房地产报告-报告改错笔记汇编

房地产报告常见错误解析大全封面估价报告的标题（样式为：××市××区××街××号综合楼估价报告）项目名称（样式为：××市××区××街××号综合楼）委托方：（为委托方的全称、个人委托的为个人的姓名）估价方：（为估价机构的全称）估价人员：（参加本次估价的估价人员姓名）估价作业日期：（本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）估价报告编号：（本估价报告在本估价机构内的编号）目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件致委托方函教材P315，注意：1、委托方要写全称。

2、致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。

3、为估价机构全称。

4、致函日期，一般为报告完成日期。

5、估价机构法定代表人签字。

估价师声明教材P316，注意：1、说明是否对估价对象进行了实地勘察，勘察包括哪些内容和未包括哪些内容。

对未包括的部分，说明评估依据。

2、如果有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名。

3、说明某些评估资料的来源。

4、说明评估报告的使用条件。

5、依据本次估价目的，说明对估价报告使用的限制。

6、依据本次估价目的其他有关需要声明的事项。

7、参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章。

估价假设和限制条件教材P317，注意：1、注意估价的假设、估价限制条件的区别：估价假设是对估价时已发生的无法调查核实的假设；限制条件是对估价时点未发生的，但其发生可能影响估价的一些条件限制。

2、说明本次估价的假设前提，以及未经调查确认或无法调查确认的资料数据使用的假设条件。

3、说明估价报告使用的限制条件、以及估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响。

估价结果报告*估价结果报告（一）委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）（二）估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

房地产评估报告常见错误类型75例一、报告书结构方面的错误1、报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）2、报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言写报告。

3、估价时点设定不正确：如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点，期房时点是现在。

4、报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

5、如果考题中出现“估价师声明”：要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

6、如果考题中出现“假设和限制条件”：要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

7、估价对象分析时描述不全：（应从区位、权益、实物状况3方面说明）（1）缺少房地产权益状况描述：（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限、剩余年限、房屋所有权情况等）（2）土地实物描述不全面：（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）（3）建筑物实物描述不全面：（没说明分栋建筑面积、规划条件等）（4）区位状况描述不具体：（如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层和朝向）（5）租赁情况交待不清：（如：没说明租金标准、租赁期限）市场背景分析时，要分析与估价对象同类房地产的目前和未来市场情况。

8、选用的估价方法不妥：（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等。

）9、未说明每种估价方法的定义、步骤10、如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

11、保险评估不能将土地价值记入。

12、划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

13、拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

改错题（一）１．一般假设缺少一条:由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大,估价对象房地产状况稳定,因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外,其他情况与一年前首次抵押时一样。

2．背离事实假设中“因为估价目的为再次抵押"错误，应改为:对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价,抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。

3.不相一致假设中“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提.4．不相一致假设中“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误,应改为:本次估价按记载面积为准.（二)1.朝向为南不对,应为北.2．建筑结构不可能是砖混,应为钢混结构。

３.缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。

4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。

（三）(１)该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师,不能笼统的以“我们”指代. (2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

（3）据题意,估价对象在价值时点有已抵押担保债权,因此不能对已知事实做违背事实假设．(4)在存在不确定因素的情况下,房地产估价师做出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中做出必要的风险提示．抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的影响。

(四）（1)错误:估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。

改为:估价对象按照商业用途使用不合法,应按住宅用途评估。

理由:虽然李某已申请改建,但尚未办理完用途变更手续,因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。

(2)错误:若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值,大于作为住宅使用的收入现值,则估价对象改建为商铺使用经济上可行.改为:若估价对象改建为商铺使用,扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后,其剩余价值大于作为住宅使用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。

房地产评估报告常见错误类型- 房地产评估报告常见错误类型（一）报告书结构方面的错误●报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）、●报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言。

●估价时点设定不正确。

如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。

期房价值时点是现在。

●报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

●如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

●如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

●估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）⑴缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。

