会计实务：先拿地后办证的土地如何计征房产税

从价计征房产税房产原值该如何定？房产税的征收分为从价计征和从租计征两种方式，从租计征的计税依据确定较为简单，而如何确定从价计征的计税依据，房产税暂行条例只有原则规定，即房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。

房产原值具体如何确定，包含哪些项目？笔者梳理、汇总了有关规范性文件的规定，供读者参考。

一般规定1.房价。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

2.地价。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

3.附属设备、配套设施。

《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。

属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。

电灯网、照明线从进线盒联接管算起。

《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

房产税计税依据中土地、房屋的价值分家吗？根据国家有关会计制度、企业会计准则的规定，企业外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，其中：房屋建筑物应计入固定资产，土地使用权应计入无形资产。

如果企业根据会计制度、会计准则的规定，以第三方独立中介机构评估报告为依据，将外购土地及建筑物分别列入“固定资产——房屋建筑物”、“无形资产——土地使用权”核算，则在计算缴纳房产税时的房产原值不是以“固定资产——房屋建筑物”为计税依据，不需将“无形资产——土地使用权”部分计入房产原值吗？下面将分类说明。

一、执行企业会计准则的企业，土地价值不作计税依据根据2007年1月1日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南规定：自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别处理。

即自行开发建造厂房等建筑物时，土地使用权仍作为无形资产单独核算，土地使用权账面价值不计入建筑物建造成本。

企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。

自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。

外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

由此可见，从2007年实行新会计准则后，企业可以将自行开发建造厂房等建筑物相关的土地使用权不记入建筑物成本，仅仅指自行开发建造厂房等建筑物，企业会计“固定资产”科目中记载的内容不含土地使用权数额，即房产原值中不含土地使用权数额，但对企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本；外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配，难以合理分配的，应当全部作为固定资产。

土地房产税会计分录
土地房产税是指针对土地和房产所征收的税费。

在会计中，针对土地房产税的会计分录取决于公司所处的具体情况和税务法规，但一般情况下，可以从以下几个角度进行分录：
1. 应交土地房产税的确认：
借，土地房产税费用。

贷，应交税费-土地房产税。

这条分录反映了公司确认了应交的土地房产税费用，将其计入当期费用。

2. 税金及附加的确认：
借，土地房产税费用。

贷，税金及附加-土地房产税。

这条分录反映了公司确认了土地房产税作为税金及附加的一部分，计入当期费用。

3. 税金及附加的支付：
借，税金及附加-土地房产税。

贷，银行存款/现金。

这条分录反映了公司支付了土地房产税，从而减少了应付的税金及附加。

需要注意的是，以上分录仅供参考，具体会计分录还需要根据公司的具体情况和税务法规进行调整。

同时，我建议在处理土地房产税会计分录时，最好咨询专业的会计师或税务顾问，以确保会计处理的准确性和合规性。

土地价值如何计入房产原值缴纳房产税？如何进行帐务处理？1、《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

【1】,租赁土地如何计算房产税、土地税。

参考：厦地税函[2011]8号划拨土地不用纳税。

纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原值。

上述租金以合同约定的总金额为准。

[2]、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。

【3】，会计帐目是否要调整？交了房产税是否还要交土地税？会计帐不做调整。

土地交了房产税，还要交土地使用税。

【4】，如何计入房产原值？投影面积？总面积？分摊面积？例：占地10000平，价值1000万元。

建筑占地1000平，10层，建筑面积共10000平。

建筑计税基础2000万元。

容积率为1，土地价值全部计入房产原值。

如果是1000平的平房，容积率为0.1，土地价值1000*0.2=200万计入房产原值征税。

《企业会计制度》明确要对土地进行价值核算，房屋原值中应包含地价。

《企业会计准则》规定，企业可将土地单独进行会计核算。

如仓储、物流企业等特殊性。

宗地容积率0.5。

【5】、车棚、污水处理站顶蓬、煤蓬、临时简易仓库等，是否征房产税？《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3 号）房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

售楼部、临时房屋应交纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税[2008]123号）文件的规定‚加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。

