营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除

转让旧房,土地增值税扣除项目如何扣除支付的土地价
款的建议
在转让旧房时，土地增值税的扣除项目中包括支付的土地价款。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号），转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

如果无法取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

因此，在转让旧房时，支付的土地价款可以在计算土地增值税时作为扣除项目。

具体扣除金额的计算应根据不同情况而定，需要考虑评估价格、购房发票、契税完税凭证等因素。

建议在具体操作时咨询当地税务部门或专业会计师事务所，以确保合法合规地进行土地增值税的扣除。

营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。

营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。

在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。

首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。

视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。

土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。

这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。

针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。

根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。

其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。

税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。

例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。

（二）认定土地增值额。

土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。

在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。

（三）确保应税收入的准确确认。

应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。

应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。

此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。

土地增值税扣除项目中华人民共和国土地增值税暂行条例:第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地利用权所支付的金额；（二）开发土地的本钱、费用；（三）新建房及配套设施的本钱、费用，或旧房及建筑物的评估价钱；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地利用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地利用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的本钱，是指纳税人房地产开发项目实际发生的本钱（以下简称房增开发本钱），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘探、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％之内计算扣除。

土地价款扣除一、政策规定营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

（财税〔2016〕36号）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

（财税〔2016〕140号）二、销售额计算销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）；当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

（国家税务总局公告2016年第18号）“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。

（国家税务总局公告2016年第86号）三、会计处理土地价款扣除的一般会计处理：借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）贷：主营业务成本注：待政策明确问题1、房地产企业进行产权置换方式进行补偿，是否可以扣除；2、扣除土地价款对土地增值税应税收入和扣除项目的影响及处理。

土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入（老会计人的经验）摘要：1、“种桃道士归何处,前度刘郎今又来”：增值税上土地价款对应抵减的销项税额，在土地增值税清算时，将被调整重新计入土地增值税清算收入。

2、““东边日出西边雨，道是无晴却有晴”，调增清算收入总比调减土地成本要强，因为至少保全了土地成本的加计扣除。

正文：地产业自2016年5月1日实施营改增，增值税价外税的特性令其对收入、成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵一发而动全身”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似好比“同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定，但惊鸿一瞥概括少言，[1]土地增值税在营改增后的诸多实务操作问题并未得以全面叙述与明确，而此项任务是留予本次70号公告来作更接地气的完成。

另外说明的是，本公告在问题设定与政策精神上，与广州市地税局前期出台的《2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引》（穂地税函〔2016〕188号印发）相当接近，广州地税局在税法创制上直面实务敢为人先的勇气与担当令人敬佩。

一、政策焦点：土地成本抵减的销项税额须重新计入土地增值税的清算收入公告规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

1、一般计税办法下，地产企业的销项税额是什么？《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额、销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。

土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。

第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。

上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。

2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。

财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2016.04.25•【文号】财税[2016]43号•【施行日期】2016.05.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管,增值税正文关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。

二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

本通知自2016年5月1日起执行。

财政部国家税务总局2016年4月25日。

土地增值税收入的确定一、收入的界定1、收入的定义收入，包括转让房地产的全部价款及有关经济利益。

包括货币收入、实物收入和其他收入、视同销售收入。

这里需要注意有关经理利益的理解，比如：售后租回业务中，产品市场价格100万，出售给客户的价格为80万，然后从客户处租回该产品并约定租赁期间，在租赁期间也不用再另外支付给客户租金。

虽然产品销售合同价格为80万，但实际从客户处还另外获取了价值20万元的租金经济利益，因此应该按照100万确认收入。

2、不含税收入的理解土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

——《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

——《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）即：一般计税方法下，土地增值税应税收入=含税销售额-增值税销项税额=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)*9%。

相当于，因土地成本扣减的销项税应调增土地增值税应税收入。

简易计税方法下，土地增值税应税收入=全部价款和价外费用/(1+征收率5%)3、诚意金、订金、退房违约金销售成立合同前收取的诚意金、订金、退房违约金，由于销售尚未成立，不属于销售收入。

