2014年_尺度兴业_成都润利鑫置业双楠尚品广场营销方案_市场研究_项目分析_营销策略_销售策略_124P

【南阳·天富鑫苑】商业下阶段销售执行方案河南源道地产机构2013年10月10日-------------一、销售背景1、住宅从9月10日售楼部正式开放后，我项目才正式对外开始销售，截止到目前住宅销售去化约70余套，去化率不足25%，住宅整体销售形势良好，但住宅整体推广力度相对不够，且手续不全，所以销售回款压力依然重大；2、目前面对“金九银十”的良好机遇及周边其他的众多楼盘的竞争压力，临近寒冬，2013年年度销售目标尚未实现，资金回流迫切，而目前但但依靠住宅的回款，在接下来的短短三个月时间内，要想实现快速的资金回流，需要把商铺推出，方能解决目前困境；3、临近寒冬和年底，在外务工人员也开始陆续回家，信息交流频繁，应紧抓年底时机，借机推售临街商业，促进销售，以加快资金回流，缓解资金压力。

总结：开展商业销售，可快速回笼资金。

二、商业定位1、市场定位——偏外向型多功能生活街区■从物业的规模来看：仅凭本案住宅居住人群消费难以撑起整条街区的运转，需要借周边甚至全市的目标消费人群予以支援，所以内向型社区商业不合适。

■从目标前现状来看：本案地处新开发区域，虽然周边聚集大量新建小区，但人气的集聚还需要三五年时间，所以做为外向型社区商业也不合适。

■从未来发展趋势来看：本案地处南阳CBD核心区域，未来也将成为CBD新区的主要商业街区，所以要给项目的市场定位预留一定的发展或调整空间。

综上所述，我们虽然目前将其定位为偏外向型多功能生活街区，但实质是一种动态化的市场定位，其会随着时间的推进而进行主-------------动或被动的调整：内向型（近期实际情况）——偏外向型（二三年之后）——外向型（三五年之后）2.形象定位——全业态一站式魅力生活街区■街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念，是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论，如果非要给BLOCK街区概念下个定义，那么这一概念来源于美国，BLOCK是5个英文单词的缩写：B-Business(商业)、L-Liefallow(休闲)、O-Open(开放)、C-Crowd(人群)、K-Kind(亲和)。

一、市场背景分析成都市是中国西南地区的重要经济中心，拥有广阔的商业发展空间和消费市场。

随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对于购物、娱乐、休闲等消费需求也越来越多样化。

双楠区作为成都市的新兴商业中心，其地理位置优越，配套设施完善，具备了一个发展商业项目的良好条件。

二、商业定位策略基于市场的背景分析，在成都双楠项目的商业定位上，我们将以打造高端、多元、综合性的商业项目为目标。

具体来说，我们将在以下几个方面进行定位：1.高端定位：通过引入国内外知名品牌和高端商家，提供高品质、高档次的商品和服务，满足消费者对于品质的追求。

2.多元定位：定位于一个集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的综合性商业项目，满足不同消费群体的需求。

通过引入不同风格和特色的商家和品牌，形成多样化的消费选择。

3.综合性定位：项目内将设立超市、影院、健身中心、美食广场等多种业态，以满足消费者一站式购物和娱乐需求。

三、定价策略在定价策略上，我们将采取灵活的策略，根据不同业态和品牌的定位进行调整。

1.高档品牌：针对高档品牌商家，我们将保持相对较高的租金定价水平，以体现其高品质和高档次的定位。

同时，我们将提供配套服务和广告资源，为品牌商家带来更多的曝光和客流量。

2.大众品牌：对于大众品牌商家，我们将采取适中的租金定价，以吸引更多的商家入驻。

通过与高档品牌的混搭，形成多样化的商业氛围，吸引更多消费者。

3.中小品牌：对于中小品牌商家，我们将采取相对较低的租金定价，以吸引更多的商家入驻。

通过为商家提供配套服务和宣传资源，帮助其提高知名度和竞争力。

此外，我们还将根据不同楼层和位置的优势进行差异化的定价，以最大程度地提高租金回报率。

四、市场营销策略在市场营销方面1.建立品牌形象：通过品牌营销活动、广告宣传、商业活动等手段，建立起成都双楠项目的知名度和美誉度。

2.引入知名品牌：通过引入国内外知名品牌，提高项目的吸引力和竞争力，吸引更多人流和消费者。

3.打造特色活动：举办各种特色活动，如展览、演出、主题节日活动等，吸引消费者参与，增加商业项目的流量和知名度。

双楠尚品广场满园春组团开盘执行策略一、营销目标以2013年1月1日为开盘日，在春节前实现双楠尚品广场满园春住宅一批次及商铺一批次2.8亿元销售目标，力争突破3亿元销售目标。