⼟地使⽤税和房产税怎么计算⼟地使⽤税的计算⽅法是⼟地的⾯积乘与当地政府部门规定的税收标准，然后房产税的计算⽅法是分成两种状况的，如果是住宅楼的话，房产税是按照房产原值乘以1、2%的年利率，如果房⼦是作为出租房的话，房产税的计算标准就是租⾦收⼊乘以12%的税率。

⼀、和怎么计算?1、房产税计算⽅法：(1)从价计征从价计征是按房产的原值减除⼀定⽐例后的余值计征，其公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除⽐例)×年税率1.2%(2)从租计征从租计征是按房产的租⾦收⼊计征，其公式为：应纳税额=租⾦收⼊×12%没有从价计征的换算问题纳税义务发⽣时间：将原有房产⽤于⽣产经营，从⽣产经营之⽉起，缴纳房产税。

其余均从次⽉起缴纳。

个⼈出租住房的租⾦收⼊计征，其公式为：应纳税额=房产租⾦收⼊×4%2、⼟地使⽤税的计算⽅法：城镇⼟地使⽤税根据实际使⽤⼟地的⾯积，按税定的单位税额交纳。

其计算公式如下：应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额⼀般规定每平⽅⽶的年税额，⼤城市1.5元⾄30元;中等城市1.2元⾄24元;⼩城市0.9元⾄18元;县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。

”。

房产税、车船使⽤税和城镇⼟地使⽤税均采取按年征收，分期交纳的⽅法。

⼆、征收⼟地使⽤税的意义征⼟地使⽤税的⽬的是为了保护⼟地资源，使企业能够节约⽤地。

征收⼟地使⽤税的作⽤具体包括如下：(1)能够促进⼟地资源的合理配置和节约使⽤，提⾼⼟地使⽤效益;(2)能够调节不同地区因⼟地资源的差异⽽形成的级差收⼊;(3)为企业和个⼈之间竞争创造公平的环境。

房产税和⼟地使⽤税的计算⽅法没有什么可⽐性，况且⼟地使⽤税现在是⾯向全国范围内的税收政策，但房产税并没有在全国范围内正式开始实施，实际上，⼟地使⽤税和房产税都会⽆形当中加重开发房地产的成本，这样⼀来，房⼦降价⼏乎是不可能的。

⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税房产原值是房产的初始⼊账的价值，通常是不需求计算的。

在实际⽣活中征收房产税的时候，有的⼟地价值是计⼊房产原值的，⼀些⼈就不清楚如何缴纳税费，那么⼟地价值计⼊房产原值如何征收房产税，下⾯店铺的⼩编为⼤家整理了相关内容，来为⼤家解答。

房产原值的房产税征收财税[2010]121号是有新的规定:对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑⾯积的2倍计算⼟地⾯积并据此确定计⼊房产原值的地价。

房产税有两种计算标准：1.从租计征，就是按租⾦收⼊·*12%计算房产税。

2.从价计征，按房产原值*(1-30%)*1.2%计算。

房产原值包含哪些房产原值中应包含契税和预售合同交的印花税。

根据《财政部的国家税务总局的对于房产税乡镇⼟地运⽤税有关疑问告诉》(财税[2008]152号)第⼀条就是对根据房产的原值计税的房产，不管是不是记载在管帐账簿固定资产科⽬中，均应依照房⼦原价计算交纳房产税。

房⼦原价应根据国家有关管帐制度规则进⾏计算。

《公司管帐制度》第⼆⼗七条第⼀款第⼀项置办的不需求通过缔造进程即可运⽤的固定资产，技实际付出的买价、包装费、运输费、装置本钱、交纳的有关税⾦等，作为⼊账价值。

依此规则：契税和预售合同交的印花税应为置办中交纳的有关税⾦，应作为房产原值。

1、⾃建的房⼦需求供给原⼟地申请运⽤、建房申请等费税、修建公司的修建、修建材料和装饰等的累计总和;2、采购的商品房原开发公司售房、契税单、装饰等的累计总和;3、采购的⼆⼿房本来房主交易时的营业税确定交纳、个税确定交纳、契税单、装饰等的累计总和;4、拍卖的房⼦原拍卖单、纳税单、装饰等的累计总和;5、属共有产业改变名字的房⼦如因离婚改变名字的房⼦等按改变之前的来历分类。

