房地产公司融资渠道分析
作者：董南斯
来源：《环球市场》2018年第28期
摘要：随着社会的进步和国民经济的发展，房地产行业竞争日趋激烈。而对于一个房地产公司来讲，融资渠道的畅通性，往往能决定公司的发展方向。本文首先探讨了房地产公司所能利用的几种常见的融资渠道，继而分析了目前我国房地产公司所面临的主要融资风险，最后总结了拓展融资渠道的有效措施。
关键词：房地产公司;融资渠道;融资风险
房地产行业作为促进国家经济发展的重要支柱性行业，与社会发展密切相关。而相较于国外房地产行业来说，我国大部分房地产公司在融资渠道方面显得过于狭窄，对融资风险的抵御能力较低，给行业发展带来了严重的影响。作为房地产公司的管理人员，怎样才能采取更为积极的措施，拓宽公司的融资渠道，保证公司在发展过程中获得足够的资金供给，促进企亚长期保持健康的发展，值得我们更为积极地探索。
一、房地产公司主要融资渠道
（一）银行借贷
银行借贷属于目前国内房地产行业最为主要的融资渠道与方式，可以说其贯穿于中国房地产行业的整个经营过程，是一条重要的生命线。房地产公司不管是在招投标、工程建设、竣工决算过程中，还是在企业运营、内部管理方面，都离不开资金的支持。且房地产公司属于资金密集型企业，在国内绝大多数企亚中，银行借贷的比例不低于30%，有些企业甚至超过50%。
（二）信托融资
信托融资属于房地产公司所能利用的一种间接性融资方式，主要依赖于金融机构，由一些专业的信托公司负责运作，以信用委托来获取资金。在目前的经济环境当中，信托融资具备较高的优势，与传统方式相比，其具有更强的便捷性与快速性。信托融资主要包括三种：股权类信托融资、贷款类信托融资以及收益权转让类信托融资。
（三）上市融资
上市融资可以为企业发展带来大量资金，且能够有效缩减企业所承担的融资成本与风险。不过，鉴于我国目前的资本市场环境，企业若想上市，所面临的审批条件十分严格，而且时间
跨度较大，大多数企业并不具备上市的资格。所以，该种融资方式并不能在房地产行业当中得到大范围应用。
（四）发行债券
发行债券属于一种直接性的融资方式，可以在较短的时间之内快速获得资金，且资金额度较高，具有较高的安全性与流动性。不过，我国债券发行起步较晚，大多数公司对于该种方式的应用上显得不够成熟，在实际应用过程中会呈现出较多的问题。
二、目前我国房地产公司所面临的主要融资风险
（一）外部环境风险
1.经济风险
经济风险主要是指外部的经济环境给房地产公司在融资过程中所带来的潜在威胁。如果外部宏观经济环境较为宽松，给房地产行亚提出的要求比较少，公司在发展过程中则会更加顺利，展现出良好的发展势头。而如果宏观经济环境紧缩，房地产公司则需要面临非常大的资金压力，形成融资风险，阻碍公司发展。
2.税务风险
税务风险主要是指税务环境给房地产公司的融资所形成的威胁。就近些年的实际情况来说，国内税务政策所呈现出的变化较大，且对利息、股息等在抵税方面的要求不同。各种税务政策的变化，将直接造成房地產公司在进行发债融资或上市融资的过程中在成本上的巨大区别，可能会给企业带来十分巨大的融资风险。
3.政策风险
不管是哪个行业中的企业，都会在一定程度上受到国家宏观政策的影响。近几年来，国家存款准备金率不断上调，银行在贷款方面的政策也愈加紧张。而政策的变化，非常容易给房地产公司这种资本密集型企业带来非常大的资金压力，所面临的融资风险也将会加大。而且我国近几年在不断调整信贷政策，对企业信用方面提出了更高的要求，这也在无形之中使房地产公司面对的融资风险进一步加剧。
（二）内部管理风险
1.融资风险有效预警的欠缺
房地产公司不同于其它类型的公司，其对资金的需求更高，所面临的压力也更大，所以房地产公司更加需要具备一套优质的预警机制。而就我国房地产行业目前的整体情况来说，对于开发承建、追求利润方面的过度关注，漠视融资风险预警，导致企业资金链抵御外部冲击的能力非常低，极易受到威胁。
2.公司融资方式单一
有相当一部分房地产公司的融资方式过于单一，融资结构不合理，对于外部资金所呈现的依赖程度过大，而对自有资金的使用效率却非常低，对信托融资、债券融资以及上市融资等方式应用的情况较少。如此一来，企业融资风险便与银行风险之间形成直接的联系，如果一方出现危机，另外一方会受到直接的牵连，所带来的损失将无法估量。
三、房地产公司融资渠道拓展的有效措施
（一）突出自身特色，完善信用评价体系
由于我国大部分当地产企业信用等级和企业规模方面的限制，导致其融资渠道过于单调，融资活动开展较为困难。首先，国家相关部门需要紧密结合房地产市场的特征，设置更为科学化和完善化的信用评价体系，给国内房地产公司在融资方面形成有效的保障。以行政引导为依托，支持各房地产公司实现融资渠道的多元化，为行业发展注入活力，长期维持稳定的发展。政府相关部门还要以信用评价体系的完善作为基础，随后出台一系列相关的支持性和鼓励性政策，要求金融机构拓宽对房地产企业进行信贷投放方面的范围和力度。要结合每个房地产公司在发展过程中所呈现出的优势和特色，综合研判后制定相应的信用评价体系，从而真正满足房地产工资在融资方面的需求，为其发展保驾护航。此外，作为房地产公司的高层管理人员，应始终将提升企业财务管理水准作为重点工作任务，强化在资金管理方面的能力与水平，保证在获得融资之后能够做好管理工作，合理利用资金，促进企业健康的发展。
（二）拓展融资渠道，强化风险抵御能力
银行借贷资金在目前仍然是我国房地产行业各公司最为主要的一种融资方式，其它融资方式则很少得到有效利用。这种情况的出现，导致房地产公司在市场经济不断发展的大环境当中，很难获得能够满足于公司正常运营和发展的资金。因此，对融资渠道的拓展依然成为了我国房地产行业亟待解决的问题，关系到行业和国家经济发展。所以，房地产公司需要积极探索上市、信托以及债券发行等多样化的融资渠道，持续强化自身对融资风险的实际抵御能力，防止在公司发展过程中由于资金短缺等情况所导致的各种严重问题。
（三）融资规模预判，强调融资的理性化
