“某某”租住平台项目商业计划书
——构建一个灵活智能的租住共享平台
一、市场介绍
1、市场情况
长租房领域的供需双方主要以个人房东对个人房客，长租市场规模巨大，城市流动人口多数都通过租房解决住宿问题。
专业房东、品牌公寓正在大城市、中等城市崛起，通过服务和标准化的装修，提升长租房的住宿体验。
58赶集等网络信息平台，已经成为出租和找房的主流渠道，线下中介成为补充方式。
长租房的市场的供给方式，正在从个人房东的传统方式向专业租房服务公司转变，年轻一代的租客对住宿的要求正在提高，不仅仅是简单的住宿，新一代租客对维修、保洁、搬家等租后服务，对装修的风格、品质都有很高的要求。
2、市场容量
不同城市的流动人口规模决定了长租市场的容量。
从全国来看，根据2014年最新统计数据，全国2014年流动人口规模为2.45亿，其中72%的流动人口通过租房居住，其中77%为80后，2013年承受的房租平均每月为1051元。
流动人口靠前位的城市分别为深圳、上海、北京、重庆、武汉、天津、广州、西安。
全
国超过1.7亿的租房青年，总市场容量接近2万亿规模。
3、竞争情况
（1）不同的出租主体
从出租主体看，分为个人房东、二房东、品牌公寓；
个人房东：自己购置多套房产，除了自住以外的房产，自己投资装修，自己对外出租；
二房东：通过与个人房东签订长期租赁合同，再重新装修，以整租和合租的方式对外出租，房源数量从十几套到一两百套都有；
品牌公寓：规模化、系统化、团队化的“二房东”，有一定的服务标准，有品牌名称，拥有规模比较大的房源数量。
例如自如有家、蘑菇公寓、遇见公寓、YOU+公寓、优客逸家等。
不同出租主体之间的竞争各有优势，品牌公寓资金雄厚，二房东专注灵活，个人房东对出租价格不是太敏感，服务意识差。
从长期来看，品牌公寓更符合青年的租房需求。
同一城市不同品牌公寓、二房东之间的竞争还是有的，房源的成本和装修运营管理的效率成为不同品牌公寓和二房东之间竞争的关键。
（2）不同的出租形式
分散式出租：房源分布在城市的不同小区，管理麻烦。
集中式出租：房源集中，以新建或改造原有集中的多层楼房为主。
集中管理，便于维护和后期服务。
从目前城市可出租房源的物业分布来看，分散式的市场规模是远大于集中式的公寓，成本优势也非常的明显。
这两种出租形式之间，基本不存在竞争管理，分散式的单位面积出租价位一般比集中式单位面积出租价位低。
（3）不同的价位
从出租价格来看，分为高、中、低端，不同的青年由于个人收入情况不一，造成承租能力消费能力不一。
总体上来说，竞争仅存在于同一价位的出租主体之间的竞争，比如同一片区品牌公寓与品牌公寓之间的竞争。
（4）不同的渠道
传统中介与58赶集网络渠道相比，房源量和效率都无法比拟。
网络渠道正在蚕食传统中介的出租市场，再加上出租业务在中介总体业务比重本来就少，不够重视。
类似爱屋吉屋的网络新型中介，通过集中化的房源采集、专职的一对一经纪人带看，部分的解决了城市租房中介的痛点。
目前的三种渠道：
⏹纯网络信息渠道：58赶集等出租信息平台；
⏹互联网中介渠道：类似爱屋吉屋模式；
⏹传统线下中介渠道：我爱我家、链家、满堂红等；
这三种渠道中，互联中介和线下中介是直接的竞争关系，传统中介分布广，人员多，互联网中介效率高，服务意识强。
互联网中介取代传统中介的趋势明显。
类似58赶集的纯网
络渠道，与互联网中介之间应该是一个互补的关系。
58赶集上的个人房源信息是免费开放的，任何个人都可以发布和查找房源信息，而互联网中介平台（类似爱屋吉屋）是有中介费的，享受服务的同时，需要支付中介费用。
所以这两种平台都会有自己的用户群体。
