房地产行业税收问题及稽查对策分析精修订

可编辑修改精选全文完整版房地产企业税务稽查技巧：检查的方法一、检查项目有关情况对房地产企业开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。

主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。

二、检查财务会计资料对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性的抽查有关凭证资料。

在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。

三、实地检查与询问调查相结合在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。

同时广泛和有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无有工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况，周转房的摊情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。

四、营业成本的检查房地产企业的成本结转方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的面积×可售面积单位工程成本检查时应注意以下几个问题：1.审查成本计算是否正确审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。

成本对象总成本=（土地征用费（拆迁补偿费）＋基础设施费＋设计不可转让的配套设施造价＋建安工程招标价格＋开发间接费）预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。

检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。

审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。

房地产企业税务内部控制的不足及改进措施1. 会计核算不够准确：由于房地产企业业务复杂，会计核算可能会因为土地成本、开发成本、工程款等众多因素而出现错误或偏差，导致税务计算的不准确。

2. 税务政策理解不透：房地产税法政策繁琐，更新频繁，税务政策理解不够充分会导致企业难以正确把握税收政策，进而影响税务缴纳。

3. 报表汇总不全面：房地产企业业务分散，分支机构众多，可能存在报表信息汇总不到位，不及时的情况，导致税务核算的不准确。

4. 审计制度不够完善：对于房地产企业而言，财务审计不仅是合规的需要，也是内部监督和控制的机制之一，审计制度不够完善会导致企业财务风险得不到有效控制。

5. 税务风险意识不够：房地产企业对于税务合规的风险意识不够，很难全面了解税收风险的程度和所需采取的措施，进而导致可能产生税务合规方面的纠纷。

二、改进措施1. 完善会计核算体系：加强会计核算环节的内部控制，设置会计核算机制，确保房地产企业各项数据的准确性和真实性。

2. 强化税务政策理解：建立健全税务政策理解机制，由专业人员负责对税收政策进行解读和宣传，并及时更新相关政策和法规。

3. 加强信息汇总报表：完善信息系统，确保财务信息采集、处理和报表输出的全面性和及时性，减少信息遗漏和延误的情况。

4. 完善审计机制：建立健全企业内部审计制度，加大内审力度，加强对财务数据和风险的监督和控制。

5. 加强税务培训和意识普及：定期组织税收政策的培训和讲座，增强员工对税务风险的认识和理解，提高纳税合规的意识。

6. 建立税务合规的内部监督机制：建立专门的税务合规内部监督机制，明确工作职责和流程，加强对税务合规的监督力度。

7. 加强征税风险评估：建立征税风险评估机制，利用专业机构进行征税风险评估和分析，及时掌握企业的税务风险状况，有针对性地采取措施。

通过以上一系列的改进措施，可以提高房地产企业在税务内部控制方面的水平，降低税收风险，使企业在税收合规的前提下更好地发展。

房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议房地产开发企业是国民经济中的重要组成部分，但在税收方面，它们往往存在着许多问题。

