行业潜规则
揭密部分行业潜规则和获利点
1.医院医生开药回扣，如果给你开4--5盒，价格在20左右，那么回扣大概在4--5元左右。发药房每盒大概0.5元左右（怕医生乱报，统计）
2.看医生给你开药的主要成分，（说自己钱不够，让他少开一点）按照说明书中的主要成分到药店购买，点名要最便宜的，药店推荐的不要。尽量按中央电视台广告过的买（并不是有多么好，只是不是很差）
3.专业药品的利润属于正常，但如感冒药，药店推荐的杂牌感冒药利润是1000%，你没看错是1000%进价基本1--2元，卖价10--20元。
4.如果不是特殊针对部分的消炎药，是光谱抗菌药的话，不要买头孢拉定（先锋6号）买头孢氨苄（先锋4号）。这样身体病毒、细菌对抗生素的耐受性会降低，简而言之，以后吃4号没效果了，可以吃6号。医院、药店会推荐你买6号，因为6号价格贵利润高。
5.女士注意了，所有的美白产品,是所有，都含铅和汞，这两种化学物质对人体是有毒的。染发也一样。
6.买运动鞋的注意了，卖运动鞋如果没有合适的尺码，小了他会说新鞋挤脚穿两天就好了，大了会说容易排汗、不伤脚，正确的是正合适略微紧一点。
7.运动装的成本基本在25%左右。
8.保健品的材料成本基本在5%。
9.超市的生鲜食品基本没什么利润，但百货利润较高。
10.卫生巾过期了可以回收做鞋垫，真空包装的肉制品只要不变质，都可以做烤肠，烤肠过期了可以做火腿肠。
11.超市里的糖果包装的牛肉粒如果口感较松软，通常是较差的猪肉做的，好猪肉做的很硬，口感不好。肉松有可能是死猪肉做的。
12.精致肉脯马马虎虎，美味肉脯是垃圾，千万不要吃。
13.牛奶大多是还原奶，蒙牛、伊利拉一火车下来包装可能吗，如果省市附近没有奶源，都是奶粉运到附近用水冲的。（还原奶）
14.牛奶只有7天保质期的牛奶可以放心买了饮用。
15.无骨鸡爪有的工厂是用嘴啃出来的。
16.酸菜鱼很多人喜欢吃,可是酸菜都是用工业食盐做的，含大量的亚硝酸盐，是致癌物质，食管癌，胃癌都是因为这个引起的.
17.家装，最大的毒源是墙面腻子，使用801胶拌合水泥或者石膏，801胶是什么玩意？甲醛缩合累产品！里面全是甲醛。
第二个毒源是家具，除了出口的，宜家卖的，甲醛全部超标。
第三个毒源是细木工板，别相信什么E0标准，国内能做，但是价格非常高，其实E1已经足够了。
18.神舟等笔记本电脑卖的便宜，因为所有的配件都是大品牌不要的次品，还有所有的山寨手机的配件也都是劣质品，质量和国际大品牌没法比的
19.百分之六十的洗头房都有警方的眼线,有时小姐也会互相点炮,抓一个嫖客提成一百至三百,看罚款多少而定
20.现在苹果，桃子基本都会套上个纸袋，在小的时候套上，不会沾上有机磷的农药，所以买桃和苹果的时候要找皮色很鲜艳的买，那样的虽然不好吃，但相对安全点
葡萄少吃，秋季得催红的。。。肯定不是好东西，喷上点就会红的很艳
21.变频空调都是忽悠，只有在密闭的房间里连续工作6个小时以上才能比普通空调节能.
22.我和我们家乡村里的做财务的关系不错，经常跟他聊天！就聊到收入增长问题，我说我们这几年家里感觉收入没有变化！为什么国家统计局数据都在增长呢！他说“放屁，镇里每年都强行的让我们增长10%,你不增长也得增长，所以我们就随便编数据”
23.MTK 方案的手机（国内的一些大品牌也用此方案）成本价格，才300-400RMB。
24.我是做化妆品的,其实无论高价的还是低价的,进口的还是国产的化妆品,主要成分都是一样的,成本也一样,而且对皮肤都是没有好处的,例如防晒产品,只是在里面加了油性物质,将紫外线反射掉,但是这些油性物质会堵塞毛孔,让皮肤变干.其他所谓抗皱的都是骗人的.
要想皮肤好,身体健康,多喝水,多按摩就可以了.
