泰安市房地产市场调查报告
*公司山东分公司客户及营销部
2012年8月
一、城市发展状况
1、城市概况
泰安市位于山东省中部，东西长约176.6公里，南北宽约93.5公里。北依山东省会济南，南临儒家文化创始人孔子故里曲阜，东连瓷都淄博，西濒黄河。
辖泰山、岱岳两个市辖区，宁阳、东平两个县，代管新泰、肥城2个县级市。是一座著名的文化旅游城市，行政区面积7761平方公里，常驻人口556余万。以下是泰安市区位图。
2、人口、规模
根据第六次全国人口普查公布的最新统计数据，2010年泰安常住人口达556万人同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的533.46万人相比，十年共增加了15.96万人。增长2.99%，年平均增长0.30%。
全市常住人口中，0-14岁的人口为85.74万人，占15.60%，15-64岁的人口为411.06万人，占74.82%；65岁及以上的人口为52.62万人，占9.58%。其中，全市常住人口分布如下（单位：万）。
泰安泰山区岱岳区宁阳东平新泰肥城合计
第六次人
口普查
79 98 76.46 75.16 132.59 95.66 556
3、经济、消费
泰安市主要以旅游业作为支柱产业，2010年泰安市共接待国内游客3021.23万人次，实现国内旅游收入241.1亿元。丰富的矿产资源也早就了新汶矿务局等特大型煤炭企业。
2011年全市实现生产总值2304.3亿元，年均增长13.1%。，地区生产总值在山东省17个地市中位列中游，排名第7。三产结构比重为9.3:52.2:38.5。以下是泰安市全省经济排名及近五年期间，泰安市地区生产总值及增速走势情况。
泰安近5年地区生产总值走势
500
1000
1500
2000
2500
系列11226.11513.31715.72051.72304.3
20072008200920102011消费方面，居民收入增长加快，且近两年物价调控初见成效。截至2011年底，2011年，市区居民人均可支配收入22687元，比上年增长13.7 %；
人均消费性支出14888元，增长 10.9 %，市区居民恩格尔系数（食品支出占人均消费性支出的比重）为34.8 %。农民人均纯收入8974元，增长18.2%；人均生活消费支出4855元，增长13.6%，农村居民恩格尔系数为38.3%。在岗职工平均工资35415元，增长14.6%。
泰安市近5年消费水平走势
5000100001500020000250002007
2008
2009
2010
2011
人均收入
人均支出
4、固定资产投资
泰安市工业生产平稳增长，企业效益继续提高，全市1560家规模以上工业企业实现主营业务收入4550.2亿元，完成固定资产投资1473亿，，固定资产投资规模继续扩大，房地产业发展较为平稳。以下是近五年期间，泰安市固定资产投资及增速走势情况。
639
803
1031.9
1270.5
1473.7
20040060080010001200140016002007
2008
2009
2010
2011
【小结】
➢地理位置优越，旅游、自然资源丰富，有较深的文化底蕴。
➢人口规模较小，分布相对集中，城市建设起点高，投入大，风格独特。
➢经济发展较快，人均消费水平逐年快速提升，固定资产投入加大，房地产投资自2010年以来稳中趋缓。
二、房地产市场发展状况
1、泰安市城市空间发展状况
城市建设以向南发展为主、重点建设南部新城；东、西依托泰山、岱岳两区适度发展；严禁跨越环山路向北发展。对西北的天平湖、西南的金牛山、东南的泮河—徂徕山、东北的碧霞湖和南部的龙泉湖五片生态斑块进行严格控制。
中心城规划形成“一主、一副、两组团”的空间布局结构。主城、副城和外围组团之间以生态绿廊相隔，以快速路和主干路相连。一主为泰城，一副为南部开发区新城，两组团为主城东西两侧的青春创业园组团和泰山科技园组团。
建设策略：开发新城区、提升老城区、保护风景区
（1）拉开城市空间布局，形成“一城一区两团”城市大格局，即泰城、高新技术开发区、青春创业园组团和泰山科技园组团。城市近期以向南为主要发展方向，东西方向适当发展。
（2）疏解老城，改善老城区生活环境，提升老城区综合环境。
（3）保护风景区，恢复其自然环境和历史人文环境。
2、泰安市房地产市场分析
1）房地产投资
房地产市场健康发展。全年完成房地产开发投资86.1亿元，增长13.0%。
2）土地供应状况及成交情况
2011年土地成交高达316.9万，城市土地市场开始步入集中放量期，商品房市场需求较为显著。
2011年，泰安市土地供应高达316.9万㎡，其中，31宗土地为纯住宅用地，规模核算为131.3万㎡，40宗土地为商办金融综合用地，规模核算为185.6万㎡。从土地成交成本分析（容积率按1.0折算，取平均值），住宅用地的成本约为每亩143万元，楼面地价约为2149元/㎡。
国山墅，楼面价
1880元/㎡
泰安恒大城，楼面
价620元/㎡
绿地公馆，楼面价
960元/㎡
御都国际，楼面
价1020元/㎡
泰豪名称，楼面价
966元/㎡
3）2011年市场成交与价格情况
2011年3月最高峰值市区新建商品房共成交956套,到9月份成交561套呈每月成交下降趋势。到2011年10月出现全年第二次回暖827套月成交，自此至今又呈现每月下降的趋势。
截至2012年4月份，泰安市的一手商品房累计可售面积达到了202.69万平方米，环比增长5%，商品房住宅可售套数12945套，可售面积154.44万平方米，环比增长7%，预测12下半年年市场还将增加150万平方米的商品房供应量，届时将达到300万~400万平方米的市场存量，是2011年泰安全年销售面积的4~5倍。
【小结】
➢片区价格差异大，靠近泰山附近多为别墅及多层洋房，价格多为万元以上。
中心城区价格约在7000元左右，而南部片区多开发为5000元左右的刚需产品。