但是，销售合同成立前收取的定金（非订金），属于销售合同成立的预收款，应按规定预缴土地增值税。

4、价外费用销售合同依然成立前提下，因客户延期付款等原因向客户收取的违约金、滞纳金和更名费，构成合同价外费用，计入销售收入。

判断是否构成价外费用的一项重要原则是，销售是否实现。

5、代收费用根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

•国家税务总局•关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告•国家税务总局公告2016年第86号•【字体：大中小】打印本页•为细化落实《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）和进一步明确营改增试点运行中反映的操作问题，现将有关事项公告如下：一、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除。

二、财税〔2016〕140号文件第九、十、十一、十四、十五、十六条明确的税目适用问题，按以下方式处理：（一）不涉及税率适用问题的不调整申报；（二）纳税人原适用的税率高于财税〔2016〕140号文件所明确税目对应税率的，多申报的销项税额可以抵减以后月份的销项税额；（三）纳税人原适用的税率低于财税〔2016〕140号文件所明确税目对应税率的，不调整申报，并从2016年12月份（税款所属期）起按照财税〔2016〕140号文件执行。

纳税人已就相关业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回并重新开具；无法收回的不再调整。

三、财税〔2016〕140号文件第十八条规定的“此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税”，按以下方式处理：（一）应予免征或不征增值税业务已按照一般计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的销项税额抵减以后月份的销项税额，同时按照现行规定计算不得从销项税额中抵扣的进项税额；（二）应予免征或不征增值税业务已按照简易计税方法缴纳增值税的，以该业务对应的增值税应纳税额抵减以后月份的增值税应纳税额。

纳税人已就应予免征或不征增值税业务向购买方开具增值税专用发票的，应将增值税专用发票收回后方可享受免征或不征增值税政策。

四、保险公司开展共保业务时，按照以下规定开具增值税发票：（一）主承保人与投保人签订保险合同并全额收取保费，然后再与其他共保人签订共保协议并支付共保保费的，由主承保人向投保人全额开具发票，其他共保人向主承保人开具发票；（二）主承保人和其他共保人共同与投保人签订保险合同并分别收取保费的，由主承保人和其他共保人分别就各自获得的保费收入向投保人开具发票。

土地增值税中可以扣除是税金分析1、相关税收法律依据分析《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件第三条第二款规定如下：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

国家税务总局公告2016年第70号第三条规定如下：（1）首先明确计算土地增值税的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税;（2）营改增后，城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

根据以上营改增的税收政策规定，应注意以下几个成本扣除问题：第一，针对营改增后开发的项目在土地增值税清算时，允许扣除的“与转让房地产有关的税金”不包括增值税；第二，如果房地产开发项目是老项目，且选择简易计税方法依照5%计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，不允许在增值税销项税额中抵扣，没有享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额必须在土地增值税清算中进行扣除；第三，如果房地产开发项目是营改增后开发的新项目，且选择一般计税方法依照11%（2016年5月1日之后至2018年4月31日）、10%（2018年5月1日之后至2019年3月31日）、9%（2019年4月1日之后）计算增值税的情况下，则各类开发成本中含有的增值税进项税额，允许在增值税销项税额中抵扣，享受在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额不可以在土地增值税清算中进行扣除；第四，营改增后发生的城建税、教育费附加的扣除：凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。

凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

通过以上税收法律政策分析发现，有的房地产企业在计算土地增值税扣除的新老项目，存在的多扣除成本少缴纳土地增值税的税收风险如下：第一，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，在计算土地增值税时，将缴纳的增值税作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除；第二，营改增后开发的新项目，或选择一般计税计征增值税的老项目，将在增值税销项税额中抵扣的增值税进项税额在土地增值税清算时，进行了扣除；第三，营改增后，凡不能按清算项目准确计算的城建税、教育费附加，进行了据实扣除，没有按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

