20140616(造价部)土地一级开发费用构成及测算意义培训

土地一级开发项目成本花费构成一、土地一级开发项目成本花费组偏见下表土地一级开发项目成本测算通用模板序号花费项目名称一先期花费1 项目建议书编制费计算依照计算方法2 项目建议书评估费3可行性研究报告编制费4可行性研究报告评估费5 综合策划方案编制费6 规划编制费控制性详尽规划修筑性详尽规划景色区规划环境景观规划城市设计单项专业规划城市综合交通规划7环境影响评论报告编制费计价钱 [1999]1283 号见附表二计价钱 [2001]1218 号《城市规划设计计费指导建议》中国城市规划协会2004年 6月计价钱 [2002]125 号1、投资估量额在相应区间内用插入法计算2、估计工程量乘以工日费率计算用地面积×计费单价用地面积×计费单价用地面积×计费单价规划费的30%-40%规划费的40%-80%人口×计费单价人口×计费单价1、投资估量额在相应区间内用插入法计算2、估计工程量乘以工日费率计算8交通影响评论报告编制费计规发[2001]1001号可参照规划设计咨询的取费标准9安全影响评论报告编制费10 地震影响评论报告编制费国务院令 323 号京价字 [2002]361 号11 丈量费12 勘探费计价钱 [2002]10 号工程勘探收费基价×调整系数13 设计费计价钱 [2002]10 号工程勘探收费基价×调整系数14 暂时水、电、路、房子费按有关规定履行估计工程量×单价15 其余二征地拆迁费（一）征地赔偿费1 土地赔偿费市政府 [2004]148 命令按实质或经验计算2 青苗赔偿费4 布置补贴费劳动力布置补贴费超转人员补贴费残疾人布置补贴费5 其余花费及税金耕地开垦费耕地占用税菜田基金防洪费新增建设用地使用费征地不行预示费6 其余（二）拆迁赔偿费1 农（居民）拆迁房子拆迁赔偿费（含经营性用房）地上隶属物赔偿费迁居补贴费提早迁居奖赏费家电改移补贴费增援要点工程费2 乡镇公司拆迁赔偿费搬家补贴费停产休业补贴费拆迁赔偿费搬家补贴费3 国有企事业拆迁赔偿费设备搬家补贴费停产休业补贴费军产补贴费拆迁赔偿费搬家补贴费4 市政、公共设备市政设备赔偿费京政办发 [2002]51 号耕地面积×单价京政办发 [2002]51 号耕地面积×单价市政府 [1999]30 命令菜地面积×单价市政府 [1994]21 命令可转让面积×单价财综字 [1999]117 号新增建设面积×单价依据项目实质状况裁夺依据项目复杂程度和实质，1 至 4 项共计×必定比率集体土地：房子拆迁赔偿价＝宅基地域位市政府 [2003]124 命令赔偿价×宅基地面积＋被拆迁京领土征 [2003]606 号房子重置成新价国有土地：非住所房子拆迁赔偿价= 区位京领土拆 [2002]1234 号价钱× K1 × K2 × K3 ×建筑面京领土拆 [2003]808 号积 + 地上物赔偿价京房地评字 [1999]656 号[2002]646 号或按实质协议价钱履行依据有关定额或市场行情联合实质状况或经验数据计算：估量估量指标单价×数目公共建筑赔偿费古树文物古建修护还建费5 特别用地军事用地其余用地6 其余花费及税金拆迁服务费拆掉清运费拆迁评估费拆迁不行预示费7 其余三市政基础设备建设费1 道路2 桥梁3 雨水4 污水5 中水6 上水7 电力8 热力9 天然气10 电信11 人防工程12 场所平坦13 市政场站14 雨水泵房15 燃气调压站16 热力站17 开闭站18 地区中水站19 市政管理用房20 其余四公共配套设备建设费1 交通智能化系统2 公共表记指示系统依据拆迁量磋商按实质或经验计算依据运输距离及消纳收费按实质或经验计算详细磋商京价房字 [1997]398 号赔偿价款的 1-1.5%依据项目实质状况裁夺依据项目复杂程度和实质，1 至 5 项共计×必定比率参照 2001 年《北京市建设工程估量定额》及其增补定额、与之配套的《北京市建设工程花费定额》《北京市建设工程机械台班费用定额》《资料估量价钱》；《全国一致市政工程估量定额》、《建设工程工程依据规划或设计图纸，参照量清单计价规范》、造价相应定额或经验估量指标估量: 处有关文件：工程量×定额子目单价×综合费率计京造定 [2002] 6 号、算京造定 [2003] 8 号、京造定 [2003] 9 号、京造定 [2003] 11 号、京造定 [2004] 5 号、京造定 [2004] 7 号、京造定 [2005] 3 号、京造定 [2005] 5 号等参照 2001 年《北京市建设依据规划或设计图纸，参照工程估量定额》及其增补相应定额或经验估量指标估量:3 