2016年第30期房地产业要参

房地产金融学习资料第一章一、单项选择题1.由于房屋附着于土地上不能移动，广州的房地产需求就不能用上海的房地产项目去满足，因而房地产项目具有（）。

A.区域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性2.某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（）。

A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区同类房地产的供求状况D.全国同类房地产的供求状况3.建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于（）。

A. 美国B. 英国C. 新加坡D. 中国4.我国目前已形成以()为主的房地产金融体系。

A．投资公司B．证券公司C．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部5.()是房地产金融的主要内容。

A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款二、多项选择题1.房地产业是由房地产的（）等多种行业构成的庞大的产业群，是国民经济中的重要行业。

A开发B经营C销售D服务E居住2.房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括：（）A房地产业投资大、借款多、周期长B房地产受区域因素影响较大C房地产具有投资和消费的双重性D房地产受国家政策与城市规划影响E房地产投资收益性率高3.根据我国房地产资金的来源和金融机构的作用，可以将我国的房地产金融发展分成（）等特征非常鲜明的阶段A房地产金融萌芽阶段B住房建设资金管理阶段C房改金融阶段D房地产金融阶段E房地产调控阶段4.一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（）特征。

A完善的法律体系B完善的市场结构C较低的贷款利率D丰富的市场产品和大规模的交易E高效的市场效率和严格的风险管理5.目前我国的房地产金融市场极为不规范、不成熟，存在许多急需改进的地方。

概括来讲有：（）A资金来源单一B贷款品种可选择性差C法律体系不完善D市场发育滞后E人民银行经营机制有待转变三、判断题1.房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。

（）2.作为住宅的房地产满足人们的居住需求，仅具有消费属性。

房地产业在我国国民经济发展过程中起到了非常重要的作用已逐渐成为国民经济的支柱产业。

然而在日渐成熟、规范的房地产市场和中国加入的背景下房地产企业面临来自内外的双重压力。

企业的核心竞争力是企业保持优势的根本所在能够强有力地支撑企业的可持续经营与发展。

因此提升企业的核心竞争能力成为房地产企业生存发展的当务之急。

本文首先对国内外企业核心竞争力研究成果进行概述并对这些成果做出了综合评价为下文奠定理论基础其次在阐述了房地产行业及龙头企业概况在房地产企业核心竞争力基本概念的基础上分析了房地产企业核心竞争力及其构成再次在问卷调查的基础上运用层次分析法构建了房地产企业核心竞争力指标体系并对构建的指标体系进行了验证最后从品牌竞争力、资源整合竞争力、创新竞争力以及业务竞争力四个方面论述了房地产企业核心竞争力的培育措施为房地产企业培育核心竞争力提供了借鉴依据。

关键词房地产企业核心竞争力层次分析法北京化人学硕十学位论文’’’’摘要北京化工大学位论文原创性声明本人郑重声明所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立进行研究工作所取得的成果。

除文中已经注明引用的内容外本论文不含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的作品成果。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

作者签名—一日期』笙乏乙卫关于论文使用授权的说明学位论文作者完全了解北京化工大学有关保留和使用学位论文的规定即研究生在校攻读学位期间论文工作的知识产权单位属北京化工大学。

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保密论文注释本学位论文属于保密范围在土年解密后适用本授权书。

非保密论作者签名导师签名论文不属于保密范围适用本授权书。

日期型互乞日期——乒学一第一章绪论问题提出第一章绪论房地产业在国民经济发展中起到非常重要的作用已逐渐成为国民经济的支柱产业。

《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》排行榜发布楼市火爆，开盘日光。

2016年上半年，TOP100房企销售金额和面积均大幅提升，多家房企创下了历史最好成绩。

千亿房企有望再次扩容，大中型房企的竞争也愈发激烈。

1、百强房企门槛大幅提升，TOP50门槛首次过百在多种利好政策的刺激下，2016年上半年全国房地产市场火热，TOP100房企继续引领楼市，金额、面积各梯队入榜门槛双双大幅提升。

