全国2012年10月自学考试房地产经营管理试题

2012年10月房地产开发与经营自考重点（江苏自考）一. 名词解释1.房屋置换：是指房屋使用人之间根据各自需要,按照有关法规,以房屋互换为主,货币补偿为辅的一种以房换房的交易行为.P142.确定型决策:一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策,决策者需知需要解决的问题,环境条件,未来结果,在决策过程中只要比较各种备选方案的可执行结果,就能作出精确估计的决策.P213.风险性决策:也称为随机决策,即决策方案未来的自然状态不能预先确定,可能存在若干状态.常用决策树法.P214.不确定型决策:决策者对未来可能发生的情况虽有所了解,但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策.P225.消费结构:社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重.P356.产业结构:国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况.P357.安置补助费:指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助.P358.新菜地开发建设基金:征用城市郊区商品菜地时支付的费用.P359.房屋产权调换:拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权,并按拆迁房屋的评价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为.P10010.货币补偿:拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格,以货币结算方式补偿给被拆迁房屋的所有者,货币补偿的金额按照房屋的区位,用途,建筑面积等因素以房地产评估及格确定.P10011.假设开发法:是指求取评估地块未来开发完成后的价格,减去未来的正常开发成本,税费和利润后,所得剩余为评估地块价格的方法.P10312.房地产开发资金成本：指投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，由资金筹措成本和资金使用成本组成.P15513.房地产开发企业的边际成本:指企业在新增加一个单位的资本而需要负担的成本.包括资本边际成本和加权平均边际成本.P16014.容积率:每公顷开发小区用地上建造的建筑面积=小区总建筑面积/小区总用地面积.P16615.绿化覆盖率:建设用地范围内全部绿化种植水平投影面积之和与建筑用地面积的比率P16616.房地产开发项目报建:在原规划设计方案的基础上,房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案,并对其布局进行定位,对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作深化设计,使其达到施工要求,并提交有关部门审批的过程.P17017.建设用地规划许可证:由城市规划行政主管部门核发的,用于确认建筑工程是否符合城市规划要求的法律凭证.P17218.定标: 开发企业对投标者进行全面审查,评比,分析,最后选定中标者的过程.P18019.房地产开发项目进度管理:指以进度计划为依据,综合利用组织,技术,经济,和合同措施,确保项目工期目标得以实现.P19120.房地产开放项目投资管理:在保证工期和质量的前提下,利用组织,经济,技术和合同措施将成本控制在计划范围之内,并且寻求最大限度的投资节约.19421.工程索赔:指签订工程承包合同的开发商和承包商在履行合同过程中,根据法律,合同规划及惯例,对并非自己的过错,而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失,向对方提出给予补偿的要求.P20922.竣工验收:建设单位在单位工程验收和专业验收的基础上邀请有关部门和相关专业人员对房地产项目中涉及公共安全和公共利益的内容及公共设施配套建设等情况的核定.P215 23.住宅工程质量分户验收:住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时,对每户及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收纪录.P217 24.成本加成定价法:(完全成本定价)是房地产企业以产品成本为基础,再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种定价方法.P23425.需求导向定价法:房地产以市场需求为基础,根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法.P23426.目标利润定价法:(投资收益定价)是根据房地产企业的总成本和计划的总销售量,再加上按投资收益率确定的目标利润额来进行定价的方法.P23427.变动成本定价法:(边际贡献定价法)是企业以房地产开发的变动成本为基础来确定产品销售价格的方法.P23428.竞争导向定价法: 房地产企业以竞争商品的价格为基础,根据同类房地产的市场竞争情况来制定产品价格的一种方法.P23529.房地产开发与经营项目后评价:以房地产开发与经营项目为对象,对其经济效益,社会效益,环境效益以及顾客满意度进行的全面考核.P25630.房地产购买后行为评价:指客户购买房地产后,在观察期和使用期对产品使用价值,心理期望满足程度,企业守信程度,服务满意度以及投资价值的全面感受,体验与判断,以及据此而必然产生的对于产品以及开发商的评价,社会传播行为和处理不满意的方式的选择.P267二. 简答题:1.与老城区相比,新城区开发的优势与劣势优势:远离城市中心,空气清新,环境优美,四周宽敞空旷;新城区地广人稀,拆迁难度小,拆迁成本低,规划约束条件少;改造成本低,建设难度低劣势:地处城市外围,商业配套设施,道路交通基础设施不完善;人口密度小,生活气息不浓;不适合写字楼,餐饮娱乐项目开发;征用农地审批难度大;给排水,电,气,电讯等配套设施均由开发企业自行建设,加大了建设成本和建设周期.P42.