保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制

45社保基金投资风险防控研究*李梅泉1丁蓉菁2杜赫11无锡职业技术学院财经学院江苏无锡；2无锡职业技术学院财务处江苏无锡摘要：当前社保基金投资范围日渐扩大，投资监督管理制度进步缓慢，致使社保投资进一步发展遭遇困境，面临的投资风险扩大。

本文以养老保险基金为例，对养老保险基金投资风险案例进行分析，以研究管理风险、代理委托风险与养老保险基金投资增值风险为切入点,探究如何在确保利益的基础上管控投资期间出现的各类危机。

最终提出积极创建委托代理机制、强化审计监督力度、注重内部与外部氛围培养、规范法律制度等意见，创建严密周全的危机测量与管控系统，增强对社保基金投资风险的防控。

关键词：养老保险基金；投资危机；投资风险防控我国社保基金投资仍处于发展阶段，社会保险基金投资也处于探索期。

关于我国社保基金投资的相关法律规章尚需完善，侧面反映出当前我国社会保险基金投资面临较大风险。

因而，如何开展高效投资、把控风险，确保我国社会保险基金完成保值增值的任务，深入推动社会保险制度进一步优化，已经成为社保基金管理者需要重点考虑的问题。

本文以养老保险基金为例，分析我国养老保险基金投资存在的风险，并提出从五个方面出发建立健全严密周全的危机测量与把控系统，增强对社保基金投资风险的防控。

一、我国养老保险基金投资现状1.基金大多投资于银行存款与购买国债中国养老保险基金投资运营依旧处于发展初期，为确保投保人可以得到足额的养老保险，常采用以安全为中心的投资方案，养老保险基金多用于投资银行存款和购买国债，这也导致养老保险增值困难。

各年的银行存款利率不同，已出现历史最低点与最高点，相比于该年的通货膨胀率，较多年份的通货膨胀率高于该年一年期定期整存整取加权利率，保值尚且困难，增值愈发艰难。

根据我国国债现状分析，我国国债种类较少，国债的保值程度与通货膨胀率相比，存在明显的差距，其收益率与物价上涨率相比偏低，显然养老保险基金用于国债的购买并不能达到保值增值的目的。

我国房地产投资状况、信托基金与风险研究 房地产作为国民经济的支柱产业，既对国民经济产生巨大的能动 作用，也深受经济增长对其投资的反作用影响。房地产作为当今主 要的投资热点之一，由于本身所具备的特点，如位置固定性、政策 限定性及投资额巨大等，使其在提供给投资者较高收益的同时，也 蕴含了相当大的风险。与此同时，在我国,房地产投资信托基金的发 展也受到国家的肯定与支持。
我国房地产投资信托基金 REITs 法律制度困境及对策研究.pdf 49 我国房地产投资信托基金发展研究.pdf 三、风险及应对篇 房地产投资不同阶段主要风险.pdf 55 房地产投资的影响因素及风险控制研究.pdf 57 53
房地产投资对国民经济增长带动作用研究.pdf 房地产投资对经济发展的影响研究.pdf 62
财经纵横
试论房地产投资项目的可行性研究
张庆增
（广东省丝绸纺织集团有限公司， 广东 广州 510180 ）
【摘 要】 房地产行业已然成为国民经济的重要支柱之一， 房地产投资项目可行性研究是房地产投资决策的重要步骤和依据。 本文对房地产投资项目的可行性研究的作用、 研究阶段、 基本内容和关键问题等多个方面进行了综合论述。 【关键词】 房地产； 投资项目； 可行性研究
房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策 阶段， 对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研 究， 制定、 分析和评价各种投资方案的可能性、 技术性和经济合 理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、 资金筹措、 实施 立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投 操作、 风险大等特点， 对房地产投资项目进行科学合理的可行 入多 、 性研究， 是控制投资风险、 确保合理开发的基础性条件， 甚至关 系到房地产投资项目的盈亏成败。 一、 房地产投资项目可行性研究的作用 （1 ） 作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投 资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论， 项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规 模等事项。 （2 ） 作为项目主管方的审批依据。 房地产开发企业应 就拟投资的房地产项目编制申请报告， 报送项目审批核准机关 申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项 目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目， 很大 程度在于项目可行性研究是否科学、 合法、 合理， 是否具有理想 （3 ） 作为项目筹资的重要参考资料。 房地产 的经济和社会效益。 投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研 究， 一般很难对外筹资。银行等金融企业、 投资公司等财务战略 投资者是在承担的风险较小、 项目具有足够的还款能力的情况 下， 才可能给予项目贷款。 （4 ） 作为项目进行前期工作的依据 。 项目的前期工作包括规划设计、 人员招聘、 施工准备等， 在房地 产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间 表。如无其他情况的改变， 一般应根据该计划行事。 二、 房地产投资项目可行性研究阶段的划分 （1 ） 投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择 投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内， 根 据有关法律法规和政策， 同时结合资源条件和市场供求等条件 寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依 靠粗略的估计而不是依靠详细的分析， 主要是从投资收益等角 度研究投资的可能性， 进行投资机会的选择和鉴别， 引起高层 决策者的投资意向 。 投资机会研究的结果允许误差在 30%之 内， 研究费用占投资总额的 0.1%～0.2%。如果初步证明项目投 资的设想是盈利并且可行的， 则可以再进行更深入细致的研究 分析。 （2 ） 初步可行性研究。 初步可行性研究是指对房地产项目

