼（特别是老旧小区）各物管企业兴趣不大，写字楼、高档公寓大家争着干。其根本原因就是普通住宅楼收费标准低，居民的消费能力也低，而矛盾特别多，物业服务企业只能保本甚至亏损。 下面主要针对普通住宅楼（老旧小区）的物业管理进行研讨 １、无物业管理老旧小区问题多多 上世纪九十年代前建成的住宅小区，大多是单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区（如上海路菜场片区，有单位购买的商品房分给职工和拆迁安置房），实际形成了无管理的状况：居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生，却无人管理；屋面漏水、墙面渗水、管道堵塞、化粪池漫溢、电线老化、楼道灯损坏等房屋公共设施无人维修。 由于老旧小区无人管理，住户就像一盘散沙，遇到问题大家都只能干瞪眼，“脏、乱、差”几乎成为这些老旧小区的代名词。 2、有物业管理的普通住宅，物业公司运行不堪重负 在实行房屋货币拆迁前，城市拆迁是实行实物拆迁的。上世纪九十年代前大多是多层安置房，九十年代初起，陆续出现了高层拆迁安置房。而高层住宅的配套设备远远多于多层住宅，主要是电梯、水泵、消防设备、配电房等，没有人管理是不行的。当时这种高层
学校工会工作调研报告 学校工会工作的境况与现实 学校的改革和发展表明:什么时候重视教代会建设，什么时候民主政治建设就会有较大的发展，民主意识就会日益增强，民主气氛也就会日渐浓厚。学校改革、发展大计和涉及广大教职工切身利益的重大问题只有经过教代会讨论、通过，才能更为有效地履行教代会民主管理和民主监督的职能，才能把学校办活、办好。因此，搞好工会工作，可以说是搞好学校各项工作的前题。 但时下，这个大前题却存在不少问题，以致影响到了它的作用的最大化发挥。主要表现如下: 一、视工会工作可有可无。 在许多学校，都把工会工作不当一回事。有事和他说一说，没事就不管。有了要得罪人的事，就拿出工会来挡箭。这算什么回事,在工会的发展史上，清清楚楚地写着，是处于行政工作的对立面的，现在虽说是社会主义了，工会不能和政府对着干，但也不能处于从属地位，而应站在对等的地位。在许多地方，工会的领导人是不能由主管人员随便批评的，更谈不上让人家工会领导下岗～要是我们能坚决的贯彻这一精神，工会的头头先兴旺起来，那么就会带动一大片，工会的工作就会全面开花。工会的工作就会更加有效地发挥作用。 二、素质教育中，教师素质要先行。 我校近年来，认真贯彻《公民道德建设纲要》和职业道德规范，结合党政抓好学校师德培训和师德建设。大力宣传先进典型，激发教职工以良好的师德示范和言传身教做好本职工作。引导教职工转变教育观念、端正教育思想，结合素质教育和新课程改革，以人为本，“爱满天下”。充分认识新课程标准的意图，努力推进素质教育。在这些活动中，我校工会组织的主导思想是:要让学生有素质，我们教师
就要先有素质，教师的素质何来，工会活动中见～学生的素质就是要开发课程资源，在哪里开,课标说得非常清楚------走进生活～要让学生走进自己的生活，我们教师就要先行一步，为他们做出表率。这个示范和我们教师本人的利益还密切相关:就是加强工会建设，在自己的组织中、实践中，锻炼自己的素质。有了这一桶水，才能真正地给人一碗水，才能带着孩子一起少走弯路，少些假招。这是众多兄弟学校 1 值得学习的地方。 三、工会是教师的家，也是我们广大教师的学堂。 工会开展的深化群体师德创优活动，文明办公室、每月一评，优秀年级组、学科组的评比活动，关心青年教师的成长的“传帮带”、“师徒结对”、岗位练兵，个体师德创优与群体师德创优等活动。都体现了这一思想。教师在向学生注水的同时，自己的本金知识也在拆旧，这不能说是我们教师的愿望，但谁来解决这一问题,我想工会最是当人一让。工会有这一方面的责任。但放眼一看:目前各校工会可供学习的设备和图书是少之又少。这如何能保障大家的本金不亏,这不利于教师本身知识的增值和水平的提高。我们往往只把工会看做是为教师申冤的舞台，而很少把它看做是教师发展的舞台，这是上级领导的错误，是工会自身过滤功能的缺失。是我们这一地区工会的普遍观念性问题。随着我校新制度的出台，我本人将更加仔细地做好这项工作，把教育、提高、权利结合起来，努力营造勤奋的工作氛围，正确的舆论氛围和和谐的人际氛围。 四、认真贯彻《工会法》，依法维护教职工的合法权益。这是工会千古不变的职责，少了这一条，工会就不是工会了。 在校党支部领导下，认真负责做好民主管理和民主监督是工会的重要职能，特别是新《工会法》的出台，使得工会在维护职工合法权益方面，责任更加重大。教
物业管理服务工作调研报告 一、基本情况 我市物业服务工作从2000年左右开始起步，经过十多年的摸索，从无到有，从小到大，呈现出良好的发展势头，物业服务的整体水平有了较大提高，对优化人居环境，提升城市形象，保障人们安居乐业，维护社会稳定起到了重要的作用。 二、工作开展情况 一是加强了制度建设。根据国家和省、荆门市的有关规定，结合我市实际，先后制定出台了《关于加强住宅小区物业管理的实施意见》、《关于贯彻落实<住宅专项维修资金管理办法>的通知》、《关于进一步规范前期物业服务招标投标工作的通知》等制度。通过具体制度的建立和落实，基本保障了物业服务工作的顺利开展。 二是推行了“菜单式”物业收费服务模式。重新制定了《住宅小区前期物业服务等级标准》，将物业服务内容划分3个等级、5个小项，进一步细化服务内容、量化服务标准，让业主明明白白交费，企业清清楚楚服务，基本做到了业主
