经济测算表-高层 售价敏感性分析

敏感性分析科技名词定义中文名称：敏感性分析英文名称：sensitivity analysis定义1：对模型中参数的小变化可能导致的状态变化的研究。

所属学科：地理学（一级学科）；数量地理学（二级学科）定义2：在电力工程财务评价时，需对可能的物价总水平变动因素，对项目赢利能力和补偿能力的影响，进行的分析。

重点是投资指标、上网电量、安全条件和燃料价格，以合理估计本项目的竞争能力。

所属学科：电力（一级学科）；电力规划、设计与施工（二级学科）定义3：计算分析在经济评价或财务评价中由于价格、工期或其他因素估计偏大或偏小某一数量，而对评价指标所产生影响的工作。

所属学科：水利科技（一级学科）；水利经济（二级学科）；经济评价（水利）（三级学科）本内容由全国科学技术名词审定委员会审定公布简介敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的一种研究不确定性的方法。

它在确定性分析的基础上，进一步分析不确定性因素对投资投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。

敏感性因素一般可选择主要参数（如销售收入、经营成本、生产能力、初始投资、寿命期、建设期、达产期等）进行分析。

若某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。

一、敏感性分析敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某中变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。

其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。

二、利润和投资的敏感性分析1．利润的敏感性分析利润的敏感性分析是指专门研究制约利润的有关因素在特定条件下发生变化时对利润所产生影响的一种敏感性的分析方法。

进行利润敏感性分析的主要目的是计算有关因素的利润灵敏度指标，揭示利润与有关因素之间的相对关系，并利用灵敏度指标进行利润预测。

公式利润灵敏度指标的计算公式为：任意第I个因素的利润灵敏度指标＝该因素的中间变量基数÷利润基数×100%需要注意的是，单价的中间变量是销售收入，单位变动成本的中间变量是变动成本总额，销售量的中间变量是贡献边际，固定成本的中间变量就是固定成本本身。

第五章敏感性分析的概念及其分析步骤1 敏感性分析的概念敏感性一词指的是所研究方案的影响因素发生改变时对原方案的经济效果发生影响和变化的程度。

如果引起的变化幅度很大，就说明这个变动的因素对方案经济效果的影响是敏感的；如果引起变动的幅度很小，就说明它是不敏感的。

投资项目评价中的敏感性分析，就是在确定性分析的基础上，通过进一步分析、预测项目主要不确定因素的变化对项目评价指标(如财务内部收益率、财务净现值、投资回收期、投资收益率等)的影响，从中找出敏感因素，确定评价指标对该因素的敏感程度和项目对其变化的承受能力。

一个项目，在其建设与生产经营的过程中，由于项目内部、外部环境的变化，许多因素都会发生变化。

一般将产品价格、产品成本、产品产量(生产负荷)、主要原材料价格、建设投资、工期、汇率等作为考察的不确定因素。

敏感性分析可以使决策者在缺少资料的情况下，能够弥补和缩小对未来方案预测的误差，了解不确定因素对评价指标的影响幅度，明确各因素变化到什么程度时才会影响方案经济效果的最优性，从而提高决策的准确性。

此外，敏感性分析还可以启发评价者对那些较为敏感的因素重新进行分析研究，以提高预测的可靠性。

敏感性分析有单因素敏感性分析和多因素敏感性分析两种。

单因素敏感性分析是对单一不确定因素变化的影响进行分析，即假设各个不确定性因素之间相互独立，每次只考察一个因素，其他因素保持不变，以分析这个可变因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。

单因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。

多因素敏感性分析是假设两个或两个以上互相独立的不确定因素同时变化时，分析这些变化的因素对经济评价指标的影响程度和敏感程度。

由于项目评估过程中的参数和变量同时发生变化的情况非常普遍，所以，多因素敏感性分析也有很强的实用价值。

2 单因素敏感性分析的步骤单因素敏感性分析一般按以下步骤进行：(1)确定分析指标分析指标的确定，一般是根据项目的特点，不同的研究阶段、实际需求情况和指标的重要程度来选择，与进行分析的目标和任务有关。

