第二章资产评估的基本方法
资产评估
第一节市场法
一、市场法及其适用的前提条件
（一）市场法的含义
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
二、运用市场法进行资产评估的方式
参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点
（二）市场法的优缺点
优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限2005年考过选择）
第二节成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损
耗价值来确定被评估资产价值的方法。
采用成本法对资产进行评估的理论依据：
1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置
成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相
同的。
2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而
相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。
二、成本法运用的思路及其各项指标的估算
被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬
值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率）
（一）重置成本及其估算
资产评估
重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格
式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。
更新重置成本是指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现时价格生产或建造具有同等功能的全新资产所需的成本。
选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本；在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。
更新重置成本和复原重置成本采用的都是资产的现时价格，它们的不同之处在于资产在技术、设计、标准方面的差异，而对于设计、耗费、格式几十年一贯的某些资产，其更新重置成本与复原重置成本是一样的。无论是跟新重置成本还是复原重置成本，资产本身的功能不变。估算重置成本首选市场询价。
1、重置核算法
重置核算法是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。
直接成本是指可以构成资产成本支出部分，如房屋建筑物的基础、墙体、屋面、内装修等项目；机器设备类资产的设备购价、安装调试费、运杂费、人工费等项目。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理、总体设计制图等项支出。
（1）按人工成本比例法计算。（2）单位价格法。（3）直接成本百分率法。
2、物价指数法
这种方法是在资产历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。资产评估时物价指数指的是评估基准日（或能够代表评估基准日）的
物价指数，而且应是资产的类别或个别物价指数。
定基物价：制定物价指数的基准是一致的。
重置成本＝历史成本某资产评估时物价指数/资产构建时物价指数
物价指数法和重置核算法的区别表现在：（选择）
（1）物价指数法估算的重置成本仅考虑了价格变动因素，因而确定
的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术
进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
（2）物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物
价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与构建成本费用核算的
基础上。一种技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往
会偏高。（重置成本法估算偏低）
3、功能价值法，也称生产能力比例法。（成本与产量成正比）
被评估资产重置成本＝某参照物资产重置成本
这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例关系。
4、规模经济效益指数法。
重置成本＝参照物重置成本某（评估资产年产量/参照资产年产量）
5、统计分析法。
（1）对资产进行分类。（2）在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应
资产评估
用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本。
（3）依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成绩计算出分类资产的调整系数，计算公式为：K＝R'／R（其中K——资产重置成本与历史成本的调整系数；R'——某类抽样资产的重置成本；R——某类抽样资产的历史成本。）被评估资产重置成本＝∑某类资产账面历史成本（即账面原值）某K
（二）实体性贬值及其估算
资产的实体性贬值是自产由于使用和自然力作用形成的贬值。
1工程技术人员对资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的实体性成新率。
资产的实体性贬值＝重置成本某（1－实体性成新率）（其中实体性成新率已经考虑残值）
2、公式计算法。（2003年单选15题考过）
（1）预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。