供求关系调整的缓慢性:从供应角度看，房地产经营供应弹性小；地产市场由政府垄断，市场规律对供求关系的影响大大降低；土地的获得和招投标手续繁杂，牵涉部门多，房地产经营者短时间内很难增大市场供应量;无论市场上对某种房地产商品需求量有多大,价格有多高,房地产商都很难在较短时间或特定空间范围内大量生产!从需求角度看,房地产经营弹性小,尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性,但其需求弹性较小,房地产作为基本物质条件,使用期限超过任何耐用消费品,房地产需求增长十分缓慢,只有随着人口增长,经济发展水平逐步提高,居民收入水平的提高,房地产需求量才会增加!P63.我国现行房地产金融体系房地产金融业务通过一定的金融机构完成,金融机构是房地产金融市场中重要的资金供应者和资金需求者.我国现行房地产金融是伴随房地产业的兴起而产生和发展起来的,目前正处于正常发展阶段,已经形成了一个以中国人民银行为领导,以建设银行,工商银行,农业银行房地产信贷部为主体,其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助,住房合作社,信托投资公司,各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系.P124.风险性决策的基本思路根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率,计算出状态期望值,然后累计状态期望值得到方案期望值,即可能出现的所有自然状态出现的方案的期望值.最后根据方案期望值的大小来决定取舍.风险型决策判断的准则采用期望法,净现值期望法和最大可能法.P22 5.房地产开发与经营环境的特点有哪些关联性,可变性,相对性,层次性P636.通货膨胀对房地产业及市场产生的双面影响一方面,通货膨胀会造成房地产市场供给的减少,因为通货膨胀会严重影响开发成本,增大投资风险;另一方面,通货膨胀会使市场需求扩大;因为具有保值效益的房地产产品,在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加,从而会增加房地产市场的需求.7.我国人口地理位置倾向首先,人口迁移,人口流动呈现不断扩大的趋势.农村人口流向城市,内地人口流向沿海,不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧并有不断扩大趋势.其次,城市人口增长速度明显加快.再次,由于乡镇企业的发展,农村中职工人数迅速增加.P688.我国目前土地征用的现象及对策随着城市化水平的不断提高,城市规模也不断扩大,需要在城市周围进行扩建,在扩建过程中,往往就涉及对农村集体所有土地的征用.即政府首先通过征用,转变土地所有权属,然后政府才能出让或划转给土地使用单位.P969.临时建筑,违章建筑的拆迁补偿规定临时建筑必须在批准的使用期限内拆除,因此,拆除已经超过批准期限的临时建筑,不给予补偿.对于尚没有超过批准使用年限的临时建筑,可考虑临时建筑在使用期限内的残值和剩余合法使用期限的长短,给予适当补偿.违章建筑是不合法的,拆除违章建筑坚决不给予补偿.P10110.组织竟标团队的工作主要内容认真研究公告信息和相关文件,讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否有开发能力;进行现场勘察,了解地块具体位置,地块开发程度,地块周边情况,地块片区市场情况等内容;研究地块拟开发物业形态,政策和工程技术的可行性,预测楼盘的销售或经营情况,以对地块价格进行准确测算;测算地块价格,便于编制标书或参加拍卖叫价;预测竟标风险,主要包括保证金风险,攀比风险,寻租损失风险等,并且提出可行措施方案.P10211.房地产市场调查的作用1)有利于房地产企业确定正确的投资方向2)有助于房地产企业适时进行产品更新换代3)有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划4)有助于投资者实施正确的价格策略5)有助于房地产企业改善经营管理,提高经济效益.P11412.专题性市场调查的优缺点具有组织实施灵活方便,所需人力物力有限,对调研人员要求相对较低的优点,提供的信息具有某种局限性的不足,市场调研主体无法仅凭此对市场全面了解的缺点P11613.综合性市场调查的优缺点提供的信息能够反映市场全貌,有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况,但是由于市场调研涉及面广,组织实施比较困难,不但需要投入相当多的人力物力,费时费钱,对调研人员要求相对较高.P11614.财务评价的静态指标(8项)投资回收期, 投资利润率, 投资利税率, 资本金利润率,借款偿还期, 资产负债率, 流动比率, 速动比率P13815. 财务评价的动态指标(4项)财务净现值(FNPV), 财务净现值率(FNVR), 财务内部收益率(FIRR),动态投资回收期P142 16.动态投资回收期的优缺点相对于静态回收期,考虑了现金收支的时间因素,能真正反映资金的回收时间,缺点是这一指标只强调投入资金的回收快慢,忽略了投入资本的盈利能力,没有考虑投资回收以后的收益情况,计算比较麻烦.只能作为投资评价的辅助指标.P14217.层次分析法开发项目的规划设计方案的基本思路按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次,建立不同层次元素之间的相互关系.根据对同一层次元素相对重要性比较的结果,决定层次各元素重要性的先后次序,以此作为决策依据.16818.开发项目总承包管理模式的优缺点开发商只需要面对一家总承包单位,而各个分包商之间作业面协调,任务协调等工作由总承包商来做,开发商组织管理量较小,缺点是一但总承包单位和开发商发生不可调和的矛盾时,对开发项目建设将带来很大影响.P19019.平行乘发包管理模式的优缺点有利于开发商指挥协调各个施工单位,通过项目之间进度,投资等建设目标完成状况的比对实施奖惩策略,由于参与单位过多,开发商组织协调工作量大;P19020．投资计划表的主要内容工程分项编码，工程内容，计量单位，工程数量，计划综合单价，工程发生的起止时间21．房地产开发主要质量控制要点1）审核施工组织设计2）对原材料检验3）对工程中配套设备进行检验4）控制混凝土质量5）隐蔽工程验收。