税务稽查是税收管理的重要手段，是维护税收法律的正常运行的必要措施。

然而，房地产开发企业在税务稽查中存在着一些突出问题。

本文将探讨这些问题，并提出相应的建议。

问题一：虚假账务和隐瞒收入房地产开发企业在保证盈利的同时，往往采用虚假账务的手段来掩盖实际利润，并隐瞒收入。

虚假账务不仅会导致企业所得税额不足，也会影响到市场经济的公平与公正。

建议一：加强税务管理人员的培训，提高他们的专业素质和执法能力，完善相关法规和政策。

建议二：增加税务稽查人员的数量和质量，提高税务稽查的效率和准确性，确保纳税人依法纳税。

建议三：对于虚假账务和隐瞒收入的企业，应该采取严厉的惩罚措施，包括罚款、吊销营业执照等处罚措施。

问题二：资产重组和税收优惠滥用在房地产开发企业进行资产重组和税收优惠方面，也存在一些问题。

一些企业为了获得更大的税收优惠，往往采取一些不规范的操作方式，甚至存在滥用税收优惠的情况。

建议一：建立健全数字化登记和审计系统，可以更好地监管企业的资产和税收情况，避免滥用税收优惠。

建议二：加强税收优惠的管理，规范企业的资产重组和税收优惠的行为，避免上述问题的出现。

问题三：涉嫌违反相关法律在房地产开发企业税务稽查过程中，还会发现一些企业涉嫌违反相关法律的问题，例如环保问题、信贷问题等。

建议一：加强环保、信贷等领域的监管，规范企业的行为。

建议二：建立相应的保障措施，加强涉及环保、信贷等方面的监管，防止企业违法行为带来的损失。

税务稽查对维护税收征管的公正性和合法性发挥着重要作用，房地产开发企业应该积极配合税务机关的稽查工作，真实、准确的申报税务。

同时，税务部门应该加大对房地产企业纳税情况的监管，尽力维护税收法律的正常运行。

当然，针对上述问题和建议，还需要更多的监管部门和行业专家的支持和参与，共同为税收管理的完善做出贡献。

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。

本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。

一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。

但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。

2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。

一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。

3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。

然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。

4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。

一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。

二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。

以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。

这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。

2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。

通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。

3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。

4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。

这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。

5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。

最新整理房地产行业税收征管存在的问题及建议房地产行业税收征管存在的问题及建议地税部门如何对房地产行业税收进行有效的征管，一直饱受争议。

而房地产行业涉及税种过多，其中，仅主要税种就有营业税、土地增值税、企业所得税以及契税。

在对主要税种进行征管过程中，由于会计核算复杂、开发周期长、开发经营方式存在多样性等问题，加大了地税部门税收征管难度。

近期，笔者参加了对某市房地产开发项目税费征管情况专项审计调查，对房地产税收征缴情况进行了延伸，发现地税部门在税收征缴过程中存在以下几个问题：一、地税部门专业化管理还有待提高地税部门对房地产企业纳税情况日常监管主要依托房地产企业进行自查，地税稽查部门监管力度有限，无法对全部的房地产企业进行全面审查，地税部门难以实时掌握房地产企业纳税情况。

审计过程中，通过翻阅部分房地产企业档案，发现房地产企业缴销的发票和收据存根存在缺失，仅以部分纸质销售记录归档，未单独设立电子销售台账，未设立房地产企业电子档案数据，纸质档案归档数据与企业发生的销售数据存在严重的滞后性。

如若对房地产企业进行税收清缴，必须依托企业重新提供的数据为依据，对提供数据的真实性和完整性无法进行查证，增加了税收清缴的难度。

二、纳税平台系统存在一定的漏洞该省地税系统现在使用的地税纳税平台于20xx年初投入使用，与以前使用的纳税平台相比，有较大的提升，更加人性化，主要分为税收查询平台、开票系统、网上纳税申报平台等。

但笔者通过计算机审计方法对地税纳税平台各个子系统数据进行审计发现，该系统仍存在一些漏洞。

一是关键字设定存在漏洞。

部分房地产企业存在多个纳税人管理码和纳税人名称，稽查部门对部分房地产企业进行查补税收时，填报房地产企业纳税数据较为随意，存在仅填列纳税人管理码，漏填纳税人名称的情况。

该系统应将纳税人名称设定为关键字，杜绝以上情况的发生，填报房地产企业纳税基本资料时应严格把关，必须保证房地产企业一户一码，确保纳税数据的完整性。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。

目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。

一是财务制度混乱。

帐务不全，有的甚至根本没有帐。

二是收入不实。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。

三是虚列成本。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。

有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。

流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。

流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。

一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。

第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。

第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。

预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。

房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。

（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。

2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。

前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。

目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。

房地产开发行业税收管理现状及对策（精选5篇）第一篇：房地产开发行业税收管理现状及对策附着经济的不断发展，人们生活水平的进一步提高，改善住房条件逐渐成为人们日常生活中的大事，房地产的不断升温，绿色人居和环保住房等概念已经深入人心，房地产的开发因此而蓬勃兴起，XX县城易俗河在四年前还只有三家房产开发公司，商品房的均价在400元/米左右，到现在，已经有房地产开发企业20户（含挂靠户8户），年房地产开发能力超过十万平方米，商品房价格也达到800元/m2的均价。

一、目前房地产开发企业的现状XX县XXX城区目前的房地产企业较多，按成立时间和组成的方式主要有以下几种情况：1、2002年元月1号之前成立的房地产开发企业，其所得税的征管由地税局负责，主要有：XX县鑫田房地产开发有限公司、XX县经济开发有限公司等。