（2）总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年限之和。
总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限
实际已使用年限＝名义已使用年限某资产利用率
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。
实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
实际已使用年限与名义已使用年限的差异可以通过资产利用率来调整。当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义
已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际
已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示开工不足，
资产实际已使用年限小于名义已使用年限。
（三）功能性贬值及其估算
功能性贬值是指由于技术相对落后造成的贬值。
1、净超额运营成本折现法
功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：
（1）将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的
年运营成本进行比较。（2）计算二者的差异，确定净超额（税后）运营
成本。（指未来运营成本）（3）估计被评估资产的剩余寿命。（尚可使
用年限）（4）以适当的折现率将被评估资产剩余寿命内每年的（净）超
额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产的功能性损耗（贬值）。
被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本某折现
系数）
2、功能性贬值的估算还可以通过超额投资成本的估算进行，即超额
投资成本可视同为功能性贬值。
功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本
未来每年净超额运营成本不相等逐年折算相加求和
未来每年净超额运营成本相等简化：年净超额运营成本（P/A，r，n）（A——年金，r——折现率，n——剩余寿命）
（四）经济性贬值及其估算
经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。
（五）成新率及其估算
资产评估
成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。
该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评估资产评估
值＝重置成本某成新率）中的成新率。
1、观察法。
这一成新率是在综合考虑资产实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值
等基础上确定的，而不只是考虑使用磨损和自然损耗的影响。
2、使用年限法。
3、修复费用法。（修复费用大小即贬值额）
直接按照会计学中的折旧年限估算成新率，这种做法是不正确的，必
须摒弃。这是因为：第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，
折旧是高度政策化了的损耗第二，折旧年限的确定。第三，折旧年限的确
定基础与评估中成新率的确定基础——损耗本身，具有差异性。第四，资
产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定
的使用年限与折旧年限完全相同，这时当然可以采用折旧年限。
三、运用成本法评估资产的程序及其优缺点
（一）运用成本法评估资产的程序：1、确定被评估资产，并估算重
置成本；2、确定被评估资产的使用年限；3、估算被评估资产的损耗或贬值；4、计算确定被评估资产的价值。
（二）成本法的优缺点
优点：1、比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理；
2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；
3、在不易计算资产未来收益
或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用；4、有利于企业资产保值。
第三节收益法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）收益法的含义
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确
定被评估资产价值的一种资产评估方法。
资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，
获利能力越强，它的价值也就越大。
（二）收益法应用的前提条件：1、被评估资产必须是能用货币衡量
其未来期望收益的单项或整体资产；2、资产所有者所承担的风险也必须
是能用货币衡量的；
3、被评估资产预期获利年限可以预测。
二、收益法应用的形式：（一）资产未来收益期有限的情况
（二）资产未来收益无限期的情况：
1、未来收益年金化的情况（2001年考过选择）
所有的资产评估，其未来预期收益尽管不完全相等，但生产经营活动
相对稳定，各期收益相差不大，这种情况下也可以采用上述方法进行评估，步骤如下：（约当年金法）
第一步，预测该项资产未来若干年（一般为5年左右）的收益额，并
折现求和。
第二步，通过折现值之和求取年等职收益额。
第三步，将求得的年等值收益额进行资本化计算，确定该项资产评估值。
2、未来收益不等额的情形
资产评估
资产评估值（预期收益现值）＝∑前若干年各年收益额某各年折现系
数＋以后各年的年金化收益／资本化率某前若干年最后一年的折现系数
（即复利现值系数）
三、收益法中各项指标的确定
（一）收益额
收益法运用中，收益额的确定是关键。