自考全国2008年10月房地产经营管理试题课程代码：00172一、单项选择题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

l.房地产在经济学上也叫（）A.不动产B.动产C.国定资产D.流动资产2.房地产业在我国国民经济中占有重要的地位，它是国民经济的（）A.第一产业B.新兴产业C.支柱产业D.朝阳产业3.下列选项中，属于区域性的开发是（）A.城市综合开发B.房地产综合开发C.房地产单项开发D.旧城改造4.城市土地的第一次开发，就是把原来的农业用地开发成为（）A.第一产业用地B.城市建设用地C.第二产业用地D.第三产业用地5.招标单位对标的物的造价或费用所进行的估算，谓之（）A.开标B.定标C.标底D.评标6.依据土地使用的性质，香格里拉大酒店的土地最长使用年限应为（）A.70年B.60年C.50年D.40年7.土地出让的底价是（）A.公告地价B.标定地价1C.基准地价D.楼面地价8.为保持房屋完好且满足各种使用功能而进行的管理是（）A.房屋建筑主体管理B.房屋附属设施管理C.环境卫生管理D.治安管理9.企业必须按照法律法规等规定及时筹集资本金，从营业执照的签发之日起，一次性筹集的期限为（）A.3个月B.6个月C.9个月D.1年10.用于表明房地产企业的经济资源和偿债能力的财务报表是（）A.损益表B.利润分配表C.资产负债表D.财务状况变动表二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选、少选或未选均无分。

11.房地产市场发展的前提条件是（）A.城市住宅制度的改革B.土地使用权市场的建立C.城市土地制度的改革D.人们消费观念的转变E.收入水平的提高12.房地产商品的特性主要表现为（）A.位置的不可移动性B.投资经营的风险性C.价值的增值性D.商品使用的长久性E.对市场经济运行的敏感性13.在国民经济发展中，房地产业的作用具有（）A.基础性B.先进性C.带动性D.先导性E.抗风险性214.开发企业对工程项目管理的内容包括（）A.工程前期准备工作B.工程质量管理C.工程进度管理D.工程造价监理E.竣工验收管理15.调解房地产市场的供求平衡的方法有地价和（）A.限价B.税收C.廉租房D.地租E.利率16.下列选项中，属于建设工程监理内容的工作有（）A.审查施工方案B.控制工程进度C.检测工程质量D.工程验收E.调解争议17.我国物业管理模式的发展方向是（）A.专业化B.市场化C.社会化D.规范化E.系统化18.房地产企业流动资产包括（）A.货币资金B.短期投资C.应收及预付款项D.待摊费用E.存货19.我国对房地产市场调控的手段主要有（）A.行政手段B.经济手段C.法律手段D.计划手段E.政策手段20.国务院房地产管理机构主要集中在（）A.国家土地储备中心B.建设部及其房地产业司3C.国家国土与矿产资源部D.国家土地指挥调度中心E.国务院政策研究中心三、填空题(本大题共10小题，每小题1分，共10分)请在每小题的空格中填上正确答案。

全国2012年10月高等教育自学考试房地产经营管理试题课程代码：00172请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分注意事项：1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

未涂、错涂或多涂均无分。

1、在城市经济发展中，房地产业被认为是A.投资性产业B.风险性产业C.规模性产业D.基础性产业2、房地产经营管理资金主要来自于A.自有资金和借入资金B.自有资金和企业股本C.企业注册资金和赠与资金D.抵押货款和社会集资3、房地产项目招标单位对标的物的造价或费用所进行的估算，谓之A.开标B.定标C.标底D.评标4、解决工程承包合同争议可以采用的途径是：调解、协商、诉讼和A.解除B.变更C.仲裁D.终止5、依据土地使用的性质，香格里拉大酒店的土地使用年限为A.70年B.60年C.50年D.40年6、在房产继承中按照房屋的法定继承顺序，房屋的第二顺序继承人是A.配偶B.父母C.儿女D.兄弟姐妹7、在房地产价值一定的情况下，影响房地产价格的关键因素是A.建造成本B.人口数量C.市场供求D.基础设施8、企业必须按照法律法规等规定及时筹集到资本金，从营业执照的签发之日起，一次性筹集的期限为A.3个月B.6个月C.9个月D.1年9、作为房地产业调控总“闸门”的是A.编制城市发展计划B.控制城市土地供给总量C.编制城市规划D.控制土地价格上限10、《中华人民共和国土地管理法》规定，征地审批需国务院批准的是基本农田以外的耕地一次超过A.25公顷B.30公顷C.35公顷D.40公顷11、房地产建设工程项目规划与审批中，必须取得“两证一书”才能开工建设。

2011年10月房地产经营管理自考试题2011年10月（全国）房地产经营管理自考试题一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1、在我国的房地产供给体系中，由国家定价并向低收入者提供的住房是A、经济适用房B、廉租房C、商品房D、公房2、国家颁发的“建设用地批准书”是针对下列何种方式取得的土地使用权证?A、划拨B、出让C、招投标D、转让3、下列选项中，作为物业管理专项服务的补充和完善的是A、常规公共服务B、特约服务C、特殊服务D、个性化服务4、房地产经营管理的客体是指A、企业营业执照B、房地产商品C、房地产企业D、物业管理机构5、房地产经营管理资金主要来自于A、自有资金和借入资金B、自有资金和企业股本C、企业注册资金和赠与资金D、抵押货款和社会集资6、房地产经纪业存在和发展的基础是（）A、佣金B、手续费C、差价D、信息费7、下列选项中，不属于物业管理公司职责的是A、制定小区管理办法B、制止违反规章制度的行为C、选聘专业公司承担专业管理业务D、改变业主管理委员会不适当的决定8、下列选项中，不发生土地使用权转让的流通方式是A、出售B、赠与C、抵押D、交换9、土地的稀缺性和有限性决定了土地的经济供给状况是A、无弹性B、弹性较大C、弹性很小D、弹性无法确定10、房地产中介服务属于A、第一产业B、第二产业C、第三产业D、信息产业11、土地二级市场的经济内容主要涉及土地的转让、出租和A、划拨B、出让C、抵押D、交换12、根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，新成立的房地产开发企业持有关文件到房地产开发主管部门办理备案的期限是自领取营业执照之日起A、10日内B、15日内C、20日内D、30日内13、下列选项中，属于房屋成本租金构成的是A、地租B、保险费C、利润D、维修费14、解决工程承包合同争议可以采用的途径是调解、仲裁、诉讼和A、解除B、变更C、协商D、终止15、房地产赠与和继承，都是房地产权利A、有偿转让的行为B、私下转让的行为C、无偿转让的行为D、公开转让的行为16、下列选项中，属于物业管理中的常规性公共服务的是A、开办图书室B、为住户收洗衣物C、代请保姆D、日常清扫保洁17、下列选项中，属于区域性开发的是A、城市综合开发B、房地产综合开发C、房地产单项开发D、国土开发18、中国的土地市场基础为A、集体所有制B、私有制C、国家所有制D、公有制19、房屋出售是一次性让渡房屋的A、所有权和使用权B、占有权和处分权C、收益权和处分权D、使用权和占有权20、我国房地产市场调控的内容不包括A、房地产业与国民经济协调发展调节B、政策性房地产开发调节C、房地产供求平衡调节D、房地产收益分配调节二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分) 在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