房屋所有权情况等）；⑵土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；⑶建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

⑸租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。

●选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等）。

●未说明每种估价方法的定义、步骤。

●如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

●保险评估不能将土地价值记入。

●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

●投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。

【指出和改正房地产估价报告中的错误】房地产估价报告的常见错误主要表现在以下方面：（一）估价报告书不完整（估价报告共有8项内容）1.封面内容不完整（封面包括以下7项内容，否则存在错误）（1）估价报告名称；（2）估价项目名称；（3）估价委托人；（4）估价机构；（5）估价人员（注册房产估价师）；（6）估价作业日期；（7）估价报告编号。

2.目录不规范3.致委托方函内容不全（致委托方函包括以下内容，否则存在错误）（1）致委托方函（标题）（2）致函对象：（为委托方的全称）（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、价值类型（名称）、估价结果）（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人或者执行合伙人签字、盖章）（5）落款日期：（为致函的年月日）对于受函方要写明估价委托人的全程，致函方要署估价机构的全称，致函日期为估价报告出具日期。

致委人函中的文字应表达准确、简洁，应特别注意估价结果与估价报告结果、估价技术报告中的结果必须一致，落日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。

4.注册估价师声明缺少或其内容不全《房地产估价规范》中要求，在声明中清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人没有对估价对象进行实地查勘。

5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全依据《房地产估价规范》的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确或无法调查的资料；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。

6.估价结果报告内容不全（估价结果报告应记载下列13项内容不包括标题，抵押15项，否则存在错误）（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限（应用有效期）。

房地产评估报告常见错误类型（一）报告书结构方面的错误●报告书漏项（如：缺少估价时点、法人代表签字、估价原则、评估依据、报告有效期、缺附件等）、●报告书用语不规范：如将估价时点写成估价时间，“坐落”写成“座落”等。

或者用抒情语言。

●估价时点设定不正确。

如：拆迁评估应当设定在拆迁许可证颁布之日，而不是实地查勘之日。

对原估价结论有异议的评估，时点应为原报告书时点。

期房价值时点是现在。

●报告有效期除说明一年外，还要说明从何时计算，或者有效的时间段。

●如果考题中出现“估价师声明”，要特别注意如果有2位估价师签字，则该地方是否分别注明谁进行了实地查勘，谁没查勘。

●如果考题中出现“假设和限制条件”，要注意不能假设估价对象报经规范批准改变了用途，或者假设有合法产权。

●估价对象分析时描述不全（应从区位、权益、实物状况3方面说明）⑴缺少房地产权益状况描述（如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、已使用年限，剩余年限。

房屋所有权情况等）；⑵土地实物描述不全面（如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况）；⑶建筑物实物描述不全面（没说明分栋建筑面积、规划条件等）；⑷区位状况描述不具体，如：位于一栋建筑物中的某一套待估房地产区位状况中未说明楼层朝向。

⑸租赁情况交待不清（如：没说明租金标准、租赁期限）。

●选用的估价方法不妥（应根据估价对象类型、估价方法适用的对象、收集到的资料来确定。

如：有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，抵押的优先成本法，拆迁的用市场法，在建工程用假设开发法等）。

●未说明每种估价方法的定义、步骤。

●如果是特殊房地产，要说明是否经过了报批，是否可以做抵押物。

●保险评估不能将土地价值记入。

●划拨方式取得的土地使用权抵押要扣除出让金。

●拖欠工程款的房地产抵押价值要扣除拖欠工程款。

●再次抵押的房地产抵押价值要扣除已担保债权。

●投资价值评估，则很多地方与普通市场价值评估不一样（见《理论方法》第70页）。

房地产估价报告常见错误一、报告书不完整（共8项内容）1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项（共13项内容）一) 委托方（委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所）二) 估价方（估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级）三) 估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。

其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）四) 估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）五) 估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）六) 价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）七) 估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）八) 估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）九) 估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）十) 估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。