4、市场整体未来的发展趋势
从出租主体上看，未来个人房东主体会减少，专业、品牌化、职业化出租主体会增加，分散、集中、高、中、低价位都有着自己的市场需求。
从租房需求角度看，随着新一代年轻人的成长，他们对租房的需求不仅仅是居住，还有后期服务需求，更注重的住宿的品质和体验，有更多的消费意识。
新一代租房者对出租周期会更趋向短期化、灵活化，对装修更注重细节品质，随着智能社会的到来，对找房、住房过程中的低效率，服务差的忍耐性正在濒临突变点。
从产品形式和内容上看，装修更温馨、充满各种风格气息、更个性化和智能化。
从出租渠道上，信息平台和互联网中介是目前的主流形式，未来一段时间，人们还会倾向通过这些平台找房租房。
随着智能化社会的来临，人们更换居住地点的频次越来越高，固定的居住在某个地方几十年、十年的现象越来越少，人们有更多的机会去体验这个世界的不同角落，去做不同的工作，未来必然会诞生一个公共的居住平台，在这里人们可以任意的选择居住地域、居住时间。
二、存在问题
1、整个市场还有哪些问题没有解决
⏹多数出租主体还是个人房东，他们的服务意识，服务标准层次不齐，无法满
足新一代青年的租住需求；
⏹部分二房东为了谋取超额利润，采用群租、无节制的分割房间，造成一定的
安全和管理风险，给政府和承租者造成很多负面的影响；
⏹市场上的租住期限不灵活，租客合同不到期退房，一般出租主体不会退押金
给房客，这一点给租客带来很多不愉快的经历；
⏹房东与房客之间缺少互评机制，没有信用记录；
⏹58赶集信息平台存在大量无效、虚假信息，信息的有效性、唯一性和真实性
无法确保，很多租过房的用户都因此失望过、郁闷过；
⏹互联网中介公司的仅仅实现了信息的集中发布，统一发布，但是线下看房环
节还是传统模式，需要协调经纪人、房东、找房者现场看房，人员效率依然
低下，而且互联网中介公司服务的房东主体也是个人房东为主，无法提供从
找房到住宿期间一致的高品质服务；
2、用户的哪些需要还没得到满足
（1）房客端
⏹用更少的时间找房、看房、租房到合适的房子；
⏹租期更短、更灵活；
⏹及时的保洁和维修服务；
⏹房间装修个性化、品质化、住宿不再那么痛苦；
⏹租房不要中介费是非常幸福的事情；
⏹房东人好，可以拖欠一段时间房租；
⏹期望有一个真实的出租信息平台，价格、状态、描述都是真实的；
（2）房东端（品牌公寓、二房东）
⏹提高出租率，出租率常年低于2%最好；
⏹不要遇到极品难缠房客，拖欠房租房客；
⏹装修成本越低越好，低成本大效果；
⏹房源太分散，如果能管理方便，不用到处跑来跑去，就是一件幸福的事情；
⏹58赶集的出租效果不好，信息鱼龙混杂，为了树立品牌形象，要独立建设自己
网站，自己的APP；;
整体上来说，长租房市场是一个正在从个人出租主体向专业出租主体转变的过程之中，租客在找房、租房过程中的痛点很多，需求很多，我们计划通过解决出租和找房这个环节的信息、信任、速度问题，切入这个市场。
三、如何解决
租住领域的痛点包括价格、服务、效率等多方面，这是一个系统性的问题，我们通过一套开创性的业务模式，构建一个灵活智能的租住共享平台，去影响和改变目前的出租市场。
我们计划的主要改进方向有：
（1）灵活化租期。
例如最短租期1月起租，1个月后采用无期限合同，
只要提前1周申请退房，即可全额退还全部剩余租金和押金。
（2）智能化出租。
在出租、收租、看房等环节实现智能化，方便用户，
方便房东。
甚至室内的用电、部分电器可以实现统一的智能化管理。
（3）标准化服务。
提供维修、保洁、搬家一整套服务，让租住没有负担，
让租住更为轻松。