2、2002年元月1号之前已经存在，元月1号以后变更部分登记项目又在工商部门重新注册的户子有：XX冠华房地产开发有限公司、XX县房地产开发有限公司。

3、因不具备登记条件或因开发的规模不大，每年只交纳一定的管理费，成立挂靠公司：XX县房地产开发有限公司下就有8个挂靠的开发子公司。

4、2002年元月1号以后新注册成立的公司有：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XX市三维房地产开发公司、XX国富房地产开发有限公司、XX国发房地产开发有限公司。

5、跨地域进行房产开发，由地税监管的公司有：XX大同房地产开发公司XX县项目部、XX市宏通房产开发有限公司、株洲建锋房地产开发有限公司XXXXX分公司。

根据调查2002年元月1号以后在XX县工商行政管理局新登记注册的房地产开发企业有8户，其中有2户是原业已经存在，只是进行部分变更的企业，而纳入到国税部门管理，并办理了税务登记证的只有4户，即：XX县第九房地产开发有限公司、湖南瑞鸿置业有限公司、XXX市三维房地产开发有限公司、XXX国富房地产开发有限公司。

二、房地产开发企业在税收管理上存在的问题：根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，2004年和2005年连续2年，房地产开发企业都被列入重点检查行业，从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题：1、众多的房地产开发企业都知道要及时办理营业执照和地税登记证，却不知道2002年1月1日以后新成立的公司其所得税由国税部门征管，同时要到国税部门办理税务登记证，要按季申报和预缴企业所得税，所有在XXX城区进行房地产开发的企业中，只有三维房地产开发有限公司主动到当地国税部门办理税务登记证，其他企业都是在税源管理科的督促下才到国税部门办理税务登记证的。

房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法一、房地产企业常见税收问题(一)收入方面主要表现为：1.预售房款未按规定预缴税款，采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，达到拖延纳税或不纳税的目的。

2.销售收入确认不及时，如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业往往采取不及时入账的方式推迟收入的确认。

3.隐瞒收入，收入计算不准确，表现为低价开票，少计收入;提供虚假或不完整的销售面积;以收抵支，如以商品房抵付施工单位工程款，以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，以商品房抵付回租租金、职工奖励支出等;收取价外费用不计收入;利用关联方交易进行利润转移;挂靠企业开发，不申报纳税等。

