万达广场业态规划标准

各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下: 核心商圈的黄金

商业地段。在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业

面积在 10 万平方米以上有 9 个，5 万平方米左右有 6 个，在当地都为较大的商业。万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃

尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。

1) 商业定位与 SHOPPINGMALL 的距离相差较大; 2) 建筑形式单一，购物环境较差;

3) 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐; 4) 以目的性消费业态为主，商

业价值较低; 5) 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动; 6) 主力店占到 70%以上，租金过低，影响收益; 7) 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营; 8) 在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成

较好的互动; 9) 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好; 10) 独立

商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现; 11) 没有解决好目的性消费(超市、建材)与非目的性消费(精品店)的人群组合; 12) 前两代的万达商业广场是目

前万达在营项目的主力，有 12 个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将 80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约 20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这 20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从单店到组合店再到如今的“城市综合

万达广场多种经营管理规范

一、经营理念

多种经营的总体经营方向是“点缀广场商业氛围使之成为经营亮点，同时作为商场经营品类和服务项目的功能补充”，旨在塑造万达广场品牌、带动人气，促进商户销售。品类选择上以能让顾客“驻足”的商品类别为主。

二、多种经营的概念多种经营主要指在万达广场商户租赁区域以外的所有公共区域所从事的经营活动，主要包括长期固定点位（柜位、外广场零售商亭）、ATM机、宣传点位（内广场广告灯箱、道旗、外广场道旗、LED）、仓库、内外广场促销展示及其他（地下停车场区域配套经营）等六大类形式。

三、多种经营点位规划及点位设置

1、点位规划及位置要求多种经营点位（含固定点位、ATM机、宣传点位、临时促销点位）设置区域包括室内步行街（一层扶梯下方、广场出入口、通道、中庭、电梯间及通道墙体等区域）、室外广场及停车场等区域；

室内步行街多种经营长期固定的租赁点位原则上只允许设在广场首层（或地下一层）扶梯下方位置，点位长度、宽度不得大于电扶梯，最大高度不得大于扶梯与上一层扶梯天花板接合处，且应按美观、大方、简洁的原则设置，不得对消防安全等造成任何妨碍；每个广场设置的长期固定租赁点位最多不超过三个（若电扶梯个数少于三个，则按电扶梯个数设置）；步行街二层（含二层）以上，应保持原步行街设计，严禁设立长期固定租赁点位。室外广场长期固定租赁点位的零售商亭设置必须报集团规划院审批批准，且符合广场整体外部形象要求，确保品牌档次要求；广场出入口内侧、通道及电梯间原则上仅限于ATM机设置，且不能影响消防安全要求；

短期品牌推广性质的营销活动或经营点位可以设置在中庭及外广场，中庭及广场出入口不得设置长期固定租赁点位，严禁在步行街中庭、广场出入口及主通道摆设特卖花车和举行各类特卖活动，非经集团商管公司书面批准，各主力店不得在公共通道区域设置各类临时促销点位或举行促销活动；不得将固定点位以临时促销形式上报；

