从政府调控转向市场调节，“寒冬”中的楼市将“浴火重生”
扬子晚报昨邀十大经济学家，共同解析房地产业的危机和出路
张遥马祚波王烨
巨变，是2014中国房地产业的主题。市场在变，坐上了盛极而衰的“滑滑梯”，去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在，销售缩减，库存增加，楼盘降价，观望加剧。调控在变，呼和浩特、济南相继取消限购，代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市，而回归由市场主导的调节方式。变化、回归、危机、转型，处于发展十字路口的中国房地产业将何去何从？昨天，扬子晚报与世界华人不动产学会、南京大学商学院联合主办了十大经济学家中国房地产业发展论坛，共同聚焦转型时期的中国房地产业，解析危机和出路，指明未来发展方向。扬子晚报记者张遥马祚波王烨危机
中国楼市四面楚歌
夏天已至，气温不断走高，但房地产业的寒冬却似乎刚刚到来。国家统计局上月公布的数据显示，70个大中城市中，5月半数城市新房和二手房价格下跌。即便是在房价连续上涨24个月的南京，也已出现价格的松动和库存的不断增加，虽然开发商不断使出一成首付、零首付、半价购房等促销手段，但依然无法刺激消费者的购房欲望。房地产市场为何由去年的高峰跌入低谷？楼市危机何在？
楼市凸显重重危机
今年楼市由盛而衰的转变起点发生在杭州，二月当地就有部分楼盘开始大幅降价。来自浙江大学的贾生华教授认为，以杭州为例，正可以折射出中国房地产业的五大危机。
一是土地城市化的危机。地方政府过多依赖土地财产，不仅仅是上海、北京这样的大城市土地资源极其短缺，中小城市的土地也已过度开发，所以出现了高空置率和所谓的鬼城。二是政府主导调控的危机，过去十来年，政府抑制房价的调控新政不断推出，但房价却几乎是越调越涨。三是房地产开发投资膨胀和扩大的危机。四是数量的扩张已经难以为继。五是价格膨胀的危机，过去是全国所有的城市、所有类型的房地产都在快速持续上涨。
南京大学高波教授进行了补充，他认为，除此之外，楼市的危机还体现在，城市尤其是三四五线城市严重的产能过剩，供大于求，此外是严重的房价泡沫。
“下降”成为“新常态”
对于中国的房地产市场，中国社会科学院经济研究所所长裴长洪认为，可以用一个新词来形容：新常态，表现都与“下降”有关。首先是房地产投资增长速度在下降，今年1—5月份只有14%左右，国家信息中心预测，今年全年的增长速度大概在11%—12%左右，此外，房地产的销售额、销售面积都在下降。从价格来看，不同类型城市的分化现象也十分明显，三四线城市的房价持续下降，一二线城市房价也出现松动。以北京为例，远郊板块房价逐步下探。房地产投资占整个固定资产投资的比重也在下降，过去最高时竟达60%，如今这一比重已经跌到20%以下，预计今年只能达到16%—17%左右。
而一旦国内房地产市场进入“新常态”，难免会带来一系列新问题，资金链首当其冲。一部分房地产企业将要面临资金链断裂的困境，因为房子不好卖了。
泡沫
三大指标显示：泡沫已超预警线
对于老百姓来说，最关心的莫过于房价的涨跌。而现在，一路下滑的房价已经让越来越多的消费者持币观望，这是否预示着房价的泡沫正在逐步破灭？
泡沫很难预测，但真实存在
面对泡沫问题，美国约翰·霍普金斯大学凯利商学院不动产讲座教授王诃认为泡沫其实很难预测，但它肯
定真实存在。预测的难点在你如何确定一个城市房价在理性情况下本来应该是多少钱。但王诃也表示，泡沫归根结底还是跟大家能花费的收入有关。“例如你每月收入，扣除必须的吃饭、穿衣和游玩，还有多少钱可以从容地转到房地产中间去？如果人均可投入的钱与当前房价差距很大，这就是泡沫，因为长期看它不能支持这个房价。”
高波曾做过一项调查，结果显示，有近7成的城市房价泡沫超过了20%的预警线。他认为，衡量泡沫有三个主要指标：空置率、房价租金比、房价收入比。“目前有两套以上住房家庭的比例是21%，多出的房子他们住了吗？出租了吗？可能会是空置！国际上，空置率超过了12%就意味着泡沫出现了。然后再看房价租金比，目前的房价租金比严重的偏离正常值。再看房价收入比，深圳最高，接近20倍，北京是10倍以上，南京相对低一点，也在8倍左右。由此看来，泡沫已经比较严重了。”
过量的供应导致泡沫显现
英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任Tsur Somerville认为，只要有泡沫，不论你挤或不挤，它一定会自然破裂。中国是否有过多泡沫，从高于销售量25%-30%的房产建设量就能看出来。尤其现在各地销量已经下降了，楼市供应显然完全过量。与上世纪90年代的房产泡沫相比，当下的房地产金融风险比以前大很多，因此现在的泡沫更加危险。
Tsur举例说道，当时北上广三个城市也有大量空余房屋卖不出去，但当时价格并没降下来，因为当时房价本身就低、经济年增长率又高达15%、城市人口增长也很快；而且当时房企全部是国家级的银行贷款，因而风险很小。但今天这些条件都不同了，楼市的资金来源很多样，可能来自影子银行甚至私人借贷。这些人与银行不同，他们更关注短期市场行情，也更善于转变策略，金融风险比较大。
出路
转型发展，出路就在眼前
虽然危机四伏，虽然泡沫已现，但对楼市是否就该持悲观论调？与会的经济学家们并不赞同。他们纷纷表示，目前国家对房地产业调控方式已经转型，从过多的行政干预转为更加尊重市场规律，而这是一种根本性的改变，这一转型显然对房地产市场的转型大为有利。
五大危机蕴含五大出路
贾生华指出，浙江有一句话，叫做“干在实处，走在前面”。房地产市场也是这样，涨的时候领先全国，跌的时候也是跌在前面。杭州楼市虽然面临危机，但是出路也不远，之前所说的5大危机中，也蕴含5个出路。
一是将土地城市化转为人口的城市化，以人为核心的新型城镇化就是这个道理。二是由政府主导调控，转变为市场调节，让市场在资源配置中起决定性作用。三是房地产开发投资的膨胀，转入资产的运营和管理。四是数量的高速扩张转为进入品质的提升阶段。最后，价格膨胀的危机终将走向结构的分化，城市之间、区块之间、项目之间出现分化，而在分化中也会有很多新的机遇出现。
解决土地财政顽疾
南京财经大学校长刘志彪认为，房地产业几乎所有问题根子都与土地财政有关，以前为什么热衷卖地，就是因为地方财力不足。中央和地方分税制的改革将可解决地方财力的问题，就是解决对土地的依赖。“通过财税制度改革，地方收入今后可能更多地来自于消费税、房地产税、环境税，而不是房地产业，政府力挺房地产的可能性就会下降。”
房地产要向精细化发展
房地产行业自身也要转型升级。上海金融学院校长王洪卫谈到，过去的地产黄金十年，是典型的粗放型发展，今后要转为更高端的精细化发展，要从单纯的房产开发向财富和资产管理者的角度转化，类似房地产信托投资基金等证券化方向都值得尝试。王洪卫还表示，这一转型有赖于中央财政制度、金融体系等顶层体制的转变。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，房地产的转型升级可能是两个层面的，一是沿着房地产行业的产业链发展，未来将从开发向房地产服务的方向转变。二是房地产要做很多精细化的管理工作。“今天开会的酒