若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）十一) 估价人员（估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）十二) 估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）十三) 估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）2. 估价技术报告漏项（共7项内容）一) 个别因素分析二) 区域因素分析三) 市场背景分析（详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）四) 最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）五) 估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）六) 估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）七) 估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清1.估价对象属于房地产的1) 土地使用权人交代不清2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等（划拨土地不需交代）4) 是否具有土地使用权证没有交代5) 是否具有房屋所有权证没有交代6) 房屋用途交代不清7) 建筑物结构交代不清8) 房屋建成年代交代不清9) 房屋的权属交代不清（特别是抵押的情况）10) 房屋的状态交代不清楚（如在建工程的投入数量）A. 修正项目错误B. 修正方向错误（*分子分母、上下方向错误）案例与分析考试指错题中常见的错误1一、估价报告本身的不完善1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

房地产公司审计发现问题及整改情况报告报告标题：房地产公司审计发现问题及整改情况报告一、引言本报告旨在总结房地产公司审计过程中发现的问题，并说明已采取的整改措施。

审计是为了保证公司运营的透明和合规性，以及防范风险，提高公司的经营效率和价值。

二、审计发现的问题经过全面的审计程序，我们发现了以下问题：1. 资金管理问题：公司在资金管理方面存在不规范的情况，包括资金流动性不足、款项滞留在银行账户中等。

2. 财务报表准确性问题：财务报表存在错误计算、未按照准则进行披露等问题。

3. 合同管理问题：公司在合同签订和履行过程中存在的合同未妥善归档、履约不完整等问题。

4. 内部控制缺陷问题：公司的内部控制存在缺失或不足，导致对员工的行为监督和财务风险管理不够完善。

三、整改措施针对上述问题，我们已经采取了以下整改措施：1. 资金管理的整改措施：优化现金流管理，制定合理的预算和资金计划，提高资金使用效率，确保资金的正常流动。

2. 财务报表准确性的整改措施：加强财务报表编制和审查工作，确保准确性和合规性。

同时，对会计人员进行培训，提高他们对准则和规范的理解和遵守。

3. 合同管理的整改措施：建立合同管理制度，明确合同的存档和履约要求，并加强对合同的监督和执行。

4. 内部控制缺陷的整改措施：完善内部控制制度，制定详细的流程和规范，加强对员工行为的监督和管理。

四、整改计划和时间表1. 资金管理问题的整改计划和时间表：改进现金流管理制度，预计完成时间为两个月。

2. 财务报表准确性问题的整改计划和时间表：加强财务报表审查和培训，预计完成时间为三个月。

3. 合同管理问题的整改计划和时间表：建立合同管理制度，预计完成时间为一个月。

4. 内部控制缺陷问题的整改计划和时间表：完善内部控制制度，预计完成时间为四个月。

五、整改效果评估我们将定期对上述整改措施的实施情况进行评估，并根据评估结果对措施进行必要的调整和改进。

同时，我们也将加强内部审计工作，以监督和促进整改的有效进行。

9房地产估价报告［学习目标]通过本章的学习，要求读者掌握房地产估价报告改错，熟悉房地产估价报告的规范格式。

9。

1房地产估价报告概述9。

1.1房地产估价报告的要求估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、客观性、准确性以及高度的概括性。

全面性，应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套;公正性和客观性，应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。

准确性，用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明,并描述其对估价结果可能产生的影响.未经查实的事项和难以确定的事项是指在估价过程中由于缺乏资料或者资料不足,对某些事项无法查实或者难以确定。

例如，某建筑物由于建成年代已久，内部结构资料缺乏或者不全，因此对该建筑物的结构状况无法查实或者难以确定。

概括性，应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点.9.1.2 房地产估价报告的基本内容封面;目录;致委托方函；估价师声明;估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。

对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，估价结果报告可采用表格的形式.除此之外的估价结果报告，应采用文字说明的形式.9。