全国2012年10月高等教育自学考试财务报表分析(一)试题（课程代码：00161）一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

错选、多选或未选均无分。

1．下列有关会计信息质量特征的表述中，正确的是（）A．企业提供的历史成本信息与使用者的经济决策需要完全相关B．可理解性要求使用者具有一定的有关企业经营活动和会计方面的知识，并愿意付出努力去研究这些信息C．可比性是指不同企业在相同期间所提供的会计信息能够可比D．实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的法律形式进行会计确认、计量和报告2．下列有关财务分析的表述中，错误的是（）A．确立分析目标是财务分析的起点，它决定了后续分析内容和分析结论B．行业基准不适合垄断型企业的财务分析C．百分比变动比较可以解决绝对性比较的缺陷，分析人员应当将变动的绝对数换算成变动的百分比D．比率分析法主要分为构成比率分析和相关比率分析3．在对企业的资产进行分析时，财务分析人员的正确做法是（）A．对于存货项目，只要对企业的产成品或商品进行分析B．对于货币资金，关注企业是否有外币或被冻结的资金C．对于应收账款，要关注债务人的分布，客户较多较为分散，会增加应收账款坏账风险D．可供出售金融资产的分析与交易性金融资产是不同类的金融资产，所以进行分析时，不能参照进行4．下列有关无形资产的表述中，正确的是（）A．无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的非货币性资产B．企业需要在每个会计期末对无形资产进行减值测试C．无形资产的摊销方法包括加速摊销法和直线摊销法D．商誉是无形资产5．下列选项中，与财务费用无关的是（）A．企业临时借入款项用于资金周转B．企业购销业务中的现金折扣C．企业外币业务汇兑损益D．固定资产建造借款6．下列选项中，不会影响企业利润的是（）A．交易性金融资产公允价值变动B．交易性金融负债公允价值变动C．以公允价值模式计量的投资性房地产价值变动D．可供出售金融资产公允价值变动7．现金流量表中的三大类别是（）A．现金流入、现金流出和流入流出净额B．期初余额、期末余额和当期发生额C．投资活动现金流量、经营活动现金流量和筹资活动现金流量D．营业收入、净利润和营业活动现金流量8．下列选项中，属于“支付给职工以及为职工支付的现金”的是（）A．应由在建工程负担的职工薪酬B．应由无形资产负担的职工薪酬C．支付给生产工人的退休工资D．支付给管理人员的工资9．下列选项中，会导致资产负债率发生变化的是（）A．收回应收账款B．用现金购买债券C．接受所有者投资转入的固定资产D．以固定资产对外投资10．若流动比率大于1，则下列结论成立的是（）A．速动比率大于1 B．营运资金大于0C．资产负债率大于1 D．短期偿债能力绝对有保障11．企业的流动资产周转率高，说明（）A．企业的营业收入较高B．企业的盈利能力较强C．企业的流动资产周转速度较快D．流动资产较少12．某企业2010年度主营业务收入净额为72000万元，主营业务成本为32000万元，流动资产平均余额为4000万元，固定资产平均余额为8000万元，则该企业2010年度的总资产周转率为（）A．4 B．6C．8 D．913．下列指标中，能够较为直观地反映企业主营业务对利润创造的贡献是（）A．销售毛利率B．销售净利率C．总资产收益率D．净资产收益率14．下列选项中，在“以前年度损益调整”科目借方反映的是（）A．调增本期管理费用B．调整以前年度损益而相应减少管理费用C．调整以前年度损益而相应增加的投资收益D．调整以前年度损益而需调增的财务费用15．下列选项中，正确的是（）A．净资产收益率是分析企业盈利能力的最为常用的指标B．净资产收益率便于进行横向比较C．净资产收益率便于进行纵向比较D．净资产收益率只能进行纵向比较，但是不能进行横向比较16．下列选项中，错误的是（）A．企业应当在附注中披露与该企业之间存在直接控制关系的母公司和子公司信息B．企业与关联方发生关联方交易的，应当在附注中披露该关联方关系的性质、交易类型和交易要素C．关联方性质是指关联方与该企业的关系，即关联方是该企业的子公司、合营企业、联营企业等D．对外提供合并报表的，对于已经包含在合并范围内各企业之间的交易予以披露17．在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生的事项中，属于资产负债表日后非调整事项的是（）A．日后期间发生的产品销售B．日后期间发现一项自行研发的无形资产在报告年度达到预定可使用状态，但未将“研发支出”科目中可以资本化的金额进行结转C．日后期间发生的诉讼D．日后期间资本公积转增资本18．下列交易或事项中，属于会计政策变更的是（）A．固定资产折旧方法由直线法改为双倍余额递减法B．期末存货跌价准备由单项计提改为分类计提C．年末根据当期产生的递延所得税负债调整本期所得税费用D．投资性房地产核算由成本模式改为公允价值模式19．企业进行综合财务分析的根本目标是（）A．综合分析企业的偿债能力B．综合分析企业的盈利能力C．综合分析企业偿债能力、营运能力、盈利能力、成长能力、综合经营管理及其内在联系与影响D．综合分析企业的成长能力20．下列选项中，不能提高净资产收益率的途径是（）A．加强负债管理，降低负债比率B．加强成本管理，降低成本费用C．加强销售管理，提高销售利润率D．加强资产管理，提高资产周转率二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。