地区安防监控系统4 公共卫生间5 环卫设备6 垃圾采集转运站7 消防站8 派出所9 邮局10 公交车辆场站11 灵活车泊车场（库）12 非灵活车泊车设备13 公园14 绿地15 广场16 景观小品17 其余五其余花费1 暂时用地费2 暂时建设费3 招标代理服务费4 标底编制费5 工程监理费6 工程质量监察费7 施工图估量编制费8 施工图审察费9 施工执照费10 合同公证费11 建设期地区管理费12 完工图编制费13 地价评估费14 土地出让底价编制费15 专家审察费16 审计费定额、与之配套的《北京工程量×定额子目单价×综合费率计市建设工程花费定额》《北算京市建设工程机械台班费用定额》《资料估量价钱》；《全国一致市政工程估量定额》、《建设工程工程量清单计价规范》、造价处有关文件：京造定 [2002] 6 号、京造定 [2003] 8 号、京造定 [2003] 9 号、京造定 [2003] 11 号、京造定 [2004] 5 号、京造定 [2004] 7 号、京造定 [2005] 3 号、京造定 [2005] 5 号等按租借市场行情估量按实质或经验计算参照有关定额估量按实质或经验计算计价钱 [2002]1980 号按差额定率累进法计算附表三1、监理工程概（预）算的百分比[1992]价费字 479 号2、参加监理工作年度均匀人数计算：附表四3.5-5 万元 / 人*年计价钱 [2002]10 号基本设计费的10%市规发 [2001]761 号可参照计价钱[1999]1283 号还没有明确收费标准按估计工程量乘以工日费率计算可依据规划或设计图纸，参照按两方磋商讨定相应估量指标、定额或经验估量工程量×计费单价按计算计价钱 [2002]10 号基本设计费的 8%京价房字 [1997]398 号标的总数采纳差额定率累进计算还没有明确收费标准参照京价房字 [1997]398 号还没有明确收费标准可参照计价钱 [1999]1283 号按估计工程量乘以工日费率计算17 律师费18 工程保险费建质 [2005]133 号可按建安费的 0.1%-1%计算还没有明确收费标准可依据规划或设计图纸，参照19 完工移交前的保护管理费还没有明确收费标准相应估量指标、定额或经验估量工程量×计费单价按计算20 项目后评估费还没有明确收费标准可参照计价钱 [1999]1283 号21 其余《北京市土地贮备和一级六公司管理花费开发暂行方法》京领土市不高于土地贮备开发成本的2%[2005]540 号七财务花费1 贷款利息人行现行利率表按贷款年限计算2 其余融资花费还没有明确收费标准3 金融机构手续费4 其余八销售花费1 市场推行费依据市场行情估量2 招商费可按估计销售收入的必定比率3 入市交易费还没有明确收费标准计取4 其余九开发期税费1 营业税2 城乡保护建设税国家有关税法营业额× 5.5%3 教育费附带4 其余十不行预示费依据项目实质状况裁夺依据项目复杂程度和实质，一至九项共计×必定比率二、总投资测算汇总表详见下表总投资测算汇总表序号项目金额（万元）比率备注一先期工程费二征地拆迁费1征地赔偿费2拆迁赔偿费三市政基础设备建设费四公共配套设备建设费五其余花费六公司管理花费七财务花费八销售花费九开发期税费十不行预示费总计三、建设项当先期工作咨询收费标准一、按建设项目估量投资额分档收费标准单位：万元估量投资额3000万元－ 1 亿元 1 亿元－ 5亿元 5 亿元－ 10 亿元10 亿元－ 50 亿元50 亿元以上一、编制项目建议书6－ 14 14-37 37-55 55-100 100-125二、编制可行性研究报告12－ 28 28-75 75-110 110-200 200-250三、评估项目建议书4－ 8 8－ 12 12－15 15-17 17-20四、评估可行性研究报告5－ 10 10－ 15 15-20 20-25 25-35二、按建设项目估量投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）行业调整系数（一）、行业调整系数1.石化、化工、钢铁2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器）4.林业、商业、粮食、建筑5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程（二）、工程复杂程度调整系数注：工程复杂程度详细调整系数由工程机构与拜托单位依据各种工程状况磋商确立。