收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。
1、收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值（评估基准日以后），是通过预测分析获得的。
2、收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的
收益应分离出来，切莫张冠李戴。
用于资产评估的收益是资产的客观收益（正常收益），而不是资产的
实际收益。
收益额的构成：第一，税后利润，即净利润；第二，现金流量；第三，利润总额。
选择哪一种作为收益额，评估人员应根据所评估资产的类型、特点以
及评估目的决定，重要地是科学反映资产收益，并与折现率或资本化率口
径保持一致。
（二）折现率和资本化率
从折现率本身来说，它是一种特定条件下的收益率，说明资产取得该
项收益的收益率水平。收益率越高，资产评估值越低。
折现率与利率不完全相同，利率是资金的报酬，折现率是管理的报酬。折现率应包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
无风险报酬率是指资产在一般条件下的获利水平，风险报酬率则是指
冒风险取得的报酬与资产的比率。
资本化率（适用年金化形式）与折现率（适用非年金化形式）在本质
上是没有区别的。
折现率和资本化率在量上未必恒等。
（三）收益期限（评估基准日以后的期限）
收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点
（一）收益法评估资产的程序：
2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；
3、预测资产未来预期收益，确定折现率和资本化率；
4、将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。
（二）收益法的优缺点
1、收益法的优点是：（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；
（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所
接受。
2、收益法的缺点是：（2005年4月32题考过选择）
（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见
因素的影响；
（2）在评估中适用的范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未
来收益的单项资产评估。（也适用于资源类资产）
第四节资产评估方法的比较和选择
资产评估
一、资产评估方法之间的关系
共同目标就是活得令人信服的可靠的评估价值。
成本法、收益法的运用都是建立在现行市价基础之上的。
（二）市场法与成本法的区别（2006年4月考过简答）
1、成本法是按现行市场价格确定重新购买该项资产的价值，而市场法则是按市场上该项资产的交易价格确定的。
2、市场法中的现行市价指的是资产的独立价格，是交易过程中采用的。
4、成本法是按全新资产的购建成本和扣除被评估资产的各项损耗（或贬值）后确定评估价值；市场法则是按参照物价格，并考虑被评估资产与参照物的各项差异因素并进行调整来确定评估值。
二、资产评估方法的选择（2002、2004、2006年考过简答）
资产评估的基本方法 资产评估基本方法有三种:市场法就是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为基础,经过类比对参照物进行差异分析与价格调整,从而推定待估资产价值的评估方法;成本法就是以待估资产现时重置成本扣除其各项损耗,以此确定待估资产的价值;而收益法则瞧重未来,就是通过估测待估资产未来各期的预期收益进而并折为现值,作为评估值。 资产评估的方法有很多,但比较常用的基本方法有市场法、成本法与收益法。 第一节市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比较法或市价比较法,就是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产(参照物)的近期交易价格为基础,经过直接比较或类比对参照物进行异同分析,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以均衡价值观为理论基础,就是一种最简单有效的方法,评估过程中的资料直接来源于市场,同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原则为灵魂,因为任何一个正常的投资者都不会接受高于相同用途的替代品的价格,既然就是待估资产,就不能高于该资产的市场价,这才符合市场规律。在决定就是否选择市场法来评估资产价值时,首先要确定它就是否具有一个充分发育活跃的公开市场,其交易环境就是否公平、监督机制就是否合理等系列条件。其次,还要瞧市场上就是否具有可比参照物及与相同的活动,就是否能够搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括: 1、要有明确的资产评估对象,查找类似的参照物; 2、根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素,并且根据参照物对这些不同因素进行分析、并调整其价值,得到最初结果; 3、初评结果进行分析,用统计分析或其她方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估,现搜集到与待估宗地条