1。

3 房地产估价报告应记载的事项(1）估价项目名称;(2）委托方名称或姓名和住所；（3）估价方（房地产估价机构)名称和住所；（4）估价对象：在完成估价报告的过程中，应当完整、客观、准确地描述说明估价对象的物质实体状况和权益状况，尤其应当注意阐明估价对象的权益状况。

例如，当估价对象的规定用途与实际用途不符时，应当分别说明估价对象的规定用途和实际用途，描述用途转换的背景，阐明是否已按有关法律、法规办理手续等。

所有目的：1、报告书漏项2、价值时点设定不正确、表述不正确、或没有说明理由，或出现前后不符等3、价值类型表述不准确4、估价方法应有定义，估价结果报告中应有所选估价方法的理由，如果只选用一种方法，则在结果报告和技术报告中都应有不选用其他方法的理由。

5、两种方法测算结果内涵不一致，如市场法含装修，收益法不含装修。

7、估价依据应有《房地产估价规范》,征收应有《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收办法》,抵押应有8、现状利用不能有最高最佳利用原则，抵押评估应有谨慎原则。

9、保险评估不能将土地价值记入。

（投保时，保险金额不能超过建筑物的价值。

）10、估价结果的确定理由不充分（如：未说明原因就将权重取值确定为各50%，这样是不对。

正确做法是：各种方法得出的结果差别不大时可用简单算术平均。

否则，用加权平均，且权重不宜大于0.7小于0.3。

特殊处理要说明原因）11、估价结果应有总价、单位（人民币）、大写、单价或不写单价的理由。

对外币表达的结果，应有折算成人民币的汇率；12、估价结果应指明面积内涵（例如每建筑面积），没有指明估价结果所属的价值时点。

13、将价格类型说错（比准价格、收益价格、积算价格）14、估价结果不能有“可能”（可能实现的市场价值是…）15、市场背景描述与分析中未进行“本地本类房地产过去、现在和未来状况分析”的，可算错。

16、估价时点与实地查勘日期不一致时，应在假设限制条件中进行假设说明17、技术报告：1.实物因素描述与分析注意因素分析与估价对象相吻合，如：（1）商业：要具体分析用途、用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、装修等内容。

（2）住宅：要具体分析房屋结构、建筑面积、设施设备、质量、朝向、楼层等内容。

（3）工业：要具体分析用途、用地面积、建筑物结构、建筑面积、设施设备等内容。

（4）写字楼：要具体分析用地面积、临街状况、内部格局、楼层、建筑面积、可出租面积、装修等内容。

房地产估价报告改错举例致委托估价方函（略）××别墅房地产估价结果报告××别墅房地产估价技术报告一、委托估价方××市恒通房地产开发公司二、受理估价方××市房地产估价事务所三、估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价四、估价时点2002年4月15日五、估价对象概况（一）××市概况（略）（二）××别墅项目概况1、土地情况A、土地使用权性质:出让土地使用权，1999年1月6日取得国有土地使用权证。

B、土地总面积70000平方米。

C、用途：别墅及配套设施.D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米。

其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。

2、地上物情况该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构.目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。

建筑材料及设备（略).六、估价采用的方法和步骤（一）采用的估价方法为:市场比较法、成本法和假设开发法；（二)分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。

七、估价过程（一)方法一：房地分别估价1、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。

A、利用成本法进行估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金.根据估价人员实地勘察,在估价时点，城市边缘某地实际取得土地费用为每平方米396元。

土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米3324元.B．利用市场比较法进行估价表一根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/ m2）成本法与市场比较法的结果相近,故取算术平均值得出:土地单价=（3324+3371)÷2=3348（元/ m2)C、土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/ m2×70000 m2=23436（万元) 2、别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/ m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8％、年利率15％、利润率20%、销售税费10%。