土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3、工程勘察、测绘、定桩费用4、环境影响评价分析费用5、交通影响评价分析费用6、地震影响评价分析费用7、地价评估费用8、工程设计费及施工图审查费9、招标代理费、招标服务费10、工程保险费（二）征地、拆迁费用1、征地补偿费用根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。

本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。

征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。

涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

青苗是指尚未收获的农作物。

其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。

征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。

2、??拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。

（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。

2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。

例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。

四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。

关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。

由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。

土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。

土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。

毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

土地一级开发成本测算汇总土地一级开发成本是指对一块未经开发的土地进行规划、建设和配套设施的投资费用。

土地一级开发是房地产开发的第一阶段，其开发成本对于项目的盈利和风险控制起着重要的作用。

下面将对土地一级开发成本进行测算和汇总。

一、土地取得成本1.土地购置费用：土地购买价款+交易费用（印花税、土地增值税等）。

2.土地征用费用：在土地征用时需要向农民或原土地使用者进行补偿，补偿金额包括被征用土地的占有权价值、临时用地费和搬迁费等。

3.土地整理费用：包括土地平整、清理和绿化等费用。

二、土地规划和设计费用1.土地勘测费用：进行地质勘测、地形勘测和地下管线勘测等。

2.土地规划设计费用：进行土地规划、建筑设计和设备规划等。

3.监理费用：对土地规划和设计的实施进行监督和管理。

三、基础设施建设费用1.道路交通费用：包括道路规划、修建和绿化等费用。

2.给排水设施费用：包括供水、排水和污水处理等费用。

3.电力通讯费用：包括供电设施和通讯网络的建设费用。

4.绿化环境费用：包括绿化带、公园和绿地的建设和维护费用。

四、项目建设费用1.建筑物费用：包括房屋、办公楼、商业综合体和公共设施等建筑物的建设费用。

2.室内装修费用：对建筑物进行室内装修、装潢和布置等费用。

3.设备购置费用：购买项目所需的设备、机械和工具等费用。

4.基础设施设备购置费用：购买给排水设备、电力设备和通讯设备等费用。

5.环保设备费用：购买项目所需的环保设备和污染治理设备等费用。

五、土地运营费用1.物业管理费用：包括安保、保洁、绿化和维修等物业管理费用。

2.项目宣传费用：进行项目宣传和营销活动的费用。

3.运营费用：对项目场地进行运营和管理的费用。

此外，还需考虑项目的融资成本、税费影响以及风险控制费用等。

在土地一级开发成本的测算中，需充分考虑地理、环境、市场和法律等因素，进行合理的预算和风险评估。

总结起来，土地一级开发成本包括土地取得成本、土地规划和设计费用、基础设施建设费用、项目建设费用和土地运营费用等方面的投资。

土地一级开发项目成本构成一、项目前期费用1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用3.工程勘察、测绘、定桩费用4.环境影响评价分析费用5.交通影响评价分析费用6.地震影响评价分析费用7.地价评估费用8.工程设计费及施工图审查费9.招标代理费、招标服务费10.工程保险费（一）项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→测算标准可参考及中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→2001年国家计委中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了，作为城市规划设计计费的参考依据。

3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了，从2002年3月1日起执行。

应根据该文件规定核算工程勘察费用。

建筑用地拨地定桩：依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》（津房计[2003]308号）4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。

随后，国家计委、国家环境保护总局发布了。

该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。

5、交通影响评价分析费用《天津市城市道路管理条例》规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。