2012年房地产估价师《房地产开发经营与管理》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。

A．开始施工B．竣工C．登记D．开始营业【答案】B【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。

其中，经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。

收益性房地产的经济寿命是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。

2．下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。

A．时间风险B．比较风险C．持有期风险D．通货膨胀风险【答案】D【解析】通货膨胀风险又称购买力风险，指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。

3．以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。

A．地理区域B．时间分布C．物业类型D．收益形式【答案】C【解析】投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小。

以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的物业类型组合来提高收益、降低风险。

说明：根据最新版考试教材，该考点已删除。

4．下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。

A．空置率B．预售面积C．房地产价格D．房屋空间使用数量【答案】A【解析】反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。

其中，供给指标包括：①新竣工量；②灭失量；③存量；④空置量；⑤空置率；⑥可供租售量；⑦房屋施工面积；⑧房屋新开工面积；⑨平均建设周期；⑩竣工房屋价值。

浙江省2012年10月高等教育自学考试房地产营销学试题课程代码：06570请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。

选择题部分注意事项：1. 答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。

2. 每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。

如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。

不能答在试题卷上。

一、单项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的。

错选、多选或未选均无分。

1.房地产的市场供给最终是有限的，并且供给弹性较小。

该特点主要是由房地产商品的哪个物理特征决定的？A.异质性B.位置的固定性C.有限性D.长期使用性2.根据______可以区分四种不同水平的竞争，分别为品牌竞争、行业竞争、形式竞争和一般竞争。

A.竞争的激烈程度B.产品的替代程度C.竞争的范围和广度D.产品的类型3.在房地产营销促销策略中，下列哪一种最具有短效性？A.广告促销策略B.公共关系策略C.销售推广策略D.人员推销策略4.某房地产企业规定，若顾客购买5套以上的住宅可以享受2%的折扣，10套以上可以享受5%的折扣。

这属于______价格策略。

A.功能折扣B.现金折扣C.数量折扣D.累计折扣5.对于房地产开发商而言，成本最低速度最快的目标市场模式是A.单一密集型模式B.选择专业化模式C.全市场覆盖模式D.产品专业化模式6.在新楼盘投放市场时，将价格定在比较低的水平，以吸引消费者增加销售量。

该种价格制定策略为A.撇脂定价策略B.渗透定价策略C.满意定价策略D.低价竞争策略7.下列属于物业管理基本业务的是A.房屋建筑的维护和修缮B.代订送报纸杂志C.治安保卫D.车辆保管8.房地产产品能为消费者提供最基本的功能和效用，这属于产品整体概念中的______层次。

A.核心产品B.形式产品C.基本产品D.延伸产品9.某房地产企业把自己所有的资金，技术和管理经验都投入到写字楼开发中，这属于产品组合策略中的______策略。

2012年初级经济师房地产考试真题及答案一、单项选择题(共60题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)1、房地产是实物、权益和( )的结合体。

A.质量B.功能C.区位D.环境答案：C解析：房地产通俗地说是指房屋和土地，或者房产和地产。

严谨意义上的房地产，是指土地以及建筑物等地上定着物，是实物、权益和区位的结合体。

2、《中华人民共和国物权法》把物分为动产和( )两大类。

A.不动产B.房地产C.建筑物 D_物业答案：A解析：在法律上，通常把财产或者物，分为不动产和动产两大类。

《中华人民共和国物权法》第二条规定，本法所称物，包括不动产和动产。

3、下列关于土地范围的说法中，正确的是( )。

A. 土地是一个平面B.土地是一个三维立体空间C.土地的范围不包括地下空间D. 土地的范围不包括地上空间答案：B解析：从房地产经济的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。

一宗土地的空间范围可分为3层：①地球表面，简称地表;②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间;③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

4、房地产市场不是完全竞争的，主要是因为房地产具有( )的特性。

A.独一无二B.价值最大 C .寿命长久 D.易受限制答案：A解析：独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。

房地产不像工厂制造出来的产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处。

房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。

5、一般情况下，房地产如果不较大幅度降价就难以在短时间内转换为现金的特性称为( )。

A.不可能移动性B.保值增值性C.难以变现性D.易受限制性答案：C解析：难以变现也称为变现能力弱、流动性差。

房地产由于具有价值较大、独一无二、不可移动等特性，加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要买卖，通常需要经过一个较长时间才能脱手。