通过“某某”智能化的、真实化、标准化的出租服务平台，为专业房东提供一种全新的出租渠道，为租客提供一个高效的找房渠道。
解决专业房东出租难、管理效率低下的问题，为房客解决看房慢，找房难的问题。
后期，逐步引入灵活化租期，标准化服务，房东房客互评机制，逐步提升租住品质，优化租住市场。
寻找、培养“某某”平台新型房东，通过我们的平台，房东可以获得更高的出租率、更方便的出租方式和更高的出租收益。
四、市场规模
整体市场规模：超过1.7亿的租房青年，总市场容量接近2万亿规模；其中当前专业品牌出租规模：大致占整体规模不足10%，每年2000亿规模； APP 锁管理功能 装修材料商 家具厂商 个人房东 产业相关供应商
最终用户（房
金融服
房源管
租客服务 运营管理
互评功能 微信
支付功能 家
信息采集服务
我们预计未来5-10年，专业品牌出租的市场份额将达到50%-70%以上。
五、同行分析
1、直接竞争对手
（1）九猪
起源成都，对长租领域有一定研究，正在开发面向专业房东的后端管理系统，通过大量的线下活动，接触各品牌出租公寓，活动+后端管理系统是目前的主要产品形态，为了想积累更多的B端房东后，开通C端，通过社区、增值业务盈利。
由于缺少实际的品牌公寓运营经验，开发产品的用户体验不高、实用性不强。
目前靠投资维持运营，大致有20-30人的团队规模。
2、间接竞争对手
（1）58赶集
58同城成立于2005年12月，经过10年的发展，目前成为全国分类信息第一网站，2015年4月与赶集合并，开始重点发力垂直领域的服务业务，例如58到家等。
国内目前最大的出租房源信息平台，种类繁多，除了住房还有厂房、办公室、商铺的出租。
住房包括个人、中介、品牌公寓。
信息量大，信息真实性、唯一性和有效性无法保障。
但是，58赶集已经形成的租房信息平台第一的优势地位，用户找房、出租首选还是这个平台。
大量的房源，吸引大量的租客，
大量的租客又吸引大量的房源。
虽然信息鱼龙混杂，但是房源的丰富性让这个平台还在扩大，用户量依然增长。
（2）爱屋吉屋
爱屋吉屋2014年7月上线，目前已经在上海、北京、深圳、广州开展业务，人员接近6000人，已经开通房产买卖经纪业务。
新兴的互联网中介平台，通过大量采集房源信息，统一发布标准，专人带看，超低价中介费，颠覆传统线下中介模式。
通过标准化、系统化的房源信息管理，将房源采集、系统开发、客户带看三个工作分布在三个不同的部门，从一定程度上提升了用户找房、看房的体验。
但是距离智能化、高效化出租还有很大距离。
中介费用还是比较高。
六、核心竞争力
我们拥有三大核心竞争力优势：
行业经验优势：拥有4年自营品牌出租行业经验，可以深刻的理解专业房东的管理痛点和房客找房租房需求；完全开放自己，让智能化出租系统开放给专业房东，让最小的经营者都可以快速的提高管理效率；
模式竞争优势：某某租住平台，做的是变革租住市场，提高租住用户体验，面向未来租住趋势的事情，先天性具备信息的真实性和有效性；我们通过深入专业房东、品牌房东的出租管理、后期管理，从而丰富平台房源，更好的服务终端租客。
引入互评机制，建立出租市
场的互信模式，变革出租和找房的流程，改善体验。
研发与供应链优势：某某智能出租平台的基础设施，智能密码蓝牙锁的研发中心在深圳，生产中心在佛山，已经建立了完善的供应链体系，可以便捷的实现产品功能升级，低成本的生产平台所需智能锁硬件。
七、盈利模式
（1）靠效率盈利
项目初期的主要盈利方式通过智能出租平台，大幅度提升房屋出租效率，为专业房东提供出租服务、甚至代运营（保洁、维修）服务，从而赚取出租佣金。
（2）靠规模化盈利
