房地产抵押估价查勘现场注意事项及要求

房地产抵押估价查勘现场注意事项及要求
第一篇：房地产抵押估价查勘现场注意事项及要求
房地产抵押估价查勘现场注意事项及要求
估价人员应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

内外部状况照片应当作为估价报告的附件。

实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

查勘现场注意事项：
1、核对房地产的位置，如边界、四至关系、道路关系，核对房屋门牌号码。

2对房地产所处区域的经济地位、繁华程度，交通便捷程度，公共配套设施完备程度，周边环境和景观等影响房地产价格的因素，进行调查。

公园广场及休闲娱乐设施、公交线路和公交站点、小学、中学教育配套设施、医院、银行网点、超市及市场分布等。

3核查房地产建筑风格、区内景观与绿化、噪声和粉尘污染、建筑年代等其他特点。

4对房地产所在楼宇的查勘，结构、类型（高层、中高层、小高层、多层）、建筑层数、外墙、几个梯位、一梯几户、热水、暖气等情况。

注意：各楼层功能（商业、地下车库等）是否是电梯房、安全、消防等其他影响楼宇使用功能的明显因素。

5具体单元的情况：用途、所在楼层、户型、面积、装饰装修情况。

现场拍摄照片要求：
1、部位：门牌号、楼宇外观、客厅、卧室、厨房、卫生间等。

2、细部：对评估对象应有细部拍摄、外墙装饰、房内装修、门窗、设施设备（热、暖）等。

3、内容：楼宇外观尽量要把整座楼的全景照进去，突出其特点；室内照片尽量要能体现出房内的装修情况，尽可能把地面，墙和天花都能照到。

需要离被拍摄物远一点才能达到这个效果。

4、要拍摄出客户经理和借款人（签字人）的照片。

最少要拍摄出
客户经理的照片。

搜集资料要求：
1、《房屋所有权证》原件、身份证《营业执照》复印件、委托书、优先权利状况表、（门牌证）、
2、委托书和的填写：委托书、优先权利状况表面签，客户联系资料，身份证复印件或者拍照
3、房屋优先权利表的填写说明（询问客户并指导填写）
第二篇：浅议房地产估价的现场查勘
浅议房地产估价的现场查勘
现场查勘是房地产估价一项基础性工作。

苏信评估认为，现场查勘的质量，现场查勘获得信息量大小，直接影响到估价方法的选择，从而影响房地产价格的客观、公正、科学的确定，影响到估价师所承担的风险的大小。

目前，我们行业内就存在轻视、甚至忽视现场查勘工作的现象，本文就房地产估价的现场查勘工作进行粗浅的分析，希望能起到抛砖引玉的作用，引起更多同行对房地产估价现场查勘的重视、对查勘的方法和效率的关注与研究，让现场查勘起到应有的作用。

一、现场查勘的必要性
房地产估价是对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，直接涉及利害方的经济利益，房地产估价不但应言之有理，更重要的是言之有据，任何不当，容易导致争议，增加估价师风险。

且不论国家民法、刑法对故意或过失导致房地产估价价格虚假所追究民事、刑事责任的严重后果，就从房地产估价师和房地产估价机构的管理、《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等与我们估价执业密切相关的管理规定来能解读现场房地产估价现场查勘的必要性。

二、现场查勘的内容
房地产现场查勘是对房地产实物状况进行实地考察。

在核实房地产的实际功能、核对帐物的真实性、可靠性的共同点的基础上，还应区别不同的估价方法所必须相关的查勘要求，旨在为正确估价提供第一手资料.（一）现场查勘的共同点
现场查勘的的共同点可分为房地产物体的确认、房地产权属关系的确认和所涉及房地产财务状况的核查三个部分。