万达广场购物中心设计标准

（暖通）

1采暖通风空调专业

1.1一般规定

1.1.1业态分布情况如下：

1.百货

2.超市

3.商管物业（除百货、超市外的商业主力店、次主力店、酒楼、室内步行街、地下

车库、商管办公区及相关区域）

4.室外步行街

5.购物中心地块内的商务酒店

6.销售型酒店

7.写字楼

8.其他业态

1.1.2营业时间

电影城、KTV、电玩和酒楼有超时营业需求，系统划分时应考虑管理需要。

1.1.3暖通设计委托内容：

1.采暖、空调系统；

2.通风、防排烟系统；

3.热能动力（锅炉房、制冷站和换热站等动力站房）；

注：换热站一般由热力公司实施及管理，设计院须按万达供热（空调）情况进行设计。

1.1.4室内设计参数

1.1.5负荷计算：室内步行街公共区域冬季热负荷计算时冷风渗透量应按1次换气量

计算。

1.1.6设备末端选型要求：（按夏季工况,中档风量选型）室内步行街三层走道负荷密

度不小于400w/m2，三层店铺负荷密度不小于350w/m2，次主力店和主力店负荷密度不小于200w/m2。

1.1.7空调系统形式选择：

1.百货卖场、影厅和院线大堂、电玩、电器卖场、超市卖场、酒楼及其他待定业态

（健身、儿童城、零售、娱乐、特色餐饮）卖场及次主力店等大空间区域采用全空气、单风道、低风速、单风机系统，有组织回风，送风口带调节阀。

2.KTV、影城办公区、地下百货用房(餐厅)、影城观众走廊及夹层放映机房等采用

风机盘管加新风系统。

3.公共卫生间应设置风机盘管。

4.室内步行街公共区宜采用吊装机组加新风系统，商铺采用风机盘管加新风系统。

5.超市办公区及其他待定业态（健身、儿童城、零售、娱乐、特色餐饮）办公区采

目录

1 总平面的设计要求 (1)

2 购物中心的设计要求 (2)

3 室内商业步行街的设计要求（以下简称“室内步行街”） (3)

4 百货楼的设计要求 (5)

5 娱乐楼的设计要求 (5)

6 综合楼的设计要求 (6)

7 独立酒楼的设计要求 (6)

8 超市的设计要求 (6)

9 五星级（含超五星级）酒店的设计要求 (7)

10 室外步行街（底商）的设计要求 (11)

11 写字楼的设计要求 (11)

12 豪宅的设计要求 (12)

13 配套教育设施的设计要求 (12)

14 立面的设计要求 (12)

15 景观的设计要求 (14)

16 夜景照明的设计要求 (15)

17 地下室及配套用房的设计要求 (16)

18 商管物管用房的设计要求 (16)

19 旅游规划项目设计要求 (16)

万达规划设计强制性条文

《万达规划设计强制性条文》为万达集团强制性规范。在规划设计过程中必须强制执行。凡有违此条文的设计修改及调整，均应根据集团相应制度、流程，通过集团规划院，重新上报集团领导审批。

1总平面的设计要求

1.1万达购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市

主要交通道路及步行街主要出入口设置。

1.2大、中型以上城市万达广场，原则上不设大型地面停车场。地下停车场

停车数在地级市不得少于1000辆，省会城市适当增加。地下停车场应预

留机械停车条件，满足机械停车位管线下净高3.6米。

1.3万达购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租

车停靠站等。一般公交车站停车区宽3.5米，长不小于50米。有轨道交通

万达广场:购物中心业态组合分析与建议

一、商业业态及业态规划的定义

(一)商业业态的定义

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

(二)商业业态组合与规划

所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系

到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则

1、定位优先的原则

单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面:

大连万达商业地产股份有限公司

万达商业规划研究院企业标准内部资料

万达商业规划设计强制性条文

（2013版—I）

万达商业规划研究院

Wanda Commercial Planning &Research Institute

2013年2月

万达商业规划设计强制性条文

目录

1 总平面设计要求 (1)

2 购物中心设计要求 (2)

3 室内步行街设计要求 (3)

4 百货楼设计要求 (6)

5 娱乐楼设计要求 (6)

6 大型酒楼设计要求 (7)

7 超市设计要求 (7)

8 室外步行街（商铺）设计要求 (8)

9 写字楼设计要求 (8)

10 豪宅设计要求 (9)

11 配套教育设施设计要求 (9)

12 立面设计要求 (9)

13 景观设计要求 (10)

14 夜景照明设计要求 (11)

15 地下室及配套用房设计要求 (11)

16 商管物管用房设计要求 (12)

万达商业规划设计强制性条文

《万达商业规划设计强制性条文》是万达规划设计强制性规范。在规划设计管控过程中必须强制执行。凡与本条文不符的规划设计事项，均应根据集团相应制度、流程，通过集团规划院，报集团领导审批。