《房地产估价案例与分析》指错题答题通关宝典《房地产估价案例与分析》该门考试的指错题是大家相对容易、也是大家必须要拿分的题型，现将指错题的答题技巧整理如下，供各位学员参考学习，要根据该答题技巧，反复练习：—、拿到试卷以后，建议首先做指错题，建议将估价报告中的错误先在草稿上列出，根据错误的严重程度进行排序，将严重的、有把握的，特别是以前考试中出现过的错误排在前面。

二、拿到指错题试卷以后：首先要看报告的8个组成部分是否缺项：（1.封面；2.录；3.致估价委托人函；4.估价师声明；5•估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。

）如无理由缺项，算错。

其次要看估价目的：•如估价目的是抵押评估，该类报告的特有错误有：①抵押估价报告的报告名称必须写成：“房地产抵押估价报告”，而不是简单写成“房地产估价报告”。

②价值类型应为：房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

如描述不全，算错。

③估价依据是否缺“房地产抵押估价指导意见”，如缺算错。

④结果报告是否缺“变现能力分析”和“市场风险分析”，如缺算错。

⑤估价原则如缺“谨慎原则”，算错。

⑥“结果报告和技术报告”中的估价结果，“假定未设定优先受偿权利下的市场价值”、“法定优先受偿款”、“抵押价值”要分别交代。

如结果报告和技术报告都没有分别交代，算错；但要注意的是，如果结果报告中的估价结果已经分别交代，但技术报告中的估价结果没有分别交代，可暂不算错，错误顺序往后排，如果挑不出其他错误，再把该项错误挑出。

⑦若价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，未做该假定算错。

⑧若估价对象已设定抵押，且价值时点他项权利尚未注销，要在“估价的假设和限制条件”中提示本次估价已考虑估价对象设定的抵押，并考虑该他项权利对抵押价值的影响，如未考虑该他项权利对抵押价值的影响，算错。

房地产估价师估价报告错误小结估价报告的错误1、估价报告内容不完善（一）估价项目名称⑴缺估价项目名称⑵报告名称与估价内容不符，如仅对大楼部分进行评估，不能写成对“XX大楼”估价报告（二）委托估价方名称或姓名和住所⑴缺委托估价方⑵委托估价方不明⑶委托估价方没有用全称⑷缺委托估价方住所（三）受理估价方名称和住所⑴缺受理估价方名称⑵缺受理估价方住所（四）估价对象概况估价对象概况说明需遵循以下原则：⑴房地不可分①空地：a、没有规划条件的空地不可评估b、有了规划条件（用途和容积率等）的空地，实际不应是空地，描述时应按未来房屋的情况描述②保险评估只评估房屋部分，但房屋的具体所在应说清楚⑵物质状况与权属状况应合一①农村集体土地上的房产：a、不可买卖b、农民不可抵押c、农民集体企业可抵押，但需出具：一、村委会同意抵押的书面证明；二、万一需处置抵押物时村委会同意将土地征用为国有土地的证明；②国有出让土地上的房产：a、特点是有偿、有限期和可流转b、土地出让年限界满时可续期，如国家需无偿收回土地使用权时连同土地上的建筑物及附着物将一并收回；③国有划拔土地上的房产：a、特点是无偿、无限期和原则上不可流转；b、价值评估时应考虑征地拆迁安置补偿费和市场配套费，和出让土地的唯一区别是土地使用权出让金；c、出让土地基准地价应含以下三部分：一、土地开发成本，包括征地拆迁安置补偿费、场地平整费用和利息利润及税金等；二、市政配套费；三、级差地租；划拔土地基准地价应含以下二部分：一、土地开发成本；二、市政配套费；④常见错误为：a、权属状况不清，包括土地性质不清或土地作用权房屋所有权归属不清等情况；b、用途交代不清（五）估价目的：⑴缺估价目的，目的不同则估价结果不同，故必须明确估价目的；⑵估价目的的混淆，要求一个报告只能有一个目的；（六）估价时点（XX年XX月XX日）：⑴缺估价时点⑵错把估价作业日期当作估价时点（七）价值定义：没有对该报告所采用的房地产价格或价值进行明确定义；（八）估价依据：应从大到小明确：①房地产法、土地法、担保法等法律；②建设部相关法规；③省、市、自治区相关法规；④委托估价方提供的材料；⑤受托方掌握的相关资料；（九）估价的原则：估价原则不可缺少（十）估价技术路线、方法和测算过程：⑴方法选择不当；⑵没有说明方法选择的理由；⑶没有说明该方法的技术路线；如市场比较法应按以下技术路线进行估价：一、搜集交易实例；二、选取可比实例；三、建立价格可比基础；四、求取比准价格；⑷测算过程有误；（十一）价格结果及其确定的理由：⑴估价结论没有用大写；⑵没有说明确定估价结论的理由；（十二）估价作业日期：应表达为从XX年XX月XX日－－－－XX年XX月XX日，不可缺少或表达错误；（十三）估价报告应用的有效期：应具体表述，一般为一年，如有特殊情况则应相应调整；（十四）估价人员：不可缺少；（十五）注册房地产估价师的声明和签名盖章：报告需两人以上（包括两人），其中一人必须为注册房地产估价师；常见错误为：⑴估价人员不足两人；⑵估价人员中没有注册房地产估价师；⑶注册房地产估价师没有签名盖章；（十六）估价的假设和限制条件：⑴应用范围与估价目的不一致；⑵委托方提供材料的真伪由政府有关部门鉴别；（十七）注意附件中的错误2、用词用句不恰当（一）术语不规范（二）缺乏客观性，用词带有强烈的感情色彩；（三）语义含糊不清，如：大约等；3、逻辑不严谨（一）没有前后照应；（二）数据无来源或数据无出处；（三）揄判断没有充足的理由；。

