市调小结
4月21日我第一次从专业的角度，对南京水游城进行了市调，在这次市调中我从中学
习到了很多知识，同时也存在一定的不足。
下面将这次的考察内容做如下小结：
1、初到项目地我对项目的背景做了了解——南京水游城是上海鹏欣（集团）有限公司
投资开发的大型购物中心。
鹏欣是一家集房地产开发、基础设施建设、实业投资和高新科
技研发与一体的民营企业集团，旗下有全资，控股子公司四十余个，资产规模达一百余亿。
2、熟悉水游城周边的环境、交通、配套设施——南京水游城是一个大型综合性商业项
目建筑面积16.7万平方米 其中商业面积约10万平方米 地上五层地下两层酒店面积2.07万平方米 地下停车场4万平方米。
停车位860个。
项目地址位于健康路和中华路交
叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里 处在城市中心轴线上属
于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。
“水游城”是以流动的水为主体营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。
3、对项目外立面、墙体广告、内部景观、动线、品牌的落位布局；对各楼层的功能布局、主力店、次主力店的布局进一步了解，通过拍照取景，并且对部分品牌做具体考察。
4、项目分地下4层（含2层车场），地上6层（含2层酒店）：
负二层主要以美食广场、BHG精品超市为主，包含多种风味小吃。
负一层主要以主题餐厅，料理为主如德国花园餐厅、港式餐厅、釜山料理中端餐饮等。
一层主要以国际一线品牌服饰为主，如H＆M、ZARA、C K、LEVI’S等知名品牌。
二层主以国际一线时尚服饰、饰品。
包括UNIQLO、伊伴、ONLY、NINE WES等知名品牌。
三层主要以流行服饰、潮流运动区、电玩中心为主；如侏罗纪电玩、S2、GXG等品牌。
四层主要以影视、美容、图书、教育；如横店影城等商家。
五层主要以高端特色餐饮为主，如小南国、蕉叶等。
个人观点
水游城成功经验：
1、敢于借鉴、用于创新水游城的创意源自日本著名的博多运河城，由博多运河城直接
参与水游城项目的经营管理。
在运营方面，水游城借鉴了百货业的一些管理模式，统一运
营方式、统一POSE系统。
对商家的营业、商品、服务质量进行监督管理，而不是纯粹的租赁关系。
由于大型主力店占用面积广，租金低廉的原因，水游城去主力店或者说弱化主力
店的这种招商策略，是其对自身定位与特色充满自信的表现，同时也增加了特色店、精品
店的数量，使项目整体更富吸引力。
（水，以流动的水为线）
2、改善消费体验、延长消费时间长时间在室内环境中停留容易让人感到压抑、烦躁、
胸闷，想要延长顾客停留时间，就必须缓解这种烦闷感。
水游城的半开放性设计、人工景
观运河、阳光、水流、天然植被等元素改善了传统商业体压抑、呆板、静态的风格，使之
更像是一座小型主题公园。
在水游城顾客可以坐在运河沿岸的特色小店中，吃着甜品欣赏
着水中的美景，缭绕的雾气让顾客感觉到夏天的清凉、冬天的温暖，还有阳光舞台上的精
彩表演，都充分考虑到了顾客的需求。
（中庭及舞台、走廊及看台，单纯的购物中心已经
演变成一种舞台消费）
3 注重人性化的服务人性化的服务必不可少。
水游城十分重视顾客休息区的设计，比
起其他商场休息区少、简陋、舒适性差的情况相比，水游城的休息区显得大气与温馨，在
改善顾客购物体验方面，水游城做足了功夫。
水游城的中庭广场几乎每天都有精彩的表演，也会请一些明星助阵，如各种明星见面会、签售活动、新品时装发布、发型走秀等，加上
丰富多彩的真人演出，水游城达到了"演出天天有、活动周周变"的程度。
（春、夏、秋、
冬利用四季气候进行活动表演，吸引顾客）
水游城可以做的更好：
动线：主动线不明确，出入口较多，有点乱
走廊：中庭主动线出现袋型死角，一侧未设置临街商铺，商业价值尚未挖掘充分。
水运营成本：偏高
个人存在的不存：
1、在此次市调的初期，由于市调计划制定的不周全，不了解市调的具体目的。
2、在工作中就出现了盲目无序的局面，严重影响了市调工作的进度和市调成果的质量。
3、观察不够细致，对品牌的了解度不够；对建筑内部特点不够了解。
下一步工作：
1、对水游城做进一步调研，从细处、小节入手，做到由外到内、由上到下、由小到大。
2、对具体品牌的了解、店面的结构布局更进一步的考察。
3、制定详细的工作计划，重点考察的地方，确定明确的工作方向。
小结
无论做什么工作都必须有明确的方向和目的。
不论做什么工作要有明确的目的，要讲
求实效。
有无目的的行为，其结果是不一样的。
一般来说，目的明确的行为成果大，目的
不明确的行为成果小。
因此，只有目的明确了，工作才能有的放矢，才能取得理想的结果。
邹雷
2013/4/24。