2012年房地产经纪实务命题权威试卷及答案（第二套）一、单项选择题(共50题，每题1分。

每题的备选项中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1．对市场营销内涵的准确把握应建立在对市场营销核心概念准确理解的基础之上，市场营销最基础的概念是（）。

A．需求B．欲望C．交换D．需要2．下列关于市场营销的表述，错误的是（）。

A．市场营销是一种经营理念B．市场营销在社会生产和社会需求之间的平衡方面发挥着重要作用C．市场营销的基本原理是企业在动态的环境中，通过满足消费者的需要促进交换，最终实现企业的目标D．市场营销是企业的一种总体战略管理活动3．企业最重要的环境因素是（）。

A．竞争者B．经济环境C．消费者D．政治法律环境4．房地产市场营销的特征不包括（）。

A．受区域影响大B．消耗时间较长C．商品供不应求D．受消费者心理预期影响较大5．根据SWOT分析制定出的行动对策有四种，其中（）对策是一种最为悲观的对策。

A．WOB．WTC．STD．SO6．早期购买房地产新产品的客户所具有的特征不包括（）。

A．年龄较大B．拥有较高的社会地位C．拥有良好的教育背景D．拥有较高的收入7．房地产企业根据市场环境和企业内部条件的不同，可以有多种定价目标，当企业采用稳定价格这一定价目标时所面临的情形是（）。

A．为了阻止带有风险的价格竞争B．刚刚进入新市场C．受到建材价格上涨等方面的猛烈冲击D．处于激烈市场竞争环境中8．成本导向定价法是房地产企业普遍采用的定价方法，其不包括（）。

A．目标利润定价法B．比较定价法C．盈亏平衡定价法D．变动成本定价法9．在新建商品房确定均价的过程中，划定市场调查范围和重点后应进行的工作是（）。

A．对每个重点市场比较进行调整B．对交易情况进行修正C．对影响价格的各因素以及权重进行修正D．制作市场比较结果表10．房地产产品生命周期是指一种新型的房地产类型，（）的全过程。

A．从进入市场开始到被市场淘汰为止B．从进入市场开始到售完为止C．从预售开始到售完为止D．从预售开始到被市场淘汰为止11．由于房地产具有（）的特点，直销一般只能销售给本地客户，或者从其他区域来到本地市场进行购买的消费者。