房地产投资信托基金（REITs）在我国的应用研究——以“鹏华前海万科REITs”为例◇ 王新逾我国房地产市场已经从增量时代进入到了存量时代，根据海外成熟经验，在存量地产时代，加快房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决存量问题至关重要。

我国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》中明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。

本文以“鹏华前海万科REITs”为案例进行研究，介绍案例鹏华前海万科REITs的详细信息，从运作模式、标的资产、投资收益、经营风险四个方面进行分析，揭示其创新点及运作中存在的问题。

试图发现当前REITs在我国发展所面临的困境及存在的优势，在法律体系、市场环境、监管体系及人才培养机制方面为REITs在我国更好地发展提出相关政策建议。

一、绪论（一）研究背景与意义房地产信托投资基金，英文名字的缩写即REITs。

REITs的核心概念，就是房地产证券化，是把流动性较低、单笔规模极大的房地产投资，转化为小而分散的证券资产的过程，从而使得投资者可以以较低的成本、合适的份额参与到投资中来。

自从长租公寓在2017年迅速崛起后，房地产信托投资基金（REITs）也开始越来越受到人们的关注。

REITs于1960年发源于美国，在亚洲市场上，REITs最初于2001年出现在日本，其后于2002年出现在新加坡，紧接着又在台湾和香港等地相继推出，比如一提到REITs就会想起来的越秀REITs、汇贤REITs等。

目前，全球上市的REITs已经有800多只，共有36个国家或地区发行了REITs，而且REITs 的全球市值已经达到了1.8万亿美元。

特别是在金融危机之后，REITs市场恢复迅速，5年来的复合增长率超过了15%。

但在我国，REITs的起步发展却比较晚，并且缺乏专门针对REITs产品的法律法规和业务指引。

虽然我国没有出台正式的REITs管理文件，但房地产信托投资基金作为为房地产市场注入活力和流动性的重要手段，国内企业仍然开始了REITs产品的尝试。

房地产投资信托基金投资项目的期权价值研究的开题报告一、研究背景与意义随着我国房地产业的快速发展，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）在资本市场中越来越受到了广泛的关注。

REITs采用集合资金的方式，通过投资不动产等项目获得收益，并将这些收益分配给持有基金份额的投资者。

由于REITs具有稳健的现金流和风险分散的特点，因此成为了许多投资者的选择。

而期权定价是金融学中的一个重要研究领域，它主要研究衍生金融资产的价格确定方法。

REITs作为一种特殊的金融衍生品，它的期权价值研究具有重要意义。

一方面，期权价值研究可以提供全面的REITs投资分析，包括了对REITs股票价格、波动率、无风险利率、红利等各种因素的综合考虑。

另一方面，期权价值研究可以为REITs的风险管理和风险控制提供支持，为投资者提供保护和更好地指导投资决策的相关信息。

因此，本研究拟就REITs的期权定价问题进行研究，旨在为投资者提供更加准确和合理的投资建议，同时为REITs的发展提供理论指导。

二、研究内容和方法本研究将探究基于 Black-Scholes 模型、Binomial Trees 模型和 Monte Carlo 模拟方法的REITs期权定价方法，研究期权价格与REITs股票价格、波动率、无风险利率、红利等各种因素的关系。

具体研究内容如下：（1）对REITs的投资特点、发展历程和基本结构进行梳理和分析，探究市场对REITs的投资需求和机构特征；（2）分别介绍 Black-Scholes 模型、Binomial Trees 模型和 Monte Carlo 模拟方法的原理和基本假设，重点探究三种方法的优点和缺点、适用范围以及具体应用；（3）通过数据分析和案例研究，将三种方法应用于 REITs 期权定价，研究各种因素对期权价格的影响因素，比较三种方法的优劣，提出相关的建议和意见；（4）根据研究结果，提出相应的风险管理措施和建议，为REITs的发展提供理论支持和指导。

２０１４年第６期·总第２４０期【金融市场】信托投资风险及其防范林　彬（上海海事大学经济与管理学院，上海２０１３０６）［摘　要］２０１３年，我国信托业资产已高达１０ ９１万亿，资产规模超越保险业，仅次于银行业，成为第二大金融服务业。

然而近来，中诚信托爆出“诚至金开１号”信托产品违约后，信托违约事件频发，极易引起连锁效应，若未能及时防范，对我国经济将产生重大影响。

从宏观、中观、微观三个角度分析信托投资所存在的风险，并提出重塑信托投资理念、把握行业发展周期、使用风险对冲工具、注重人才培养以及转变公司经营模式的风险防范措施。

［关键词］信托；风险；防范措施［中图分类号］Ｆ８３０ ５９ ［文献标识码］Ａ ［文章编号］２０９５－３２８３（２０１４）０６－０１０６－０２ ［作者简介］林彬（１９８８－），男，汉族，浙江温州人，硕士研究生，研究方向：国际金融与投资。

一、信托风险分析（一）宏观角度当前世界经济形势呈现弱增长格局，以美、日、欧为代表的发达国家经济形势有所好转，特别是美国在救助银行和量化宽松的行动中取得了成效，国民生产总值逐步提高，失业率也呈现下降趋势。