25.世面上的三星，日立，IBM移动硬盘，99%的都是散装2。5寸的硬盘加上深圳几家做假盒子的硬盘盒弄起卖的。
不过这个好像影响不大，比买正规的移动硬盘化算多了~~~~~~要买移动硬盘，最好是买个散的25盘，加个几十块的盒子，比买正经的便宜几大百，其实质量一样——
26.我们工厂是做家俱的，出口的，老外很BT，家俱从包装到材质都要求做测试，而且一个测试通过的证件不到几周就失效了！质量真的没话说，放眼国内建议各位买家俱的时候最好要求对方出具材质的无害证书和油漆的测试证书，万一有问题可以根据这个索赔的，很多家俱出现问题的索赔无门就是因为没有证据，因为材质出现问题被追究责任的是材料制造商！包括板料，油漆，金属配件！
27.家用净水设备
颗粒活性炭滤芯吸附过滤性能微乎其微；国产活性炭滤芯几乎全部为挤出成型，且所用碳粉为低端果壳炭，更尤甚者用煤炭。吸附效果几乎为O，且煤炭内的杂质很多还不如不用。价格很低的滤芯最好不要用，还如不加个不锈钢滤网。
家用净水设备在日常水压下，流量越大，性能越差。
28.打官司直接找主审法官花费比律师少效果更好但是要尽早现在的法官不可能两家都吃风险太大法官只能帮最先找来的那一家，法官很少会帮你直接做违法的事，只是象律师一样告诉你怎么做会获得最大利益但是收费便宜哦
29.我是铁路行业的现在媒体报的沸沸扬扬的中国的高速铁路化新做的线京津线，京沪高铁这些说是国产化的其实都是进口欧洲的
某500强公司的零部件在中国组装就变成了国产化的铁路线 .咱国懒到连电缆都是大批大批从欧洲进口
30.我是民航的，中国近期所谓自己生产的大飞机，其实发动机是老外的，电气设备是老外的，只有壳子是国产的，将来随便出点故障，还是一样要高价买国外的航材
31.大学里女的被Q J是可以保研的。
32.在百货商场门前洗货,说是尾货处理,其实全部是从大的批发市场进的最差的货,比如12元一件的衬衣(包装盒很漂亮),卖28一件,回去最多穿2个星期,一天可以狂洗几百上千件哦.
33.液晶显示器的成本：以19宽屏（成本82元左右一点点*），国内很多知名品牌（包括电视）基本用的都是'大石’管……（大石在番禺区，行内有名的了），像三星、非利普、明基（电脑）成本在140元左右了
34.有些所谓的暴利其实不一定能赚多少钱，毛利很高并不代表纯利就高。
打个比方，一个电子产品，比如步步高点读机，成本约100元，给一级代理的供货价大概是250元，市场零售价是700-800元。
厂家毛利是150元，广告投入约占零售价的10%，80元，代理商还有个返点，约5%左右，再扣掉税收…..你看成本100，售价800，好像800%对吧，实际利润只有20%不到。
35.台灯最重要的是灯管，现在大部分的台灯厂，自己买粉让工人调，自制灯管，调的怎么样就全凭工人的感觉了
良心好的就弄便宜点卖，出厂价不到10块，批发10多20块，零售的话就是50-7，80之间。大部分人家里就用的这种。
良心坏的，自制的山寨灯管就号称自己研发的，做点好看的模，国内质检也是形式而已，只要还是过得去国家还是不会认真的。家长就愿意买，可以卖个一百多两百多。国内的研发水平怎样，大家都知道，我就不说了。总之，虽然成本比上面说的高点，但是性价比很低。
但是也有不错的，一种是一些做照明光源的大厂还不错，有国内的也有国外的，蛮严格的，当然还是国外的最好。但是这些大厂出的台灯很少，而且样式也少，主要业务也不是台灯。
还有一种比较就是用大厂生产的灯管还有零件，这种灯也是在100-300之间，质量就很好。最好的是用的欧司朗的灯管。但是这样的厂家比较少，因为卖的价格都差不多，但是厂家利润就比较薄，所以厂很多宁愿自己做灯管和零件，只要把外形设计好看就挣大钱。
虽然国内普遍认识飞利浦比较多，但是飞利浦真的没有欧司朗好。欧司朗是德国西门子的子公司，照明行业是第一吧。可能天涯的很多朋友了解德国的工业，他们的产品严谨到一丝不苟，国内的无论是工业品民用品与之相比，简直是垃圾。我不是崇洋媚外，是实话，因为以前接触过西门子的工业品。了解的人都觉得心比较寒，差距太大。
总之，不要买100以下的台灯，很伤眼睛的。
最好是买进口的，要不然就买用的是大品牌灯管和零件的，还是那句话，欧司朗的灯管最好。
35.我是做宠物医疗的：
内科：不少宠物病都是可以用经验直接判断的，现在做的化验CDV.CPV都是作为一个检验自己判断是否准确的依据，血常规.尿常规.生化检验.基本都是为了RMB。大多数医院现在都是先化验，化验完了再给宠物做常规检查。
外科：现在大手术一般都是骨骼内固定.胸腔手术一类的.这些手术一般的基本费用相当的低.但是收费却吓死人，但是手术一般技术含量在里面，所以大部分都是这个费用。（要是去做手术，手术费高的离谱，基本上都是该医院不会做这种手术，虚张声势罢了）药物：爆点来了，现在中国的宠物市场做内科病的时候大部分都是使用人用药，你看着一针两针不起眼，收你个10块。20小意思，实际上这一针的成本超过1块钱的基本没用，干扰素〃抗体〃植物血凝素〃白细胞介素，跟客人说了一堆，基本上进了药房都是用同样的药，静脉输液更是如此，收费昂贵，药物载体基本上都是注射用G。
36.我是媒体的，基本记者现在的灰色收入都是明规了。参加行业活动、会议不论好事还是坏事主办方都要送红包，一人一个，300到1000不等。没给的，不光不给上新闻，瞅到机会了还会上你负面。你们所看见的义正言辞、为百姓伸冤的报道基本上都是出事方没给钱的，给了钱的不可能见报，除非是纸里保不住火了。像南方电视台几个牛逼的节目，基本上都是只说不做的，我们本地有个开发商一直没给业主办证，业主在本地媒体投诉无门，找到了这家电视台的栏目组，没用的
37.我有个亲戚是卖衣服的,卖的全是从南方沿海那边运过来的国外洋垃圾（就是老外扔了不要的旧衣服）,以毛衣和外套居多,每个样式每个款都只有一件,买来是两三块钱一件,在四季青的批发价是
