2018年度宏观调控与中国房地产企业发展

一、引言
进入2004年以来，国家加大了利用金融政策和土地供应政策 调控经济的力度：
2003年12月30日，《国家发展改革委、国土资源部、建设部、商务部 关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》，发改 外资[2003]2343号 2004年2月12日 ，建设部、发展和改革委员会、国土资源部、财政部 关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知， （建规[2004]29号） 2004年3月30日，《国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标 拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，（国土资发[2004]71号 ） 2004年4月26日，《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本 金比例的通知》（国发[2004]13号） 2004年4月29日，《国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严 格土地管理的紧急通知》，（国办发明电[2004]20号） 2004年6月6日，《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁 管理的通知，（国办发[2004]46号 ）
2003年我国GDP不到世界的5%，但煤炭消耗约占世界的30%，电力消耗 约占世界的13%，钢材消耗量约达25%。 粗放式经济增长，使我国的资源环境付出了巨大代价，也给经济的持续 发展带来了严峻挑战。 迫切需要树立新的发展观，把提高人民物质文化生活水平和健康水平作 为出发点和归宿，而不是单纯的经济增长。
住房消费、住房投资占GDP比重
中美对比分析（1998～2002年平均值）
国家
占GDP的比重
城市居民住房消 费 中国 美国 3.0%（调整值） 9.8%
全社会住房投资
8.4% 4.5%
住房消费、住房投资对GDP增长贡献百分点、贡献率
中美对比分析（1998～2002年平均值）
国家
贡献百分点 城市 住房消费 住房投资 1.0% 0.17%
中国房地产资产与GDP的关系
7
5.9
房 地 产 资 产 /GDP 6
比例
5
土 地 资 产 /GDP 4
3.7
3
土 地 资 产 /房 屋 资 产
房 屋 资 产 /GDP
2.2
2
1 1990 1991 1992 1993 1994 1995 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001
贡献率 城市 住房消费 全社会 住房投资
中国
美国
0.2% 0.36%
2.3%
Baidu Nhomakorabea14.8%
17.2%
5.8%
一、引言
房地产开发投资对GDP增长贡献率的提高，又带来 了另外一种担心：
即中国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，如果房 地产业出现不正常的发展，或者出现一些大的起伏， 不仅会导致房地产业进入衰退，而且其资金链的断裂 还会对金融体系、甚至对整个国民经济的稳定发展带 来不良影响。
宏观调控与中国房地产企业发展
一、引言
为了应对亚洲金融危机对我国经济的影响，1998年中国政 府采取了积极的财政、货币政策，加大了城镇住房制度改 革力度，提出将住宅建设发展成为促进国民经济增长的新 的经济增长点。 1998年～2002年，以住宅建设为主的房地产业，确实在抵 消亚洲金融危机影响、推动国民经济增长方面起到了积极 的作用。 清华大学房地产研究所的研究表明，1998～2002年的五 年间，我国城镇住房投资和住房消费占GDP的比重平均分 别为5.9%和1.1%（美国同期数据为4.5%和9.8%）。 中国人民银行货币政策分析小组指出[1]，“2001年房地 产开发投资对中国GDP增长的直接贡献率为1.3个百分点， 间接贡献率为0.6到1.2个百分点，两者相加共计1.9到2.5 个百分点。”
一些地方政府在行政管理体制和职能上存在越位和错位。
片面追求政绩，地方政府大量介入微观经济活动。 大量“形象工程”拔地而起，为投资热推波助澜。 迫切需要转变政府职能 、健全宏观调控体系 、推进金融体制改革 、加快 投资体制改革步伐，约束其投资冲动。
高投入、高能耗的经济增长方式，违反了可持续发展的原则
2004年初，央行研究局课题组《中国房地产发展 与金融支持》：报告估算，80%左右的土地购置和 房地产开发资金，都直接或间接地来自商业银行信 贷，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集 中于商业银行。
一、引言
建设部等6部委2002年8月26日下发了《关于加强房地产市 场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住 房〔2002〕217号） 2002年底，中国人民银行严格按照《关于规范住房金融业 务的通知》（银发2001－195号文件）对全国进行了房地产 信贷检查。 中国人民银行2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地 产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号，以下简称 “121号文”） 2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发 展的通知》（国发[2003]18号，以下简称“18号文”）
二、为什么要进行调控？
投资热、消费凉，反映总供给和总需求失衡，凸显出经济总量和结构 的矛盾，存在着大起大落的危险。
投资增幅一度居高不下。在投资高位运行的拉动下，钢铁、水泥、电解 铝等行业“高烧不退”，煤电油运供求关系全面绷紧。 2003年，我国消费率仅为55.4%，是1978年以来25年里最低的水平。
二、为什么要进行调控？
房地产行业不是调控的重点，但却是受影响很大的行业
盲目的开发区、宽马路、大广场建设，占用了大量的土地资源， 占用了大量的银行资金，导致金融风险增加； 对地方财政投入需求增加，加大了对土地出让速度的需要，导 致过量供应商业房地产开发用地，招牌挂方式也难以严格实施； 短期内大量供应的开发用地，一方面导致部分土地收益流失， 另一方面就是干扰了房地产市场的发展； 超前的基础设施建设、房地产开发项目等，加大了对钢铁、水 泥等过热行业的刺激。 2003年我国用于建筑行业的钢材接近1.5亿吨，约占总产量的55%。
资料来源：清华大学房地产研究所，2003
主要城市房地产泡沫相对指数比较
图2 3 2 北京房地产市场测度指数