第二章资产评估的基本方法 考情分析 本章以考单选题为主，分值一般在5-8分左右，这章的单选题中计算性的选择题较多。在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。 本章历年考题分值分布 主要考点（难点或重点）： 1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等 2.收益法：折现方法的理解和运用，不要死记公式 3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理 4.资产评估方法的选择 资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型，或者三种基本方法：市场法、成本法和收益法。 第一节市场法 一、市场法含义 1.定义： 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 2.市场法的理论依据： 替代原则 根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。 3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。 二、市场法的基本前提 应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件： 1.要有一个活跃的公开市场； 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动； 资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同。 （2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等。 （3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标 （二）通过市场法进行评估大体要经历以下程序： 1.选择参照物 关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）； 同时注意：参照物应该选择3个以上； 2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，在参照物与评估对象之间进行比较。 3.指标对比、量化差异； 4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异； 5.综合分析确定评估结果 一般情况下，运用市场法评估的初步结果在3个以上，一般惯例，正式的结果只能够有一个，如何确定哪一个结果最合理呢。 （1）评估人员对若干初评结果进行综合分析，以初评结果中最合理的评估值作为最终的评估值。 （2）如果参照物与评估对象的可比性都很好，评估过程没有明显的疏漏和疏忽 可以采用算术平均法或者加权平均法等方法将初步评估结果转换成最终评估结果。
[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元） [例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元） [例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元. 『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元） 【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于： 『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元） 【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于： 『5答案』 【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于：『6答案』300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元） 五、市场法案例分析实训： 1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 2、评估要求。评估该地块2007年10月3日的公平市场交易价格。 3、评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评估。 ②搜集有关的评估资料。 A.搜集待估土地资料。 B.搜集交易实例资料。选择4个交易实例作为参照物，具体情况见表1。 交易实例A交易实例B交易实例C交易实例D估价对象坐落略略略略略 所处地区临近类似类似类似一般市区 用地性质住宅住宅住宅住宅住宅 土地类型空地空地空地空地空地 交易日期2007年4月22007年3月3日2006年10月42006年12月52007年10月3
第二章资产评估的基本方法 资产评估 第一节市场法 一、市场法及其适用的前提条件 （一）市场法的含义 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 二、运用市场法进行资产评估的方式 参照物差异调整因素主要有三个：一是时间差异；二是地域差异；三是功能差异。三、运用市场法评估资产的程序及其优缺点 （二）市场法的优缺点 优点：1、能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；2、评估结果易于被各方面理解和接受。 缺点：1、需要有公开及活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用；2、不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。（市场法的局限2005年考过选择） 第二节成本法 一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义 成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损 耗价值来确定被评估资产价值的方法。 采用成本法对资产进行评估的理论依据： 1、资产的价值取决于资产的成本。（资产成本和价值成正比）重置 成本是按在现行市场条件下重新购置一项全新资产所支付的全部货币总额，重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相 同的。 2、资产的价值是一个变量，随资产本身的运动和其他因素的变化而 相应变化。影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：（1）资产的物理损耗或有形损耗，也称实体性贬值。（2）资产的功能性损耗，也称功能性贬值。（3）资产的经济性损耗，也称经济性贬值。 二、成本法运用的思路及其各项指标的估算 被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬 值被评估资产评估值＝重置成本某成新率（即考虑三大贬值后的综合成新率） （一）重置成本及其估算 资产评估 重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格 式及技术等，以现时价格复原构建这项全新资产所发生的支出。