其中，金额门槛同比增幅均在60%以上，如TOP20金额门槛同比翻番达到115%。

图1、2016年上半年房企销售入榜门槛（单位：亿元、万平方米）资料来源：CRIC ，中国房地产测评中心金额门槛方面，TOP10房企入榜门槛高达501亿元，较2015年同期增加199亿元，同比增长66%；TOP20房企金额门槛达到280亿元，同比增长115%；TOP50房企金额门槛首次达到138亿元，同比增长82%；TOP100房企的入榜门槛达65亿元，同比增长71%。

面积门槛方面，TOP10房企入榜门槛从去年同期的284万平方米增加至298万平方米，同比增长5%；TOP20房企同比增长48%至195万平方米；TOP50房企门槛则首次达到106万平方米，较2014年增长60%；TOP100房企入榜门槛达到48万平方米，同比增长54%。

TOP10TOP20TOP50TOP100销售金额入榜门槛2014年上半年2015年上半年2016年上半年TOP10TOP20TOP50TOP100销售面积入榜门槛2014年上半年2015年上半年2016年上半年2、行业集中度继续上升，金额增速高于面积2016年上半年房企销售快速增长，行业集中度进一步提升。

受改善型需求上升的影响，百强房企销售均价提升明显，金额集中度的增速整体高于面积集中度。

金额方面，各梯队房企集中度均同比上升。

其中TOP100房企集中度提升最为明显，同比增加4.05个百分点达到44.35%，占据市场份额近半；TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点；TOP50房企则从32.63%上升至35.44%，增加了2.81个百分点。

国家继续教育建设工程估价1、①17.34（对）②36.10（对）2、①20.43（对）②35.02（对）③53.46（对）3、①21`29（对）（一）4、①17`10（错）（二）②39.58（错）（二）③46`50（对）（二）银行融资业务对房地产估价服务的需要第一小节：①23.10（对）②35.8（对）③57.25 （对）第二小节：①25.10（对）②47.52（对）第四节：①42.39（对）发达国家验房业发展状况与中国借鉴1、28.58（对）一2、33.20（错）一3、15.12（对）二4、38.28（对）二5、17.52（对）三6、52.21（对）三第一太平戴维斯公司发展经验借鉴1、17.05（对）一2、43.48（对）一3、47.33（错）一4、18.06（对）二5、25.12（错）二6、28.00（对）二房地产相关企业税收1、17.56（错）一2、38.59（对）一3、46.05（错）一4、15.48（对）二5、31.59（错）二6、42.02（对）二7、15.54（对）三8、34.56（错）三9、51.15（对）三10、18.01（对）四11、27.04（对）四12、45.07（错）四13、16.00（错）五14、30.12（对）五15、41.43（错）五16、18.04（对）六17、41.23（错）六国有土地上房屋征收评估办法(一）1、6.08（对）2、10.05（对）3、27.23（错）(二）1、3.19（错）2、21.26（对）3、31.44（对）4、43.13（错）5、55.09（对）(三）1、10.39 （错）2、23.47（对）3、38.42（错）4 、44.01（对）（四）1、10.23（对）2、23.31（错）（五）1、5.22（错）2、15.31（对）3、42.26（对）（六）1、3.13（错）2、13.02（错）3、30.49（错）4、39.34（对）5、51.51（错）（七）1、11.08（对）2、20.59（对）3、40.26 （对）高纬环球（10学时）一1、14.19 错2、21.38 对二3、26.04 对4、48.04 错三5、21.02 对四6、18.35 对7、46.27 对高级收益法第一堂课1、05:35 对2、35:24 错3、46:06 错第二堂课4、8.59 对5、24:59 对6、38:00 错第三堂课7、09:00 对8、19:00 对9、37:00 错10、54:00 对高级收益法一，1.计算自有资金的收益率，先要画出自有资金的现金流。

