土地估价结果报告项目名称：受托估价单位：估价人：委托估价单位：估价日期：估价报告编号：估价技术报告编号：提交报告日期:关键词:（估价对象所在市、县）估价目的:安徽中信房地产土地价格评估有限公司土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称二、委托估价方三、估价目的：估价目的必须表述准确、规范，例如：出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等。
1、不得出现两个估价目的；2、委托单位、委托单位与待估宗地、权利人的利益关系、特别是不一致时应说明缘由。
3、显化资产、企业改制、咨询等均属于估价目的不明确的描述。
四、估价期日五、估价日期一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。
估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。
凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。
涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。
抵押评估应回避出具预测性报告。
六、地价定义根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的价格是指估价对象在年月日，评估设定开发程度为“通平”、土地使用权剩余年限为年条件下的级用地土地使用权公允市场价格。
待估宗地的实际土地开发程度一般指宗地内和宗地外的基础设施现状，本次评估设定的土地开发程度均为宗地内的基础设施状况和宗地外基础设施状况。
地价定义详细情况见待估宗地地价定义一览表：表1 待估宗地地价定义一览表需说明：实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。
特别说明：用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的。
例如：（1）现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；（2）现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。
七、估价结果（价格偏离合理估价结果15%以上不合格）评估土地总面积:单位面积地价：（楼面单价/地面单价）总地价：大写及币种:八、估价结果和估价报告的使用（一）估价前提条件和假设条件（1）委托方合法取得估价对象的土地使用权，并支付有关税费。
委托方提供的估价对象的《国有土地使用权证》及相关证明文件等是真实的、准确的、完整的。
（2）在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
（3）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家和地方的有关法律、法规。
（4）委托方提供资料属实。
（二）该报告使用的限制条件（1）评估报告是在评估基准日条件下, 评估土地在限定条件下的土地使用权价格。
（2）评估面积以国土资源局颁发的《国有土地使用证》中所载面积为准。
不同时需作说明。
（3）评估价格仅为委托方估价目的提供价格参考。
（三）资料来源说明1、土地利用状况等资料由委托方及估价人员现场勘察所得。
2、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）估价中的特殊处理如：划拨用地评估（五）其它说明1、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用价格，若待估宗地的土地利用方式、估价期日、土地开发状况、土地使用年限、土地使用面积等影响地价的因素发生变化，该估价结果应做相应调整。
3、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
4、评估结果有效期自提交报告日起年内有效。
涉及到估价期日和提交报告日期两种有效期。
有效期一般为6个月，但企业改制上市和资产评估、审计等报告衔接，可能需要一年。
市场变动异常，有效期可缩短。
5、本报告和估价结果的使用权归委托方所有，安徽中信房地产土地价格评估有限公司负责解释。
特别说明：（1）土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售(或预售)合同及付款凭证确认土地产权；对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。
（2）由于土地开发利用强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明合法的土地利用强度的有关指标详加叙述，例：房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，针对以上各项的详细描述可以让评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。
（3）要防止滥用假设条件。
如估价方法选择中已说明土地市场不活跃，交易案例少，排除了市场比较法。
在报告使用的前提条件中又设定了“估价结果基于有公开、活跃的正常土地市场条件”。