10-20元一件,再到零售商手里就不好说了.前几年这种衣服在杭州还不多见的,前几天去散步猛然发现连就近的菜市场都有人在卖,走在大街夜市上也有人在十元一件在卖.只是前几年的处理得不好,衣服怎么闻都有异味,这两年的洋垃圾已经闻上去基本没啥异味了,估计处理的方法已经大大改进了.而且看人们卖的时候还都上了吊牌。十元一件，故意问是否旧的，回答说是工厂的样品。真是寒心。
工商的也不管管。
38.买房子要是发现房屋渗水现象是不可能修好滴。
所以收了房的人下雨时候多去看看新房就知道房屋的问题。一定要扯皮一定要用打官司来吓唬地产商，看样板房时别以为房间小家具什么的放了还觉得空间不错，其实，尤其是小的样板间，那些家具等都是专门定制的，一定要量房间尺寸，否则，买了以后你的家具放进去，哼哼！你就等着吧。
39.必胜客也开好久了，生意还不错，我们在里面也比较累，作为一个大公司旗下的餐饮集团我觉得必胜客总体还是不错的。里面的东东都是现做的制作的标准也是不错的。但是我在里面呆好久也觉得有些地方是不足的，在这给大家一些吃的建议吧。
周二和周五晚上不要吃，因为晚上洗烤炉，洗烤炉就要用到282（一种化学药品强酸对身体不好）这东西是必胜客“三毒”之首。所以建议大家尽量不要在这时间段去。
晚上8点后尽量不要去，晚上必胜客会收市，就是东西开始收到冷藏库了要做产品还要到冷藏库拿，而且要刷地，所以比较乱，一乱就容易出错，员工们这段时间也就会嫌烦了，毕竟工作一天了都累了。
周三下午和周六下午吃是最好的！！！必胜客都是周2和周5进货，这段时间的东西可以说是最新鲜的。而且油也是比较干净的（前天晚上都滤过油了）
尽量不要外带，因为有时做多了产品，比如鸡翅啊香草凤尾虾什么的可能就热下给你了。
少吃必胜客，可以说任何的餐厅都是不卫生的！因为人都是有惰性的，有些事标准或期望是很好，但是并不是每个人都能按照它去做。特别是忙的时候大家可能就以差不多做标准了更有可能鸡翅烤好掉地上了但重做顾客就会有意见所以有时就会捡起来直接出了。另外必胜客几乎所有东西都是冷冻食品，炸和烤的东西毕竟对身体不好，虽然好吃但尽量少吃为好。做餐饮才知道原来家里的最干净！
40.1 火锅店的鱼丸贡丸不要吃，为了成本，一般都是进的下三烂的货。不会从超市进的。那些地下小厂为了增加Q性（弹脆感），都添加一种化学物质（不说，免的坏蛋学去），是食品添加根本就不允许的有毒性的。。2 黄鳝，为了快速育肥，是加雌性激素的。另外，为了降低成本，他们收购变质的死猪死狗啊什么的，直接投到塘里做饲料。。3 肉鸡的是45天出笼，都是非正常条件生长的，很多一般养殖户为了防止生病（那种条件下养的鸡很容易生病），大量使用抗生素等。大厂的产品才可以信赖。。5 猪，180天出栏（过去养两年）。大量使用瘦肉精。那玩意对肝肾损害。。6 表面红的发亮的肉肠，烤肉，都是用了胭脂红，工业色素。。7 蔬菜一定要水泡了再吃，有机磷（毒，残留久）是全国都在用，上海北京都跑不了。。8 散卖的熟肉最好不要买，过量用防腐剂山梨酸钾算好的，有的用苯甲酸钠（肉
类不允许）。。10 散装咸菜不用说了，农药都有用的11 鲜鱼表面发绿的就不要买，洗干净了也能让你中毒（不说为什么，免的坏人学）
41.你想办个小公司，直接找街道的招商办，注册在他们街道，他们每年都有不限额的引资任务，会帮你跑政府部门，能省不少麻烦事，比工商局税务局门口的二哥还方便。
如果是搞国内船舶运输的，可以找找当地的海关或边防，通常他们有查获的走私油，可以省大笔的油钱。
你去国美永乐的超市买家电，可以和销售员私下谈由经销商直接供货，不通过超市。通常能多一点折扣。
商场利润最高，随便什么服装品牌要进场就先得交百分之三十几给商场，再加上它自己的成本，人工和费用，大家就知道一件衣服的真实价值是多少了
42。1、酸酸乳
建议少给孩子喝这种东西，一是奶源差，二是营养低（蛋白质只有1.0），三是添加剂多，柠檬酸、甜味剂、防腐剂、香精什么的全了。
它的原料很多是快到期或者已经过期的纯奶做的，超市里的纯奶快到期了，厂家拉回去，加水、糖、甜味剂、香精、防腐剂，做成酸酸乳，谁也喝不出来。
最差的是北方的一些地方，如山东、河北等地，做假奶成风，那些小厂根本不要牛奶就能做出各种酸酸乳，奶的白色是用做油漆的白色素调的，蛋白质是氨基酸（两年前加氨基酸，现在大概是三聚氰胺了）冒充的，我去过若干此类厂，没一个不做假的，大部分根本没有资质
生产，很简陋，小厂一般就三个人，有的甚至老板亲自烧锅炉，所谓QS认证只要交几万元就能拿到。
2、冰淇淋、奶油棒冰
用的奶粉一般都是最差的，凡是不合格的奶粉最终都是用在这些产品。
这方面，早在几年前，××（赞助奥运会的）在业内就是公认的垃圾，还有，山东地区冰淇淋企业和乳品小厂一样，多如牛毛，大家批发的时候可以看看，小心一些。
同样要小心的还有来自浙江的，那边造假也很发达，有一家现在很出名的新新鲜鲜××园（×冰冰做广告的），就是造假奶起家的，我在超市看见他的产品从来不买
3、纯奶一般还是喝本地的鲜奶好，保质期45天的那种UHT奶营养损失太多，一般厂家为了增加口感几乎没有不添加其他物质的（无害）。虽然本地的也添加，可奶源相对来说放心些，不过经过三鹿这件事，我心里还是要打上点问号，希望质监部门及时公布情况。
另外，真正的纯牛奶喝起来不一定象想象中那样浓，有时候反而象水一样，因为牛奶本来就含水88％，你要是喝的某种牛奶一直很浓郁，那肯定是加了其他东西的。
4、发酵酸奶一般还行，因为酸奶的利润还可以，估计没必要做假。建议喝本地产的，都是最新鲜的。外地的除非全程有冷链，否则时间一长，到我们这风味和营养上还是有影响的。另外，做发酵酸奶，必须用无抗奶，就是没有打抗生素的奶牛产的奶，打了抗生素的奶牛产的奶基本发酵不起来，就是发酵起来品相也非常差，那些有抗奶的去
处一般也是去做酸酸乳或者棒冰冰淇淋什么的，反正是有用的。至于有抗奶做成的奶粉，用的地方更多了，大家自己仔细想想哪些食品用到奶粉的。
还有，有的人喜欢加果粒的酸奶，我劝你没必要，不就酸奶加了点水果吗，水果到摊上直接买回来吃多好。那些果粒，又不是新鲜的水果加进去的，你要看见它们加进去前是什么样子，保证你不想吃。何况加了那么点水果价钱就贵了很多，很不划算！