1、房地产物体的确认
房地产物体的确认是对象房地产实物状态的清查核定。

以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成色状态及地段坐落、区域环境。

2、房地产权属关系的确认
权属关系的确认是在核实房地实物有无及其状态之后，确认其归属关系。

权属关系一般分为所有权和使用权，但在具体确认过程中，由房地经营的多样性可派生出多种权利关系。

评估应明确确认房地产的一切权利关系，核实其权利关系是否存在及与其委托资料所载明的内容是否一致。

3、与房地产财务状况的核对
对厂房或工区等多栋建筑物的评估，应注意对委托人提供的房地产财务状况的核对，主要是核实房地产的原始价值、净值；使用过程扩建、改建、修缮的追加值；地产的使用权利期、费用支付额、土地改造投资、与房地产相关联的债权与债务等，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证估价结果的客观。

（二）常用几种不同估价方法的查勘侧重点
1、市场法：在完成估价对象查勘的同时，对选取的可比实例应同步进行查勘，特别是交易情况、交易日期、区域因素和个别因素，福估指数、注意可比实例成交价格的内涵的核查。

注意统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和面积单位。

2、收益法：对同类型客观潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益、资本化率、法定年限、使用年限、租约限制等关键因素进行查勘和核对。

3、成本法：重点是对建筑物的结构、构造、作法、材料、设备、配件、具体尺寸、建成年份、耐用年限、设计使用寿命、其他成本进现场查勘，并对土地取得费用、开发成本、建安费用、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、预计净残等过程费用进行调查。

注意：结合《房屋完损等级评定标准（试行）》对成本法估价中
的建筑物折旧与成新率，应是各种原因造成的建筑物价值损失的认定，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

4、假设开发法：重点查勘待开发房地产的基本情况、开发建设期、需增加投入、施工限制、规划限制、资金的时间价值、市场需求变化分析、其他影响开发价值的因素。

5、基准地价修正法：重点是基准地价包含的区域，估价对象在该区域的部位、呈现的特点，对交易日期、区域因素、个别因素和其他影响基准地价修正使用的因素。

三、现场查勘的方法
现场查勘是房地产估价的一项深入调查研究工作，应做好充分的准备，并讲究工作方法。

可归结为以下程序。

①事前周密计划：核对委托人对待估价对象的权属资料提供的完整性，尽可能多地收集估价对象涉及的区域信息、楼盘信息、估价对象总平面图、典型房屋结构及造价等信息。

研究资料，根据估价师经验确定所需要的重点信息、查勘线路，提出查勘大纲，带着问题去查勘，目标明确。

②确定参与人员：按照规范和规定，2人以上共同进行，拆迁和抵押目的的估价必须是有估价师前往查勘。

同时应结合估价目的、拟采用的估价方法，确定有专长的估价人选。

如拟采用成本法，应派出熟悉工程技术和建安造价的估价人员，若采用市场法，应有对楼盘和市场熟知的人员参加。

但我们提倡复合性人才，每个估价员均应有相关知识，发挥帮带作用，让每个估价人员都能独挡一面，独立工作。

③携带工具：携带好数码照相机、指南针、卷尺和皮尺、激光测距仪、查勘记录表和笔等工器具。

对明知争议较大的，最好进行录像，准备摄相机和胶卷相机。

④确定时间：联系好估价对象产权人和房产、地产管理人员，保证有关人员能一同前往定查勘，便于了解现状与估价时点的差异、与权属证书的差异，提高效率。

总结经验
房地产估价是一门艺术，是一门科学，应该阶段性总结现场查勘
的经验和教训，优化查勘流程，减少外业的工作量，提高查勘效率。

规范的现场查勘能帮助估价师将估价对象、周围环境亲身体验转化为客观量度，减少估价师的主观判断，量化环境因素和个别因素对房地产估价对象价值的影响，提高估价的质量，提高估价师执业水平，降低甚至规避了估价师乃至估价机构的责任和风险。

第三篇：房地产估价的现场查勘要点
房地产估价的现场查勘
1、《房地产抵押估价指导意见》的有关规定
依照中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布的《房地产抵押估价指导意见》第十四条规定：房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