2016年10月高等教育自学考试《房地产开发与经营》试卷课程代码：08262一、单项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分）1．常见的不确定型决策方法不包括( D ) P23 A．大中取大法B．小中取大法C．最小最大后悔值法D．最大可能法2．我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别( C ) P41 A．3个B．4个C．5个D．6个3．房地产企业经营决策的特点不包括( B ) P57 A．目标性B．固定性C．灵活性D．可行性4．房地产企业经营决策的影响因素不包括( A ) P57 A．地理环境B．决策者对风险的态度C．思维定式D．时间5. 被称为十字图表型分析法的是( A ) P78A.SWOT分析法B．道氏评估法C．多因素加权分析法D．风险指数法6．调查人员不与被调查者正面接触，而是在旁边观察的方法称为( B ) P126A.实验法B．观察法C．小组座谈法D．深度访谈法7．支付工程款的方式不包括( C ) P206 A．按月支付B．分段支付C．按年支付D．竣工后一次支付8．主要是两个以上的指标的比例进行分析的方法是( D ) P207 A．比较法B．因素分析法C．连环替代法D．比率法9．索赔事件发生多少天内，承包商可向监理工程师发出索赔意向通知书( C ) P221 A．7天B．14天C．28天D．42天10．一个完整的索赔报告不包括下列哪个部分( A ) P223 A．前言部分B．根据部分 C.计算部分D．证据部分第二部分非选择题（共80分）二、填空题（本大题共5小题，每空2分，共20分）11．从房地产经营的内容来分，可以将房地产经营分为地产经营、房产经营、服务经营和房地产综合开发经营。

P7 12．外汇风险有两种类型即交易风险和折算风险。

P8613．房地产开发项目招标方式包括公开招标和邀请招标。

P18314. 房地产开发项目建设管理模式包括平行承发包管理和总承包委托建设管理。

P19915．合同的计价方式包括固定价格合同、成本加酬金合同和可调价格合同。

公司债券：关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知（深交所）2016-11-25股债稻草人来源：深交所固定收益业务专区关于试行房地产行业划分标准操作指引的通知各公司债券发行人及相关中介机构：根据《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证函〔2016〕713号，以下简称“《分类监管函》”），房地产行业公司债券发行审核试行分类监管。

为进一步完善房地产行业公司债券分类监管具体措施，提高发行人信息披露标准，结合《上市公司行业分类指引（2012年修订）》（以下简称“《上市公司行业分类》”）、《国民经济行业分类》(GBT4754-2011)（以下简称“《国民经济分类》”）中房地产行业分类及公司债券业务实践，现试行公司债券业务房地产行业类型划分标准操作指引。

具体通知如下：一、房地产行业类型划分标准及分类监管适用（一）类型划分1.一级土地开发业务的归类根据《国民经济行业分类》有关规定及统计实践，发行人从事的一级土地开发业务应归类为建筑类业务。

2.房地产行业具体类型参照《国民经济行业分类》中房地产行业的三级分类，结合审核实践，现将房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。

（二）分类监管的适用对主要从事“保障性住宅地产”业务的发行人，如其募集资金用于省级保障性住房项目建设，原则上无需按照《分类监管的函》进行监管分类，但仍应符合国家房地产宏观调控政策的相关要求，以及《分类监管的函》规定的募集资金监管和承销机构核查要求。

二、房地产类型的定义普通住宅地产：房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）。

保障性住宅地产：房地产企业按照政府要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区改造、旧住宅区改造等构成，区别于由市场形成价格的普通商品住宅。

商业地产：房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途，区别于以居住功能为主的普通住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产。