但新兴经济体由于创新能力薄弱，对外依赖性高，持续回升的动力难言强劲。

新兴经济体的增速放缓有周期性的原因，也有潜在的经济放缓的原因。

大宗商品需求依然低迷，也间接反映出经济形势尚未改善。

中国依然深受产能过剩、经济转型所带来的负面影响，ＧＤＰ增速有所放缓，采购经理人指数在荣枯线上下波动。

由于人民币的不断升值，我国对外贸易顺差额呈现下降态势。

美国渐次退出量化宽松政策，也会引起中国的部分外资流出，加之我国偏紧的货币政策，势必会对流动性造成冲击。

因此，当前的世界和中国经济形势，我们难言乐观，这无疑加大了企业经营的风险，增加了信托投资的风险，进而提高了信托违约的可能性。

政府对于信托产品存在“隐形担保”，促使投资者建立起“刚性兑付”信念，由此带来的庞大金融资产，事实上是建立在风险之上的，这也是信托投资风险来源之一。

资金信托名词解释一、什么是资金信托资金信托是指投资者将资金交由信托公司管理，由信托公司依法设立、运作，以投资目的和收益为目标，通过信托合同的方式实现资金的集中、保值、增值和分配的一种金融业务。

资金信托是一种特殊的投资工具，通过信托公司的专业管理和资源配置，帮助投资者实现财富的增值和风险的控制。

二、资金信托的特点资金信托具有以下几个显著的特点：1.委托关系：资金信托是一种典型的委托业务，投资者将资金委托给信托公司进行管理，信托公司作为受托人负责管理和运用资金，代表投资者的利益。

2.信托合同：资金信托的权益关系通过信托合同加以约定，信托合同是资金信托的核心文件，用于明确双方的权利和义务，约束双方的行为。

3.集中管理：资金信托将投资者的资金集中起来进行统一管理，实现资源的优化配置，提高投资效益。

4.专业化管理：资金信托由专业的信托公司进行管理，信托公司拥有专业的投资研究能力和风险控制经验，能够为投资者提供专业的服务。

5.风险分散：信托公司在进行资金配置时，通常会进行资产的分散投资，以降低投资的风险，提高整体的收益稳健性。

6.分配收益：资金信托的投资收益通过信托合同进行分配，投资者享有相应的收益权，信托公司按照约定的分配方式将投资收益分配给投资者。

三、资金信托的运作方式资金信托的运作方式包括以下几个环节：1. 信托设立投资者与信托公司签订信托合同，约定委托资金的金额、投资期限、收益分配方式等事项。

信托公司根据投资者的要求和风险偏好，设计投资方案和策略。

2. 资金筹集信托公司开始向投资者募集资金，通常采取公开募集和私募两种方式，公开募集适用于大众投资者，私募适用于部分合格投资者。

3. 资金投资信托公司根据投资方案和策略，将投资者的资金进行配置和投资，主要投资范围包括股票、债券、房地产、基础设施等各类资产。

4. 收益分配根据信托合同的约定，信托公司按照一定的比例将投资收益进行分配，投资者可以选择将收益再投资或者现金分配。

目录房地产信托投资基金概况 (1)(一)REITs概况 (1)(二)REITs的主要类型 (2)我国REITs发展思路建议 (3)我国REITs发展面临的主要障碍及需解决的问题 (4)房地产信托投资基金概况（一）REITs概况房地产信托投资基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下简称“REITs"）的基本理念起源于19世纪的美国，1960年美国《国内税收法典》和《房地产投资信托法案》的颁布,标志着REITs的正式创立。

目前，美国是REITs规模最大的国家，并成为世界REITs发展的典范。

美国REITs的发展经历了上世纪90年代前的积累阶段和上世纪90年代后的扩张阶段.在亚洲,REITs在上世纪末本世纪初才有突破。

最早出台关于REITs的立法并推出第一只REITs的亚洲国家是新加坡(1999年5月)，日本是亚洲继新加坡之后第二个推出REITs的国家；2005年6月，香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结，撤销了香港房地产投资信托基金（REITs)投资海外房地产的限制，从而促进了香港REITs的迅速发展。

1960年美国推出第一只REITS产品至今,全球已有22个国家推出REITs产品,并有4个国家正在进行有关REITs方面的立法.而全球REITs增长迅猛，1990年全球REITs市值仅为70亿元,2002年以后增长尤其迅猛，截至2009年9月末，REITs全球市值已超过6050亿美元。

美国是全球发展REITs最早，也是最成熟的市场，REITs市值约3000亿美元，市值也最大；其次是澳大利亚，已发行64只REITs，市值达到780亿美元；处于第三位的是法国，48家房地产信托市值达到730亿美元。

从市场成熟度来说,最早开始发展房地产投资信托的美国是最成熟的市场,其次是澳大利亚。

亚洲的大部分国家都是处于成长中的市场，而中国内地更是明确的法律法规都尚未出台，还处于早期探索的阶段。

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第 ２卷 ７
期 ２８ 第月 ０ 年１１ ０
工 业技 术 经 济
Ｖ第．ｏ 总２ Ｎ １ ｏ７ ． １ ．
１１ ７ 期
我 国房地 产投 资 信托 基金 发展 的障碍及 对 策研 究
徐 一千 赵 倩 （ 吉林 建筑工程 学院 ，长春 １０２ ） ３０ １
合房地产投 资基金迅速发展的成熟 阶段 。
１３ 房地产投资信托基金中存在风 险 ． 房地产投资信托基金在我 国还没有形成 完善 的运作 模式 ，对受托人我国发展房地 产投资信 托基金 的障碍及 其对策分析 的有效约束 和激励机制 尚未形成 ，容 易发生 受托人 的道德风险。在这种情 况下 ，由于存 在信息 不对 称 ，信托投资公 司在 经营管理过程 中往往会 利用各 种机 会牺牲投资者的利益为 自己谋 取好处 。我 国的投资 基金 在发展过程 中就发生 了相 当多 的这种 问题 。基金管 理人 侵 占基金资产 ，将基金 资产盈利转 移到基金 管理公 司等 事件时有发生，如有些 基金资产净值 几年增 长几个 百分
一
资本 市场
房地产投资信托基金 （Ｅ ８ Ｒ １ ）作为有效 的投资手段 Ｔ
可 以活跃和刺激金 融市场 ，作为融资手段 又可以推动房
地产业 的发展 ，对于我 国房地产业乃至 整个 国 民经济都 具有非 常积极 的意义 。但 是 ，由于我 国相关 的法律法规
还不完善，再加上房地产投 资信托基金乃至 整个产业投 资基金在我国都是一 个新 生事物 ，所 以在我 国发展房地 产投资信托基金还存在许多障碍。
凭证被认定为证 券。相比较而言 ，我 国法律对 证券范 围
有 明确 的规定 ，在 一定程度上就妨 碍了房地产投 资信托 基金 的发展。