4.假代建、真开发。

这种偷税方式实际是开发企业以转让部分房屋所有权为代价，换取了部分土地所有权，而土地所有方以转让部分土地所有权为代价换取了部分房屋所有权，双方均发生了纳税义务。

(二)成本费用方面主要表现为：1.利用虚开、代开发票等手段，人为抬高开发成本，减少应纳税所得。

2.利用成本核算特点虚增成本，一些房地产开发企业通过加大早期单位预算造价达到少缴企业所得税的目的。

3.房地产商自用房产、出租用房产不及时从“开发成本”结转至“固定资产”，而是混入“开发产品”科目中，直接转增“经营成本”。

4.超标准列支费用。

5.成本费用重复入账、虚假列支成本费用，利用建安工程施工复杂、项目繁多、专业性强的特点，重复列支费用以减少纳税额。

6.利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。

二、如何进行房地产企业的税务稽查(一)税务稽查方法1.从行业特点出发改进税务检查的方法，由单一的年度检查改为年度检查与开发项目检查相结合。

对房地产开发项目通常以一个纳税年度作为检查时限范围，这不能适应房地产行业的具体情况，检查的内容及发现的问题带有明显的局限性和片面性。

以房地产公司开发项目为切入点进行检查，则能比较全面地把握其项目开发的过程，容易发现税收违法行为。

房地产业税收问题及对策房地产业税收问题一直是社会关注的焦点，今年以来更是备受瞩目。

在当前宏观经济形势下，房地产行业税收存在着很多问题和难点。

本文将从房地产行业税收的问题出发，分析其原因，提出对策。

一、房地产行业税收的问题1.1 房地产关税的影响中国的房地产市场受到了许多因素的影响，其中最为显著的就是关税的影响。

通过统计数据分析，发现房地产的进口关税通常较高，这会让开发商面临成本过高的挑战。

因此，过高的关税也是助长了各种“阴阳合同”等行业乱象。

1.2 房地产税负过重在房地产行业中，土地出让金、增值税、契税、个税等各种税收缴费已经占到了开发商成本中的相当比例。

同时，各种不成比例的收费也使得房地产业的整体成本不断攀升。

这些均导致了房地产行业税收负担超重，企业利润低，经营现状几乎无法改观。

1.3 社保费用不断上涨在过去的几年里，社保费用不断上涨成为了房地产行业税收负担的“重灾区”。

不断上升的社保费用，直接影响了企业的利润空间，有助于增加房地产行业税收负担。

二、房地产行业税收问题成因2.1 供给侧结构性改革无论是宏观经济形势的变化，还是供给矛盾的加剧，都会对房地产行业税收造成更大的压力。

房地产行业进入了持续的调整期，外部形势变化与内部矛盾问题同时叠加，导致房地产行业税收问题凸显。

2.2 住房保障政策的调整国家在执行住房保障政策时对房地产行业税收问题的影响也是有的。

如，住房保障政策对房地产行业的投资和发展产生了直接、间接的冲击，而这些影响将最终体现在提高商品房的成本和降低其竞争力上。

三、解决房地产行业税收问题的对策3.1 防控房产风险防控房产风险关乎房地产行业的可持续发展。

对于需要整治的房产风险，应采取有效措施进行打击，从源头上控制房地产行业的风险。

3.2 加强税收征收房地产行业税收问题根本是因为征收不到位。

因此，要加强税收征收管理，建立科学的税收管理机制，通过更好地征收税收，增加政府税收收入，并确保公正、公平的税收机制。

房地产企业的税收问题及审计对策探讨1 房地产企业税收中的常见问题1.1 虚交税款房地产企业提前确认收入，预交或虚交税款的情况较为普遍。

一些政府或税务部门，往往在不能及时完成税收任务的状况下，与房地产企业约谈，采取先征后退的方式向其提供优惠，导致房地产企业提前确认收入，在无税源的情况下虚缴税款。

1.2 延时纳税一些房地产企业往往通过推迟结转营业收入，延时纳税来实现少交税款，其主要做法是：延迟结转经营收入、把将售房款长期放在应付款等科目汇中、在收入结转时，仅将首付款结转收入，而不按合同规定进行定期确认收入、不按照实际收款日期确认收入等。

1.3 偷逃税款房地产企业的收入总额应包括生产经营收入和其他收入。

其中，其他收入包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他代有关部门收取的代收费用等。

而在实际审计工作中发现，部分房地产企业通过将其他收入用往来税款进行核算，或在按揭款上动手脚，最终实现偷逃税款的目的。

除此之外，部分房地产企业通过不同项目间的成本混转来降低利润，最终实现偷逃税款的目的。

一些房地产企业同时开发多个房地产项目，有的项目已经完成销售，有的项目还处于预售环节，而房地产企业故意混算成本，结转成本，不按照国家规定进行分项目核算，违背责权发生制原则，以达到偷税目的。

2 房地产企业税收审计优化对策2.1 提升审计队伍素质审计人员的综合素质是做好审计工作的基础，因此，审计工作者要具备丰富的会计知识，熟悉法律法规，及时掌握各项税收政策。

与此同时，还要熟练掌握计算机技术，使审计工作者在具体工作中得心应手，不断积累工作经验，提高分析数据的水平和工作效率。

这也是审计工作者审查房地产企业偷税问题、查证房地产企业税收征管质量的制胜武器。

2.2 强化信息利用首先要利用前年度纳税电子资料，对同一纳税人近年的一系列数据做对比性分析，以便从中找出税种变化等诸多问题；其次，要充分关注外调工作，及时发现并处理出现的问题。

房地产开发企业在税务稽查中存在的问题及建议目前各地房地产业发展得如火如荼，尤其是北京的房地产业由于2008年奥运会的拉动影响，房价更始是一路上涨，尽管国家采取宏观调控政策，仍然抑制不住房价的上扬，销售形势一片大好.然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损,这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。