编纂前 言房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。

从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。

房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。

从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。

2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。

其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。

住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。

2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。

其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。

2015年，房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。

其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。

从竣工率来看，中国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率呈不断下滑趋势。

其中，2015年，竣工率仅为13.6%，为近年来历史最低。

2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。

其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。

从商品房销售比例结构来看，住宅市场一直占据绝对主力，2010-2015年，其所占市场份额一直保持在87%以上。

其中，2015年，中国房地产开发企业住宅、办公楼、商业营业用房销售比例分别为87.48%、2.27%和7.20%。

2015年，商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。

其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。

资产评估实务一一、单项选择题（共20题，每小题2 分，共 40分）1、某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99.、97.、100.、105.、106.、108.、110.1（以2016年1月为100）。

其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10月的价格为（）元/平方米。

A、20226.91B、19398.57C、20848.00D、19179.382、市场法及建(构)筑物的评估是最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。

其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，"100"的含义是()。

A、表示评估基准日的价格指数B、表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例时的价格指数C、表示可比实例交易的价格指数D、表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数3、下列关于普通股、优先股和债券的比较，说法正确的是（）。

A、普通股比优先股的风险小B、优先股的股票在剩余财产分配上优先于普通股的股票C、普通股的股票在股利分配上优先于优先股的股票D、债券的利息和优先股的股利一样，在所得税后支付4、下列设备寿命中，最长的是（）。

A、自然寿命B、经济寿命C、技术寿命D、科学寿命5、下列各项中，说法不正确的是()。

A、自行营造的林木类生产性生物资产的成本，包括达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出B、自行繁殖的产畜和役畜的成本，不包括达到预定生产经营目的( 成龄) 前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出C、生产性生物资产的有形损耗主要是预计的产畜和役畜衰老及经济林老化等D、生产性生物资产的无形损耗，主要是预计因新品种的出现而使现有的生产性生物资产的产出能力和产出农产品的质量等方面相对下降、市场需求的变化使生产性生物资产产出的农产品相对过时资产产出的农产品相对过时等6、大部分单项机器设备不采用收益法评估的原因是（）。

山西省2024年上半年房地产经纪人：房地产置业投资询问考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在的原则指导下，房地产经纪行业管理应以维护房地产经纪行业及其相关市场有序竞争为价值取向。

A：严格依法办事，强化行业自律B：顺应市场机制，维护有序竞争C：遵循行业规律，实施专业管理D：营造良好的环境，激励行业发展E：客户资金代收代付风险2、存量房买方代理业务流程中，的目的是让托付人对房源状况进行了解，激发托付人对房源的购买爱好，促成交易．A：举荐房源B：交易谈判C：看房D：物业交验E：工厂的生产设备3、能够渗透广告策划的全过程，并引导广告策划方向的是。

A：广告策划B：广告目标C：广告创意D：广告推广渠道E：工厂的生产设备4、房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按成交租金额标准，由双方协协商定一次性计收。

A：半个月至一个月B：一个月至两个月C：半个月至两个月D：两个月至三个月E：权利型房地产投资信托5、商圈调查中运用最多、最主要、最有效的方式是。

A：访谈法B：问卷法C：视察法D：现场勘查E：工厂的生产设备6、客户信息是房地产经纪公司和经纪人的珍贵资源，只有才能发挥其价值，促成交易。

A：有效分类B：合理运用C：精确定位D：平安管理E：工厂的生产设备7、房产税的纳税期限为。

A：按年计征，分期缴纳B：按月计征，一次缴纳C：按年计征，一次缴纳D：按月计征，分期缴纳E：权利型房地产投资信托8、房地产经纪机构以合约化手段转移风险的方法是。

A：进行平安培训B：购买商业保险C：利用金融衍生品D：签订房屋销售托付合同E：工厂的生产设备9、西方室内装饰装修的传统风格中，主要是通过建筑绘画、雕塑以及与室内环境的结合，体现室内装饰装修的力度、变更和动感，具有夸张、浪漫、激情和非理性、幻觉等特点。