房产原值如何计算依照《中华⼈民共和国房产税暂⾏条例》规则，房产税依照房产原值⼀次减除10%⾄30%后的余值计算交纳。

⼟地使⽤税和房产税的计算公式是什么⼟地使⽤税的计算公式是应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额，⽽房产税的计算公式是房产账⾯原值×(1-30%)×1、2%，如果按租⾦收⼊来计算房产税的话，房产税的计算公式是年租⾦收⼊×适⽤税率(12%。

房产税和⼟地使⽤税之间并不冲突，计算依据也都完全不⼀样。

⼀、和的计算公式是什么?1、⼟地使⽤税的计算公式为：应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额城镇⼟地使⽤税采⽤定额税率，即采⽤有幅度的差别税额，按⼤、中、⼩城市和县城、建制镇、⼯矿区分别规定每平⽅⽶⼟地使⽤税年应纳税额。

具体标准如下：(⼀)⼤城市1.5元⾄30元;(⼆)中等城市1.2元⾄24元;(三)⼩城市0.9元⾄18元;(四)县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。

⼤、中、⼩城市以公安部门登记在册的⾮农业正式户⼝⼈数为依据，按照国务院颁布的《》中规定的标准划分。

⼈⼝在50万以上者为⼤城市;⼈⼝在20万⾄50万之间者为中等城市;⼈⼝在20万以下者为⼩城市。

2、房产税的计算⽅法有以下两种：(⼀)按房产原值⼀次减除30%后的余值计算。

其计算公式为：年应纳税额=房产账⾯原值×(1-30%)×1.2%(⼆)按租⾦收⼊计算，其计算公式为：年应纳税额=年租⾦收⼊×适⽤税率(12%)以上⽅法是按年计征的，如分期缴纳，⽐如按半年缴纳，则以年应纳税额除以2;按季缴纳，则以年应纳税额除以4;按⽉缴纳，则以年应纳税额除以12。

⼆、房产税和⼟地使⽤税申报时间是怎么规定的?1、纳税申报和税款缴纳期限(⼀)按房产原值计缴的房产税，以及应缴的⼟地使⽤税，实⾏按年征收，分期缴纳。

即：纳税⼈纳税申报及税款缴纳期限为每年的1⽉1⽇⾄12⽉31⽇⽌，缴纳期数由各分局⾃⾏确定。

对逾年度缴纳的，按《中华⼈民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

(⼆)按租⾦收⼊计征的房产税，其纳税期限以及纳税申报和税款的缴纳期限按照营业税的纳税期限及申报缴纳期限执⾏。

房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入，按照房产计税价值征税的，称之为从价计征，对于从价计征的，我国《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次性减除10%－30%后的余值计算缴纳。

由于财税[2010]121号文明确规定了将土地价值计入房产的计税价值，业内由此重新热议起将地价计入房产原值征收房产税的问题，笔者本文为此专题分析相关的两大问题。

一、对土地价值计入房产原值征收房产税问题的溯源到目前为止，我国对房产税计税最主要的税法依据之一是财税[2008]152号文，该文规定，从2009年1月1日起，“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]第8号）第十五条同时废止。

”从该段规定可以看出三层含意：一是对于依照房产原值计税的房产，不论企业是否已记载在其会计账簿固定资产的账户中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

也就是说，对于企业计缴房产税的房屋原价，不一定完全依赖于企业账面固定资产账户对房产价值的核算结果，也就是说，依照房产原值计税的房产价值不一定来源于企业账面，如果企业有漏计、少计或错计等情况，仍应以企业构建房屋的实际原价进行计税。

二是房屋原价必须根据国家有关会计制度的规定进行核算并记载，否则，税务机关有权按规定予以调整或重新评估，但值得注意的是，税法对究竟如何予以调整或重新评估并未明确。

笔者认为，税务机关的调整应该是以国家会计制度为依据，按照对企业所构建房屋进行正确核算后的结果进行调整（因为税法没有相关具体规定）；而如果是重新评估，从我国对房屋征收房产税的计税基础取决于房产原值的规定来看，重新评估也应该是对原构建房屋时的实际价值进行评估，即对房屋的原始会计成本进行评估，所以，评估时应剔除在房屋构建完工后地价和房价上涨的因素，即评估当初房屋构建完工时的价值。