为了规范房地产开发企业的征收管理,通州区地税局稽查局近几年每年都安排对辖区内的房地产开发企业进行专项检查。

一、房地产开发企业组织结构和经营方式中存在的问题（一）合作建房之一：“以房换地”双方均未纳税以房换地是房地产开发企业取得土地使用权的一种方式，具体形式是房地产开发企业以无偿转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取土地所有人土地使用权的一种行为。

因其前期投入少，对企业资金需求压力不大而被房地产开发企业普遍采用.房地产开发企业与土地所有人在房屋与土地互换过程中均没有进行货币结算，也不通过会计帐簿核算，房地产开发企业只依据实际收取的“预收帐款"为计税依据缴纳营业税，形成偷逃税款.实际上，在房屋与土地互换过程中，房地产开发企业以转让建成后的部分房屋所有权为代价，换取了土地使用权，发生了销售不动产的行为;土地所有人以转让土地使用权为代价，换取了部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为。

因此双方都未按规定缴纳税款。

(二）合作建房之二：以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，双方均未纳税土地所有权人将土地使用权出租给房地产开发公司若干年，房地产开发公司投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后,开发公司将土地使用权连同所建的建筑物归还土地所有权人。

在这一经营过程中,双方没有货币结算，也因此忽略了税金问题。

实际上开发公司是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，土地所有权人是以出租土地使用权为代价换取建筑物。

土地所有权人发生了出租土地使用权的行为，乙方发生了销售不动产的行为.这一经营过程中，合作双方均未缴纳相应的税款。

房地产企业税收征管中存在的问题及对策房地产企业税收是国家和地方政府财政收入的一个重要组成部份。

近年来，房地产业发展迅速，成为拉动经济发展的重要力量和地方税收新的税源增长点，其税收征管也日益成为了税务部门关注的重点和难点。

由于其范围广、税费项目繁多、重复课税、税负不公、收入分散且隐蔽性强，给税收征管带来了很多的困难。

漏征漏管的多，房地产企业税收流失严重，已成为制约产业经济发展的“瓶颈”。

一、稽查过程中发现的若干问题（一）关于未售商品房的问题1、根据国税发（2003）83号文件，房地产企业将开发产品转为自用的，应视同销售确认收入，计征企业所得税。

然而该文件明确视同销售收入确认的时限为“开发产品的所有权或使用权转移，或实际取得利益权利时确认收入的实现。

”我们在房地产企业税收稽查中发现大部分房地产企业将自己的开发产品用于自用时，根本没有将该产品转为固定资产。

甚至一些企业根本就不承认将开发产品转为了自用。

所有权或使用权没有转移；稽查人员也难以核实到底有没有实际取得利益权利以及什么时间取得了利益权利。

难以对该部分转自用的开发产品计征企业所得税及房产税。

2、房地产企业将未售商品房用于出租，根据相关税法规定，房屋出租不但要缴纳营业税，还要缴纳12％的房产税。

许多房地产企业就在房产税上打主意。

房地产企业一般会在自己开发的小区或物业上成立隶属于自己的物业管理公司，这为房地产企业偷逃房产税提供了便利。

许多房地产企业人为地将租金定的很低，却又将物业管理费定得很高，从而达到少缴房产税的目的。

（二）关于房地产企业拆迁安置费如何确认的问题根据房地产企业税收的相关法律规定，除工资以外，企业的各项成本费用均应取得合法的原始凭证入账。

而房地产企业的拆迁安置费大部分是支付给了个人，无法提供合法的发票或收据给房地产企业。

这也为房地产企业虚列开发成本提供了便利。

许多房地产企业借支付拆迁安置费之名，大肆以白条虚列拆迁安置费，导致应纳税所得额及土地增值税的增值额大幅减少，甚至使企业所得税及土地增值税无税可征！因为无法一一核对这些数额巨大的拆迁安置费的真实性，税务机关面对这种情况往往也无可奈何。