项目后期一旦形成规模，利用APP的高频、强粘性，面向租客端可以推出更多的业务，比如各种上门的O2O服务，智能硬件衍生服务，甚至金融服务。
（3）靠服务盈利
项目后期面向B端的专业房东，我们可以推出类似拍照服务、装修服务等一体化的配套服务供应，形成一个B2B的系统。
八、业务发展规划 整体业务规划为面向房东端和房客端，核心是围绕房子、房东、房客。
进行面向房客端B 端管理系统 （供给方）
C 端出租平台（需求方） 房子实智能
专业房东 上门O2O 智能家居 社区
面向房子出租买卖的基础服务（通过效率盈利）
面向B 端的增值业务（通过服务盈利）
面向C 端的增值业务（通过规模盈利）
的重点业务是租金月付，面向房东端的业务是出租代理、宽带业务、保洁业务、维修业务。
后期通过引入更多合作伙伴，开展面向租客端的房间DIY 商城、搬家业务、社区O2O 、甚至旅游短租业务，面向房东端的业务包括装修商城、融资服务、智能家居等。
面向专业
房东
业务 面向
租客
业务
某某
平台
功能 2015年 2016年 我的房间
九、盈利模型与量化分析
我们以平台接入3万套房子为基础，进行盈利模型分析。
3万套房子的智能锁需要投入600万资金，可开展的业务包括：出租代理、宽带业务、保洁业务、维修业务、租金月付、房间DIY 、社区o2o 。
潜在的市场容量如下图所示：
智能门锁的使用年限在5-7年，通过围绕房子、房客的业务，我们可以通过免费门锁投入3万套免
600万资金 出租代理业务
宽带业务 租金月付
3*500=1500万 10*500*12=6个亿 10*200=2000万 10*20
3*30*1
3*500=1500万
的方式，独家经营出租代理业务、宽带业务、租金月付业务，另外的保洁业务、维修业务、房间DIY商城业务、社区O2O业务通过招募合作方开展。
（1）独家经营业务分析
“租金月付”业务的比例为保守的30%，平台获取2%的金融服务收益，则每年净利润为6*30%*2%=360万。
“出租代理”业务，我们保守估计，可以占到20%的业务量，既300万规模，出租3000套房子，需要投入人力5-10人，人工成本在30万左右，推广费不超过30万，出租代理业务净利润在220万。
“宽带业务”通过与通信运营商签订集团采购业务，每户可以赚取大致50元/年的净利润，同时合作房东也得到了优质的、低价的宽带服务，一年宽带业务收入3*50=150万。
每年独家经营业务净利润=360+220+150=710万。
（2）合作业务分析
合作业务包括保洁业务、维修业务、房间DIY商城、社区O2O，这四项业务我们计划采用合作方式发展，保守估计每项业务每年赚取50万的净利润，则4项业务每年的净利润为200万。
（3）未来新业务分析
未来随着平台房源数量和租客数量的增多，我们可以开发更多的增值业务包括面向房东端的装修商城、融资服务、智能家居，面向房客端的旅游短租等业务。
未来业务之所以能开展，主要是因为门锁APP对房客的强大粘性，平台规模增长后，对供应商的议价能力的提高。
通过多层次的业务体系设计，我们认为此项目属于一次投入，长期稳定收益的项目，业务融合了互联网+服务的思想，投入600万的原始资金，第二年即可获得910万的盈利，后期还有5年左右的经营期。
从财务上来说，是非常优质的一个投资项目。
十、总体发展目标
最近半年时间，我们已经完成智能化出租平台的基础技术、基础产品研发，包括智能蓝牙密码锁、房客端APP、房东端APP、房东端WEB。
并在自营业务和少量的其它专业房东客户进行了小规模试用。
接下来，我们主要做好以下几个工作：