房地产开发各环节税收政策详解引言房地产业作为我国经济的重要支柱产业之一，在过去几十年里取得了长足的发展。

然而，为了引导房地产市场的健康发展，各级政府出台了一系列的税收政策。

本文将详细解析房地产开发各环节的税收政策，帮助读者更好地了解和应用。

1. 土地出让环节在房地产开发的起始阶段，土地出让是一项关键环节。

根据相关法律法规和税收政策规定，土地出让环节涉及到以下税收主体和税种：1.1 土地出让金土地出让金是指土地使用权出让人收取的购地价格，根据《土地管理法》和《地方各级土地出让条例》规定，购地单位在获得土地使用权之后需要向政府支付一定比例的土地出让金。

土地出让金的征收标准和计算方法各地有所不同。

1.2 增值税土地出让环节还涉及到增值税的征收。

根据《中华人民共和国增值税法》规定，土地出让行为属于货物的销售行为，因此需要缴纳增值税。

具体征收标准和计算公式可参考相关税收法规。

1.3 印花税购买土地使用权需要办理土地使用权证书，而办理土地使用权证书需要缴纳印花税。

根据法律规定，土地使用权证书的印花税税率为土地出让金的0.05%。

2. 建设环节土地出让之后，房地产开发进入建设阶段。

在建设环节，涉及到以下税收政策：2.1 建筑安装工程税建筑安装工程税是指在房地产开发过程中进行的建筑工程和安装工程所涉及的税收。

根据《中华人民共和国建筑安装工程税法》，对于施工单位来说，他们需要缴纳建筑安装工程税。

具体的征收标准和计算方法可参考相关法规。

2.2 城市维护建设税城市维护建设税是指建设单位需要缴纳的一项税费，用于城市的基础设施建设和维护。

根据法律规定，城市维护建设税的税率为0.3%。

2.3 房产税在建设阶段，房地产也需要缴纳房产税。

根据相关法律法规，房产税的税率为1%，计算方法为房产的评估值乘以税率。

3. 销售环节房地产开发完成后，进入销售阶段。

在销售环节，涉及到以下税收政策：3.1 增值税根据《中华人民共和国增值税法》，房地产销售行为属于服务性行为，因此需要缴纳增值税。

房产税计算方法和计税依据
房产税计算方法和计税依据如下所示：
 一、计算方法
 根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种：
 (一)按房产原值一次减除30%后的余值计算。

其计算公式为：
 年应纳税额=房产账面原值×(1-30%)×1.2%
 (二)按租金收入计算，其计算公式为：
 年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)
 二、计税依据
 1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。

 所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。

其中：
 (1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价11，应以房屋原价按规定减除一定比例后的房产余值计征房产税;没有记载房屋原价11，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，按规定计征房产税。

 (2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的。

⼟地价值如何计⼊房产税房产税是对房屋征收的⼀种税，按房屋的计税余值或租⾦收⼊为计税依据，向产权所有⼈征收的⼀种财产税，那么那房产税计税依据包含⼟地价值吗?下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。

房产税计税依据包含⼟地价值吗根据《财政部国家税务总局关于安置残疾⼈就业单位城镇⼟地使⽤税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第三条规定：“关于将地价计⼊房产原值征收房产税问题，对按照房产原值计税的房产，⽆论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得⼟地使⽤权⽀付的价款、开发⼟地发⽣的成本费⽤等(⼀)计税依据房产税的计税依据，有从价计征和从租计征两种。

所谓“从价计征”，是指按照房产原值⼀次减除10%-30%后的余值计算缴纳;所谓“从租计征”，是指以房产租⾦收⼊计算缴纳。

在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下⼏个特殊规定：1、对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产原值作为计税依据计征房产税;对只收取固定收⼊，不承担联营风险的，应按租⾦收⼊计征房产税。