内外部状况照片应当作为估价报告的附件。

由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。

实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

同时，建住房[2006]8号文件《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第十一条规定：违反本通知规定的，由相关部门按照有关规定进行查处，并依法追究有关责任人的责任。

2、《房地产估价规范》的有关规定
在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）对现场查勘做出一系列的规定：
3.0.7条规定：估价对象的实地査勘应符合下列规定：
1应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；2应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充搜集估价所需的关于估价对象的其他资料；
3应制作实地查勘记录，并应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。

3.0.8条规定当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地査勘，并应在估价报告中说明未进人估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。

对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。

住宅现场查勘的内容
一.住宅现场查勘时应记录的内容
(1)项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称;现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、建筑结构、户型结构、楼层、朝向、景观;通风、采光、噪声状况等;整幢楼底层是否架空、屋面是否复式、各楼层功能、成新率;小区建设规模、幢数、布局、楼距（密度）、建筑风格、区内景观与绿化、开发年份等
(2)住宅装修情况:外墙、内墙、地面、天花、厨房、卫生间、公共通道等部位的装饰装修情况;(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(4)配套设施情况:小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑.二.住宅现场查勘时拍摄要点1.楼栋外观拍摄要点(1)要尽量将整栋楼都拍下来,方便核实是否与房产证记录一致;2.楼栋地址或门牌拍摄要点
(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,与房产证上的地址要保持一致;(2)遇到地址牌或门牌号不清晰的,或者完全找不到的,可以在楼栋入口处和估价对象门口各拍摄一张照片,以证明现场查勘对象没有搞错;3室内拍摄要点(1)天花板、地板都要拍摄到,缺一不可.实在无法兼顾的时候,优先保证照到地板;(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.4外景拍摄要点
(1)通常会在阳台上或窗户旁,选择景观最好的角度拍摄;(2)在楼栋入口处附近对道路的二个方向各拍摄一张照片.案例部分照片样本外观
客厅
卧室
厨房
卫生间
自建房、别墅现场查勘的内容
要记录和拍摄土地四至情况,其它参照住宅现场查勘的内容
商业房地产现场查勘的内容
二.商业房地产现场查勘时应记录的内容
(5)项目基本情况: 估价对象位置、楼盘名称、四至;现在实际用途、使用状况(自用、出租、空置)、经营状况(经营哪种商品和服务)、开间、进深、层高、建筑结构、楼层、是否有夹层;临街状况;通风、采光、噪声状况等;其中最重要的是临街状况,一面临街还是二面临街;所临街道的类型和宽窄，街首上的人流、车流状况等.(6)商业装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;(7)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(8)配套设施情况: 商业房地产相配套的停车设施、交通设施;周边商业的种类和规模.二.商业房地产现场查勘时拍摄要点
周边环境对商业房地产的影响至关重要，往往周边环境决定了其经营状况的好坏。