中国保险监督管理委员会令〔2018〕1号——保险资金运用管理办法文章属性•【制定机关】中国保险监督管理委员会(已撤销)•【公布日期】2018.01.24•【文号】中国保险监督管理委员会令〔2018〕1号•【施行日期】2018.04.01•【效力等级】部门规章•【时效性】现行有效•【主题分类】保险正文中国保险监督管理委员会令〔2018〕1号《保险资金运用管理办法》已经2018年1月10日中国保险监督管理委员会第5次主席办公会审议通过。

现予公布，自2018年4月1日起实施。

副主席陈文辉2018年1月24日保险资金运用管理办法第一章总则第一条为了规范保险资金运用行为，防范保险资金运用风险，保护保险当事人合法权益，维护保险市场秩序，根据《中华人民共和国保险法》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条在中国境内依法设立的保险集团（控股）公司、保险公司从事保险资金运用活动适用本办法规定。

第三条本办法所称保险资金，是指保险集团（控股）公司、保险公司以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、各项准备金以及其他资金。

第四条保险资金运用必须以服务保险业为主要目标，坚持稳健审慎和安全性原则，符合偿付能力监管要求，根据保险资金性质实行资产负债管理和全面风险管理，实现集约化、专业化、规范化和市场化。

保险资金运用应当坚持独立运作。

保险集团（控股）公司、保险公司的股东不得违法违规干预保险资金运用工作。

第五条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）依法对保险资金运用活动进行监督管理。

第二章资金运用形式第一节资金运用范围第六条保险资金运用限于下列形式：（一）银行存款；（二）买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券；（三）投资不动产；（四）投资股权；（五）国务院规定的其他资金运用形式。

保险资金从事境外投资的，应当符合中国保监会、中国人民银行和国家外汇管理局的相关规定。

第七条保险资金办理银行存款的，应当选择符合下列条件的商业银行作为存款银行：（一）资本充足率、净资产和拨备覆盖率等符合监管要求；（二）治理结构规范、内控体系健全、经营业绩良好；（三）最近三年未发现重大违法违规行为；（四）信用等级达到中国保监会规定的标准。

种以发行受益凭证 的方式 汇集 特定 多数 投资者的资金 ，由专 门
的投资机构进行投资经营管理 ，并将投 资综合 收益按 比例分配 给投资者的一种信托基金制度 。 从本质上说 ， ＥＴ 是一种信 托投资基金 ， Ｒ Ｉｓ 它通过组合 投资 和专家理财实现 了大众化投资 ，满 足了中心投资 者将 大额投资 转化为小额投资的需求 ， 在一 定条件下 可 以免交企业所得税 。 并 从 房地 产 的开发和建 设所需 资金来看 ， Ｅ Ｔ 可 以较 低的成本 Ｒ Ｉｓ 来筹集资金 ， 它通过对现存房地产 的获 取和经营获得利润 ， 在不 改变产权 的前提 下提高 了房地 产资产 的流动性 和变现能力 ， 促 进 了房地产的供给 和房地产市场的发 展。
乏法律 保护 ， 而且投资方 向单一 ， 以有 效避免市 场系统风 险。 难 而房地产开发投资规模大 、 周期长和专业性等特点 ， 使大众投资
者难 以直接进入 。 ＥＴ这类新 型投资工具 的出现 为社 会大众资 ＲＩ 本介入房地产业提供了有 利条件。 三、 国外房地产投资信托基金模式 １ 国的房地产 投资 信托 。 ． 美 在美 国典 型 的 Ｒ １ｓ ＥＴ 运行模 式 中， 投资者通过购买 Ｒ Ｉｓ 益凭证的方式投资 ， ＥＴ 受 由投资银行参 与其活动 。 另外 ， 投资者可随之通过证券交 易所进 行受 益凭证的
对银行 贷款的依赖 ，从而降低 了银行 的金 融风险并 预防和化解 了房地产经营风险。 ２ ． 提升房地产行业 ， 整合 促进优 胜劣 汰 ， 实现资源 的优化 配 置 。 ＥＴ的投资机制能促成房地产 投资 的理性化发展 ，只有 那 ＲＩ 些运作规 范、 市场前景好的房地产项 目才能得到 Ｒ Ｉ ＥＴ的资金支 持， 因此 ， 发展 房地产投资信托基金在客观上促进 了房地产行 业 内部 的结构调整 ， 实现 了资源的优化配置 。 ３为投资者提供多元化的投资渠道 ， ． 满足大众资本的投资需 求。 我国金融市场 中， 社会 大众资本因为投资渠道狭窄而没有得 到有效 运用 。 虽然社会上存 在一些私募 基金 ， 但运 作不规范 ， 缺