1、封面（顺序）1）估价报告名称；（表述是否正确）2）估价报告编号（估价机构内部编号）3）估价项目名称；4）估价委托人（单位写全称；个人写姓名）5）房地产估价机构（全称）6）注册房地产估价师（2名、姓名+注册号）7）估价报告出具日期（致函日期、估价结果报告一致）2、致估价委托人函（顺序）1）致函对象（委托人全称）--简要介绍对象（对象位于**路**号，总建筑面积为***）2）估价目的3）估价对象4）价值时点5）价值类型6）估价方法7）估价结果----总价（大小写）、单价；（如果估价对象是土地的）估价报告致委托人函估价结果中缺土地单价、土地总价、楼面地价）；结果确定没有估价人员对影响因素的经验分析这一步骤（注册估价师根据估价目的，选择估价程序，选用适宜方法，并在综合分析因素基础上，确定估价对象结果.....）结果是否完整，是否漏项（缺车库部分价格）8）致函日期（公司全称、法定代表人签字、日期）---加盖公章，不得用其他印章代替---落款日期必须在资质有效期内注：（抵押目的）--估价结果（致函中未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款。

）·1在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值·2房地产估价师所知悉的法定优先受偿款·3以及抵押价值3、目录1)估价师声明2)估价假设和限制条件3)估价结果报告4)估价技术报告5)附件必须包含结果报告和技术报告的二级目录估价报告目录部分与所对应的估价报告的页码不一致。

四、估价师声明（名称是否正确） P10--要素齐全1)缺对估价对象进行（和未进行）实地查看的注册估价师的姓名。

抵押目的估价在实地查看的必须是注册估价师。

(不能用“我们”进行了实地踏勘，代替估价师）2）估价报告注册房地产估价师声明中缺对本估价报告提供重要专业帮助的人员姓名（如有）。

重要专业帮助应具体说明，不应笼统说明。

五、估价假设和限制条件P111）估价报告估价假设和限制条件中缺估价假设或限制条件或内容不全。