又如法院委托的评估项目属限时强买处置类的评估，报告中设定“为了使交易完成以及达成合理成交价格，需要有一个合理的谈判周期”这一假设条件。
这些假设条件均与事实不符、逻辑混乱矛盾，则属于滥用假设条件。
九、土地估价师签字姓名资格证书号签名十、土地估价机构法定代表人签字：（机构公章）年月日第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位：单位地址：法人代表：联系人：联系电话：邮政编码：二、估价对象说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等三、估价对象概况1、土地位置和登记状况（位置、用途、面积、四至等）a、来源与历史沿革：改制重组涉及产权变动状况。
出让应说明出让合同约定的主要内容，如开工、竣工时间，出让金支付方式和交纳情况，代建道路、代征土地、代建公用建筑，出让年限届满后地上建筑物处置情况等内容。
产业用地涉及投资强度、节约集约利用土地的重要指标等。
b、位置：除坐落外，应说明大致区位条件，如地处市中心、旅游区、城郊结合地区，并对位置条件进行简要评价。
c、用途、面积、四至：登记与现状或评估设定不一致，应说明理由。
d、土地级别：采用基准地价系数修正法必须说明，尽量采用分用途级别描述。
e、土地登记证书号、国有土地使用权证书号：描述应规范。
②土地权利状况（权属、权利、年期、他项权利等，简述可能了解的土地取得和流转过程，分析实际使用与证载是否一致。
a、权属、权利、年期是否与登记内容一致。
评估设定与登记内容不一致，应说明评估设定的理由。
b、他项权利对地价的影响，如抵押权，地价中应扣抵押额。
带租约转让价应在正常市场价值的基础上扣除承租使用权价值。
c、对地价产生重大影响地役权也应说明。
③土地利用状况（土地利用状况，重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等）a、针对估价对象和估价目的的确定现状条件和规划条件两种情形。
b、利用现状条件：建筑物及具体用途、容积率、建筑物等。
估价方法不具体涉及建筑物而作列表简要描述，但收益还原法、剩余法涉及到建筑费时，应对建筑物、容积率、式样、成新度、结构、日照、通风等进行详细描述，注意与后面的估价方法应用相衔接并保持逻辑性一致性。
c、涉及现状建筑物产权不完整，应说明如何特殊处理与理由。
d、规划条件：应说明规划设计要点，包括建筑限高、容积率、建筑密度、绿化率、公建配套等。
应说明规划条件的批准机关、文号、批准日期及有效期。
四、影响地价的因素说明1、一般因素（1）地理位置（2）自然环境Ａ、地势、地貌Ｂ、气候、水文（3）行政区划（4）社会经济状况（5）房地产政策与房地产市场状况（6）城市规划与发展目标不能机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性。
按用途分析描述。
a、商业用地：自然因素、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、产业政策、税收政策、金融政策、商业发展状况等。
b、住宅用地：自然条件、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、城市化水平、居民收入与储蓄、房地产市场状况、税收政策、金融政策、房地产宏观调控政策、住房供应与保障政策等。
c、工业用地：自然因素、城市规划与发展目标、城市社会经济发展状况、产业政策、税收政策、劳动力状况等。
2、区域因素区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施和市政公用设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当。
不能机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性。
如：a、区域范围与区域概况，尽量附图。
b、区域位置：按规划功能区或现状描述，离市中心距离，所在土地级别。
c、交通条件：道路通达状况、交通便捷程度（对外交通、公交、地铁、轨道交通）d、基础设施条件：供电、供水、排水、电讯、供气、供热。
e、商业用地应对商业繁华状况进行分析，住宅用地应分析居民购物的便利程度，一般工业仓储用地无特殊原因不进行分析。
f、公用设施条件主要影响居民生活方便程度，影响商业网点配套程度。
g、行政因素：区域经济政策、城市规划限制、交通管制状况h、环境质量状况i、危险设施：估价对象所在区域是否有危险设施，如加油站、油库、弹药库、传染病医院等。
j、住宅用地、商业用地外立面分析、景观分析应与采用的基准地价系数修正法和市场比较法中的因素条件、修正系数说明表、修正系数相衔接和一致性。
3、个别因素待估宗地位于，四至。
评估设定用途、土地所有权，土地使用权由方式取得，以及面积、形状、水文地质条件、临路状况等。
宗地实际开发程度为，评估设定土地开发程度为供水：排水：供电：通讯：通路：供暖：供气：场地平整：地上建筑物：链接道路状况，住宅用地临交通型主干道状况，商业用地临街状况和距市中心和商服中心的距离。
宗地利用状况：规划设计要点或出让合同约定的开发程度。
住宅、商业用地接近公用设施距离。
商业、工业用地接近交通设施程度。
相邻土地利用状况：对估价对象利用的限制，重点分析估价对象有重要影响的相邻土地利用状况。
如估价对象北侧有小学、气象观测站，对估价对象土地利用将产生非常大的影响。