1总平面设计要求

1.1万达购物中心一般设置两个或两个以上入口广场，入口广场应结合城市

主要交通道路及步行街主要出入口设置。

1.2大、中型以上城市万达广场，原则上不设大型地面停车场。

1.3万达购物中心设计中应考虑与城市交通的泊接站点，如公交车站、出租

车停靠站等。一般公交车站停车区宽3.5米，长度不小于50米。有轨道交

通时，考虑与轨道交通的连接可能。

1.3.1应自概念规划总图开始，在总图及购物中心首层平面图中应体现出泊

万达广场:购物中心业态组合分析与建议

一、商业业态及业态规划的定义

（一）商业业态的定义

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV 、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。

（二）商业业态组合与规划

所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。

业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是

购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到：广场定位

的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。

二、业态规划的基本原则

1、定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面:

附件4 万达广场景观设计导则

1）总体要求

商业广场景观设计是商业建筑外场设计的重要组成部分。其目的是为了更好的衬托

商业气氛，通过合理、人性化的设计，营造商业建筑的室外场所。这是检验景观设

计的最主要标准，也是业主审查景观设计的依据。

设计方应着重考虑如下内容：

（1）使用功能：商业景观设计的核心是广场设计。步行街出入口位置要有大型集散广场，根据对广场的区位分析和地块分析得出的主要人流、车流方向确定主次

广场，主广场应预留足够场地，以满足大型商业活动使用要求。考虑到各业态

定期或不定期的促销活动，因此，在各业态的主入口和公共区不应布置阻挡人

流的固定设施，另外还要考虑物业公司组织的大型促销活动的场所和需求（包

括预留水、电、通讯等）。此要求需在方案设计阶段单独阐述其设置位置、设

置原则以及保证措施。

考虑室外步行街开放的时间段及主要消费人群的活动取向；形成户外休闲活动

空间为主的景观空间，在室外步行街局部放大区域预留商户开展户外经营活动

的场所，同时预留移动设施供围合空间使用。

所有室外空间必须满足消防安全功能需求。

（2）交通组织：参考交通评估报告，依照以人为本的设计原则，并结合各单体建筑使用功能要求，从住宅和商业两方面确定机动车、非机动车、消防动线、人流、

物流等流线组织，合理确定地下车库的出入口、地面停车场的出入口（包括各

主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间，出租车等候，餐饮娱

乐停车区，商务办公停车区）及公交站台设置等等。交通分析需要在方案阶段

对各流线进行阐述。需考虑集中的非机动车停放范围。

需考虑酒店的车流动线，同时考虑酒店前广场，大巴停放处的位置及流线，酒

商业综合体业态布局与动线规划要点

摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

万达广场业态规划最新概念

一、业态分类及面积占比

万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务;三个业态的面积占比大致为：

1.餐饮面积占比40%-60%；

2.服装服饰面积占比20%-30%；

3.生活配套服务面积占比20%-25%;

二、基本结构、各楼层布局和定位

基本结构：

根据集团规划研究院的规划设计,第三代的万达广场步行街一般分为三层;总建筑面积在2万至4万平方米,套内租赁面积在1万至2万平方米各楼层布局及定位：

一层规划为：品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务银行、药店、数码

二层规划为：个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等；

三层规划为：中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等;

三、商业业态规划指引

各楼层的商品组合可由不同业态进行组合,甚至穿叉布置,但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致,使客流达成共享;

为带动二层的人流和经营,一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划,形成一、二层的互动;

步行街一层的入口处是客流聚集的地方,但在二、三层相对应的位置一般会成为死角;因此,建议步行街入口处尽量采一拖二形式布局,或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店;

中厅处是步行街形象展示的重要区域,应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主;

考虑到商家的持续经营能力问题,珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时,应至少有3-5个品牌集合,形成消费环境;否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店;