二、产品策略一批次推出物业：项目2号楼、5号楼、6号楼，合计住宅404套，具体户型数量统计如下：三、营销战略思想：1、根据项目超40万平方米大型城市综合体规划强势占位、赢得市场关注、借助项目区域在建唯一大型城市综合体的优势，将项目塑造成引领区域发展、改善区域环境和为区域提供最大生活配套中心的标杆。

2、利用2期用地中高端国际级星级酒店、大型生活超市、精品步行街、购物中心、高品质建材家居生活广场等业态，提升区域宜居价值，让周边项目都将尚品广场作为楼盘配套的优势卖点进行宣传，拉高区域住宅整体销售价格，进而提高1期满园春组团住宅及商业物业的整体销售产值。

3、根据集团近几年的发展态势、接合董事长对集团未来发展的战略规划，将永竞集团塑造成一家多元化、专业化经营、全国性发展的企业集团形象，以对抗区域内保利、中铁、中海、华宇、绿地、首信等全国品牌地产商在品牌知名度上的优势，降低客户对非品牌开发商开发地产项目时的决策抗性；4、强势蓄客，尽快突破目前低迷的营销状态，改变前期以二级城市作为主战场的营销推广布局，在合理有效控制推广费用的同时，扩大项目在成都主战场的推广力度，创新销售模式，充分利用线上及线下媒体；在做一批次物业销售的时候，同步对二批次物业进行客户累计；5、寻求提高物业性价比的切入点，力争在年底各大楼楼盘的价格促销大战中突围；四、一批次产品推售策略1、取消前期地下车位配售政策，改为赠送车位购买抵用券理由：●取消前期宣传资料中提及的前按照车位面积1000元/平方米买房车位配售政策，因为该政策不是对所有购房客户有吸引力，且这样会加大购房人的购置成本，公司的车位也会卖不出应有的价值，回款金额也有限。

调整销售说辞，将现有车位配比1:2.3的说辞进行修正，住宅是按照1:0.8进行配置的，其余是二期商业的预留车位，是不能对外销售的，后期实际运作中，在验收后应积极将住宅与商业使用的地下车位封闭区隔，保证车位销售的稀缺性，住宅车位设置在地下2层。

蓝光·香槟广场招商经营策划好方案第一章项目背景——两大商圈争霸演义新商业格局在春熙路向东大街的尽头蓝光大厦之巅以战略的高度可以看到：成都城市改造的加快以春熙路为核心的春熙路商圈与以天府广场为核心盐市口商圈竞争加剧，新商业格局的演义正在进行中！以天府广场改造为契机在盐市口商圈将新增近30万㎡的商业建筑，大型精品百货商业群将兴起；地下铁修建、天府广场的改造为盐市中商圈的人流物流组织创造了前所未有的条件，盐市口商圈欲争第一商圈霸主之位。

春熙路已经历了大的改造，存量土地有限，传统项目逐渐没落，在后发优势上难以与盐市口商圈相比，由此“春熙路”开始突围，在红星路步行街改造完成后，春熙路悄然打开了向东、向北延伸的触角。

在红星路以东，东大街以北的“蓝光·香槟广场”担负着这场“新商业格局演义”的重要角色。

第二章项目定位——引领“后春熙时代”打造新东大街商业旗舰一、商圈分析形式后面是内容，现象后面是本质，对蓝光·香槟广场的认识应从它本身所处商圈开始。

于是还是回到两大商圈的对峙：盐市口商圈的主要商业形态——大型百货具有代表性的为：百货大楼、摩尔百盛、仁和春天、人民商场、北京华联、大业百货。

盐市口商圈的主要商业形态决定了其商业地产产品是大宗的商业楼，投资者为大型企业客户。

春熙路商圈的主要商业形态——大型百货+商业步行街+服装批发大型百货主要有王府井百货、太平洋、伊腾洋华堂等；商业步行街为春熙路商业步行街，科甲巷商业步行街、红星路商业步行街；服装批发主要为泰华服装批发城，九龙服装批发城、万紫服装批发城等。

春熙路商圈的商业形态具有较强的包容性和多元性，其商业形态决定了其商业地产产品为大宗商业楼+独立式商铺，投资者为大型企业和社会个体。

在春熙路商圈以步行街和服装批发为主的商业形态构成了它的核心竞争优势,这两种商业形态的背后便是独立式的商铺。

前者以步行街区为特色，后者以专业化集群为特色。

二、项目功能定位参照春熙路商圈多元化的特色商业形态，对香槟广场的功能定位：一层的步行街区式独立商铺，二三层休闲小广场为中心的独立式商铺。