营改增后土地价款抵减的销项税额是否需要调减土地成本
个人认为不需要调整，理由如下：
1、根据财税[2016]43号规定：“土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，不允许在销项税额中计算扣除的，可以计入扣除项目。

”计算增值税时，土地价款抵减的销项税额不属于进项税额。

因此，土地成本应该按全额在土地增值税清算时扣除。

2、另外，从收入确定的角度看，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

——《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

——《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）即：
一般计税方法下，土地增值税应税收入=含税销售额-增值税销项税额=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)*9%。

相当于，因土地成本扣减的销项税应调增土地增值税应税收入。

简易计税方法下，土地增值税应税收入=全部价款和价外费用/(1+征收率5%) 根据以上规定，可以知道土地价款抵减的销项税额，实际上已经调增增加了收入金额，不应再重复调减土地成本。

土地增值税扣除项目与土地增值税计算方法一、土地增值税的扣除项目根据《土地增值税法》规定，以下项目可以作为土地增值税的扣除项目：1.土地开发、建设、划拨的直接费用：包括土地开发、建设和划拨过程中发生的直接费用，如土地开发费、建设费和划拨费等。

这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除。

2.直接与土地转让有关的间接费用：包括与土地转让直接相关的间接费用，如土地转让手续费、土地转让过程中发生的中介费用等。

这些费用可以在计算土地增值税时进行扣除。

3.应纳税所得额：应纳税所得额是指土地增值额扣除上述费用后的余额。

根据《土地增值税法》规定，土地增值税的应纳税所得额是指土地增值额减去免税额、税负多少和扣除项目后的余额。

二、土地增值税的计算方法根据《土地增值税法》规定，计算土地增值税需要根据以下三个要素进行计算：1.土地增值额：土地增值额是指土地转让价格减去土地取得价格的差额。

土地取得价格是指土地的购买价格或取得土地权益的法定代价等。

2.免税额：根据《土地增值税法》规定，自然人在个人住房的一次购房行为中，所取得的土地增值收入，免征土地增值税。

3.税负多少：根据《土地增值税法》规定，自然人转让非住房用地的土地增值额，经扣除室内装饰费用后的部分不超过30万元的，税率为30%；超过30万元的部分，税率为40%。

根据上述要素，土地增值税的计算公式如下：例如，一些自然人在非住房用地转让中，土地增值额为100万元，免税额为0，税负多少为30%。

则土地增值税=100万元-0-30%=30万元。

需要注意的是，土地增值税的计算方法和税率是根据国家的相关法律法规规定的，不同地区和不同情况下可能会有所不同，具体的计算方法和税率请参考当地的相关政策。

综上所述，土地增值税的扣除项目包括土地开发、建设和划拨的直接费用以及与土地转让直接相关的间接费用等。

土地增值税的计算方法是根据土地增值额、免税额和税负多少等要素进行计算。

了解土地增值税的扣除项目和计算方法对于土地转让方和纳税人来说是非常重要的，可以帮助其合理安排土地转让事务和减少税负。

附件土地整治工程营业税改征增值税计价依据调整过渡实施方案为贯彻落实国务院关于营业税改征增值税的战略部署，根据土地整治工程计价实际需要，制订本方案。

一、适用范围本方案适用于执行《土地开发整理项目预算定额标准》（财综〔2011〕128号）（以下简称《定额标准》）的土地整治项目规划设计阶段投资预算中工程施工费编制；其他投资或其他阶段的土地整治工程施工费编制可参照本方案执行。

