浅谈城中村的特征及规划改造策略

浅谈城中村的特征及规划改造策略

发表时间：2019-09-11T16:44:05.827Z 来源：《基层建设》2019年第17期作者：盘帅

[导读] 摘要：在社会发展进程的不断推动下，我国城市化水平提升速度也在逐渐加快，城市迎来了井喷式的发展，城市面貌日新月异，但是在城市发展的过程中，城中村的问题却越来越严重。

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摘要：在社会发展进程的不断推动下，我国城市化水平提升速度也在逐渐加快，城市迎来了井喷式的发展，城市面貌日新月异，但是在城市发展的过程中，城中村的问题却越来越严重。现代的城市建设关乎到城市中的经济、社会、人口以及资源环境的协调发展，关注现代城市建设具有非常重要的现实意义。因此，相关部门应该及时的采取一定的措施，改造城中村的现状，从而更好地促进城市的发展。

关键词：城中村；特征；规划；改造

1城中村的概念、表现特征

狭义来讲，城中村是城市化化进程中原有的农村村落耕地大部分被国家征用，留有少部分的村落未被开发建设，村民仍旧生活在原来的地方叫做城中村；也就是我们经常所讲的都市村庄；广义来讲，城中村是在城市化快速发展的进程中，跟不上时代发展的步伐，脱离现代城市管理范围，生活质量水平较低的居民区。

1.1城中村具有的城市特征

①城中村的地理位置在城市建设规划范围内，城中村居民仍居住在城市中甚至是城市的繁华地段；②城中村居民同城市居民一样，从事第二、三产生活动，过着朝九晚五的工作生活；③城中村居民的生活方式逐渐演变为城市化生活方式。

1.2城中村具有的村落特征

①城中村是生产和生活资料的土地，城中村的土地产权归城中村村委会集体所有；②城中村的各个社区行政管理由村委会进行统一管理；③在户籍保留方面，城中村的原有居民仍旧沿用原来的户籍，在国家政策支持下，城中村原有居民享有资金补助等扶植，生活收入水平要高于外来务工人口的收入和一般城市居民收入。

2 城中村的负面影响

（1）居住条件差，居住混乱，治安不好，影响市容市貌。城中村里的房屋一般建筑等级比较低，房屋质量较差，由于发展受到限制，其在空间的利用上也不合理。如房屋建筑距离不能满足日照要求，有的地方甚至是连排建筑，加之其中居民对土地的不合理占有，随意扩建，延伸建筑体量。使其间道路更加拥挤，严重影响交通环境。同时也影响了城市的市容市貌。因此，容易导致治安混乱，从而引发刑事案件，如偷盗、抢劫等。这些都是不利于形成良好社会治安和社区的和谐发展；

（2）城中村的居民靠租赁房屋为生，有较高的生活租赁报酬，其生活方式简单，没有积极的价值观。居民房屋的地理位置特殊，使其房屋的租赁顺理成章的成为生活衣食的丰厚来源，这同时也更加诱使居民对房屋土地的占有欲望，并通过增加房屋的建筑层数来牟取更高的利益。尤其是地理位置特殊的一些城中村，如离学校较近的地方，更是学生们青睐的位置选择。一方面，其的确是满足了学生租赁房屋的需求，但另一方面，我们不可忽视其产生的负面影响。从租赁中获得的高额利润，使城中村里的居民在思想意识上普遍安于现状，文化素质与周边城市居民存在一定的差距，其负面的价值观更会给周边地区带来影响，从而影响了整个城市的社会竞争意识和社会吸引力。因此，提高城中村里居民的思想意识，更是社会主义精神文明建设不可忽视的问题；

（3）城中村地理位置条件好，经济地段好，但发展受到地块的限制。城中村特殊的地理位置，使其在经济，文化发展中具备了很好的发展条件。但因环境，土地利用和公共用地的不合理布局，其在城市中的地价被降低。如私人作坊的随处可见、闲散土地的浪费、以及乱搭乱建后房屋的随意布局、都是影响经济发展的重要因素；

（4）城中村改造的资金困难，开发商投资的利益关系影响其良好的改善。对于城中村的改造，目前很多地方政府通过引进开发商来改善现状，但从现实情况来看，还存在很多问题。首先，在对城中村改造过程中，利益永远是开发商追求的主要目的，而改造过程必然会带来土地的征用和房屋拆迁，但是现行的很多补偿标准难以符合村民的期望值，补偿过高，开发商自然不愿意，过低村民又不会同意。于是改造过程就在此产生了矛盾，加之城中村里的居民的房屋建筑的土地使用不规范，改造和补偿就更是困难；其次，改造过程中，政府的投入压力相对过大，由于长时间的混乱状态，城中村的自由发展模式使得其市政等各方面条件十分薄弱。政府出资改造必然要改善其相应的市政基础设施，自然是一笔沉重的“负担”；再次，招商引资后，开发商的回报很难预测，城中村的情况复杂，开发商投资建设，既要满足自己的利益，又要符合政府对改造的相关要求，对开发来说，并不是一件容易的事。

3城中村改造建议

3.1强化规划先导作用实现公共政策转型

城市规划对城市发展的意义非常明显，其主要内容应当以城市各项政策为基础，以此在城中村改造规划当中强化社会更新、充分发挥出规划人员左右，并且在促进公众参与、完善实施评价及反馈制度优化方面加强其先导作用。在整个过程当中，应当充分体现出公共政策的本质属性，可将居民的社会保障内容纳入到社会更新规划当中；科学配置教育及就业培训类资源，积极承担对居民开展职业技能培训的职责，从而充分提升其城市社会融入的能力，最终不断加速由村民向着居民角色的转变；针对城中村居委会在社会公共治理当中的职责，应当强化对居委会的经济支撑，促使社会事务管理从集团公司当中分离，由此形成全新的管理模式。

3.2强化土地管理及调控

针对土地权属问题的研究，当前土地政策的推行与实施早已成为城市产业引导与城市空间健康发展的重要手段。首先应当做好土地储备，积极完善土地储备运行机制，在此基础上不断增强政府对于土地资源的管控力度。具体需要结合实际的城中村改造工程实际情况，由此促使其在未来的规划工作当中将其作为城中村的公共基础设施用地，并以此纳入到政府土地储备范围当中。其次需要构建良好的协调互动机制，并以此来重新梳理土地储备、城市更新办及其与征地拆迁办间的关系。最后需要充分发挥证券市场与金融产品两者创新优势，并据此来开发出全新的融资产品，且通过拓展资金渠道的方式，广泛的吸纳社会资金参与其中。

3.3加强组织领导。

各级城市的地方政府成立城中村改造工作领导小组及相应的工作班子，加强对城中村改造工作的决策部署、协调指导和督促检查，根据各村、各区块具体情况，科学制定城中村改造方案，合理确定改造范围，部署落实改造计划和工作要求。调动各方面积极性，在充分尊