房地产业税收管理面临的问题与思考【摘要】房地产业税收管理面临着诸多问题与挑战，包括税收管理存在不规范、效率低下的情况，税收政策缺乏灵活性等。

为了优化税收管理，建议加强税收征管措施，完善税收政策，并加强对税收相关部门的监督和指导。

房地产业税收管理的重要性不可忽视，应通过有效措施来处理挑战，为未来发展铺平道路。

【关键词】房地产业、税收管理、问题、挑战、优化建议、税收政策、征管措施、重要性、应对挑战、未来发展、展望。

1. 引言1.1 背景介绍房地产业税收管理面临的问题与思考引言房地产业作为我国经济发展的支柱产业之一，对税收的贡献十分巨大。

随着房地产市场的快速发展和规模扩大，房地产业税收管理面临着诸多问题和挑战。

在过去的几年里，我国房地产市场的繁荣发展导致税收管理愈发复杂化，监管难度增大，存在一些不规范甚至违法的现象。

税收政策的不断调整和完善也对房地产业税收管理提出了更高的要求，需要进一步加强征管和监督力度。

房地产业税收管理问题的存在不仅影响税收的有效征收，也可能影响房地产市场的健康发展。

对房地产业税收管理进行深入研究，分析存在的问题，提出合理建议，完善税收政策，加强征管措施，对于促进税收制度的改革和完善，推动房地产市场的可持续发展具有重要意义。

1.2 研究意义房地产业税收管理是国家财政管理的核心内容之一，直接影响着国家的税收收入和经济发展。

随着房地产业的迅速发展和规模扩大，税收管理面临着一系列挑战和问题。

对房地产业税收管理进行深入研究具有重要的现实意义和深远的影响。

研究房地产业税收管理可以为政府部门提供科学的决策依据，帮助其更好地制定税收政策和改革措施，优化税收征管和管理体制，提高税收征收效率，增加税收收入。

研究房地产业税收管理可以为房地产企业和纳税人提供参考，帮助他们更好地了解税收政策和规定，合理规避税收风险，增强税收合规意识，遵守税法法规，共同维护税收秩序。

研究房地产业税收管理还可以为学术界提供研究素材和理论探讨，拓宽研究领域和视野，促进学科发展和创新，为税收管理领域的理论研究和实践探索提供新的思路和方法。

房地产企业所得税常见问题及对策引言：房地产企业作为我国经济发展的重要支柱产业，对于国民经济增长和社会稳定起着至关重要的作用。

而房地产企业所得税作为企业经营活动中的一项重要税种，对于企业的经营成本和利润水平有着直接的影响。

由于我国税法政策的不断调整和完善，导致了很多房地产企业在税收方面出现了一些问题。

针对这些问题，本文将从房地产企业所得税的常见问题出发，提出一些解决对策，希望能够对房地产企业在税收方面有所帮助。

1.税收减免政策不清晰房地产企业在享受税收减免政策时，常常面临政策不清晰的问题。

由于房地产市场政策经常变动，企业往往无法及时了解最新的税收政策，并进行相应的调整。

这就导致了税收减免政策的不透明性，增加了企业的纳税风险。

2.税收申报核算存在漏洞由于房地产企业的业务繁杂，往往会出现税收申报核算存在漏洞的问题。

一方面，企业在收入和成本的确认上存在一定的难度，容易出现漏报和错报的情况；企业在税收申报时，往往缺乏专业的税务人员，缺乏对税法政策的了解，容易出现错误的核算和申报。

这就给企业带来了一定的税收风险。

3.税务风险防范不足房地产企业在遵纳税法规定方面，往往存在风险防范不足的问题。

由于税法政策的不断调整和完善，企业往往无法及时了解最新的税收政策，从而导致了企业在税务风险防范方面存在不足的问题，增加了企业的税收风险。

以上就是房地产企业所得税的一些常见问题，下面将针对这些问题提出一些解决对策。

二、房地产企业所得税对策1.加强税收政策的学习和跟踪房地产企业应当加强对税收政策的学习和跟踪，及时了解最新的税收政策和相关的法律法规，确保企业对税收政策有准确的把握。

建立健全企业的税收政策档案管理制度，确保企业对税收政策的了解和掌握。

2.完善税务管理制度房地产企业应当完善税务管理制度，建立健全税务管理规范和流程，强化税务管理的过程控制，加强对税务风险的防范。

建议企业加强内部税务管理流程，确保税收的合规申报和核算。

3.加强税务会计人员的培训房地产企业应当加强对税务会计人员的培训，提高税务会计人员的专业水平和税法政策的了解。

房地产行业税务稽察存在的问题和对策研究[转载]房地产行业税务稽查存在的问题和对策研究2011年11月22日【摘要】房地产行业的进展推动了经济增加，其偷、逃、欠税问题也越发严峻，成为2007年国家税务总局的行业稽察重点。