43.很多单位聘人（所谓“非正式工”，“无编制”），干了8-9年就开掉你…原因是劳动法规定雇佣10年的劳动者就要签订无期限合同，但女的容易怀孕逃避，所以女的多在第八年被开掉…
冰箱省电是假的，根据能量守恒，大冰箱不可能太省电。一天1度很正常。2-3度也没问题。
凡是一粒粒包得像糖一样的牛肉干之类的，都很脏。因为是用手包的，藏民没有洗手的习惯
44.证监会和基金经理来考察公司，老板不知道从哪里找了100多号人，把3层楼塞的满满的，哈哈！至于业绩嘛，营业收入5个亿，利润率15%，毛利更少，做个工程，首先市场费用、公关费用，拿到单后还有进场费、各个机构的验收费用。因为是工程的缘故，所以我们会请很多施工队，很多没有高空作业证、特种行业许可证，没关系，拿钱买啦。每月几小伤，每半年一大伤，每年死一个，正常嘛，有15个人的公关部门负责此事呢。薪水？告诉你吧，本科刚毕业1500，硕士3000，走人？没问题啦，外面面试的排队哦！
建筑行业潜规则汇总，长见识 摘要：建设单位（业主）与建筑企业，施工总包与分包方，包公头与建筑工之间，能明言的潜规则。 出借、挂靠资质 指拥有资质的企业参与竞标承揽项目，无资质企业通过交纳管理费挂靠获得工程。 被挂靠的一方出借自己的无形资产------- 资质，赚取管理费，并在不增加人员、设备 和投资的情况下积累了工作业绩，为企业的升级打下了基础；而无资质单位通过借用资质达 到承揽本工程项目，获得利润的目的。“但随之而来的必然是，建筑市场上工程质量的每况 愈下，建筑施工现场事故的层出不穷，以及不符合资质要求的队伍低价参与竞争导致的建筑 市场的非正常发展。” 建筑领域的“挂靠”事实上是没有法律保障的，靠的就是双方的信用和良心。不出事大家可能都好，一旦出事尤其是当遭受重大损失的时候，良心和信用都靠不住了，从而导致 了大量的社会矛盾。 一旦这种非法挂靠合作关系破裂，工程账面上的款项被冻结，最终殃及的是干活最脏最累的农民工们身上，许多人工资被长时间拖欠。 工程项目层层转包 因为害怕垫资和拖欠工程费，建筑市场转包成风，其中就创造出不少索贿的机会。女口, 北京某区建委手里有政府投资的农村新居的建设项目，该项目的负责人先把项目总包给有区 建委背景的下属公司，再由下属公司也就是总包把项目分包给不同的企业。业内人士分析，这样做好处有二：一是可以最大限度地拿回扣。因为回扣的多少和项目大小有关系，比如资金大的项目回扣一般是工程预算的2%左右，而资金量小的项目回扣能到5%左右。资金越 大，回扣的比例就越低。这个大工程如果分成若干个小工程，那么，每个小工程的回扣都能 拿到5%，这比包给一家的2%回扣能高出两倍多。 另外一个好处是可以通过总包控制付款，保证回扣能安全到手。而且这样做比较安全。 当然，总包也是无利不起早，它一方面可以吃下面分包企业的管理费，另一方面可以从预算价格上扒一层皮。因为好处费是总包从分包的企业拿来的，一切在总包的账上都不反映。 万一事情败露就说是总包和分包之间的事，可以把责任推得一干二净。按照业内规矩，建筑 企业都是等到首批工程款到账后付给回扣。如果接活的企业不给好处费，那么总包就不给它 拨其余的工程款，所以有了总包这个环节从中控制，好处费不会落空。 承包人垫资施工 开发商负责拿地，承包人垫资施工，农民工垫付劳动力成本，项目落成开盘销售后,
本页主题：对房地产市场现状和发展趋势的一些看法 阅读[148] 回复数[2] amytaslyse amytaslyse 个人积分：37,271个人官职：六品通判帖子总数：155 图片总数： 94 官职：六品通判 12729 个人中心我的博客发短消息我的帖子 我的微博 amytaslyse发表于维科水岸枫情论坛 2009-05-25 14:03:14 标签:维科水岸枫情【顶楼】 中国的房地产市场经历了真正意义 上十数年的高速发展，已经俨然成长为国民经济的支柱产业之一。它的成长与壮大在提高社会主义市场资源配置的效率，扩大内需，带动相关产业发展，提高人民住房品质的同时，也给中国经济的持续稳定发展，尤其是全球金融危机下的中国经济现状，带来了纠结与复杂的矛盾和隐患。以下就对中国房地产市场现状和未来的趋势提出浅显的看法和见解。 改革开放以前，中国高度集中的计划经济体制和以公有制为基础的财产分配制度使当时的中国几乎不存在任何使房地产市场得以生存和发展的现实土壤，然而，随着党和国家改革开放政策的实施和社会主义市场经济的确立，私有财产权分配制度开始成为人民群众的根本经济基础，这为房地产市场的发育提供了最基础的制度条件。同时，随着市场经济的不断确立和发展，原本在计划经济体制下的以无偿划拨、无限期使用、无流转为特征的土地产权制度开始土崩瓦解，随着改革的深入和制度的不断完善，开始确立以招标、拍卖或挂牌方式为主的土地有偿出让制度，这也就为房地产市场的发育和发展提供了又一个现实基础。如果说私有财产权制度和土地有偿出让制度只是为房地产市场的起步提供了最初的可能性的话，那么中国城市住房制度的改革则彻底的激发了中国房地产市场十数年的高速发展和繁荣。1998年之前中国实行的是
房地产的潜规则太恐怖，刚需族买房子时， 眼睛一定要擦亮了 导读:本文介绍在房屋装修，注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 房地产行业在不断的发展，有很多的购房者在买房子的时候，会发现很多的楼盘一开盘就会被告知很多房子已经销售了，这让很多的购房者感觉到困惑不已，本来想买一套好一点的房屋，但是结果还是处处不如意。房地产的潜规则太恐怖，刚需族买房子时，眼睛一定要擦亮了！我们来了解一下吧。 一、房地产的潜规则是什么？ 经常听到有人说“你不知道，现在有钱人真的多，房子就是刚需，某小区十几万一平很多人疯抢”很多开发商在开盘的时候，会先把不好的房子都卖掉，好的都留在后面卖。先开盘的都是靠火车道的，过了一段时间加推的都是园区内环境较好的。所以，在买房的时候一定要都多多留意。 有没有发现，很多售楼处的沙盘上都会标出“售罄”或者是“已售完”。其实都是在“逼”你买房，制造出房子比较热销的假象。更有甚者，还会找来一些“房托”来看房，让你有一种和别人“抢”房子的感觉。 去售楼处看房除了看沙盘图、户型图之外，一定要看的
