北京棕榈城NAGA○town center，Palm Green Zone——庞各庄项目策划纲要一、项目概况北京棕榈城，位于北京南郊大兴区西部著名的“西瓜之乡”－庞各庄新镇中心，庞各庄镇距北京二环25公里，东侧紧邻京开高速路，是享受各种优惠待遇的北京十个试点镇之一，是以商贸为主，集农工商贸综合发展的北京市规划中心镇。
新镇规划占地351.93公顷。
居住用地113.36公顷，容积率在0.8～1.4，占总用地32.21%，全部在瓜香路以北；工业用地57.93公顷，容积率1.0，占总用16.46%，大部分在瓜香路以南；其他为教育、行政、商务、商业、金融、文化、娱乐、卫生、体育等规划用地，共计180.64公顷，容积率在0.6～1.5，与少量工业用地散布在总用地各处，其中在天堂河东岸相对集中。
本项目地块现状为旧村，占地约1000亩，包括居住、商业、教育、体育用地。
其中可建设用地700亩，代征地300亩。
地块东临京开高速路，西临天堂河，北临政府北路、南临庞各庄路，目前地块内有832户农民、25家企事业单位。
二、市场条件分析1、北京郊区及大兴区市场总体概况近年来北京郊区房地产市场迅猛发展，目前五环以外在售楼盘多达500个，大部分集中在东面通州区和北面昌平区，大兴区排在第三位，住宅小区视区位及配套不同售价在2200～4400元/平方米，另有少量高价位别墅区和2200元/平方米以下的远郊或低档楼盘。
日前，北京市交通委员会更发布公告称，从今年起到2007年底，北京市将投资560亿元新建1400公里公路，改建5254公里，核心是10个远郊区县与市区均有高速公路或快速路连接，从郊区县政府所在地到市区行车耗时不超过1小时。
交通的发展会使北京房地产重新布局，从目前北京房地产市场的发展来看，郊区开发将成为未来几年发展的重头戏。
[图]地块分析在四个近郊区县中，大兴房地产开发相对于通州、石景山、昌平区起步较晚，但发展迅速，现年开发量已位居北京近郊区县前三名。
最初大兴的开发主要是当地房地产企业在做，这类项目面对的基本都是当地消费人群，产品档次不高，缺乏品牌推动。
直到2001年，随着京开高速等交通基础设施带动，外面的开发商纷纷进入，造就了一些高品质住宅社区，同时吸引了各类消费者和投资者对南部地区的目光，2002年以来大兴聚拢不少人气，对当地未来的良性循环发展打下了坚实基础。
2、本项目所处区域房地产市场特征庞各庄镇在大兴总体的区域中，有着得天独厚的相对优越条件，主要表现在以下方面：◆优势：✧典型Town Center项目环境：与北京卫星城黄村距离10公里，有较为完备休闲娱乐场所及其他市政设施，,对产品市场定位和商业特色起着举足轻重的影响。
本项目位于庞各庄镇中心位置，依托丰富的地方资源，并结合自身已经具备的小城镇中心优势地位和市政特点，可创造出为镇民提供完备又独特的文化娱乐休闲商业场所。
✧潜在市场商机：目前大兴区在整个北京近郊期限发展中的开发量与价格都存在着较大上升空间，人们相对北京南城认识不足及政府对这一地区开发滞后都给本地区带来巨大的商业机会。
并且前期开发规模不大也同时意味着今后整体考虑和保证总体效果的开发更具有可实施性。
✧丰厚地方资源：有着“西瓜之乡”之称的庞各庄镇属于大兴区延续着大兴区最为重要的文脉，具有一定知名度和人文基础条件。
空气质量较好，环境优美，民风淳朴，是北京市南郊绿色农场。
✧通畅交通条件：紧邻京开高速公路，位于北京公路二环与公路三环之间，外部交通较为发达，与北京市区、北京卫星城大兴黄村、河北省联系通达。
内部路网重新规划，快速便捷，充分体现开放式小镇特有道路交通模式。
同时大兴毕竟也有着郊区县房地产项目共同面临的特有难度，如教育、医疗、科技、金融等基础设施尚不完备，距离市内繁华商业区、商务区路途较远，周边人文环境与市政条件也较为薄弱。
所以面临问题也有以下几点：◆难度：专业化操作要求较高；依赖清晰理念和完善构想；本项目所在区位目前还未得到市场认可。
三、定位设想项目定位：依照现代郊区商业运作思路，建立Town Center模式，建设北京市卫星城之生活城，建造满足人们“乡村情结”的新型村镇中心；产品定位：以绿色、健康、文化、生态的NAGA○town center概念作为主题，完善现有商业和市政设施，适当增建对北京中心市民具有吸引力的大型Shopping Mall，着力于营造具有丰富思想内涵和强烈个性的新型小镇中心，由住宅、农庄、别墅、商业、行政办公构成多元化小镇中心居住区形态。
目标市场：倚临相对发达的交通状况和庞各庄特有商品经济和旅游文化，商业、商住、住宅、农庄、别墅等产品类型均有着巨大市场空间，买家可能有以下几类：1、外“籍”人士北京小城镇优惠政策将给此地带来大批外省打工者客户（可以用价格来划分控制这部分人员的背景层次），并且更会吸引他们为父母亲属购房，纯朴农庄环境和与北京市中心的相对近距离将为此类客户所认可。