A：哥特式风格B：巴洛克风格C：意大利风格D：伊斯兰风格E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信10、租赁合同中，是租赁合同区分于买卖合同的根本特征。

2016年成都房产市场分析报告中国·成都前言2016年上半年，成都市场整体呈现出温和上涨的态势，一方面是受首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响，另一方面是受一线和热点二线城市大幅上涨的带动。

一方面，从2016年成都大宗交易成交情况来看，8宗大型物业交易涉及3处住宅项目被收购，投资资本的活跃体现了买家企业对未来成都住宅市场的看好；另一方面，2016年成都新添四家大型优质房企，并在土拍市场表现活跃。

从2016年成都土地拍卖情况看来，主城区成功拍卖的52宗土地宗近半数以溢价成交，地王频出，最高溢价达300%，一定程度反映了大型优质房企对成都住宅市场发展的信心。

因而对于未来成都住宅市场的发展趋势，我们仍持乐观看好态度。

成都房地产市场分析金融城房地产分析分析结论2016成都房地产市场分析目录成都房地产市场分析房地产相关政策房地产相关经济房地产相关社会房地产相关技术Part 1相关政策环境2016年上半年政策环境较为宽松,通过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等措施助力去库存。

2016年第三季度商品住宅市场活跃,自住型改善住房成交比重持续上涨,更有投资客入市炒房,为避免投机,防止泡沫化,政策上有所收紧。

政策环境小结Part 2相关经济环境国际经济分析新兴市场经济体表现亮眼我国GDP走势我国GDP走势持续走低，经济下行压力大！我国居民消费价格指数（CPI）我国CPI走势逐渐温和，国民消费压力减缓！我国居民消费价格涨势温和11月份，居民消费价格同比上涨2.3%，涨幅比上月上升0.2个百分点。

1-11月份，居民消费价格同比上涨2.0%。

分类别看，11月份，食品烟酒价格同比上涨3.2%，衣着上涨1.4%，居住上涨2.0%，生活用品及服务上涨0.3%，交通和通信价格持平，教育文化和娱乐上涨2.2%，医疗保健上涨4.4%，其他用品和服务上涨4.2%。

在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.7%，猪肉价格上涨5.6%，鲜菜价格上涨15.8%。

2023年房地产估价师之房地产案例与分析自我检测试卷A卷附答案单选题（共30题）1、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同形式，其中（）多态在许多语言中都存在，最常见的例子就是子类型化。

A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】 B2、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。

A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】 A3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。

该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。

估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】 A4、以下关于程序员职业素养的叙述中，不正确的是( )。

A.面对程序中出现的问题，采用的解决方式和反思的深度体现程序员的素养B.职业素养强调的不是天赋的神秘和技艺的高超，而是持续积淀的结晶C.职业素养高的程序员会对经理为了赶工期而降低程序质量的要求说"不"D.职业素养高的程序员对用户提出的任何需求变更和功能调整说"是"【答案】 D5、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。

现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。

经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。

A.交通条件B.地理位置C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度【答案】 D6、在某次通信中，发送方发送了一个8位的数据（包含一个奇校验位），若传输过程中有差错，则接收方可检测出该8位数据（）。

黄瑜：去库存是2016经济工作和房地产业发展重点12月18日-12月21日，中央经济工作会议在北京举行，部署2016年经济工作，提出要坚持稳中求进工作总基调，实行宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的总体思路，保持经济运行在合理区间。

同时强调要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，实施相互配合的五大政策支柱。

会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，要抓好五大任务，化解房地产库存作为其中之一。

这是近年来中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务进行表述，并占据了较大篇幅，不仅覆盖的主体内容广泛，执行措施更是详尽具体，进一步显现出当前房地产去库存任务的艰巨性，更为今后一段时期的房地产政策走向打下了基调。