资产评估的基本方法 资产评估是指对特定资产进行估值和评估，以确定其市场价值或潜在价值的过程。资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。下面将详细介绍这三种方法以及它们的应用。 一、市场比较法 市场比较法是一种常用的资产评估方法，它基于市场上类似资产的交易价格来确定目标资产的价值。该方法适用于有大量市场交易数据的资产，如房地产、股票等。评估师通过收集和分析市场上类似资产的交易数据，比较目标资产与市场上类似资产的特征和价格，从而确定目标资产的市场价值。 市场比较法的具体步骤如下： 1. 收集市场上类似资产的交易数据，包括价格、面积、地理位置等。 2. 分析市场上类似资产的特征和价格，找出与目标资产最为接近的几个交易案例。 3. 对比目标资产与选定的交易案例，分析其差异和相似之处。 4. 根据选定的交易案例的交易价格，结合目标资产的特征，确定目标资产的市场价值。 二、收益法 收益法是一种基于资产未来收益能力来评估其价值的方法。该方法适用于收益性资产，如商业地产、股权投资等。评估师通过分析资产未来的现金流量和风险，计算出资产的折现值，从而确定其价值。 收益法的具体步骤如下：
1. 收集资产的历史财务数据，包括收入、支出、净利润等。 2. 预测资产未来的现金流量，考虑因素包括市场需求、竞争情况等。 3. 确定资产的折现率，考虑因素包括利率、风险溢价等。 4. 计算资产未来现金流量的折现值，得出资产的现值。 5. 根据资产的现值，确定其市场价值。 三、成本法 成本法是一种基于资产重建或替代成本来评估其价值的方法。该方法适用于特殊用途资产，如工厂设备、艺术品等。评估师通过分析资产重建或替代的成本，考虑资产使用寿命和折旧等因素，从而确定资产的价值。 成本法的具体步骤如下： 1. 收集资产重建或替代的成本数据，包括材料、劳动力、设备等。 2. 考虑资产使用寿命和折旧，计算资产的经济寿命和残值。 3. 根据资产的经济寿命和残值，计算每年的折旧费用。 4. 根据资产的重建或替代成本，减去折旧费用，得出资产的净值。 5. 根据资产的净值，确定其市场价值。 综上所述，资产评估的基本方法包括市场比较法、收益法和成本法。选择合适的评估方法取决于资产的特性和可获得的数据。在实际应用中，评估师通常会结合多种方法，综合考虑不同因素，以尽可能准确地确定资产的价值。
资产评估的基本方法 资产评估是指对某个特定资产进行估值的过程，以确定其在市场上的价值。在 进行资产评估时，需要采用一定的方法和标准来进行准确的估值。下面将介绍资产评估的基本方法。 一、市场比较法 市场比较法是一种常用的资产评估方法，它通过比较类似资产在市场上的交易 价格，来确定目标资产的市场价值。该方法适用于有大量类似资产交易记录的情况，可以提供较为准确的估值结果。 例如，对于一座商业物业的评估，可以通过比较类似商业物业在相同地区的交 易价格来确定其市场价值。通过收集和分析市场上的交易数据，可以计算出目标资产的市场价值范围。 二、收益法 收益法是一种基于资产未来收益能力来进行评估的方法。该方法适用于对收益 性资产（如租赁物业、企业股权等）的评估。它通过预测资产未来的现金流量，并将其折现到当前价值，来确定资产的市场价值。 例如，对于一家公司的评估，可以通过预测公司未来的现金流量，并将其折现 到当前价值，来确定公司的市场价值。通过分析公司的财务报表、行业趋势和市场竞争情况，可以进行准确的现金流量预测。 三、成本法 成本法是一种基于资产重建成本来进行评估的方法。该方法适用于对特殊资产（如独特的建筑物、文物等）的评估。它通过计算重建资产所需的成本，并考虑折旧和损耗等因素，来确定资产的市场价值。
例如，对于一座历史建筑物的评估，可以通过计算重建建筑物所需的成本，并 考虑建筑物的使用寿命和折旧情况，来确定建筑物的市场价值。 四、收益比率法 收益比率法是一种基于资产收益率来进行评估的方法。该方法适用于对投资性 资产（如股票、债券等）的评估。它通过计算资产的收益率，并与市场上类似资产的收益率进行比较，来确定资产的市场价值。 例如，对于一只股票的评估，可以通过计算股票的收益率，并与同行业的其他 股票的收益率进行比较，来确定股票的市场价值。 以上是资产评估的基本方法，不同的资产类型和评估目的可能需要采用不同的 方法。在进行资产评估时，需要综合考虑市场情况、资产特性和评估目的，选择合适的评估方法，并结合相关数据和分析工具进行准确的估值。通过科学的评估方法，可以为资产交易、财务报告和风险管理等提供有力的支持。
第二章资产评估的基本方法 第二章资产评估的基本方法 一、单项选择题 1、采用成本法进行资产评估时，其实体性陈旧贬值与会计学上的折旧（B） A、完全一样 B、不一样 C、有时一样，有时不一样 2、重置购建一台设备，现行市场价格每台30，000元，运杂费800元，直接安装成本800 元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.5元，该机器设备重置成本为（C）36 A、31，600 B、31，500 C、31，850 D、无法确定 3、投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率（A）评估的折现率。 A、必须超过 B、等于 C、不会超过 4、收益法中的收益指（B） A、评估基准日收益 B、未来预期收益 C、被评估资产前若干年收益 5、在收益一定的情况下，收益率越高，（B ） A、资产评估值越高 B、资产评估值越低