（1）在自营业务上试点租住新模式、新体验，验证各业务的盈利能力；
（2）完善软硬件产品功能，进行产品迭代和演进设计；
（3）加大推广力度，扩大试用规模，争取在10月份之前完成1000套房源的接入；
后面几年的发展目标：
第一阶段2015年：
专注实现面向专业房东的智能出租管理功能，扩大在合肥市场的试点规模，平台管理房源超过3万套，租客数量10-15万；
第二阶段2016：
在南京、上海、杭州3个城市推广房东端业务，在合肥试点面向C端租客的找房、看房，在线出租功能，平台房源管理量接近10万套，租客数量30-50万。
第三阶段2017年：
在北京、深圳、广州等更多的城市推广房东端业务，在上述南京、上海、杭州、合肥4个城市推出房客找房、看房、在线租房业务，平台房源管理量接近50万套，租客数量150-250万。
十一、资金需求
我们计划为构建未来公共居住平台融资800万人民币天使投资，出让10%左右的原始股份；融资的具体用途包括产品研发、房东端推广补贴、市场推广费：（1）用于系统研发升级
建立相对更全面的技术团队，锁体结构开发、智能硬件开发、软件系统开发，完成下一代产品升级，C端房源功能上线，丰富B的管理功能。
开发人力成本：按照8名人技术开发人员，人均年工资12万，每年人力成本在100万左右。
（2）面向房东端的推广补贴
目前智能密码锁的生产成本在200元左右，每套锁补贴200元，2万套锁，补贴400万元，通过补贴快速的抢占房源资源，形成一定的规模效应。
（3）面向房客端的补贴
房客通过“某某”平台租房入住，可获得平台提供的补贴，补贴的方式和租住期限有关系，按月兑现补贴，增强用户对“某某”平台的粘性，刺激、吸引更多的租户通过某某平台找房、入住，行程良性循环。
租客端补贴计划投入200万。
（4）市场推广
计划通过多种媒体渠道，对“某某”平台进行推广宣传，主要重点在高校渠道、网络媒体渠道。
市场推广费用计划投入100万。
十二、团队介绍
冯渊博：创始人、项目发起人，连续创业者。
拥有10年移动通信行业从业经验，主要从事中国移动IT系统、数据业务系统的项目规划和咨询，曾多次主导广东移动数据业务发展规划项目。
2005年参与创立安徽绿满江淮环境保护组织，成为目前国内知名的环境领域NGO组织，曾多次获得全国性环保领域大奖。
2011年在合肥创立梧桐青年公寓长租品牌，拥有4年长租行业经验，目前拥有1000多间出租规模。
江晨：联合创始人，合伙人，
吴鹏：联合创始人，合伙人，
王峥嵘：智能硬件研发负责人，3年智能硬件研发经验，熟悉蓝牙、单片机、WIFI 研发，曾完成过蓝牙电子烟、跳蛋、蓝牙音乐灯等智能产品开发。
吴胜涛：锁结构、生产负责人，5年五金行业从业经验，可以独立完成多种五金结构的设计和生产。
十三、总结
随着智能共享社会的到来，居住，这一几千年人类的头等大事也会发生颠覆性的改变，就像今天的Uber和Airbnb，未来在长租领域也会有一次深刻的变革，同时，新能源交通方式的普及，人们迁徙的成本在降低，需求在增加，这些都会影响到人们居住方式的改变。
我从专注解决房东的出租效率、管理服务效率，通过蓝牙密码智能锁和管理软件，切入出租市场，项目未来规划清晰，代表着智能社会的演进方向，我们相信未来（5-10年）租住方式会有革命性的变化，智能化出租，公共租住平台，便捷的、大众化的租住时代一定会来临！
未来我们会坚持开放合作的发展思路，与各方合作发展，包括品牌公寓、新型互联网中介公司、甚至58赶集，通过合作不断的学习和提升，改善我们的产品和平台功能。
虽然，会遇到各种困难，我们构建一个灵活智能的租住共享平台的努力方向不会改变！。