期 ，伴 随着 物价 的上 扬 ，房 地 产物 业 的价 值 也 会 升 值得 很快 ，但在 同时 ， 以房 地产 物 业 为资 产 基础 的Ｒ Ｉ ｓ 票价 值 也会 ＥＴ股 随之 上 升 ， 因而Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ 的收 益 水平 也 会 比平 时 高 ， 能够在 ～ 定 程度 上抵 销 通 货 膨 胀 的 影 响 。 因此 ，房 地 产投 资信 托 是 一 种 很 好 的保
一
３ Ｒ Ｉ ｓ 一 种 投 资组 合 的 方 式 ，注 重 的是 分散 风 险 。Ｒ Ｉ ｓ ．ＥＴ是 Ｅ Ｔ 可 以投 资于 不 同 的项 目， 回避 风 险 的 能 力较 强 。 同时 投 资 者 还 可 以投 资 于不 同的Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ ，涵 盖 不 同类 别 的房 地 产项 目， 不会 局 限于 单个 Ｒ Ｉ 的风 险 压 力 。Ｒ Ｉ ｓ 常见 的投 资经 营标 的包 括 写字 楼 、 ＥＴ ＥＴ的 购 物 中心 、 酒 店 和 商铺 等 ，多 为 不 动 产 的组 合 。相 比较 投 资 单一 的不 动产 而 言 ，可 以避 免投 资 标 的的集 中风 险［ 。 ２ ］ ４ Ｒ Ｉ ｓ 一种 有 效 的保 值 增值 投 资 工具 ，能够 有 效抵 御 通货 ．Ｅ Ｔ 是 膨 胀 。作 为Ｒ Ｉ ｓ 值基 础 的 房地 产 ，具有 很 强 的保 值功 能 。在通 ＥＴ价
２ １ 年 以来 ，央 行 已累计 加 息 ５ ， ｌ 次 上 调存 款 准备 金 率 ００ 次 ２ 各 大 商 业 银 行 的贷 款 规 模 受 限 ，尤 其 是 房地 产 贷 款 更 是 受 到 了严 格 限制 。银 行 开 发贷 款 门槛 越 来 越 高 ， 房 企来 自于 银 行 的 信 贷 规 模 越 来 越 小 。在 我 国 房地 产 新 政 濒 出、 各种 融 资渠 道 收 紧 的 情 况 下 ，房 地 产 信 托 投 资 资金 就 成 为 我 国房 地产 行 业 资金 供 给 的 重 要 渠 道 之 一 。实 际 上 ， 房地 产 投 资 信 托 成 本 比银 行 贷 款 高 很 多 ， 平 均 融 资 成本 在２ ％ 右 ，这 比银 行 贷 款 ７ ～８ 的 利 率 显 然 要 高 得 ０左 ％ ％ 多 。但 是 高 收 益 的 同 时也 意味 着 高 风 险 ， 因此 ，我 国发 展 房 地 产 投 资信 托 资 金必 须 慎重 选择 运 营模 式 ，注 意 风险 控制 。 房 地 产信 托 投资 基 金及 其制 度 优势 信托 业 务是 和 银行 业 、证券 业 、保 险业 一起 构 成现 代金 融 四大 支 柱 。从资金 信托 的角度 出发 ，房地 产信托 投资基 金 （ ｅ ｌ ｓ ａ ｅ Ｒ ａ Ｅ ｔ ｔ Ｉ ｖ ｓ ｍ ｎ ｒ ｓ ｓ ｎ ｅ ｔ ｅ ｔ Ｔ ｕ ｔ ，简称Ｒ Ｉ ｓ Ｅ Ｔ ）属 于房地产证 券化 的～种 ，是指信 托 公 司通 过 制定信 托投 资计划 ，与投 资者 （ 委托人 ）签 订信托投 资 合 同 ，通 过发行信 托受益 凭证等 方式受 托投资者 的资金 ，然后进 行房 地 产或者 房地产抵 押贷款 投资 ，并委托 或聘请专 业机构 和人员 实施具 体 的经 营 管理 的一种 资 金信 托投 资方式 ［。与 ～ 般 的信 托 合 同、 证 １ ］ 券 投 资 基金 相 比，Ｒ Ｉ ｓ 度 具有 很 大 的优 势 ，这 主要 体现 在 以下 Ｅ Ｔ ￥￣ 几个 方 面 ： １Ｒ Ｉ ｓ 向 中小 投 资者 。意 味着 一 般 中小 投 资者 即使 没 有 大 ．ＥＴ面 量 资本 也 可 以用 很 少 的钱 参与 房 地 产 业 的投 资 ，这 为 小 额 投 资 者 提 供 了 一种 通 过 低 成 本 、 低风 险 以及 最 低 投 资额 度 最 小化 的专 业 理 财 工 具 ，显然 有 利 于实现 中小投 资 者 的投 资理 财愿 望 。 ２ Ｒ Ｉ ｓ 有较高 的流 动性和 变现 性 。它 是一种 房地 产 的证 券化 ．ＥＴ 具 产 品， 一般 采用 股 票或 受益 凭证 的形式 ，从 而使 得 使房 地产 流 动起 来 。投 资者 可 以通过 金 融市 场 自由买卖 ，这 与传 统 的房 地产 投 资相 比 ，具 有相 当 高的流动 性 。 同时，这 也使得 Ｒ Ｉ ｓ 一般封 闭式 基金 ＥＴ 与 相 比，能够让 广大投 资者迅速 退 出，具有较高 的变现性 。