中国指数研究院常务副院长黄瑜女士从买房、租房、降价和金融支持等方面对本次会议进行了全面深刻的解读。

买：鼓励农民工购房，扩大需求去库存要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

【中指点评】中国指数研究院常务副院长黄瑜女士认为农民工规模庞大，但需多方配套政策支持才能形成有效市场需求。

截止2015年三季度末，我国农村外出务工劳动力总量17554万人，按人均20平方米住房需求计算，即使只有半数有购房意愿，也将产生超过15亿的市场需求。

在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。

此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。

未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。

第五章资产评估方法【考情分析】本章以考选择题和计算题，分值一般在20分左右。

本章的单选题中较多的计算性选择题。

在考试中应重点关注资产评估的各种方法公式的理解和运用。

为了让大家更好地理解收益法及灵活运用货币时间价值，本章增加了货币时间价值的内容。

【主要考点】1.市场法：可比性的理解、直接比较法的运用等（重难点）2.收益法：折现方法的理解和运用（不要死记公式）（重难点）3.成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理（重难点）本章内容第一节市场法第二节收益法第三节成本法资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线不同可以分为三种基本类型（方法）：市场法、成本法和收益法第一节市场法一、市场法概念二、市场法的应用前提三、市场法的基本步骤及可比因素四、市场法常用的具体评估方法五、市场法的适用范围与局限一、市场法概念1.定义利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估算资产价值的各种评估技术方法的总称。

2.市场法的理论依据【替代原则】根据替代原则，采用比较或类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。

二、市场法的应用前提1.要有一个活跃的公开市场。

2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动（1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同一般情形下，功能越强，价值越大。

有时需要考虑评估的价值类型是市场价值还是投资价值，针对特定主体来作评判。

（2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等（3）参照物成交时间与评估基准日间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的三、市场法的基本步骤及可比因素（一）市场法的基本步骤1.选择参照物对参照物的要求关键是一个可比性问题，与被评估资产相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。

2.在评估对象与参照物之间选择比较因素（1）确定具有可比性的交易实例作为与评估对象对比分析、评估量化的比较参照物。

（2）不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素不同影响房地产价值的主要因素是地理位置、环境状况等因素；技术水平则在机器设备评估中起主导作用；收入状况、盈利水平、企业规模等因素在企业价值评估中相对更突出。

第03讲直接比较法下具体方法（上）（三）直接比较法下具体方法1.现行市价法（1）适用条件应注意被评估资产或参照物在评估基准日的现行市场价格与被评估资产的价值内涵相同（报价、目录价与实际成交价之间存在交易对象、交易批量等原因的差异）2.市价折扣法（1）概念市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到被评估资产在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算被评估资产价值的方法。

（2）计算公式资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）【说明】公式假设被评估资产享受的价格折扣比参照物大。

实际评估工作中并不一定如此。

（3）适应对象一般只适用于被评估资产与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形【例7－1】评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。

因此，确定该拟快速变现资产的评估价值为6万元。

资产评估价值＝10×（1－40%）＝6（万元）思路：求上述方程中的未知数即评估对象价值即可。

3.功能价值类比法（亦称类比估价法）（1）概念功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被评估资产之间的功能差异进行调整来估算被评估资产价值的方法。

（2）功能与价值间的关系功能（生产能力）越大，则价值就越大。

①资产价值与其功能呈线性关系（称作生产能力比例法）计算公式为：【例7－2】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，由此确定被评估资产的评估价值为7.5万元。

资产评估价值＝10×90÷120＝7.5（万元）②资产价值与其功能呈指数关系（称作规模经济效益指数法）计算公式为：【例7－3】被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定被评估资产的评估价值为8.18万元。