就是“样板间”。一些开发商为了吸引购房者来买房，把样板间做的比实际上大一些，或者对样板间进行墙体改造，这些都是不实用的。所以，再买房的时候一定要多加考量。 二、买房子要做好哪些准备工作？ 1、实地考察是关键：现如今买房子的人还是比较多的，因此售楼处并不一定都是开放商的人，大家在买房的时候可以去实地看看，不仅可以实地考察一下房子的情况，以及开发商的实力，同时也能够碰见一起买房的人，说不定可以从他们那里了解到一些相应的信息，帮助自己在做选择的时候提供一定的帮助。 2、买了房子并不一定实现某种意愿：有时人们买房子并不是用来自己住的，而是为了让孩子有一个好的学校可以上，并且接受好的教育，但是并不一定买了房子就能够实现这一理想的。一般上学的指标都是有一定限制的，所以在购房的时候大家一定要弄清楚到底是不是真的，不要听风就是雨，建议多方面打听一下，不管是从周围的居民，或者学校相关负责人那里了解一下。 3、不要太过看重"宏伟的蓝图"，很多时候模型与实景之间的差距还是蛮大的，因此建议大家不要太过于相信，房子的模型图。虽然有时候房子的规划设计模型很漂亮，但是建成之后是否是这样就不一定了，所以建议大家如果能够选择现房还是选择现房吧！毕竟实物是骗不了人的。
近五年中国房地产发展变化 2016年 巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势 目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。 巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。 关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。 对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。 他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。 巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路 目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况
所谓“潜规则”，就是表面上不能明文公布，暗地里却形成了心照不宣的一种约定俗成的行业内部潜在规则。作为每一个行业内人士，也许都会清楚，对于此种“规则”，在你表现出极度无奈的同时，又不得不按“原则”办事，以此来“入乡随俗”，获得自我生存的土壤和空间。在现时代，随着改革开放和市场经济的不断发展，千奇百怪的“潜规则”也应运而生， 1、女演员成名的“潜规则” 若提起“潜规则”，人们的第一印象往往就会锁定在娱乐圈，为什么呢？这还得要归功于我国各门各派的“杰出”女星们。随着我国开放程度的不断深入，娱乐圈众女星的开放思想也是与时俱进。在现实的演艺圈中，似乎女演员只有经过“床上的专业培训”，方可获得演艺资格的许可证，而作为初来乍到的女艺人们，似乎早已熟读了这种潜在的交易规则，毫无羞涩的进入了默契配合的角色。也许这种默契的配合的确能为她们换来一些荣耀和富贵，然而，在这种名利双收的背后，她们的心灵世界又收获到了什么呢？这可能就是她们“成长”中所要付出的代价，而这种代价，在她们的灵魂深处，也许将会形成一种永久的遗憾。 2、手术刀下的“潜规则” 作为医生，本来是一个令人尊敬的职业，救死扶伤乃是他们神圣的职责，然而在我们的现实生活中，就在这个神圣使者所挥舞的手术刀下，也形成了自己的一种潜在规则，即“红包规则”。在生死十字路口的手术台上，作为主刀医生，似乎只有得到了“红包”，方可进入最佳的工作状态，从而增大患者重生或康复的希望；而作为患者家属，似乎只有付出“红包”的慰劳，才会以较为平稳的心态将自己的亲人送进那“生死攸关”的手术间。在医生与患者之间，“红包”似乎充当了一种平衡的使者，双方均有所得，然而，就在这种平衡的背后，却有一种东西距离我们则越来越远，这种东西是什么呢？那就是一种崇高的职业道德！ 3、交警罚款的“潜规则” 车辆违章，交警罚款，这本来是一件天经地义的事情，然而在我们的现实生活中，如果你去细心的品味一番，不妨也会觉察出一些猫腻儿的事情。在违章罚款现场，也许你会看到这样的情景：一个车主违章，遭到了交警的罚款，罚金为200元，作为车主来讲，自然是懊悔不已；而作为“好心”的交警，看到了违章车主大有悔过之意，便动起了怜悯之心，毕竟我们的执法理念还是以教育以主、以处罚为辅嘛！好啦，200元的罚金就以50元成交吧！对于此种现象，我相信，作为广大常年跑外的车主必深有所感，一个200元体现得更多的则是法律的无情；而一个50元却能够换来交警、车主双方的皆大欢喜，孰不知，在这个200元演变为50元的过程中，谁又充当了这场“温情交易”的买单方呢？ 4、官场升迁的“潜规则” 人生最大的幸事莫过于两种：一是洞房花烛夜；二是金榜提名时。作为官场中人，自然是希望自己的头衔越大越好，地位越高越好。那么，若想使自己的“乌纱帽”变得尊贵，除了遥遥无期的拼搏与等待之外，最为捷径的办法就是“公买公卖”。这不，在我国东北地区爆出的“马德卖官案”，便引起了不少“官迷儿”们的青睐：一个县长30万元，一个县委书记50万元，一个市委常委80万元……真是“明码标价、公平合理”啊！也许有人会问：出如此高价买官划算吗？这您可就问着了，俗话说的好：“三年清知府，十万雪花银”，
精品文档 房地产开发前期跑手续的技巧或潜规则 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批 复，是进行房地产开发的前提 . 但是 , 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复 里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑 规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住