本文从分析房地产行业存在的主要涉税违法问题入手，剖析了违法问题存在的原因，并从不同角度提出了对房地产行业强化税务稽察的建议。

【关键词】房地产行业偷、逃、欠税存在问题强化稽察一、问题的源起 1998年以来，我国房地产业取得迅猛进展[1]。

房地产开发投资的增加对经济增加也起了重要作用，1997-2005年间，房地产开发投资对GDP增加的总奉献率年均增加22.49%[2]。

但是，在房地产行业进展壮大、地产大亨不断增加的同时，房地产的偷、逃、欠税问题却层出不穷。

我国房地产业的富豪在财富排行榜中占据多数，达各类排行榜的一半左右。

在2006年发布的福布斯《中国内地富豪榜》上，涉足房地产的多达35名，遥遥领先于其他行业；在方才发布的“2007胡润百富榜”前19名中地产富豪占到15名，前100位富豪中有48人与地产直接相关[3]。

从2002年至今，房地产业持续入选“中国10大暴利行业”排行榜[4]。

但是，一面是光彩照人的富豪榜上的巨人，另一面却是纳税榜上的侏儒。

具体表此刻：（1）纳税奉献太低。

在2006年的纳税500强企业中，房地产企业数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%，在这之前没有一家房地产企业进入国家税务总局“中国纳税500强”的行列，2006年度也只有三家房地产企业第一次进入“中国纳税500强”排行榜[5]。

（2）欠税比例偏高。

自从2005年1月1日国家税务总局推行欠税公告办法以来，各地房地产企业的公告上榜率居高不下[6]，北京、上海、广州、深圳等城市地税部门发布的欠税企业名单中房地产开发企业愈来愈多。

据上海市地税局发布的2005年第四季度的《欠税公告》显示，在涉税总额达2.5亿元的1200家企业中，有19家房地产企业欠税，总额达1亿元[7]。

关于房地产开发企业存在的税收问题及建议近二年来，根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高,改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房地产开发业的升温，随着房地产的蓬勃兴起，房地产开发企业逐渐成了地方税的重点税源大户，房地产业税收在地方税收中的比重也逐年攀升。

所以，该行业的税收管理也引起了各级地税机关的重视。

一、存在问题从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题㈠实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配是房地产开发企业隐匿收入和利润的主要手段。

房地产开发企业通过上述手段,达到少缴或不缴土地增值税和企业所得税的目的。

㈡是预收房款结转收入随意性较大,有的房地产开发企业拖延结转时间，造成申报纳税时间严重滞后,影响了国家税款的及时入库。

部分企业用往来账来调节预收款账户,隐瞒预收房款，由于项目时间跨度较大,房地产开发相当一部分为私营企业,会计人员更换频繁，加之此类项目多为一次性税源，造成国家大量税款不能及时足额入库,甚至流失。

㈢旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，超过面积部分以及差价收入没有计入收入。

㈣是部分房地产开发项目收入成本长期不结转，有的房地产开发企业产品已完工，开发的房屋投入使用多年，仍未办理相关竣工决算手续，不按完工产品进行税务处理，造成企业损益不实，影响了企业所得税和土地增值税的征管和汇算清缴工作。

㈤是私建违建阁楼、车库，对外销售使用权开具收据，隐匿收入。

㈥房地产销售发票开具不规范.国家税务总局早在1995年就颁发过文件,明确规定房产销售预收款、预收定金必须开具房地产销售专用发票。

有的房地产企业为了逃避税务机关对房地产销售专用发票的严格控制和管理,在收取预收款、预收定金时开具其他票据代替房地产销售专用发票，不及时计入预收款账房,以达到减少售房收入逃避纳税的目的。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题、房地产行业企业纳税意识不强。

目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

以高唐县为例，该县共有房地产开发企业家，其中，高唐本地企业仅有家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已家企业办理了税务登记手续，另户企业仍在催办过程中。

、房地产行业企业财务核算不健全。

一是财务制度混乱。

帐务不全，有的甚至根本没有帐。

二是收入不实。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。

三是虚列成本。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。

有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

、房地产行业流动性强。

流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了天，应该接受经营地税务机关管理。

流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

、易造成其他偷逃税行为。