2、对融资租赁房屋的规定对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。

⾄于租赁期内房产税的纳税⼈，由当地税务机关根据实际情况确定。

(⼆)税率我国现⾏房产税采⽤的是⽐例税率，主要有两种税率：⼀是实⾏从价计征的，税率为1.2%;⼆是实⾏从租计征的，税率为12%。

应纳税额的计算(⼀)从价计征的计算从价计征的计算，是指按照房产的原值减除⼀定⽐例后的余额来计算征收房产税。

其计算公式为：应纳税额=应税房产原值×(1-扣除⽐例)×1.2%(⼆)从租计征的计算从租计征的计算，是指按房产出租的租⾦收⼊来计算征收房产税。

其计算公式为：应纳税额=租⾦收⼊×12%征收房产税的意义有哪些1、有利于稳定房地产市场预期，与交易环节⼀次征收不同的是，房产税只要持有，就需每年征收。

2、这就要求市场购买者必须考虑今后持有房产的长期成本，结合⾃⾝的经济条件合理决策，有助于形成理性的需求。

简要分析地价并入房产原值征收房产税问题2010年12月21日财政部、国家税务总局发布了财税[2010]121号文《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（以下简称121号文）规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

从121号文规定地价应计入房产原值计征房产税已有一段时间，现就结合各地企业在执行此规定过程中遇到的各种情况对121号文进行简要分析总结一下：1、不适用从租计算房产税的房产121号文的规定是针对按照房产原值计税的房产，对于按照从租计算房产税的房产不考虑121号文的规定。

2、不适用房产原值已包含地价的房产根据《关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

对于按照国家有关会计制度规定进行核算，土地价值已经并入房产原值的房产在计算房产税时因已经将地价并入房产所以不考虑121号文规定。

土地作为无形资产核算的需按照121号文的规定将地价计入房产原值计征房产税。

3、容积率的计算容积率是指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。

地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。

在这儿，需要注意的是，当建筑物层高超过规定高度，在计算容积率时该层建筑面积应加倍计算，即当企业某一建造物每层太高超过当地规定的某一高度时，不论楼层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积加倍计算，各个地区或城市都有各自相关规定，在计算容积率时应考虑该因素的影响。

解读如何将土地价值正确并入房产原值缴纳房产税《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

本通知自发文之日起执行，此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。

现在解读如下：一、关于并入房产原值的土地价值1、应并入房产原值计算缴纳房产税的土地价值，其包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，包含为取得该地所有的付出，如耕地占用税、契税等。

不能以摊销后的土地剩余价值计税。

2、宗地容积率高于0.5的，应将全部土地价值并入房产原值计算缴纳房产税；宗地容积率低于0.5的，应将全部土地价值按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值计算缴纳房产税。

二、关于宗地容积率（容积率=（厂区建筑面积+构筑物面积）÷厂区占地面积或容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积。

）1、容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。

通常所说的容积率是指规划容积率，即等于地上总建筑面积÷规划用地面积，也指即宗地内规划允许地上总建筑面积与宗地面积的比值。

但在税收实践中的容积率是指实际容积率。

2、容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。

宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

3、纳税人如果受让多宗地块且分别领取国有土地使用证的，依照上述文件规定则视为多宗地，应分别计算各地块的宗地容积率。

以案说法:房产及土地评估增值后应正确缴房产税
案情简介：日前，地税稽查局对镇江某医疗有限公司进行检查，发现该企业存在少缴房产税的情况。

该企业2003年底改制，整体资产转让，转让时由会计事务所进行评估，其中房产和土地经过评估，都产生了增值。

但该企业在2011年和2012年申报缴纳房产税时，却仍以房屋的历史成本作为计税依据，没有将评估增值后的房产和土地合并作为计税依据，导致少缴房产税。

地税稽查人员在检查过程中多次发现以下类似的情况，一是土地价值未并入房产原值少缴房产税；二是评估增值后的房产（含土地）以历史成本作为房产原值少缴房产税；三是自行评估增值后的房产价值（含土地）作为房产原值多缴房产税。

 税法分析：纳税人在计算缴纳房产税时，尤其要注意计税依据的确定。

1、从价计征房产税的房产原值应包含地价。

根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）的规定，自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

并且宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

 2、评估增值的房产和土地应区分两种情况分别确定房产原值。

第一种情况，。

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