期望的“质价相符”。 三是积极开展了物业政策法规宣传培训工作。通过报刊、专栏等传统媒体和微信群、视频等新媒体，采取多种形式向广大业主和社会各界宣传物业知识，着力增强业主对物业服务的参与意识，努力赢得社会方方面面对物业服务工作的理解和支持。通过集中培训、集体研学，多措并举，提升从业人员的思想素质，提高从业人员的服务能力。 三、当前存在的主要问题 （一）物业服务整体水平不高。我市现有一部分物业服务企业是建设单位的附属企业，仅对自已开发的项目小区提供服务，市场化程度不高。前期物业建管不分，没有形成良好的制约与监管体制，企业缺乏危机意识，缺乏创新能力。在现有的物业服务企业中，普遍存在从业人员年龄偏大、素质不高，企业管理不规范、服务不到位等问题，物业服务简单粗放，仅限于清扫卫生、秩序维护、绿化养护等低标准、低水平的基础性服务，难以满足业主多样化的需求，无法提供更多增值服务，而且有的物业服务企业没有签定物业服务合同，没有得到业主的认可，造成业主、物业服务企业、建设单位之间互不信任，矛盾时有发生。
物业管理专业调研报告 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
物业管理专业调查报告 （2015年4月—2015年8月） 一、调研基本要求 （一）指导思想 以《全面提高中等职业教育质量若干意见》（教高[2006]16号）文件精神为指导，依据企业岗位要求，结合毕业生就业状况及职业发展要求，满足行业所需的专业能力与素质要求，探索专业教学改革的思路与方案，围绕着调研主题及主要内容，深入企业，深入同行院校、深入社会，进行了广泛的调研工作。 （二）调研内容 1.行业调研：对银川市物业服务行业发展趋势与状况进行调研 ①当前行业发展②当前从业人员发展状况 2.物业企业调研： ①企业用人素质与能力要求②物业企业岗位设置 3.毕业生跟踪调研： ①企业对毕业生反馈及要求。 ②毕业生对企业意见：对岗位职责理解、评价在校期间学习资源是否适合社会发展、毕业生对未来发展的评价、对行业信心指数专业满意程度。 ③实习中优势与不足，在教学中是否需要改进。 ④毕业生就业途径。 ⑤岗位晋级情况与未来职业发展规划（涉及到就业流动率和专业满意度）。
4.同类学校专业设置与教学调研 ①同类专业对比②本专业定位③专业数量 ④教师结构⑤学生数⑥实训条件。 5.调研方式：访谈、调查问卷 6.调研范围：银川市物业企业、毕业生、同类学校 7.调研过程 二、专业人才需求调研 （一）人才需求的宏观背景 近年来我国的物业建筑面积呈不断增长之势，并且发展迅速，物业管理行业也正相应地得到前所未有的发展，需要大量的物业管理专业人才。但是现在我国将近百万的物业管理从业者中，受过物业管理专业培训或教育的人只是少数。现今物业管理行业中需要大量高素质的物业管理人才。
物业管理调查报告 为了贯彻落实市委市政府关于加强对物业行业的监督管理，解决物业服务中的突出问题，努力改善城市人居环境，实现建设宜居城市的目标。根据区政府的安排，我们对全区56个小区，18家物业公司的基础情况进行了详细的调查，调查情况如下： 一、基本情况 我区共有物业公司18家，其中具有一级资质的物业公司1家；二级资质的3家；三级以下的14家。物业公司物业费收缴率达到90%的1家；达到70%的2家；50%的6家；不足50%的9家；另有3家仅能达到20%。 我区现有物业小区56个，楼房937栋楼，住户70479户。无物业公司管理的散楼有97栋，住户5854户。其中省级示范小区 15个；市级示范小区18个；其它小区19个。 二、存在的主要问题 （一）管理体制不顺畅，人为增加了管理难度。 政府行业主管部门的职能、权利、义务不明晰，权利过于集中在上边，形成了区级政府物业管理部门有人力开展管理工作、事实上却无力去管，而市物业管理部门有权管、却无人管的局面，人为地设臵了管理障碍，增加了管理难度。物业管理工作的重点在基层，管理的主体也应该在基层，只有这样，管理工作才能做到经常性、连续性，才能形成良性循环。因此其主要职能也应该体现在基层，事实上《物业法》也是这样规定的。按照物业法的
有关规定，县区物业管理部门应该具有对物业企业监督、检查、考核、资质初审、以及处罚等职能，这些职能是政府物业行业管理部门最基本的监督物业企业履行自身职能的有效手段。但区物业办成立后，市里下放给区物业办的职能中，不具有对物业企业的资质初审（物业公司准入和退出初步审查审验权）和对物业企业违规处罚的职能。这就无法保证县（区）政府有效监督物业企业履行职能的效力，因此物业企业的管理问题、服务问题就无法有效得到解决。同时，区政府虽然成立了物业办，但没有相应的办公经费、没有公务车辆，无法实现有效的、经常性的管理。 （二）制度法规不完善，开展工作无依据。 物业行业系统（包括政府行业主管部门、物业企业和业主委员会）制度不健全，法规不完善，就不能依法实施有效管理和服务。主要体现在：一是政府物业管理部门没有健全的对物业企业进行监督、检查、考核的制度，致使物业企业大多处在自由管理，随意服务的无约束状态，只有出现问题时，才有人去过问；二是物业企业即便不履行服务的职能，政府也没有对其实施处罚的有效手段和依据，长此以往，问题越堆越多；三是物业企业对业主私自搭建、拆改、违章建设等问题没有有约束力的监督手段和解决问题的法律依据，致使业主私搭乱建、私拆乱改等行为屡禁不止，危害极大。这些问题说明，在物业管理实践中，法规建设远远落后于住宅建设速度，制度和法规不健全，上述问题就会长期存在下去，物业管理和服务工作就无法实现依法有序开展。 （三）物业管理不规范，服务水平不高。