敏感性分析一、敏感性分析的意义（一）敏感性分析的意义敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

1．敏感性因素一些不确定因素稍有变动就使项目的经济效益指标值发生较大变化，而另一些因素尽管本身发生较大变化，但对项目的经济效益指标影响不大。

我们把这种项目经济效益指标值相对于影响它的各因素变动的反应程度称为敏感性程度，把那些对项目经济效益指标值影响大的因素称为敏感性因素。

2．进行敏感性分析的目的⑴找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据；⑵研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；⑶比较多方案的敏感性大不，以便在经济效益值相同的情况下，从中选出不敏感的投资方案。

（二）敏感性分析的步骤进行敏感性分析，一般遵循以下步骤：1．确定分析的项目经济效益指标2．选定不确定性因素，设定其变化范围3．计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素4．绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值（三）单因素敏感性分析每次只变动一个因素而其他因素保持不变时所做的敏感性分析，称为单因素敏感性分析。

下面举例说明：例：某公司拟建一项目，项目基本方案的投资内部收益率为12.78%，财务基准收益率为9%，考虑到项目实施过程中一些不确定因素的变化对投资内部收益率的影响，试作固定资产投资和产品售价可能在±10%、主要原材料价格可能在±20%范围内变化的敏感性分析。

分析解：计算结果填入敏感性分析表基本方案固定资产投资变动产品销价变动主要原材料价格变动内部收益率（%）较基本方案增减（%）效益指标相对变化率（%）12.78 -10% +10% -10% +10% +20% -20%13.71+0.930.09311.99-0.79-0.0799.72-3.16-0.31615.51+2.73+0.27310.08-2.70-0.13515.23+2.45+0.123 由上表知，当固定资产投资变动±1%时，内部收益率相对变化率为-0.079%——0.093%；当产品销价变动±1%时，内部收益率相对变化率为-0.316%——0.273%；当主要原料价格变动1±%时，内部收益率相对变动率为-0.135%——0.123%。

什么是敏感性分析法敏感性分析法是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

敏感性分析有助于确定哪些风险对项目具有最大的潜在影响。

它把所有其他不确定因素保持在基准值的条件下，考察项目的每项要素的不确定性对目标产生多大程度的影响。

敏感性分析法的目的1、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；2、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；3、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。

根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

敏感性分析法的分类[1]根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析法可以分为单因素敏感性分析法和多因素敏感性分析法。

1、单因素敏感性分析法每次只变动一个因素而其他因素保持不变时所做的敏感性分析法，称为单因素敏感性分析法。

例：（计算题）某公司规划项目的投资收益率为%，财务基准收益率为12%。

试对价格、投资在±20%，成本、产量在±10%范围进行敏感性分析。

解：价格变化±1%，投资收益率变化%～%。

其他如上。

单因素敏感性分析在计算特定不确定因素对项目经济效益影响时，须假定其它因素不变，实际上这种假定很难成立。

可能会有两个或两个以上的不确定因素在同时变动，此时单因素敏感性分析就很难准确反映项目承担风险的状况，因此尚必须进行多因素敏感性分析。

2、多因素敏感性分析法多因素敏感性分析法是指在假定其它不确定性因素不变条件下，计算分析两种或两种以上不确定性因素同时发生变动，对项目经济效益值的影响程度，确定敏感性因素及其极限值。

多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但需要注意的是，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

汇总敏感性分析一、敏感性分析的概念：所谓敏感性分析，就是研究和分析由于一些不确定的变量(如价格、成本、投资、工期等)发生变化时，而导致房地产项目的经济效益指标(如净现值、内部收益率等)发生变动的灵敏程度。

如果主要变量的变化幅度很小，而对项目的经济效益指标却影响很大，则认为该项目对变量的不确定性是敏感的，这种项目方案称为敏感性方案。

通过敏感性分析，可了解当经济评价所需变量为不同值时，项目的获利性将怎样变化，据此来鉴别诸多不确定性因素中影响房地产项目获利性最敏感的变量，从而对它需特别小心地进行估测，设法尽量减小误差，以确保项目在经济上的可行性和获利性预测的准确性。