用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度 非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬 泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正， 我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我 搞定。我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990 年开始的，而以公 开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000 年之后才上 市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上 也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那 绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我 在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市 规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。新 城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提 供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县 人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出 出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国 有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地 块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使 用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设
曝光不为人知的各行业“潜规则” “水泥纸箱”装水果成潜规则采购商称无奈 在装苹果的纸箱里装水泥充重量被曝光后，引起社会的广泛关注。使用“水泥纸箱”装水果，已成水果批发行业的“潜规则”。记者前往现场探访，一箱苹果110元最后有19.1元花在“水泥箱”上。一名水果店老板表示，虽然很无奈但是也没办法。“果农提高了收购价格，我们再涨价，下级批发商接受不了，生意不好做，只能在包装上动手脚，其实就是赚个纸箱钱。” 市民称灌香肠短斤少两记者暗访遇潜规则 “我买了8斤猪肉去灌肠，结果加上调料，出来的肠竟然才七斤半！”2011年1月8日，居民刘女士说，她前天下午买了8斤猪肉，交给市场上一家肉店加工灌肠。刘女士随后到朋友店里聊天，朋友提醒她灌肠时小心被“短斤少两”，“绞肉机里还能藏不少肉”。刘女士一称，果然灌肠只有七斤半。随后记者暗访，猪肉店老板道出了其中猫腻：“灌肠的时候总会有一些肉留在机器里，等你走了后他就拿出来放着，攒多了再做成香肠自己卖。”这名店主告诉记者，不少灌香肠的摊点都这样。 鱼贩争夺黄海鱼虾蟹青岛渔船遭遇送礼潜规则 螃蟹75元/斤，几乎赶上了中秋节时的最高价；鲳鱼80元/斤，比去年足足贵了一倍；黑头鱼20元/斤，价格涨了50%……冬天的海鲜“贵”字当头，然而多数市民并不知道，购买的每斤海鲜里面，除包含渔民人工费上涨、柴油涨价等带来的成本外，还有一部分是为渔民的“送礼费”埋单。日前记者赴沙子口等渔港调查发现，冬天因海鲜货少价高，捕鱼渔民与收鱼鱼贩间的交易竟存在“潜规则”。市海洋与渔业局机关服务中心主任汪洪山说，现在海洋资源日益稀缺，同样的价格，卖方想给谁不想给谁，必然会掺杂着人情与利益因素在其中。“现在渔业方面，是卖方市场，而不是买方市场。买方送给卖方一些吃的、喝的、用的等物资，便于他们形成一种长期友好的贸易关系，这种行为完全是由市场规律决定的。”汪洪山说，这在南方已完全公开了，南方不少企业每年都给船长几十万的“小费”，为的就是能得到及时的供货。 真人秀曝空乘界“潜规则” 交10万手续费才上机 2011年1月9日，天津卫视打造的全国首个职场真人秀再爆猛料，应聘者楚婷婷空乘专业毕业，她在毕业以后到航空公司去面试，但只有支付给公司一定的“手续费”，自己才有可能上机，这笔手续费达到了10万之巨，不同的航空公
我对房地产产业的看法 作为一种特殊的投资项目，房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，很可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现，在给房地产投资者带来巨大的风险算是的同时，也重创了区域经济乃至国民经济。 而所谓的房地产投资风险，是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金以及预期收益损失或减少的可能性。包括市场通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险、自然风险等。 通货膨胀风险又称购买力风险，实质投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于投资都要求有一点的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就会面临通货膨胀风险。房地产投资者非常重视次风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低对该风险对实际收益率的影响程度。 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给和需求也在不断变化，而g供求关系的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。当市