房地产投资信托基金的分类房地产投资信托基金按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。

按投资业务不同，REITs可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。

权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合型REITs则同时经营上述两种形式的业务。

据美国全美房地产投资信托基金协会（NAREIT）统计，2008年底美国权益型REITs的支数占总量的83.1%，市值占总量的92.0%.房地产投资信托基金的概念房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。

房地产投资信托基金发行流程：REITs首次公开发行（IPO）的工作内容包括：确定IPO方式与地点，组织包括发起人、受托人、管理公司等在内的IPO内部团队和上市代理人、会计师、房地产估价师、财务顾问及律师等在内的IP0外部团队，确定进入REITs的房地产资产范围，房地产估价师对物业进行估价，会计师准备财务报告，起草送审材料，向证监会、证交所、相关政府部门提交送审材料，证监会、证交所、相关政府部门审核批准，路演和定价发行。

房地产投资信托基金的特征1.流动性好直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。

2.市场价值稳定由于REITs的波动性较小，其价格水平、资产总量及价值本身的变动不会有很大变化，这对于保守的投资者而言，是一种理想的选择。

房地产投资信托基金是什么在实际生活中，基金是指为了某种目的而设立的具有一定数量的资金。

例如，信托投资基金、公积金、保险基金、退休基金，各种基金会的基金。

那么关于信托基金的内容在看完下面的文章后，对此类问题一定会有所了解。

接下来就是由我带来房地产投资信托基金是什么的有关知识，以供大家参考借鉴。

一、房地产投资信托基金是什么房地产信托投资基金指的是房地产的证券化，房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

二、房地产投资信托基金发展意义中国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。

首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。

房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。

房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。

因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。

其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。

从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。

再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。

房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。

房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。

三、什么是房地产投资信托基金房地产投资信托基金房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。

在亚 洲国家 ，ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ发展速度也 是惊
人 的。在 ２ ０ ０ ０ 年左右 ， ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 在 亚洲就已 经有 了突破 性的发展：自２ ０ ０ ０ — ２ ０ ０ ７ 年之
我 国 ＲＥ ｌ Ｔｓ的 发 展 的 现 状 及 问 题
适宜我国国情 的运作模式 还有待于探
索。由于 中国 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 基金 发展较 晚 ，再加 上 中国房 地产 的特殊环 境 ， 中 国ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 的 融 资模式 表现 出不 同的发展特征 。 总结 我 国 的ＲＥ Ｉ Ｔ ｓ 运作模 式可 以有三种 类型 ， 即
信 托计 划模式 、产业基金 模式 、上市公 司 模式， 这 些模式 的 出现 大都是根 据房地 产 企 业 自身需求的 情况而衍 生 出的 ， 具有 自
更好 地完善我 国的房地产投融 资体 系 【 徐
云松 ，２ ０ １ ０） 。
实 施 ＲＥＩ Ｔｓ的 重 要 意 义
首先房地产行业是一个 资金投 入高 的
行业 ，一般 需要 大量资金 注入 ，Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 出现 ， 可 以使 民间众 多小额 资金有效 集聚 并投 资房 地产领 域 ， 通 过较 少的资金 获得 较 高 的 收益 ，从 而 激发 投 资者 的投 资 热 情 。其次 从 国外 的发展经 验上 来看 ，引入
间，在新 加坡就已经 出现 了腾飞 基金 、新 达城 、嘉 茂信 托、致富产业信托 和佳 康五
个优秀 的 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 。到 目前 ， 这五个 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 的 市场价值 已达 到了 １ ０ ０ 亿新 币，折合 人民 币近 ８ ０ ０ ￣ ｇ 元 。同时在 日本 ， Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ ｓ 也 得到 了迅速 的发展 。到 目前 为止 ，已经有 ３ ０多