学校管理工作调研报告,调研报告 学校管理工作调研报告 一、基本情况 XX县XX中心小学是一所农村完全小学。学校现有教学班27个，学生1266人。现有教师72人，其中女职工58人。学校现有校长一名，副校长一名，教导主任、政教主任、总务主任各一名，各类组织机构齐全，职责明确，五名班子成员分工协作，有序推进学校整体工作。学校成立了由教导处主管的教育教学工作小组，下设语文、数学、英语、综合四个教研组，主抓学校教学工作；成立了由政教处主管的德育工作小组，下设党小组、团小组和少先大队，主抓学校精神文明及校园文化建设，师生政治思想工作，学生家校联系工作；成立了由总务处主管的总务后勤工作小组，下设法制安全、财务卫生、后勤服务、营养餐管理组，主抓学校安全、财务、后勤、卫生、维修、采购、营养餐供应等工作的管理及实施。 二、学校管理现状 1.修订完善各类制度，推进制度化管理。学校制定了校长、班子成员、教研组长、年级组长、班主任、科任教师及其他专兼
职人员工作职责，做到职责明确，分工清楚，衔接紧密，不留空挡，体现科学性、规范性、公平性、人文性和激励性；建立健全教职工学习、工作、生活制度，师生请销假、教学常规管理、校本培训、校本教研、集体备课、学生管理、财务管理、门卫管理等42项制度，完善学生思想品德评价、“和谐五星”创评、教职工综合考核评价办法等教育教学考核评价办法，建立健全教代会、女工组等群团组织机构，充分发挥民主监督和参政议政职能，坚持校务、政务、财务公开制度，实行民主管理，定期召开教职工代表大会，妥善解决学校工作中的热点、焦点问题，充分调动广大教师的工作积极性。 2.实施精细化管理，促进“三风”转变。学校以建办人民满意的教育为目标，不断规范办学行为，积极实施精细管理，全力推动教育改革，全面构建和谐校园。紧紧围绕教育教学质量这一中心；突出素质教育和校园文化两个重点；实施集体备课、课堂教学、师生评价三项改革；加强制度建设、队伍建设、质量建设、校园文化和学生教育管理体系五项建设；深入开展课改实验、校本研训、师德师风教育、“五星”创评、“六园”创建、阳光体育六项活动。通过各项活动的开展，实现了教职工思想观念、教育理念、工作作风、教学方式和学生行为习惯、校园三风的根本转变。
物业管理调研报告 物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容，市物业管理工作也是文明城市创建的重要组成部分。根据安排，我们对**市物业管理工作进行了调研，具体调研情况如下： 一、物业管理的基本情况 总体看，我市物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）物业企业现状 我市物业管理从年前后开始起步，至今发展仅年时间。据调查，截至年底，在我市注册的物业企业共有24家，其中三级资质企业10家，从业人员367余人。外地物业企业在我市开展服务的3家，从业人员约32人。 （二）物业发展现状 目前，全市共有物业管理小区34个，物业管理面积239.1万平方米。 1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我市新建住宅小区主要指2010年后开工建设的住宅小区，共有16个，房屋建筑面积143万平方米，住宅套数有1.2万余套，物业管理覆盖率达到95%以上。其中有国际现代城住宅小区获得**市物业管理示范（优秀）小区称号。 2、老小区的物业发展现状。老小区主要是2010年建成的住宅小区，共18个，房屋建筑面积96.1万平方米，住宅套数有0.85万余套，物业管理覆盖率不足50%。 3、住宅专项维修资金的归集和使用情况。从2010年开始归集住宅专项维修资金以来，累计归集资金1372.79万余元。 （三）小区业主委员会现状 截止2013年底，全市住宅小区已成立业主委员会6个。在调研中发现， 90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。61.9%的小区在业主入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。50%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。62.5%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。 （四）物业管理行政机制现状 在《物业管理条例》及《市物业管理实施办法（暂行）》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，市房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街道、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街道、社区居委会的正常工作。按照《市物业管理实施办法（暂行）》中有关职能的划分，物业管理涉及国土、住建、民政、城管、物价、公安、工商、供水、供电、质检、通信、街道、社区居委会等相关部门的配合，但各相关部门普遍存在重建设、轻管理的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。 2010年以来，我市针对物业管理工作先后出台了《市物业管理实施办法（暂行）》《市住宅维修资金管理实施办法》，市房管局也出台了配套性文件《市物业管理实施细则》《关于规范市普通住宅小区物业服务等级标准和市城区物业服务费指导价格的通知》《关于规范物
物业市场调研报告文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