1. 房地产市场的基本功能是：A. 提供住房B. 促进经济发展C. 调节供需D. 以上都是2. 房地产投资的主要风险包括：A. 市场风险B. 信用风险C. 流动性风险D. 以上都是3. 房地产评估的主要方法有：A. 市场比较法B. 收益法C. 成本法D. 以上都是4. 房地产开发商在项目开发前需要进行的主要工作是：A. 市场调研B. 土地购买C. 项目规划D. 以上都是5. 房地产销售的主要方式包括：A. 直接销售B. 委托销售C. 网络销售D. 以上都是6. 房地产租赁的主要类型有：A. 住宅租赁B. 商业租赁C. 工业租赁D. 以上都是7. 房地产管理的主要内容包括：A. 物业管理B. 设施管理C. 安全管理D. 以上都是8. 房地产法律的主要法规包括：A. 土地管理法B. 城市房地产管理法C. 建筑法D. 以上都是9. 房地产金融的主要产品包括：A. 抵押贷款B. 房地产信托C. 房地产基金D. 以上都是10. 房地产税收的主要税种包括：A. 房产税B. 土地增值税C. 契税D. 以上都是11. 房地产项目融资的主要方式包括：A. 银行贷款B. 发行债券C. 股权融资D. 以上都是12. 房地产投资分析的主要工具包括：A. 财务分析B. 市场分析C. 风险分析D. 以上都是13. 房地产项目规划的主要内容包括：A. 土地利用规划B. 建筑设计C. 环境规划D. 以上都是14. 房地产项目开发的主要阶段包括：A. 前期准备B. 建设施工C. 销售租赁D. 以上都是15. 房地产项目评估的主要指标包括：A. 投资回报率B. 净现值C. 内部收益率D. 以上都是16. 房地产项目风险管理的主要方法包括：A. 风险识别B. 风险评估C. 风险控制D. 以上都是17. 房地产项目营销的主要策略包括：A. 价格策略B. 产品策略C. 渠道策略D. 以上都是18. 房地产项目财务管理的主要内容包括：A. 预算管理B. 成本控制C. 资金管理D. 以上都是19. 房地产项目质量管理的主要内容包括：A. 施工质量B. 材料质量C. 服务质量D. 以上都是20. 房地产项目环境管理的主要内容包括：A. 污染防治B. 生态保护C. 资源节约D. 以上都是21. 房地产项目安全管理的主要内容包括：A. 施工安全B. 消防安全C. 人员安全D. 以上都是22. 房地产项目合同管理的主要内容包括：A. 合同签订B. 合同执行C. 合同变更D. 以上都是23. 房地产项目信息管理的主要内容包括：A. 数据收集B. 数据分析C. 数据应用D. 以上都是24. 房地产项目人力资源管理的主要内容包括：A. 招聘管理B. 培训管理C. 绩效管理D. 以上都是25. 房地产项目供应链管理的主要内容包括：A. 供应商管理B. 物流管理C. 库存管理D. 以上都是26. 房地产项目客户关系管理的主要内容包括：A. 客户服务B. 客户维护C. 客户反馈D. 以上都是27. 房地产项目品牌管理的主要内容包括：A. 品牌定位B. 品牌传播C. 品牌维护D. 以上都是28. 房地产项目创新管理的主要内容包括：A. 技术创新B. 管理创新C. 服务创新D. 以上都是29. 房地产项目国际化管理的主要内容包括：A. 国际合作B. 国际市场C. 国际法规D. 以上都是30. 房地产项目可持续发展管理的主要内容包括：A. 环境保护B. 社会责任C. 经济效益D. 以上都是31. 房地产项目危机管理的主要内容包括：A. 危机预防B. 危机应对C. 危机恢复D. 以上都是32. 房地产项目知识管理的主要内容包括：A. 知识收集B. 知识共享C. 知识应用D. 以上都是33. 房地产项目文化管理的主要内容包括：A. 企业文化B. 项目文化C. 员工文化D. 以上都是34. 房地产项目战略管理的主要内容包括：A. 战略规划B. 战略执行C. 战略评估D. 以上都是35. 房地产项目绩效管理的主要内容包括：A. 目标设定B. 绩效评估C. 绩效反馈D. 以上都是36. 房地产项目风险投资的主要内容包括：A. 风险识别B. 风险评估C. 风险投资D. 以上都是37. 房地产项目并购管理的主要内容包括：A. 并购策略B. 并购执行C. 并购整合D. 以上都是38. 房地产项目合作管理的主要内容包括：A. 合作策略B. 合作执行C. 合作评估D. 以上都是39. 房地产项目竞争管理的主要内容包括：A. 竞争分析B. 竞争策略C. 竞争执行D. 以上都是40. 房地产项目创新投资的主要内容包括：A. 创新识别B. 创新评估C. 创新投资D. 以上都是41. 房地产项目国际化投资的主要内容包括：A. 国际市场分析B. 国际投资策略C. 国际投资执行D. 以上都是42. 房地产项目可持续发展投资的主要内容包括：A. 环境投资B. 社会责任投资C. 经济效益投资D. 以上都是43. 房地产项目危机投资的主要内容包括：A. 危机预防投资B. 危机应对投资C. 危机恢复投资D. 以上都是44. 房地产项目知识投资的主要内容包括：A. 知识收集投资B. 知识共享投资C. 知识应用投资D. 以上都是45. 房地产项目文化投资的主要内容包括：A. 企业文化投资B. 项目文化投资C. 员工文化投资D. 以上都是46. 房地产项目战略投资的主要内容包括：A. 战略规划投资B. 战略执行投资C. 战略评估投资D. 以上都是47. 房地产项目绩效投资的主要内容包括：A. 目标设定投资B. 绩效评估投资C. 绩效反馈投资D. 以上都是48. 房地产项目风险管理投资的主要内容包括：A. 风险识别投资B. 风险评估投资C. 风险控制投资D. 以上都是49. 房地产项目并购投资的主要内容包括：A. 并购策略投资B. 并购执行投资C. 并购整合投资D. 以上都是50. 房地产项目合作投资的主要内容包括：A. 合作策略投资B. 合作执行投资C. 合作评估投资D. 以上都是51. 房地产项目竞争投资的主要内容包括：A. 竞争分析投资B. 竞争策略投资C. 竞争执行投资D. 以上都是52. 房地产项目创新管理投资的主要内容包括：A. 技术创新投资B. 管理创新投资C. 服务创新投资D. 以上都是53. 房地产项目国际化管理投资的主要内容包括：A. 国际合作投资B. 国际市场投资C. 国际法规投资D. 以上都是54. 房地产项目可持续发展管理投资的主要内容包括：A. 环境保护投资B. 社会责任投资C. 经济效益投资D. 以上都是答案1. D2. D3. D4. D5. D6. D7. D8. D9. D10. D11. D12. D13. D14. D15. D16. D17. D18. D19. D20. D21. D22. D23. D24. D25. D26. D27. D28. D29. D30. D31. D32. D33. D34. D35. D36. D37. D38. D39. D40. D41. D42. D43. D44. D45. D46. D47. D48. D49. D50. D51. D52. D53. D54. D。

2012年10月自考《房地产开发》真题（完整试卷）一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。

错涂、多涂或未涂均无分。

1.下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是A.国家机关只能是管理主体B.土地使用者依法转让的土地所有权是客体C.对房屋的权属确认行为不是客体D.主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容2.根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设用地土地使用权证3.我国土地的基本国策是A.实行国有土地有偿使用制度B.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地C.建立土地统计制度D.实现土地管理的科学化和规范化4.土地使用权的内容中不包括A.所有权B.使用权C.收益权D.处分权5.《农村土地承包法》规定，草地的承包期限为A.10～30年B.30～50年C.30～70年D.50～70年6.根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是A.超过35公顷的B.超过50公顷的C.超过70公顷的D.超过75公顷的7.对于已办理审批手续的非农业建设占用耕地，未在一定年限内使用的，经批准，政府有权收回。