场内结构过剩达到一定程度时，投资者将面临房地产空置或积压的严重局面，最终导致投资者的破产。 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或者其他原因急于将房地产兑换成现金时，可能使投资者蒙受折价损失。 为了规避政策风险，房地产投资者必须对国家政策进行一定的分析。政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化；2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。而避免这种风险最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。 投资者在购置房地产时，也须考虑地段、环境、建筑品质、产权状况、价值分析、房地产市场供需分析等方面的因素。
买房卖房九大潜规则房地产开发商一定不会告诉你 1、售楼处的人不一定是开发商的人 现在越来越多的房地产公司主张轻资产”，把销售团队外包给代理公司。代理公司通 过售房来获取佣金，多卖多得，因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子，但如果它们曾经对你有若干个承诺，可能就有影响了。有些代理公司的销售为了卖出房屋，欺骗消费 者说这个地段交通十分便捷，新开的地铁就在附近，但其实地铁通过的路线与这里八竿子打 不着，步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块 地铁路标的牌子。”一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。 如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事，很可能无功而返，因为这些都是开发商负责的事。 2、买房送’学位”不一定能实现 不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来，打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆 绑了隐性门槛，实际到了报名时突然门槛攀升，最终因为学位的指标、年限、户籍等限制，公校学位兑现时要交赞助费，导致子女上学不成。 开发商送学位”的措辞有时候也用得巧妙，一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读，此为学区房的学位”之一。开发商出资教育基金”，与 意向的优质教育资源的学校买学位”，但是有指标、年限的限制，却没有如实告知买房者， 最终出现僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺，抽签方式更存在暗箱操作的可能，无法让急切需要学位的家长业主们信服。关于学位甚少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。 3、赠送面积是不受法律保护的 买一层送一层”，赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。实 际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内，这点上销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但绝不会说，房 产证上面赠送面积不会加入，这是意味着没有产权的面积空间。 尤其是1楼或顶楼的花园或大台赠送面积，实际上在物权法中是归所有业主共有，开发商通常不会写入合同，一旦产生纠纷，恐怕高位接盘的业主赔了夫人又折兵”。 4、沙盘掩盖不利因素" 如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，你可别轻
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
行业潜规则
1.医院医生开药回扣，如果给你开4~5盒，价格在20左右，那么回扣大概在4~5元左右。发药房每盒大概0.5元左右（怕医生乱报，统计） 2.看医生给你开药的主要成分，（说自己钱不够，让他少开一点）按照说明书中的主要成分到药店购买，点名要最便宜的，药店推荐的不要。尽量按中央电视台广告过的买（并不是有多么好，只是不是很差） 3.专业药品的利润属于正常，但如感冒药，药店推荐的杂牌感冒药利润是1000%，你没看错是1000%进价基本1~2元，卖价10~20元。 4.如果不是特殊针对部分的消炎药，是光谱抗菌药的话，不要买头孢拉定（先锋6号）买头孢氨苄（先锋4号）。这样身体病毒、细菌对抗生素的耐受性会降低，简而言之，以后吃4号没效果了，可以吃6号。医院、药店会推荐你买6号，因为6号价格贵利润高。 5.女士注意了，所有的美白产品,是所有，都含铅和汞，这两种化学物质对人体是有毒的。染发也一样。 6.买运动鞋的注意了，卖运动鞋如果没有合适的尺码，小了他会说新鞋挤脚穿两天就好了，大了会说容易排汗、不伤脚，正确的是正合适略微紧一点。 7.运动装的成本基本在25%左右。 8.保健品的材料成本基本在5%。 9.超市的生鲜食品基本没什么利润，但百货利润较高。 10.