二、进行敏感性分析的必要性一般来说，相关因素的不确定性是房地产项目具有风险性的根源。

但是，各种相关因素的不确定性给项目带来的风险程度是不一样的，敏感性强的因素的不确定性给项目带来的风险更大。

所以，敏感性分析的核心是从诸多的影响因素中找出敏感性因素，并设法采取对策和措施对它进行控制，以减少项目的风险。

三、敏感性分析具有以下作用一、通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，以便集中注意力，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策，最终使投资风险减少，提高决策的可靠性。

二、通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度（或极限值），或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值，以此判断项目是否可行。

三、通过敏感性分析，可以对不同的投资项目（或某一项目的不同方案）进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。

四、敏感性分析的局限敏感性分析可研究备相关因素的不确定性对项目方案获利性的影响，可指出为保证项目在经济上的获利性而需要在管理上严加注视的临界区。

但它不能定量地表示出各相关因素不确定性的数量值；不能揭示在悲观与乐观的值中究竞哪一个能有较大的出现几率(概率)；不能显示投资者所承担的风险，而只能分析单个不确定因素的变化对项目经济效果评价指标的影响；不能对多个不确定性因素进行综合分析。

变化范围-10.00%-5.00%0 5.00%10.00%销售价格27.32%31.07%34.82%38.57%42.32%销售数量30.22%32.52%34.82%37.12%39.42%经营成本39.77%37.30%34.82%32.35%29.87%建设投资37.47%36.15%34.82%33.50%32.17%基准收益率12.00%12.00%12.00%12.00%12.00%序号不确定因素变化率内部收益率敏感度系数敏感度次序0基本方案034.82%110%39.42% 1.3211-10%30.22% 1.32114210%42.32% 2.1539-10%27.32% 2.15391310%29.87%-1.4216-10%39.77%-1.42162410%17.67%-4.9253-10%22.27% 3.60433基准收益率 Ic=12%基础收益率Io=34.82%说明:图中基准收益率水平线与其它各线的交点就是该线的临界点数值如果各线的交叉点(基本方案)在基准收益率水平线之下说明本项目不可行.临界点符号反映不确定因素与内部收益率变化的相互关系,同向为负,反向为正其值与图中数值相同.临界点数值的绝对值越小,其对应的不确定因素越敏感.敏感性分析表固定资产投资敏感度系数和临界点分析表销售数量销售价格经营成本使用方法:只改填写表中的黑色数字,红色数字和图自动生成。

黑色字来原于财务软件中临界点的绝对值最小的敏感度次序为1,其它类推表生成后复制到报告中后将红色字变成黑色字临界点(%)-49.61-30.4346.1034.65负,反向为正因素越敏感.件中。

工程经济学敏感性分析敏感性分析1.1敏感性分析概述敏感性分析又称敏感度分析，它是项目经济决策中一种常用的不确定分析方法。

通过考察项目所涉及到的各种不确定性因素的变化对项目基本方案经济评价指标的影响，从中找出敏感因素，并从敏感因素变化的可能性以及测算的误差分析方案风险的大小。

但并不是对所有不确定性因素都进行分析，只需要对可能会对项目效益产生较大影响的不确定性因素进行分析2．敏感性分析方法与步骤（1）选择需要分析的不确定性因素应结合项目特点选择对项目效益影响大且重要的因素进行分析（2）确定不确定性因素变化程度敏感性分析通常针对不确定性因素的不利变化进行，一般选择不确定因素变化的百分率，如±5%、±10%、±15%、±20%等。

（3）确定敏感性分析指标建设项目经济评价有一整套指标体系，敏感性分析可选定其中一个或几个主要指标进行分析。

最基本的分析指标是内部收益率。

（4）计算敏感性分析指标计算各不确定性因素发生不同幅度变化时，项目经济评价指标的变化结果，同时计算各不确定性因素的敏感度系数及临界点。

1）敏感度系数。

敏感度系数是指项目评价指标变化的百分率与不确定性因素变化的百分率之比。

敏感度系数高，表示项目效益对该不确定性因素敏感程度高。

2）临界点。

临界点是指不确定性因素的变化使项目由可行变为不可行的临界数值，是项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。