各地的万达商业广场，其拥有的几大成功商业要素主要如下：核心商圈的黄金商业地段。在前几年的市场，万达的商业广场均显示出其较大的规模优势，商业面积在10万平方米以上有9个，5万平方米左右有6个，在当地都为较大的商业。万达独特的“订单式商业”为其吸引了国际知名的商业企业进驻经营，如沃尔玛、美凯龙、百盛等，这些商户对于万达商业广场的消费人流的吸引起到了显著的贡献，也构成了万达商业广场的核心优势。作为国内较为成熟的商业地产开发商，各地的政府都表现出极大的热情，愿意给予较好的政策优惠来吸引万达进驻。1)商业定位与SHOPPINGMALL的距离相差较大；2)建筑形式单一，购物环境较差；3)业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐；4)以目的性消费业态为主，商业价值较低；5)业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动；6)主力店占到70%以上，租金过低，影响收益；7)过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营；8)在建筑形式上主力店之间，主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动；

9)动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好；10)独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现；11)没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合；12)前两代的万达商业广场是目前万达在营项目的主力，有12个，通过这几年的运营，可以看出万达从开发层面上是成功的，按照万达的开发策略，将80%的物业作为长期持有，以收取租金收入，而将每个项目约20%的物业用于销售，来回笼项目开发资金和解决持续开发的资金需求。但就是这20%的销售散铺，给万达制造了许多问题，部分项目目前运营仍较困难，如长春、沈阳、武汉等。从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第三代产品实现了质的变化，所谓万达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓（或SOHO）、大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。第三代的城市综合体hopsca的定位：h指hotel，酒店；o指office，写字楼；p指public space，公共空间；s指shopping mall，购物中心；c指culture&recreation，文化娱乐休闲设施；a指apartment，公寓楼。与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进驻，都产生了较大的变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级到商业、酒店、公寓、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城市副中心、新区的中心，规格也从过去的不超过10万平方米扩大了50至100万平方米，主力商家从百货、超市、美食广场、家电、影院到休闲。万达第三代城市综合体的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市副中心，是城市经济新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；第二种是选择城市的新开发区，看好城市的再造，发展迅速如宁波鄞州区、苏州工业园区等；第三种是城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。战略转变前两代第三代选址核心商圈城市副中心、新区的中心规格不超过10万平方米50-100万平米主力商家百货、超市、美食广场、家电、影院百货、超市、美食广场、家电、影院；未来新增加：休闲、健康万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面积达78万平方米的重庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使南坪商圈作为重庆五大商圈之一的作用得到显著增强。万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区布局的规划布局，在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，对基地中的历史保护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型的市民广场，如太原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了2-2.5万

万达广场可行性研究报告

一、项目背景

万达广场是中国知名房地产开发商万达集团旗下的一个商业综合体品牌。自2004年首家

万达广场在大连开业以来，目前已在全国范围内拥有众多物业。万达广场以其高端的商业

设施、完善的配套服务和良好的品牌形象而享誉国内外。目前，万达集团计划在某地开发

一座新的万达广场项目，为了评估该项目的可行性，特将进行该项目的可行性研究报告。二、项目概况

这座新的万达广场项目位于某市繁华地段，占地面积约为30万平方米，计划建设总建筑

面积约为50万平方米。项目主要包括购物中心、写字楼、酒店、娱乐设施、餐饮街区等。整体规划为一站式商业综合体，旨在为当地市民及周边居民提供综合性的商业、文化和休

闲娱乐服务。

三、市场分析

1. 商业综合体市场概况

随着中国城市化进程的加速和居民消费水平的提高，商业综合体已成为城市商业地产市场

的主要发展形式，其融合了购物中心、写字楼、酒店、娱乐等功能，具有较强的市场吸引

力和竞争优势。

2. 目标市场分析

该项目所在城市拥有较高的居民消费水平和较大的消费市场规模，其中中等收入群体和高

端消费群体占据主导地位。而随着城市化进程的推进和消费结构的多样化，低龄化、多文

化元素的消费群体不断增长，市场需求具有较大的多样性和差异化。

3. 竞争环境分析

目标市场已经存在多家具有一定品牌影响力和市场份额的商业综合体，市场竞争较为激烈。因此，新的万达广场项目需要在品牌形象、商业定位、业态组合、服务体验等方面形成差

异化竞争优势。

四、运营分析

1. 商业定位

该项目将以高端商业为主导，融合时尚、文化、休闲、娱乐等元素，力求打造成为城市的