2、北京市移民北京市中心客户对象主要包括：城拆迁居民、崇尚自然生活的年轻人、工作紧张，需要利用休息日调节生活节奏的新中产阶级、重视生活质量的私营老板、民企老总。
针对这部分客户将产品将细分为中高层住宅、多层公寓、连排别墅、小型农庄及独院别墅。
3、房产投资散户庞各庄市场特点是潜力巨大、供给有限，这本身意味着存在广泛投资空间。
同时，从预期北京郊区市场供应量分析，在中高水准、中低价位基础上，投资者有相当的选择余地，可以保证一定时期内的租金回报或后期增值回报。
4、本地原居民出于对地域性的认同和感情因素，加上住宅楼和新型农庄的吸引，原庞各庄镇部分居民也会选择这里置业。
四、规划要点：1、规划布局：遵守现有的《北京市大兴区庞各庄镇镇区控制性详细规划》所设想城镇布局及容积率等各项指标。
瓜香路南侧为工业用地和教育用地，瓜香路以北天堂河西岸为高级住宅、别墅、农庄及部分非居住用地。
项目规划成依托集中休闲配套、体育中心、健身广场、运动景观带、大型商场、中型商业街及行政办公的商务商业生活区。
引入知名商贸企业、体育企业和娱乐企业等，增加本地块总体经济实力，小型商业及商务办公聚集人气，以公寓、住宅、别墅、农庄为基础，形成招商引资、共同开发、共同受益模式的综合配套产业。
以街区作为基本行政划分形式，取消规划区域内各小区、各单位自行其是常规的割据模式，形成商业街、商住街区、住宅区、行政区等符合现代国际风格的开放型小镇基本格局。
[图]北京庞各庄项目规划图产品类型不再以中高低档划分，体现以产品类型和模式控制不同需求，主要以产品面积大小控制总货值，从而形成社区及产品多元化形态。
住宅与商业建筑采用轻快、朝气、明亮的外立面风格，赋予美国南部和西欧现代小镇建筑某些风格特点，以符合棕榈城定位设想。
2、街区道路：依照现有总体控规的路网设计和地块内现有道路走线，进行细分和加密，使得每个街区都有自己独特标志性和方位感。
分别划分有住宅街区、商业街区、商住街区、文化娱乐街区、行政街区、休闲景观街区等。
对所有道路及天堂河上面现有规划桥梁做出重新定位，根据整体功能布局划分出车行（分为单向和双向两种）和人行。
所有街区和桥梁、道路均冠以特色名称，如南北向为××路，东西向为××街。
集中住宅街区设方便停车场，独立住宅、农庄和联排住宅设私家车库（场），绝大部分街区道路两侧设临时停车位。
3、环境景观：整体环境应体现郊区小镇的特色，建筑与景观结合一体，互相映衬，每个住宅街区都有自己特色景观，每个商业、娱乐、教育、行政等街区也都具有与之功能相匹配的环境。
利用街区景观特色、集中植被绿化、商业文化建筑造型、自然风景等元素穿插组合成为丰富景观视野。
沿天堂河东岸规划成步行街，使得天堂河成为开放型水景环境。
根据地块整体坡向及河流在此段流向，在天堂河上游建造一所水处理场，以解决整块地污水排放和中水处理等，改善居住用地环境景观并解决了环保问题，满足小镇居民亲水的需求。
五、相关指标：规划后指标进行初步估计，除去行政、教育、体育、绿化等用地，可售居住面积占地共400亩，由小高层公寓、多层住宅、联排叠加住宅、独立小住宅、农庄院落等五部分产品构成。
可售商业面积35000平方米。
产品一：每户面积在80-160平方米的小高层（10～15层）公寓，比例大约为10%。
产品二：3～5层半的面积在140～180平方米的多层住宅，比例大约为25%。
产品三：3～4.5层的联排和叠拼住宅，每户面积在160-240平方米，比例大约为60%。
产品四：3～4层独立小住宅，每户面积在200-300平方米，100平方米小院，比例大约为2%。
产品五：3～4层农庄院落，每户面积在300-400平方米，200平方米小院，比例大约为3%。
产品六：商业建筑，以不同面积及特色经营的商铺构成热闹繁华商业街，底商和住宅结合构成方便生活商住街，特殊地段可以适当建造大型商场。
综合指标：总用地面积:400亩总建筑面积:约37.5万平方米，其中住宅34万平方米，商业35000平方米其中:住宅地上33.6万平方米、地下4000平方米商业地上30000平方米、地下5000平方米建筑控高:8～45米容积率: 1.1产品总量:产品总货值:六、项目财务分析（见附表）通过项目财务分析，可以看出，该项目总收益：总投资：7.2亿元一期启动资金：8000万元销售收入：13.09亿元（不含车位）税前利润：5.24万元税后利润：3.51万元销售毛利率：40.0%净利率：25.8 %七、结论通过以上分析，地域特色与产品特色优势极为突出，品牌优势明显，市场空间较大，项目利润较可观，市场占有性的一期开发周期较短,有利于确定品质抢占市场。
北京庞各庄项目专项课题组2003年8月。
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