（5）编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图，提出决策建议根据敏感性分析计算结果编制敏感性分析表、敏感度系数和临界点分析表；根据敏感性分析表，以横轴为不确定性因素变化率，纵轴为项目效益评价指标绘制敏感性分析图。

还应根据图、表的结果进行文字说明，找出敏感度系数绝对值较高或临界点（用变化率表示）绝对值较低的一个或几个关键因素，分析其可能造成的风险并提出应对措施。

1.2单因素敏感性分析假定其他因素不变，每次只考虑一个不确定因素的变化对项目经济效果的影响，称为单因素敏感性分析。

什么是敏感性分析法敏感性分析法是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

敏感性分析有助于确定哪些风险对项目具有最大的潜在影响。

它把所有其他不确定因素保持在基准值的条件下，考察项目的每项要素的不确定性对目标产生多大程度的影响。

敏感性分析法的目的1、找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；2、研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；3、比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。

根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

敏感性分析法的分类[1]根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析法可以分为单因素敏感性分析法和多因素敏感性分析法。

1、单因素敏感性分析法每次只变动一个因素而其他因素保持不变时所做的敏感性分析法，称为单因素敏感性分析法。

例：（计算题）某公司规划项目的投资收益率为21.15%，财务基准收益率为12%。

试对价格、投资在±20%，成本、产量在±10%范围进行敏感性分析。

解：价格变化±1%，投资收益率变化-0.67%～0.62%。

其他如上。

单因素敏感性分析在计算特定不确定因素对项目经济效益影响时，须假定其它因素不变，实际上这种假定很难成立。

可能会有两个或两个以上的不确定因素在同时变动，此时单因素敏感性分析就很难准确反映项目承担风险的状况，因此尚必须进行多因素敏感性分析。

2、多因素敏感性分析法多因素敏感性分析法是指在假定其它不确定性因素不变条件下，计算分析两种或两种以上不确定性因素同时发生变动，对项目经济效益值的影响程度，确定敏感性因素及其极限值。

房地产项目经济评价中敏感性分析方法探索摘要院敏感性分析是房地产项目经济评价风险分析的重要方法，其核心是通过经济评价指标与不确定性因素相对变化率的比值寻找各经济指标的控制临界，以实现最优效益的较低风险；而弹性分析是经济数学在经济领域的应用，二者的有机结合，对于经济评价中的风险分析提供便利的解决办法。

Abstract: The sensitivity analysis is an important way for the risk analysis of economic evaluation of real estate project, and its core isto find the critical control of the various economic index through the economic evaluation index and the ratio ofthe relative change rate ofuncertain factors, thus achieving the optimal efficiency of lower risk. The elastic analysis is the application of economic mathematics ineconomic field, and the organic combination of both, provide convenient solution for the economic evaluation of the risk analysis.关键词院弹性分析；敏感性分析；房地产Key words: elastic analysis；sensitivity analysis；real estate中图分类号院F283 文献标识码院A 文章编号院1006-4311（2014）23-0306-03临界点的高低与设定的基准收益率有关，对于同一个投资项目，随着设定基准收益率的提高，临界点就会变低（即临界点表示的不确定因素的极限变化变小）。

经济评价敏感性案例分析摘要：结合110kV阿里塘输变电分析实例，简单介绍了工程经济评价敏感性分析方法。

主要从网售电量、静态投资、内部收益率这三个因素变动情况对项目经济评价指标的影响程度，以提高决策的准确性之外，还可以启示评价者对敏感因素进行进一步重点分析，提高其预测值的可靠性，从而达到减少项目不确定性的目的。

关键词:经济评价敏感性分析案例不确定性分析0 引言2011年我院接到110kV阿里塘输变电工程设计任务,该工程的设计工作是从可行性研究开始,历经初步设计阶段直至施工图设计完成,方可终止设计工作。