二、调整依据（一）《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）。

（二）《国务院关于做好全面推开营改增试点工作的通知》（国发明电〔2016〕1号）。

（三）《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。

（四）《营业税改征增值税试点方案》（财税〔2011〕110号）。

（五）《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）。

（六）《关于印发土地开发整理项目预算定额标准的通知》（财综〔2011〕128号）。

（七）其他有关文件、资料。

三、费用组成（一）营改增后土地整治工程费用的组成内容除本方案另有规定外，均与现行《定额标准》的有关内容一致。

（二）土地整治工程施工费中的税金是指按国家税法规定应计入工程造价内的增值税销项税额。

将“城市维护建设税”和“教育费附加”、“地方教育费附加”调整到企业管理费中。

四、计价规定（一）营改增后，土地整治工程造价（工程施工费）应按“价税分离”原则计算。

具体要素价格适用增值税税率执行财税部门的相关规定。

（二）工程造价按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+11%）。

其中，11%为建筑业增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机械使用费、措施费、间接费、利润、材料价差之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。

税前工程造价以不含增值税价格为计算基础，计取各项费用。

（三）土地整治项目设备购置费及其他费用的计价规则和费用标准也应按“价税分离”原则进行调整。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务增值税中土地价款抵减的销项税额，土地增
值税如何处理？
房地产业自2016年5月1日实施营改增,增值税价外税的特性,使其对收入?成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构,”牵一发而动全身”,令其他税种、尤其是计税原理与其类似,好比”同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接.为此国家出台了两个有关税收政策.
1.财政部?国家税务总局《关于营改增后契税?房产税?土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定.
2.国家税务总局公告2016年第70号“关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告”将诸多实务操作问题予以明确,且公告自公布之日起施行( 文件日期2016年11月10日).
国家税务总局公告2016年第70号文中
“一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题”明确:
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税.
1.适用增值税一般计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;
2.适用简易计税方法的纳税人,其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额.
首先:我们有必要对房地产企业增值税计算进行简单的介绍. 一、计算房地产企业销项税额:
(一)《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管。

土地增值税的应税收入营改增后，财政部国家税务总局即明确，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

但是具体怎么计算还是不清楚，国家税务总局发布的《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016第70号公告）算是对此作了明确，其第一条“关于营改增后土地增值税应税收入确认问题”明确：“适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”用公式（以下简称土增收入计算公式）表示如下：土地增值税应税收入=转让房地产取得的收入-(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)*11%有人不理解，一是国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第18号）明确，销售额（以下称为“增值税销售公式”）如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)为何不用这个销售额，她也是不含税的！二是按照销售不动产开具的增值税专用发票，不含税销售额未含税销售额扣除11%的税款，计算公式如下：销售额=销售全价/(1+11%)税额=销售全价/(1+11%)*11%用这个也是应该的呀！那为什么税总要定成那样的呢？首先，土地增值税的应税收入与增值税的应税收入一般情况下是一致的，但是略有不同，这个要理解，不同的地方在于土地增值税所说的非直接销售方式销售（视同销售）及价格确定。

因此我们假设上述公式中土增应税收入计算公式中的的转让房地产取得的收入与增值税销售公式中的全部价款和价外费用一样。

其次，上述土增应税收入和增值税销售公式计算公式的口径是不一致的，前者没有扣除土地价款，只是扣了销项税，如果把口径一致起来的话，土增应税收入扣除土地价款，那么扣除项目中就不再扣除，否则会造成重复扣除，当然结果是一样的，无非是直接扣减收入和作为扣除项目扣除，对增值额没有影响，那么土增应税收入的计算公式就要改一下。

税法知识之房地产企业增值税和土地增值税计税依据税法知识之房地产企业增值税和土地增值税计税依据营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。

下面是yjbys店铺为大家带来的房地产企业增值税和土地增值税计税依据的知识，欢迎阅读。

一、计算房地产企业销项税额：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的'土地价款后的余额计算销售额｡销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)房地产企业销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) ×11%。

其他一般企业销项税额=全部价款和价外费用÷(1+税率) ×税率% 房地产企业的销项税额与其他一般企业计算的销项税额不一致，差额部分为扣减的土地价款部分所包含的销项税额。

二、房地产企业增值税的计算：一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

一般计税方法的房地产纳税人应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额×11%-进项税额-已预缴税款=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%) ×11% -进项税额-已预缴税款三、房地产企业当期允许扣除的土地价款：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。