房地产市场调查总结分析
（一）浅水湾
项目概况：
小区地处中华路与金城路交叉口，总占地20多亩，总建筑面积33333㎡，绿化率为35%，由4栋多层、2栋小高层、1栋高层建筑组成，共计住宅290多套。户型面积范围在80-140㎡，该项目08年5月份动工，目前处于公开排号认筹阶段，初步定价1700-2050元∕㎡，现在交5万可以优惠2%，正式开盘可同时享受其它优惠。
销售推广：
该项目由郑州智本行代理，以“平价也能住豪宅”为推销主题，主要宣传媒介有大型户外广告牌、围墙广告、宣传单页。大型户外广告牌位于炎黄广场北部楼宇顶部，周边竞争楼盘广告分布较集中，该广告牌位置居中，效果较明显；围墙广告在该项目工地，制作精良、主题鲜明；宣传单页风格典雅，较能吸引顾客注意力。售楼部位于广场附近，人气旺盛，但销售现场气氛冷清，配合较少。
优势：
1）产品多样化，满足不同层次人的需求；
2）双气入户，24小时供热水，太阳能路灯，智能化楼宇对讲；
3）价格较低；
4）配套较完善，周边学校较多。
5）户型设计较为新颖、合理，错层设计较吸引客户，有中央广场。
劣势：
1）小区规模较小，档次低，仅20多亩地；
2）地理位置偏远，交通不便利；
3）开发商开发第一个楼盘，实力较弱；
4）紧邻火车道，噪音大，且不安全；
5）周边无居民区，大环境差，安全系数低。
付款政策：
可分期、按揭、一次性付款，优惠政策暂未定。
（二）金城逸品
项目概况：
小区位于金城路与溱水路交叉口，占地20多亩，共7栋楼，1-5号楼为多层带电梯，6-7号楼为3层（一层是车库，2-3层是小户型），1号楼有临街商铺。总建筑面积为2万平方米，规划为200多套，有57-85㎡两房，114-140㎡三房，主力户型为三室两厅两卫，占50%。08年5月份开工，地基已打好。小区绿化率38%，有楼顶花园，小区内部有观景长廊，小区物业以后由开发商自己做。
销售推广：
该项目由上海智恒代理，推广主题为“用品质代言全城新生活”，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于其售楼部上方，该区人流量较大，客户关注度较高；宣传单页以红色为基调，与售楼部整体基调相符，内容较全面，主题鲜明；售楼部位于炎黄广场西南角，客流量大，并且现场销售人员热情，销售气氛热烈浓厚，但是团队配合较少。
优势：
1）价格较低，周边配套较齐全；
2）双气直接入户；
3）楼顶可能送花园；
4）密度较低，楼间距较宽。
劣势：
1）位置较偏；
2）小区规模小，规划不完善；
3）环境较差，南边为电厂，北边为烟厂，污染较严重；
4）开发商实力小，为第一次开发小区；
5）小区处于民宅之间，整体布局难看。
付款政策：
一次性优惠2%，按揭优惠未定。
七月份市场动作：
客户凭大学录取通知书可在当月优惠基础上额外享受5000元优惠。
（三）东电名筑
项目概况：
小区位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西，占地30亩，二期由一栋小高层（11层）、一栋高层（17层）组成，二期总建筑面积为3万多平方米，规划住宅260多套，共四种户型，包括77㎡两居、91㎡两居、106㎡三居、120㎡三居，主力户型为120㎡三居。单价在2200元/平方米左右，08年4月20日公开排号，08年5月10日动工，目前由建华建筑公司打桩。二期绿化率为56%，楼间距50多米。
销售推广：
该项目由宣一（河南）地产机构代理，宣传媒介有户外广告、路牌广告、候车亭广告、户外指示牌、宣传单页及夹报，两个户外广告牌位于炎黄广场东侧楼顶，客户认知度较高；路牌广告分布在人民路上，较明显；户外指示牌位于新华路、新烟路交叉口；宣传单页为浅蓝色基调，主题较突出，整体广告认知度较高。售楼部位于新烟路与金城路交叉口向南200米路西，客流量较少；现场销售气氛冷清，无配合。
优势：
1）小区一期已入住，客户认知度较高，形成居住规模；
2）楼间距较宽，通风采光有保证；
3）周边环境较安静，适合居住。
劣势：
1）位置偏远，配套不完善，交通不便利；
2）小区规模较小；
3）户型设计较差，三居户型两卧朝北；
4）小高层、高层得房率较低，通风采光相对较差。
付款政策：
排号阶段，具体优惠政策为金卡为3万，优惠1%；钻石卡为5万，优惠2%，开盘可享受其他优惠。
（四）祥和盛世
项目概况：
小区位于中华路、新华路交叉口向西50米路南，占地8亩，由两栋高层组成，共180多套，有80多㎡两居、130多㎡三居及160㎡顶层复式及三层临街商铺，145㎡为主力户型，占90%。价格从2800-3200元每平方，已销售80%，现在无优惠。该项目07年开工，08年三
月份开盘，6月份一栋已封顶，另外一栋现也已经封顶，09年5月份交房。小区绿化率为32%，楼间距为39米。
销售推广：
该项目由九源房地产销售策划公司代理，以“贵族豪门，名门世家”为宣传主题，宣传媒介有户外广告、围墙广告、宣传单页，户外广告位于炎黄广场南部，面积较小，不显著；围墙广告位于中华路与新华路交叉口向西50米路南，画面较生动、醒目；宣传单页档次较低，内容华而不实。客户印象不深刻。售楼部位于中华路与人民路交叉口向北100米路东，装修交差，不能吸引客户注意力，客流量较少，销售气氛较差，售楼人员不热情。
优势：
1）位置较好，位于中华路与新华路两条主干道交叉口；
2）交通便利，配套齐全；
3）框架结构，抗震性能好。
劣势：
1）楼间距较小，通风采光效果差；
2）小区规模小，形不成居住规模，物业管理跟不上；
3）户型较差，一梯三户；
4）小高层得房率较低，物业费用高；
5）价格偏高。
付款政策：
目前无任何优惠。
（五）百美经典
项目概况：
小区位于溱水路与仓城路交叉口向西50米路北，占地面积4.72万平方米，建筑面积14万㎡，一期为8.27万㎡，由14栋多层，两栋商业配套楼和临街商铺组成，共500套左右住房。面积从71㎡到135㎡，有两居、三居，三室两厅两卫为主力户型，价格在每平方米2000元以下。07年11月开盘，目前已有两栋封顶，两栋建到四层，两栋正打地基，五证齐全，可直接购房。绿化率为40%，有水景，物业公司未定，物业费用为0.38元每平方米。
销售推广：
该公司广告由河南尊地房地产策划公司代理，宣传主题为“源自北京，经典生活”，宣传媒介有户外广告、公交车体、路牌广告、宣传单页、报纸广告、楼书等，户外广告位于炎黄广场西部楼顶，位置较醒目，但主题不突出；公交车体广告分布在101路车，较醒目，认知度较高；路牌广告分布在新华路、中华路等路段，数量较大，但主题不鲜明，客户认知度较差。宣传手段多样且宣传周期较长，有一定知名度，售楼部共有四个，分布在洧水路万佳量贩门口、炎黄广场文化路上、西亚斯对面及皇帝故里轩辕路上，整体销售气氛较冷清。
优势：
1）社区规模大，价格较低。
2）自身套到位，有商业设施
3）周边环境较安静；
4）离外国语小学较近。
劣势：
1）地段不好，较偏远，交通不便利
2）周边大配套不好，生活不方便
3）离电厂近，污染严重