C、资产评估值不变 6、机器设备类资产的安装调试费属于（A） A、直接成本 B、间接成本 C、根据具体情况判定 D、以上都不对 7、一般说来，复原重置成本（A）更新重置成本。 A、大于 B、小于 C、等于 D、无法判定 8、采用市场法评估资产价值时，需要以类似或相同资产为参照物，选择的参照物应该是（C） A、全新资产 B、旧资产 C、全新资产或旧资产 D、与被评估资产的成新率相同的资产 9、某资产可以持续使用，年收益额为100万元，适用本金化率为25%，则其评估价值为（C） A、300万元 B、350万元 C、400万元 D、450万元 10、一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本（A） A、高 B、低 C、相等 D、无法确定 11、三种评估方法中，最先进的评估方法是（C）
资产评估的基本方法 第二章资产评估的基本方法 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。 第一节市场法 一、市场法的基本含义 市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。 二、市场法的基本前提 通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。 三、市场法的基本程序及有关指标 (一)选择参照物
资产评估的基本方法 和确定评估对象的市场地位和特点。 在运用市场法评估资产价值时，首先需要选择可比的参照物，并确定被评估资产的市场地位和特点。这样才能确保评估结果的准确性和可靠性。 二)分析参照物的交易价格和交易条件。 分析参照物的交易价格和交易条件是市场法评估的重要步骤。需要考虑交易价格的合理性和交易条件的影响，以确保评估结果的客观性和公正性。 三)进行比较和类比分析。 通过比较和类比分析，将参照物的交易价格和交易条件与被评估资产进行比较，以确定被评估资产的价值范围。在进行比较和类比分析时，需要注意参照物与被评估资产的可比性。 四)确定资产价值。 最终确定被评估资产的价值范围，并确定其具体价值。在确定资产价值时，需要考虑市场行情、资产的特点和未来预期等因素。 第二节收益法
一、收益法的基本含义 收益法是指根据资产所能产生的收益或效益来估算资产的价值的评估方法。收益法是资产评估中常用的评估方法之一，适用于评估产生收益或效益的资产，如房地产、企业等。 二、收益法的基本原理 收益法的基本原理是将资产所能产生的未来收益或效益折现到现在，再加上资产的现值，即为资产的价值。收益法评估资产的价值，需要考虑资产的收益和风险，以及资产所处的市场环境和行业发展趋势等因素。 三、收益法的基本步骤 一)确定资产的收益和风险。 在运用收益法评估资产价值时，需要首先确定资产的收益和风险。这包括资产所能产生的现金流量、资产的折旧和维护费用、资产的风险等因素。 二)确定资产的折现率。 资产的折现率是指将未来收益折现到现在所需要的利率。资产的折现率需要考虑市场利率、资产的风险和资产所处的市场环境等因素。 三)计算资产的现值。
第二章资产评估基本方法 一、教学目的 通过本章教学，使学生理解三种资产评估基本方法的原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用技能，为以后各章的学习打下基础。 二、教学要求 通过本章的学习，要求在理解三种资产评估基本方法的原理的基础上，了解明确三种基本方法的区别与选择原理，掌握市场法、收益法、成本法的具体应用方法。 三、重点、难点 重点：掌握市场法、收益法、成本法基本原理与应用 难点：评估方法的区别与选择原理 资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。资产评估方法与其他学科的技术方法既有联系，又有区别。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。 该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，即市场法、收益法和成本法。 第一节市场比较法 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 一、市场比较法的基本原理 （一）理论基础 均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。 （二）评估思路 （三）市场法的应用前提 1、充分发育活跃的资产市场(公开市场） 公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易，这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。 2、资产及其交易的可比性（参照物） 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
第2章资产评估的基本方法
[例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值接近于6万元。 『答案』资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）[例2]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产价值接近于7.5万元。 『答案』资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元） [例3]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于8.18万元. 『答案』资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元） 【例4】与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5%，运用公式（2－6）则评估对象的评估价值接近于：