前言对中山楼市而言，2016年注定是极不平凡的一年。

深中通道的开建，给沉寂了几年的中山楼市注入了一剂强针，焕发了全新的活力。

2016年新房依旧热闹狂欢，二手房也成了购房者新的宠爱。

2016年的中山楼市呈现两个明显的特征：1、新房与二手房成交走势呈倒挂现象。

上半年新房成交从高位持续下跌，至7月达到低谷，而二手不断上升至7月达到年度高峰。

下半年新房展现倒U型，二手房却出现U字型。

一二手房出现了明显的互补态势。

2、新房受政策调控影响后成交持续下滑，二手房受政策短期波动后迅速复苏。

首套房首付降低至20%、深中通道主体工程动工、入户门槛降低、营业税改增值税，这些都牵动着买房者的心。

据家家顺研究中心监测显示，2016年中山一二手住宅共成交14.7万套，相比2015年成交上升了四分之一，在10月全国范围内的调控下，中山陆续出台一系列措施规范房地产市场，市场逐渐回归理性。

2016的房价，连续多年5字头的房价终于迈入了7字头，常年低估的房价达到合理价值。

而库存方面，年末一手住宅库存量为40128套，相比上一年减少31%，去库存效果显著。

2016年中山土地市场在经历了上半年的沉寂后，下半年迎来了两次集中竞拍，年末12月30日商住7连拍揽金56.36亿元，占全年商住地块总成交金额91%。

2016的楼面价刷了新的高度，面粉价愈高的情况下，未来的中山又将如何？目录前言 (1)一、2016年中山楼市大事记 (3)二、土地市场 (4)1、2012-2016年中山住宅与商住用地出让情况 (4)2、2016年中山商住用地出让情况 (5)三、一手住宅供应与销售 (6)1、2012-2016年中山供销情况 (6)2、2016年中山月度去化周期 (7)四、一手住宅成交量价 (8)1、2012-2016年深莞惠中一手住宅成交量价 (8)2、2012-2016年中山一手住宅套均总价 (8)3、2012-2016年中山四大组团商品房成交占比 (9)4、2016年中山一手住宅成交量价 (10)5、2016年中山各镇区一手住宅成交量价 (11)6、2016年中山一手住宅项目成交 (13)五、二手住宅及趣味数据 (13)1、2012-2016年中山二手住宅成交变化图 (13)2、2016年中山二手住宅成交量走势图 (14)3、2016年中山购房者更爱买什么样的新房 (15)5、2016年哪里人更爱买中山的新房 (17)6、2016年哪些星座更爱买中山的新房 (18)7、2016年中山购房者婚姻状况占比 (19)结语 (19)一、2016年中山楼市大事记1、中山首套房首付降至20%2月16日广州人行统一要求，在中山、珠海、江门、佛山地区对首次购买普通商品住房的居民家庭首付最低为20%。

2022-2023年房地产估价师《开发经营与管理》考前冲刺卷I（答案解析）全文为Word可编辑，若为PDF皆为盗版，请谨慎购买！第I卷一.综合考点题库(共50题)1.某城市2012 年可供租售的写字楼面积为90 万m2，全年写字楼销售量为60 万m2，房地产开发企业直接出售量为15 万m2，该城市2012 年写字楼的吸纳周期为（）年。

A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50正确答案：D本题解析：吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间（APt＝HSRt/AVt），单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。

根据题意，该城市2012年写字楼的吸纳周期为：90÷60＝1.5（年）。

2.关于市场调查步骤的排序中，正确的是（）。

A.确定问题和调查目标、收集信息、制定调查计划、分析信息、报告结果B.确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果C.制定调查计划、分析信息、收集信息、确定问题和调查目标、报告结果D.制定调查计划、确定问题和调查目标、收集信息、分析信息、报告结果正确答案：B本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。

市场调查步骤顺序为：确定问题和调查目标、制定调查计划、收集信息、分析信息、报告结果。

参见教材P107。

3.在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将运营成本占毛租金收入比率归为（）。

A.时间类参数B.融资相关参数C.评价标准类参数D.收益相关参数正确答案：D本题解析：本题考查的是选择基础参数。

收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。

P258。

选择基础参数（四类参数）4.金融机构进行项目贷款审查时，要进行（）等工作。

A.客户评价B.贷款银行评价C.项目评估D.担保方式评价E.贷款综合评价正确答案：A、C、D、E本题解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。