所以，估价人员在查勘商业房地产时要特别注重查看其周边的环境，并对其进行拍摄。

周边环境主要拍摄以下内容
(1)商业房地产所在街道或商场的位置、门牌号、铺位的整体外观或所在楼宇的整体外观，在拍摄其间要留意其开间和进深。

(2)商业房地产周边道路或街道的商业经营状况(包括人流、车流、经营商品类别)。

通常人流、车流量大和经营商品较贵重的,其租金也相对较高,从而影响其房地产价值。

2室内拍摄要点(1)地面、内墙、天花板均要拍摄,缺一不可；而且最好可以在一张照片上将其都显示出来,但实在无法兼顾时,可多拍几张.(2)选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局;(3)房间数量不止一个时,尽量毎一个房间都拍摄.如不能全部拍摄,尽量从中挑选有代表性或者面积大的房间拍摄.工业房地产现场查勘的内容
三.工业房地产现场查勘时应记录的内容(1)项目基本情况: 估价对象位置、名称、土地四至情况;建筑结构、楼层、跨度、层高、成新率；
现在具体用途(厂房、办公、宿舍、食堂);具体类型(普通生产车间、腐蚀性生产车间、恒温恒湿生产车间、超洁净生产车间、非生产车间);使用状况(自用、出租、空置).(2)装修情况:外墙、内墙、地面、天花、公共通道等部位的装饰装修情况;(3)基础设施情况:供电、供水、供气、排水、交通设施、通信、消防等设施设备情况;(4)配套设施情况: 工业房地产距离道路情况、距离主干道进深情况;周边工业房地产的种类和规模.二.工业房地产现场查勘时拍摄要点 1.工业房地产外观拍摄要点
(1)要尽量将工业房地产全景都拍下来;(2)将房产平面图上的建筑物的外立面全部拍下来,或者土地范围内所有建筑物的外立面全部拍下来；
2.工业房地产地址或门牌拍摄要点
(1)地址牌或门牌号一定要清晰可见,如没有门牌号,就看左、右或者对面建筑物有没门牌号,如有就拍摄下来;(2)工业房地产周边道路或街道要拍摄,反映土地临路状况,道路的宽窄,和距主干道的距离； 3建筑物室内拍摄要点
(1)基本要求毎栋建筑物的室内都要拍摄,选择拍摄的角度应尽可能呈现其空间布局.(2)如不能全部拍摄,可选择主要车间的首层、二层，办公室，宿舍，饭堂等主要建筑物拍摄,拍摄时注意反映厂房的高度和跨度, 注意是否架设吊车,地面是否经过特殊处理,楼地面是否为高荷载, 是否有防化学品腐蚀处理,这些都会影响建筑造价;
第四篇：现场查勘
求进行理赔工作，才能逐步地把工作做好，切不可自作聪明另行一套。

一、现场查助
1．现场查勘的重要性
现场查勘是公估人在接到公估委托后，必须进行的第一个步骤。

它涉及以后工作的效率和质量。

一般而言，现场投入的工作时间与以后的工作时间成反比。

亦即是在现场查勘多花点时间详细调查，掌据足够的第—手资料，对以后的工作将起很大的作用，效率将大大提高，日后花的时间自然就少一些，这些经验需要每个人自己去体验。

2-现场查勘的要点
先要了解被保险人的情况，被保单位的业务范围，事故发生的经过，然后才开始进行现场查勘。

查勘要点如下：
（1）到现场之前，必须了解清楚事故涉及保单的有关情况：如保险险种、保险标的、保险金额和相关的单据。

（2）拍照：相片上的时间必须正确。

每次拍照前及换电池后须认真检查一次。

要先拍“全景”再拍“焦点”，务必反映局部“焦点”与周围环境的关系。

要有后备胶卷以备必要时之须。

每张照片都应有记录说明拍照目的物和方位(东西南北、上下左右)，并说明其特点及与其它建筑物或参照物的关系。

照片冲印后立即将文字说明与照片—一对应标明。

（3）绘制现场草图，配合文字描述。

（4）现场记录意思要表达准确清楚，要让第三者都能看懂，不能产生歧义。

3．保险事故原因的鉴定
保险事故的发生都有它一定的因素，这些因素包括直接和间接造成损失的原因。

事故原因鉴定要点：
(1)损失是由于责任范围的险种造成的，那么损失直接原因是属保险事故；否则，损失原因与保险事故无关。

(2)如果损失与保险事故无关，可以用直接法确认是什么原因造成的，这个原因是不是保险责任范围造成的，这个原因是不是保险责任范围项下的险种。

(3)或者用排除法确认损失是不是由于保险责任范围项目下以外的险种造成的。

如果没有保险责任项下的因素，损失可能是其它因素造成的。

这些因素肯定不是约定险种范围。

4．事故原因分析、除外责任调查分析
如果事故是涉及除外责任范围项下的因素时，就必须进行取证的工作。

这项工作可由公司内部的专业技术力量来解决。

当事故有可能涉及更高层次的技术问题时，为公正地处理这些特殊的问题，有时需要聘请公司外的行业专家，听取专家的意见，进一步对各方专家意见进行综合分析判断，然后把这些问题与被保险人直接讨论把矛盾说清楚以取得共识。