卫生巾过期了可以回收做鞋垫，真空包装的肉制品只要不变质，都可以做烤肠，烤肠过期了可以做火腿肠。 11.超市里的糖果包装的牛肉粒如果口感较松软，通常是较差的猪肉做的，好猪肉做的很硬，口感不好。肉松有可能是死猪肉做的。 12.精致肉脯马马虎虎，美味肉脯是垃圾，千万不要吃。 13.牛奶大多是还原奶，蒙牛、伊利拉一火车下来包装可能吗，如果省市附近没有奶源，都是奶粉运到附近用水冲的。（还原奶） 14.牛奶只有7天保质期的牛奶可以放心买了饮用。 15.无骨鸡爪有的工厂是用嘴啃出来的。 16.酸菜鱼很多人喜欢吃,可是酸菜都是用工业食言做的，含大量的亚硝酸盐，是致癌物质，食管癌，胃癌都是因为这个引起的. 17.家装，最大的毒源是墙面腻子，使用801胶拌合水泥或者石膏，801胶是什么玩意？甲醛缩合累产品！里面全是甲醛。 第二个毒源是家具，除了出口的，宜家卖的，甲醛全部超标。 第三个毒源是细木工板，别相信什么E0标准，国内能做，但是价格非常高，其实E1已经足够了。 18.神舟等笔记本电脑卖的便宜，因为所有的配件都是大品牌不要的次品，还有所有的山寨手机的配件也都是劣质品，质量和国际大品牌没法比的 19.百分之六十的洗头房都有J方的眼线,有时小姐也会互相点炮,抓一个嫖客提成一百至
我对房地产销售的理解与认识 首先，谈谈自己对房地产营销策划的认识。毕竟工作了六七年了，对一个行业的认识也有自己一定的见解和看法了，而不应该是刚入行时的跟从和盲从。 按我自己现在的看法和对自己的要求，我所理解的房地产营销策划公司或者从业人员应该具备三大素质： 一是高度的合作精神。与开发商携手合作，共同实现项目、公司、品牌三者的有效发展与提升，实现经济效益和社会效益的良性共赢。我觉得应该是合作，而不应该是服务。合作代表了一种信心、一种责任，服务只能是一种态度、一种跟从，缺少了主观的意见与把握。这一点对于绝大部分代理商来说都没有意识到。 二是高度的责任心。与高度的合作精神一样，没有高度的责任心就不可能做到和开发商风雨与共的紧密合作，而只能是赚一笔就跑的游击商。 三是高度的专业水平。这一点是每一个房地产营销策划公司都会极力宣扬和抬升的，但是，在我的眼睛里，目前还没有几家公司具备真正高水平的专业操作技能，绝大部分拥有的不过是老套路。具体在后面再说。 这三点是最基本也是最关键的。没有高度的合作精神，就做不到对项目的高度关注和与项目相荣共生的态度，没有高度的责任精神，就做不到对项目的深入钻研，并做出高水平的营销策略，实现项目、开发商与营销商三者的共赢，而没有高度的专业技能，则无法支撑自己拥有高度的合作理念和责任精神，最终只是一个纯粹为了赚钱而四处投机的肖小。这，至少是我个人所认为不耻的。 正是因为自己坚持这三大原则和素质要求，所以，在这几年的工作历程中，见到了不少自己所认为不负责任的，不能原谅的，也不能接受的许多行业现象，并且这些现象一直弥漫、传承在当今的许多公司和从业人员里。今天，想谈谈自己的一些看法。这些看法和现象有些是可以归为一类而谈的，或者说本来就是可以合二为一的，但是为了把问题说得清楚点，把工作性质分开，我还是分开来说了。 随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。 一、房地产营销主要存在的问题 市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。
房地产开发报建流程及潜规则指南 作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
现代企业里的10大潜规则 无论普通员工，还是企业的领导者都在意识或潜意识中运用潜规则来实现企业与个人的成功，能否成功驾御潜规则往往是他们能力高下的一个关键指标。 显规则和潜规则的终极使命都是要帮助企业取得成功，如果企业不能成功，不能发展，所有的规则都没用。换句话说，潜规则的生命力就在于对企业的内外部运作发生作用。无论普通员工，还是企业的领导者都在意识或潜意识中运用潜规则来实现企业与个人的成功，能否成功驾御潜规则往往是他们能力高下的一个关键指标。 董事会是橡皮图章？ 经理们要对公司的业绩负责，而拥有战略决策和人事决策权的董事们却置身事外，这种怪事经常发生在各类企业之中。 在中国的企业里面，董事会更多呈现出一种政治实体而非经济实体的特征。中国企业董事会通常由企业的股东单位或上级机构所委派，他们代表着各种利益集团资本的意志，成员之间彼此立场各异，在公司的使命、愿景、核心价值观上难以达成共识。董事会越来越成为一个玩弄权术和争夺控制权的场所。 董事会成员个人能力不足，缺乏专业与技能，也使他们很难履行董事会的功能，理想的治理机构中的董事会，应该扮演公司咨询专家、战略顾问、长期规划者、投资者、关系协调者及薪酬顾问的角色，这就需要董事会成员具备相关战略、经营管理、法律等方面的知识。但是，在国内，却很少有“懂事”的董事，经常是稀里糊涂地作为资本的代表参与到企业中来，稀里糊涂地开会，茫然不知地举手，人云亦云地表决。就这样，董事会变成了“橡皮图章”。 文化是能降低企业内耗的最好方式 每个企业都有其独特的企业文化，一般来说，潜规则是随着文化而传播的。潜规则是企业文化的一种表现形式，尊重企业文化就是尊重潜规则。通常在民营企业中，老板的性格就是企业的性格，反之企业的文化就是老板的文化。换了老板也就换了潜规则，潜规则是老板个人意志的表现。 从文化层面来看，越是大的企业潜规则越明显。某国内大企业决定要贯彻新一年的营销理念，老板提出：“对所有人重复这个理念七百次。”显然，企业内部营销比外部营销还重要，就是要能够把很多东西用文化的方式来解决，企业的历史决定了它的潜规则的存在。企业文化本身是一个不可见的东西，我们想让企业文化发生作用，就必须通过具体的办事过程、执行过程体现出这种企业文化的价值，在体现的过程中它发挥了潜规则的作用，才能让人们感觉 它的存在。
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。