房地产投资信托与房地产直接投资的比较研究引言在房地产领域的投资中，房地产投资信托（REITs）和房地产直接投资是两种常见的投资方式。

房地产投资信托是一种资产配置工具，使投资者能够以相对低的成本间接投资于房地产市场。

而房地产直接投资则是指直接购买并持有房地产物业。

本文将对这两种投资方式进行比较研究，探讨其优势和风险。

房地产投资信托（REITs）房地产投资信托是一种由信托公司或基金管理公司设立的投资工具，旨在通过向公众销售可流通的股票或基金份额来筹集资金。

这些资金随后将用于购买和管理房地产相关的资产，如商业物业、住宅物业、办公楼等。

优势1.流动性高：房地产投资信托的流动性很高，投资者可以在证券市场上买入和卖出股票或基金份额，相对于直接投资房地产物业更加便捷。

2.分散投资风险：投资者可以通过购买多个不同类型的房地产投资信托份额来分散投资风险。

这些投资信托通常涉及多个物业和地点，从而减轻了投资集中度所带来的风险。

风险1.市场风险：房地产投资信托的价格可能受到整体市场行情的影响。

市场行情不佳时，投资者可能面临投资价值下跌的风险。

2.信托管理风险：投资者要依赖于信托公司或基金管理公司的管理能力。

若管理能力不佳或信托公司遭遇财务困境，投资者可能面临损失。

房地产直接投资房地产直接投资指的是投资者直接购买并持有房地产物业作为投资资产。

投资者可以选择购买住宅、商业物业或土地，并自行管理和运营这些物业。

优势1.直接控制权：投资者对房地产物业有直接控制权，可以自主决策并管理物业，自行获得收益。

2.长期增值潜力：房地产具有长期增值的潜力，投资者可以通过投资翻新、租金收益和物业升值来获得长期稳定的现金流和资本增值。

风险1.资金需求高：房地产直接投资需要大量的资金来购买和维护物业。

投资者可能需要承担高额的贷款压力，并面临物业出租不佳或价格下跌等风险。

2.管理风险：投资者需要自行管理和运营房地产物业，因此承担了更多的管理风险。

种不确定性风险。 房地产信托投资基金主要存在
以下 几种 风 险 。 ２ ． １提 前清盘 风险
Hale Waihona Puke 房 地 产 信 托 投 资 基 金 一 直 是信 托 行业 资金 使 用 的一个 主要 方 向，一直 以来房 地产 信托 投 资
在 真 正 的 兑 付 高 峰 到 来之 前 ，２ ０ １ ２ 年 已经 有 超 过 ４个 房 地 产 信 托 投 资 基 金 提 前 清 盘 ，如 ２ ０ １ ２ 年２ 月１ Ｏ日， 天津 信 托 ２ ０ ０ ９ 年ｌ １ 月 发行 的 正源 投 资—— 信 达 地 产 股 票 收 益 权 投 资 及 回购 结合 资金信 托 计划 提 前宣 告 终 止 ， 这 比原 本 的 ５ 月到 期 日提 前 了 ３ 个月。 该 项 目于 ２ ０ １ ０ 年９ 月 开
房地产金融
房地产信托投资基金风险探析
迟丽 华 ’ ，唐雪佳 ’
（ １ ． 辽宁师范大学会计系 ，辽宁 大连 １ １ ６ ０ ２ ９ ）
摘要 ：房地产信托投资基金作 为房地产融资创新方式的重要成果，在拓宽房地产企业的融资渠道、 增加社会大众投 资渠道的同时， 也存在一定风险。 对房地产信托投 资基金 的主要特征进行 系统阐述，
于银行贷款政策 的不 断缩 紧， 拓宽房地产业融
资渠 道迫 在眉 睫 。 ２ ０ ０ ８ 年１ ２ 月 ３日，国务 院 常务 会议确定 了９ 条金 融 促 进经 济 发 展 的政 策 措施 ， 房 地 产 信 托 投 资 基 金 作 为创 新 融 资方 式 的性 质
被 明确 。 在 随 后 的几 年时 间里 ， 房 地产 信托 投 资
７１
房地产金 融
基 金 相 比 ，房 地产 信 托 投 资 基 金 制 度 具 有 很 大 的优 势 ， 据 （ （ ２ ｏ １ ２ 年 中 国信托 业 发 展报 告 》数据 显示 ， 房 地 产 信 托 密集 发 行 主 要 是在 ２ ｏ １ ０ 年 及 ２ ０ ｌ １ 年 上半 年 。２ ０ ｌ ０ 年一季度末 ， 房 地产 信 托 余 额仅 为 ２ ３ ０ ０ 多 亿元 ： ２ ０ １ ０ 年末 增 加到 ４ ３ ０ ０ 余 亿 元 ；２ ０ １ １ 年６ 月 末 ，继 续增 加 到 ６ ０ ０ ０多亿 元 ； 到２ ０ １ ２ 年６ 月 末为 ６ ７ ５ ２ 亿元 ， 直至 ２ ０ １ ２ 年底 增

房地产投资信托基金守则房地產投資信託基金守則Code on Real Estate Investment Trusts證券及期貨事務監察委員會2005年6月Code on Real Estate Investment Trusts《房地产投资信托基金守则》2005年6月证券及期货事务监察委员会2003年8月第1 版出版者证券及期货事务监察委员会中环干诺道中八号遮打大厦八楼:(852) 2840-9222图文传真:(852) 2521-7836电邮:enquirysfc.hk证监会网址:.sfc.hk网上投资者资源中心网址:.eirc.hk所有.未得出版者事先书面批准,不得以电子,机械,影印,录音或任何其它形式或方法,将本刊物的任何部分复制,传送或储存于检索系统之.《房地產投資信託基金守則》目錄说明注释 (1)一般原则(GP) (2)违反本守则的后果 (4)第1章：行政安排 (5)第2章：释义 (6)第3章：房地产投资信托基金的基本认可要求 (7)第4章：受托人 (8)委任受托人 (8)受托人的一般责任 (8)获接纳为受托人的条件 (9)受托人的退任 (9)受托人的独立性 (9)第5章：管理公司,核数师,上市代理人及财务顾问 (10) 委任管理公司 (10)管理公司的一般责任 (10)获接纳为管理公司的条件 (11)委任上市代理人及财务顾问 (13)管理公司的退任 (13)委任核数师 (14)第6章：物业估值师.........................................。