该年限是A.1年B.2年C.3年D.4年8.下列关于乡(镇)村建设用地的表述中，正确的是A.乡镇企业用地的审批权由乡(镇)级人民政府行使B.乡镇企业用地的审批权由县级人民政府行使C.为乡(镇)村公益事业建设需要使用土地的，可以收回集体土地使用权，无需补偿D.农村村民出卖、出租住房后，可以再申请宅基地9.在建筑物区分所有权的内容(权利)中，居于主导地位的是A.专有所有权B.共有部分持分权C.成员权D.共有部分所有权10.在房屋权属登记的程序中，核心程序是A.登记收件B.勘丈绘图C.产权审查D.税费征缴11.下列对我国房地产开发用地的表述中，正确的是A.只能是城镇国有土地B.既可以是城镇国有土地，也可以是集体所有土地C.集体所有土地D.既可以是城镇国有土地，也可以是集体闲置土地12.房地产开发企业中的三级企业自有流动资金500万元以上的，注册资金不低于A.2000万元B.1000万元C.500万元D.200万元13.因房地产中介服务人员的过失而给当事人造成经济损失的，应由A.该中介服务人员承担赔偿责任B.该中介服务机构承担赔偿责任C.该中介服务机构和人员共同承担赔偿责任D.该中介服务人员承担赔偿责任，中介服务机构承担连带责任14.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第31条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担责任的方式中不包括A.赔偿责任B.刑事责任C.治安管理处罚D.行政训诫15.被征收房屋补偿的对象是A.房屋产权人B.房屋使用人C.房屋管理人D.房屋产权人和使用人16.在城市土地买卖中A.只能转移所有权B.只能转移使用权C.同时转移所有权和使用权D.同时转移所有权、使用权、收益权17.城市居民李某将自有临街住宅改为商铺出租，根据法律规定，其A.收取的租金应上交国家B.收取的租金应按一定比例上交国家C.收取的租金归个人所有D.应将租金中所含土地收益上缴国家18.根据1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。

2012年考试真题一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，填在答题卡上涂黑其相应的编号）1．收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。

A．开始施工B．竣工C．登记D．开始营业2．下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。

A．时间风险B．比较风险C．持有期风险D．通货膨胀风险3．以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。

A．地理区域B．时间分布C．物业类型D．收益形式4．下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。

A．空置率B．预售面积C．房地产价格D．房屋空间使用数量5．某城市写字楼市场年初存量为1000万平方米，空置量为40万平方米，本年写字楼施工面积为100万平方米，新开工面积为60万平方米，新竣工面积为50万平方米，该城市写字楼的平均建设周期为（）年。

A．1．20 B．1．67C．2．00 D．2．806．某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。

A．垄断性B．外部性C．复杂性D．信息不对称性7．对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。

A．《规划意见书（选址）》B．《设计方案审查意见》C．《建设工程规划许可证》D．《建设用地规划许可证》8．房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（）组织。

A．项目施工单位B．项目监理单位C．项目建设单位D．建设行政主管部门9．在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（）。

A．领导定价法B．认知价值定价法C．成本加成定价法D．随行就市定价法10．房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（）。

31．在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的（）原则的要求。

A．有无对比B．以动态分析为主C．以定性分析为主D．收益与风险权衡参考答案：B答案解析：动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。

试题点评：本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。

参见教材P188。

32．对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是（）。

A．单项工程∈单位工程∈分部工程∈分项工程B．单位工程∈单项工程∈分部工程∈分项工程C．分项工程∈分部工程∈单位工程∈单项工程D．分项工程∈分部工程∈单项工程∈单位工程参考答案：C答案解析：房地产开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。

试题点评：本题考查房地产项目系统的关系。

参见教材P194。

33．在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自（）。

A．纵向部门B．横向部门C．纵向和横向两个部门D．项目经理参考答案：C答案解析：在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。

试题点评：本题考查矩阵型组织的内容。

参见教材P197。

34．在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是（）。

A．项目建议书获批准B．编制可行性研究大纲C．项目机会研究D．签订设计合同参考答案：A答案解析：在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是项目建议书获批准。

试题点评：本题考查房地产开发项目的管理过程。

参见教材P195表8-1。

35．在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是（）。

A．承诺B．议价C．要约D．邀约参考答案：C答案解析：投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。

试题点评：本题考查投标的性质。

参见教材P198。

36.房地产项目建设投资的工程费用不包括（）。

A．税金B．土地使用费C．间接费D．直接费参考答案：B答案解析：土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。

一、单项选择题(共60题，每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意)1．下列关于区位的说法中，错误的是（）。

A．区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系B．区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定C．地理环境变化和交通网络扩张都会引起区位的变化D．政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位正确答案：B答案解析：在特定的时间，区位是确定的和唯一的，受方位和距离两个因素的制约。

前提是时间是特定的，而题目中B项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。

因此是错的。

试题点评：本题考查区位的相关内容，参见教材P10-11。

2．中心商务高度等于（）之比。

A．中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积B．中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积C．中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积D．中心商务区建筑面积总和与总建筑面积正确答案：A答案解析：中心商务高度指标（CBHI）=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积试题点评：此题考查中心商务高度指标。

参见教材P19。

3．消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是（）。

A．若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求B．若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C．若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求D．若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求正确答案：C答案解析：当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。

试题点评：本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见教材P22。

4．“某宗房地产位于汽车站的北侧”表示的是该宗房地产的（）。

A．环境B．方位中C．通达性D．朝向正确答案：B答案解析：方位是指方向和位置，主体和客体间的区位关系可以用方位表述。

试题点评：此题考查方位的概念。

参见教材P10。

5．根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（）后的余额。

A．平均税费B．平均利润C．平均市值D．平均价格参考答案：B答案解析：地租=市场价格－生产成本－平均利润试题点评：本题考查古典地租理论，参见教材P26。