这些技术分析的依据将成为确定保险责任的基础。

具体做法：
（1）从损失的结果用逻辑方法推断损失的原因，然后根据这个答案再倒推断它前面的原因，如此倒推可以找到损失最原始的因素，例如：房子烧掉是因为火；火是由于电气短路；电气短路是由于设计错误采用了低于负荷的电线，是属设计因素。

故火是直接原因，而设计错误是最终的间接原因，是保险合同的除外责任，保险单不承担赔偿责任。

（2）如果整个过程都不含除外责任的因素，可以确认损失是由于责任范围的险种造成的，损失的直接原因是保险事故，保险单应承担赔偿责任。

（3）必须抓住保险责任范围内的直接原因或效果上最近原因。

（4）如果发现事故原因涉及除外责任，在完成上述工作之后，可以先与被保险人或经纪人沟通，如果被保险人不同意，可以要求被保险人提出依据举证。

调查人员要根据新的举证重新论证。

（5）如果最后被保险人既不同意属除外责任，又没办法提出反证，必须发出报告及建议请示保险公司；在保险公司知情后，同意继续进行定损工作后才可以继续进行理赔工作。

（6）
责任未清的情况下，必须同时进行施救及定损工作，否则放任不理会进一步造成定损失控，务必边查边做理赔定损工作，把损失控制到实际损失水平。

这样，即使最后保险公司认定为除外责任，而被保险提出诉讼，最后法院判保险方败诉，赔偿金比不会超过实际损失。

5．事故原因分析与第三方责任
事故原因的分析工作也是保险公司向第三责任方代位追偿的依据。

如果属于公众责任保险的问题应尽早处理。

事故原因的分析是落实确认被保险人对第三者的民事责任以及保险责任的依据。

这样有利于处理第三者财产损失或人身伤害的赔案，维护社会的安定，避免不必要的诉讼。

具体做法：
（1）尽快去现场做取证工作，听取专家对事故原因分析的意见，专家的意见对追偿具有法律依据的作用。

如果责任方在国外，就有必
要争取海外专家的意见，作为将来要在海外起诉的条件。

（2）要求被保险人提供合同的文件和向第三者责任方发函，声明保险责任追偿的法律权利。

（3）发终结报告时，必须总结代位追偿的事实依据和法律依据。

6．损失程度的初步调查(1)损失程度调查的目的
A．了解受损的保险标的是不是有修复价值；
B．了解损失程度以作为计算“理赔准备金”的依据；
C．了解是不是责任范围，即使不是保单责任范围，也需要提供“赔偿准备金”；
D．协助被保险人减少损失，被保险人的损失不仅直接的影响保险人的赔偿问题，也涉及到被保险人的间接经济损失，这些间接损失虽然是只有营业中断保险才必须处理，公估人应该协助被保险人减少这方面的损失；
E．为了减少被保险人的损失，了解损失程度，可以减少从海外进口损失标的而动用国家的外汇，以及为被保险人尽早提供恢复生产的条件提供依据，进一步减少企业的经济损失； F．了解被保险人对损失程度的看法，以反映被保险人有没有存在骗取保险金可能性。

(2)损失程度调查的方法
A．进行现场边查勘工作时，记录损坏财产数量和损坏程度；
B．询问被保险人关于损失程度的意见，是全损、无损或可修复；
C．要求保险人提供现场财产价值数据的依据，包括：库存记录、财务帐等； D．根据上述信息，分析被保险人是否诚实； E．将上述信息作为计算“赔偿准备金”的基础； F．根据已经提供的资料，确定处理定损的基本构架。

7．提交即时报告
完成现场的初步工作后，中豪公司2天内应向保险人提交“即时报告”，包括以下内容：
A．被保险人简单的情况； B．了解到的事故发生的日期； C．可能的事故原因； D．事故简单情况陈述；
E．初步估计赔偿准备金； P．事故后的现状。