.. (15) 委任总估值师.....................................。

. (15)总估值师的一般责任...................。

. (15)获接纳为总估值师的条件 (15)估值报告 (16)总估值师的退任 (17)第7章：投资限制及股息政策 (18)核心规定 (18)使用特别目的投资工具 (18)持有期 (20)借入款项的限制 (20)计划名称 (20)股息政策 (20)第8章：与关连人士进行的交易 (21)关连人士 (21)关连人士交易 (21)第9章：运作规定 (24)计划文件 (24)持有人登记册 (24)单位的发售 (24)会议 (24)费用 (25)第10章:文件及汇报 (26)公告 (26)通函 (27)通告 (28)汇报规定 (28)广告宣传 (29)第11章:房地产投资信托基金的终止或合并 (30)第12章:新单位的发行 (32)关于证监会认可的房地产投资信托基金的海外投资的应用指引 (32) 引言 (32)就海外投资而设的预防措施 (33)加强披露风险及特定的海外事宜 (35)附录A 证监会接受的海外监管制度 (36)附录B 销售文件的资料 (37)附录C 财务报告的容 (41)附录D 信托契约的容 (45)附录E 清盘或合并计划的财务报表容 (48)附录F 预测的拟备及表述 (49)說明注釋证券及期货事务监察委员会("证监会")获《证券及期货条例》(第571章) ("该条例")第104(1)条赋权认可集体投资计划,并附加其认为适当的条件.这份《房地产投资信托基金守则》("本守则")连同不时发出的《应用指引》,为属于房地产投资信托基金的集体投资计划的认可订立指引.证监会获该条例第105(1)条赋权,就请公众投资于集体投资计划的广告或邀请的发出授予认可,并附加其认为适当的条件.证监会可随时检讨其向任何房地产投资信托基金或有关广告或邀请所授予的认可,并在其认为适当的情况下,修改,增加或撤回任何认可条件,或撤销有关认可.根据该条例第103(1)条,在向公众发出虚假或具误导性的广告或邀请,请公众投资于未经认可的集体投资计划,可构成罪行.本守则并无法律效力,亦不应被诠释为可以凌驾任何法律条文.一般原則(GP)本守则是证监会按照国际证券事务监察委员会组织所制定的原则,以及按照证监会认为对适当地规管房地产投资信托基金至为重要的其它原则而订立的.管理公司,受托人及其代理人或获其转授职能者在管理或执行与房地产投资信托基金的运作有关的事宜时,都应遵守有关原则的精神.GP1 清晰的法律形式及拥有权结构房地产投资信托基金的资产必须以信托形式持有,及必须与受托人,管理公司,相关实体,其它集体投资计划及任何其它实体的资产分开处理.GP2 由受托人进行有效监管受托人在职能上必须独立于房地产投资信托基金的管理公司,及在维持房地产投资信托基金的资产在法律上的整全性时,须以维护持有人最佳利益的方式行事.受托人须确保其以勤勉及审慎的态度履行职责.GP3 合资格的管理公司房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其具备的人力,技术及财政资源,足以使其可以有效及负责任的方式,履行其对有关的房地产投资信托基金的职能,包括执行所订明的投资政策.就此而言,管理公司必须在廉洁稳健,市场操守,公平交易及公司管治方面都遵守最高的标准.此外,管理公司不得超越其获有关房地产投资信托基金的组成文件所赋予的权力.GP4 管理职能的转授房地产投资信托基金的管理公司必须履行有关管理房地产投资信托基金的所有主要职能.除非管理公司可以适当地监察及确保获转授职能者的表现称职,否则不得将管理职能转授.尽管某些附属职能可以转授予第三者履行,但管理公司仍须就获转授职能者的表现是否称职,向房地产投资信托基金的持有人及受托人全面负责.管理公司必须确保获转授职能者继续胜任其要履行的职能.管理公司与获转授职能者之间的法律关系必须清晰而不含糊.GP5 遵守有关规定房地产投资信托基金的管理公司必须使证监会信纳其已设立足够的系统,监控及程序,以确保所有适用的监管规定及其它法律规定均获得遵守.房地产投资信托基金的管理公司及受托人在确保有关方面在遵守本守则的规定方面承担最终的责任,及将会以开放及合作的方式与证监会交往.GP6 良好的管治及避免利益冲突管理公司必须以维护房地产投资信托基金的持有人的最佳利益的方式行事.管理公司对这些持有人具有受信责任.管理公司为房地产投资信托基金进行的交易必须是公平及按照一般商业条款进行的.管理公司必须确保已设立程序,以确保员工替房地产投资信托基金进行的交易不会损害房地产投资信托基金持有人的权益.除本守则另有规定外,涉及该计划的关连人士交易都须获得持有人的批准,而在有关交易中拥有重大利益的持有人如果其利益与所有其它持有人的利益不同,则不得投票. 就所有与房地产信托投资基金有关及任何就其在任何证券交易所上市或买卖而产生的事宜而进行的活动及交易,管理公司须依循及秉持良好的公司管治原则及最佳的业标准.受托人,管理公司,物业估值师及该计划的任何代表须遵守最佳的管治标准.GP7 计划的估值管理公司必须确保房地产投资信托基金的资产会根据市场惯例或按照证监会认可的程序,以及依照公认的会计原则,定期获得真诚的估值.GP8 投资及借款限制房地产投资信托基金必须订立顾及其投资目标,风险因素及资金流通性的投资局限及借款限制.该等局限及限制必须在房地产投资信托基金的销售檔清楚披露.GP9 管理费及投资者权利管理费必须在销售檔清楚披露.房地产信托投资基金亦必须确保持有人可以参与涉及该基金的重大决策,以及获得公平公正的对待.房地产投资信托基金的活动所出现的重大改变,不得不公平地损害到持有人的权利.GP10 销售及披露房地产投资信托基金的有意投资者及现有持有人,必须获提供有关该基金的全面,准确和及时的数据,以便可以完全了解该房地产投资信托基金的投资及风险因素,从而有助他们在掌握充分资料的情况下作出投资决定.所有可能会造成利益冲突或会使人认为会造成该等冲突的交易,委任或活动,应向投资者及持有人披露.房地产投资信托基金的广告不得载有虚假或误导的数据,亦不得以欺诈的方式表述.。