夏桥物业管理调研报告 一、夏桥物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）夏桥物业企业现状 物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来，现我辖区内有三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员100人，不过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。 （二）夏桥物业发展现状 我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进，到目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋340000平方米，新建商品房覆盖率100％ 二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度不足50%，这表明物业公司的服务意识不是很强。 3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。 4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。三是物业服务从业人员报酬低。 （二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于
新华街道青年干部论坛 之第八小组调研报告 关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告 ——以天桥湾小区为例第八组人员：米妍卢银萍陈海涛代丽艳王晓丹 执笔人：米妍陈海涛 PPT 制作：陈海涛 前言 小区管理与服务贴近社区居民的生活实际，关系到广大人民群众的切身利益，物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响。因此，探讨如何协调物业公司和业主的关系，提高物业管理的服务质量，为社区居民创造良好的生活环境，对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义。 基本情况 天桥湾社区位于通州区繁华地带，占地面积约0.32万平方公里，与区政府紧一路之隔，地理位臵优越，交通便利。小区建成于90年代，共计14栋住宅楼，常住人口855户、2330人，外地来京人员573人，辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、西海子早市、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店。多年来，天桥湾小区也像很多老旧小区一样，存在着物业管理不到位，小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度，严重影响着社区居民生活质量和社区和谐，已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题。 一、相关概念 （一）、老旧小区 《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》规定，老旧小区包括1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没
有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区。相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，社区的规划方案比较简单。随着城市人民生活水平的提高，老旧小区的外部设施已经跟不上时代。我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理"，即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理。 （二）、社区服务 在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动。按照社会学的概念，社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务。 二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策 （一）居民多元化结构，物业管理恶性循环。通过调查走访，天桥湾小区中的房屋结构复杂，包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等。也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂。居民的生活背景、知识结构、行为习惯，消费观念，自身素质参差不齐，不能充分认识物业管理的真正含义。一些居民只爱护自家卫生，忽视了自己应尽的义务，不关心小区的整洁建设。由于历史遗留问题，这些年小区物业又属于政府托管，按每平米0.3元收取物业费较低，管理人员有限，服务质量跟不上，造成了居民多数不缴费，物业收费难度大，便以降低服务标准来维持现状，服务管理状况越来越差，从而使小区物业管理步入恶性循环。所以导致小区出现了很多棘手的问题。 名词解释：物业管理恶性循环 物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司（或政府接管）进入——再次循环。这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”。 针对此情况，居委会做了冷静的分析，通过利用宣传栏、倡议书、座