20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX房地产交易活动参展单位协议书，2024年标准版版B版本合同目录一览1. 定义与术语解释1.1 合同各方1.2 房地产交易活动1.3 参展单位1.4 参展物品1.5 展览会1.6 合同金额1.7 展览时间1.8 展览地点2. 参展单位的权利与义务2.1 参展单位的权利2.2 参展单位应遵守的规则2.3 参展单位应提供的资料2.4 参展单位的责任与赔偿3. 展览会组织者的权利与义务3.1 展览会组织者的权利3.2 展览会组织者的义务3.3 展览会组织者的责任与赔偿4. 合同的履行4.1 参展单位参展物品的交付4.2 展览会组织者提供的服务4.3 合同的变更与解除5. 合同的无效与终止5.1 合同无效的情形5.2 合同终止的情形6. 争议解决6.1 双方应协商解决争议6.2 请求第三方调解6.3 向人民法院提起诉讼7. 合同的生效、修改与解除7.1 合同的生效条件7.2 合同的修改7.3 合同的解除8. 保密条款8.1 双方应对合同内容保密8.2 保密期限9. 适用法律与争议解决9.1 适用法律9.2 争议解决方式10. 其他条款10.1 合同的副本10.2 通知与送达10.3 合同的签署日期与地点11. 附件11.1 展览会日程安排11.2 参展单位展品清单11.3 展览会组织者提供的设施与服务清单12. 签字盖章页12.1 参展单位签字盖章12.2 展览会组织者签字盖章13. 合同的附加条款13.1 附加条款的内容13.2 附加条款的签署日期与地点14. 合同的修订历史记录14.1 修订日期14.2 修订内容摘要第一部分：合同如下：第一条定义与术语解释1.1 合同各方甲方：（参展单位名称）地址：联系人：联系电话：乙方：（展览会组织者名称）地址：联系人：联系电话：1.2 房地产交易活动本合同所指的房地产交易活动是指在展览会期间，甲方作为参展单位，展示其房地产相关产品或服务，并与潜在客户进行交流、洽谈的活动。

上海证券交易所关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函各公司债券承销机构：为促进公司债券市场规范、健康发展，加强对房地产、产能过剩行业公司债券发行人的信息披露和偿债能力要求，强化投资者保护机制和契约条款安排，强化募集资金用途管理，强化承销机构核查要求，上海证券交易所（以下简称本所）现对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

具体要求函告如下。

一房地产业公司债券分类监管（一）适用对象房地产业分类监管适用于申报公开发行或非公开发行公司债券的房地产企业。

房地产企业的认定标准参照上市公司行业分类的相关指引执行。

（二）基础范围和综合指标房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价“的分类监管标准，“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件，综合指标评价是对符合基础范围要求的房地产企业作进一步分类，根据指标将企业划分为正常类、关注类和风险类。

1．基础范围发行人应资质良好、主体评级AA[1]（[1]对于私募债券发行人，可引用发行人其他公司债券或债务融资工具的相关有效期内的评级报告，不强制单独为此次发行出具评级报告）及以上并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的以下类型的房地产企业：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的**企业；（3）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业[2]（[2]实际控制人为省级（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的政府及其组成部门）；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家行业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设进行融资。

对于存在以下情形的房地产企业不得发行公司债券：（1）报告期内违反“国办发〔2013〕17号”规定的重大违法违规行为，或经国土资源部门查处且尚未按规定整改；（2）房地产市场调控期间，在重点调控的热点城市存在竞拍“地价”哄抬地价等行为；（3）前次公司债券募集资金尚未使用完毕或者报告期内存在违规使用募集资金问题。