『4答案』资产评估价值＝10×（1＋5%）＝10.5（万元） 【例5】被评估房地产于2006年6月30日进行评估，该类房地产2006年上半年各月月末的价格同2005年底相比，分别上涨了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%和10.5%。其中参照房地产在2006年3月底的价格为3800元/平方米，运用公式（2－6－1）则评估对象于2006年6月30日的价值接近于： 『5答案』 【例6】已知某资产在2006年1月的交易价格为300万元，该种资产已不再生产，但该类资产的价格变化情况如下：2006年1－5月的环比价格指数分别为103.6%、98.3%、103.5%和104.7%。根据公式（2－7－2）评估对象于2006年5月的评估价值最接近于： 『6答案』 300×103.6%×98.3%×103.5%×104.7%＝331.1（万元） 五、市场法案例分析实训： 1、估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。 2、评估要求。评估该地块2007年10月3日的
资产评估的根本方法 资产评估根本方法有三种：市场法是通过在现行市场上搜集与待估资产相近的参照物及其近期交易价格等数据为根底，经过类比对参照物进展差异分析与价风格整，从而推定待估资产价值的评估方法；本钱法是以待估资产现时重置本钱扣除其各项损耗，以此确定待估资产的价值；而收益法那么看重将来，是通过估测待估资产将来各期的预期收益进而并折为现值，作为评估值。 资产评估的方法有很多，但比拟常用的根本方法有市场法、本钱法和收益法。 第一节市场法 一、市场法的概念 市场法又称市场比拟法或市价比拟法，是利用现行市场上与待估资产同样或类似的资产〔参照物〕的近期交易价格为根底，经过直接比拟或类比对参照物进展异同分析，并将类似资产的市场价格进展调整，从而确定待估资产价值的一种评估方法。市场法以平衡价值观为理论根底，是一种最简单有效的方法，评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。 市场法以替代原那么为灵魂，因为任何一个正常的投资者都不会承受高于一样用处的替代品的价格，既然是待估资产，就不能高于该资产的市场价，这才符合市场规律。在决定是否选择市场法来评估资产价值时，首先要确定它是否具有一个充分发育活泼的公开市场，其交易环境是否公平、监视机制是否合理等系列条件。其次，还要看市场上是否具有可比参照物及与一样的活动，是否可以搜集到相关交易数据。市场法评估的主要步骤包括： 1.要有明确的资产评估对象，查找类似的参照物； 2.根据资产种类查找对资产价值影响较大的因素，并且根据参照物对这些不同因素进展分析、并调整其价值，得到最初结果； 3.初评结果进展分析，用统计分析或其他方法分析最初结果的合理性。 二、市场法的应用举例 【例3-1】南阳市曹路镇有一待估宗地G需要评估，现搜集到与待估宗地条
第二章资产评估的基本方法 一、单项选择题 １．利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法是（ D ）。 A．成本法 B. 收益法 C．分析法 D. 市场法 ２．以下选项中，通过市场法进行评估的程序为（ C ）。 A．选择参照物→在评估对象与参照物之间选择比较因素→在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异→指标对比、量化差异→综合分析确定评估结果 B．选择参照物→指标对比、量化差异→在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异→在评估对象与参照物之间选择比较因素→综合分析确定评估结果C．选择参照物→在评估对象与参照物之间选择比较因素→指标对比、量化差异→在各参照物成交价格的基础上调整已量化的对比指标差异→综合分析确定评估结果 D．选择参照物→在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异→指标对比量化差异→在评估对象与参照物之间选择比较因素→综合分析确定评估结果 3．通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称是（ B ）。 A．市场法 B. 收益法 C．成本法 D. 分析法 4．采用收益法进行评估，其基本程序正确的是（ B ）。 A．搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料→确定折现率或本金化率→分析测算被评估对象未来预期收益→用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值→分析确定评估结果 B．搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料→分析测算被评估对象未来预期收益→确定折现率或本金化率→用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值→分析确定评估结果 C．搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料→用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值→确定折现率或本金化率→分析测算被评估对象未来预期收益→分析确定评估结果 D．搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料→确定折现率或本金化率→用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值→分析测算被评估对象未来预期收益→分析确定评估结果 5．首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称是（ C ）。 A．市场法 B.分析法 C．成本法 D.收益法 6、被估测资产账面价值为100 000元，1992年建成，1997年进行评估，已知同类资产环比价格指数分别为1993年为11.7%，1994年为17%，1995年为30.5%，1996年为6.9%，1997年为4.8%，则被估资产重置资本（ D ）。 A．382 000元 B. 182 000元 C．100 000元 D. 191 000元 7.购置一台全新的机床设备价值10万元，年生产量为4000件。现知被评估资产年产量为3000件，可以确定其重置成本为（ B ）。 A．10万元 B. 75000元 C．13.3万元 D. 80000元 8.某被估机器设备生产能力为年产10000件成品，因市场需求变化，在未来可使用年限内年产量估计要减少3000件，功能价值指数为0.6，该机器设备的经济性贬值率大约为（ A ）。 A．19% B. 18% C．17% D. 20%