工程可行性研究就是从技术和经济两个方面分析判断该工程的可施实性。

设计人员现场踏勘后，根据工程的实际情况，做出可研设计，然后提资给技经人员做出该工程的估算，随后做出经济评价。

敏感性分析简介因为原来从没接触过经济评价,从接到这个工程任务开始，我平时就注意收集有关经济评价方面的资料，自己加强学习。

通过看书及收集资料，我知道了，电力工程经济评价原则上是属于经济学，是技术经济学的一个分支。

技术经济学是技术、经济、社会、生态及文化的交叉、渗透与综合，技术经济学是自然科学（技术）和社会科学（经济）两大学科相互交叉综合的认识上。

技术经济学作为自然科学和社会科学汇合、联盟的典范，它必然是以系统科学为指导，运用物理――事理――人理(WSR)三者有机配置的系统工程方法,研究由(科学)技术、经济、社会、生态及文化综合集成的大系统生态和文化是这个大系统的辅助子系统。

由电力技术经济学的内涵实质不难看出，电力技术经济学从经济学角度属于应用经济学，具体说来，如果技术经济学属于一级应用经济学，那么电力技术经济学作为技术经济学的一个分支学科。

由于客观条件的复杂性和人的认识能力的局限性,电力技术经济评价分析时常处于带有不确定性的环境中。

不确定性是指由于对项目有关因素或未来情况缺乏足够的情报，无法做出准确的估计，或没有全面考虑所有因素等而造成的实际价值与预期价值之间的差异。

进阶篇（四）：⼀秒钟做敏感性分析先回复⼀下上⼀节的⼏个问题：1、“专票⽐例50%、80%是怎么算的？”答复：这个⽐例是预测的，不是计算出来的，是个经验值。

不同公司的经验值也不⼀样：）2、“计算⼟地增值税时增值税附加分摊有误，导致⼟地增值税计算⾦额有误吧？企业所得税⾦额也有误？”答复：我是按照销售收⼊分摊的，是不太准，只是增值税附加总计才500万，怎么分摊对最终结果差别不⼤，我就⽤了个偷懒的办法。

3、“我想问⼀下为什么在投资收益的时候收⼊和其他的不⼀样呢？”前⼀个是不含增值税的，后⼀个是含增值税的。

具体怎么算，我在⼊门篇（⼗）讲了。

特别说明:因为平时⼯作确实特别忙，基本连轴转，很多留⾔问题我都没有办法回复。

在职期间也不打算以此牟利，暂不会开群。

加我私信的朋友，不好意思了。

以后如果不这么忙了，我再来建个交流群，⼤家线上线下可以多交流⼀下。

前两节我们把静态测算的⼀个招拍挂实例讲完了，但光算完是不够的。

领导经常会问你“那如果售价下降300元/平，收益率会怎么样？”“如果摘牌价⾼了200元/平，收益率会怎么样？”这时我们就需要做敏感性分析，也就是当假设条件发⽣变化时，收益⽔平会怎样变化？这⼀节我们就来说⼀个“⼀秒钟做敏感性分析”的⽅法。

⽐如我们现在想知道，不同的地价、不同的售价假设下，销售净利率分别是多少？先要设计⼀个敏感性分析表。

两个变量：地价、售价，分别为⾏和列，中间放销售净利率。

地价起拍价是4000元/平，那么最低就是4000，往上假设每次涨200售价变化：因为我们这个表只能做两个变量，售价就只考虑住宅售价变化。

表格如下：【我这个敏感性分析表只能做2个变量，多了做不了。

】⼤家可以发现，地价变化10次，售价变化10次，如果全部⼿动做，需要做100次！就算⼀次只需要10秒钟，也要做1000秒，也就是⼗⼏分钟，⽽且变来变去，⾮常容易出错！现在，是时候展⽰真正的技术了！“⼀秒做敏感性分析”我们先来讲⼀下这个⽅法的⼤逻辑。

房地产投资项目敏感性分析（一）房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。

如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。

在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。

一、敏感性分析步骤敏感性分析一般按以下步骤进行：1、确定影响因素影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。

2、确定分析指标作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。

3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。

例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。

解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F)= 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。

在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。