资产评估的基本方法 资产评估的基本方法 一、市场法(市场价格比较法) 是指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并根据实际情况将类似资产的市场价格进行调整，使被评估资产接近其最为 市场认同的价格。 1、适用前提 (1)需要有一个充分活跃的资产市场。 (2)拟交易物应有较多的交易范例A，且其可比较指标、技术参 数B可收集。 A:也就是，一般情况下运用市场法进行评估的交易物多是较为常见 B:和运用普及的通用物品，比如说车辆、房屋、土地等。一些专用设备，如专门用于生猪屠宰的机器设备，专门生产方便面的自动 设备，由于用途较窄，短时间内交易数量较少的、缺乏交易范例的，不适用市场法;无形资产由于千差万别，各有各的特点，相同或相似 的范例较少，一般不用市场法。 市场法主要是通过被评估物与成交范例的比较，来调整被评估与成交范例的异同，以达到获得被评估物最为合理的市场价格。比较 就必须获得两个或多个待比较物的比较指标和技术参数。 2、运用市场法需要考虑的差异调整因素。 我们运用市场法对交易范例进行挑选，最好的结果是交易范例的交易物与我们待评估物无论是生产功能、新旧程度、技术含量等完 全一致，那么我们完全可以把交易范例中交易物的价格移植到我们 的待评估物上。
但实际运作中，交易范例中的交易物往往与我们的待评估物有着这样那样的区别，我们就必须对这些不同进行调整，使交易范例中 交易物的交易价格在经过调整后成为待评估物最为合理的市场价格。 我们经常考虑的调整因素有以下几个： 更多金融业资讯，案例、法规、分析、创新、PE/VC、IPO、三板、并购重组、银行、债市、信托、项目融资、资产管理、资产证劵化、风险管控、基金管理、小贷、典当、担保、保险、互联网金融、行 业知识等，学习、交流，尽在《中国资本联盟》平台微信公众账号：CACNORG。让我们以诚携手共进，缔造中国金融未来。 (1)时间因素。不同的交易时间对交易价格的影响，如折旧、通 货膨胀等的影响。 (2)地域因素。尤其是对房地产的影响。 (3)功能因素。主要是功能过剩和不足的影响。 我们简单分析一个范例： 比如交易范例是一台生产电子元气件的设备，生产能力为1万个/日，已经投入生产3年，还可用7年，交易价格50万元，交易时 间为2001年3月。 待评估物是一台同样生产该种电子元气件的设备，生产能力为 10万个/日，已经投入生产2年，还可用8年，交易基准日2001年 6月。 我们假设基准定价是以生产能力为标准，定价应为500万元 (10/1*50)。但是我们应考虑这两个设备的时间因素和功能因素。时 间上两者折旧时间不同，交易时间不同，都会对价格产生不同;功能 上后者的生产数量是前者的10倍，比方购买者仅需要日生产能力为 7万/日的.设备，则该设备的生产能力显然过剩，对购买者来说10 倍的价格显然是难以让他接受的。 最后经过调整，该设备以375万元成交。 二、收益法
资产评估的基本方法 资产评估的基本方法主要有以下四种： （１）收益现值法，它是通过估算被评估资产在可以预见到的未来若干年内每年的预期收益，并采用适宜的折现率折算成现值，然后累加求和，得出被评估资产的现时价格，即评估值。 （２）重置成本法，它是用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产实际已经发生的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，得到的差额作为被评估资产的现时价格，即评估价。或者，估算出被评估资产与其全新状态相比有几成新，即成新率，然后用全部成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估价。 （３）现行市价法，它是指在市场上选择相同或近似的资产作为参照物，针对各项价值影响因素，将被评估资产与参照物进行价格差异的比较调整后，得出被评估资产的评估价。 （４）清算价格法，它是指企业在破产或停业时，按清算价格确定被评估资产的价格。 各类资产的评估方法介绍 (一)评估方法介绍
根据《资产评估准则—基本准则》，资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、市场法和收益法。 1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定 评估对象价值的评估思路。 2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。 3.收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估 思路。 （二）评估方法的选择 结合评估对象的具体构成情况，本报告评估对象所选用的评估方法是资产基础法和收益法。市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产 交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。 收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断 评估对象价值的一种评估方法。它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估