目录
一、项目综述
二、项目定位
三、市场调研及SWOT分析四、经营策略及经营方式五、项目双方合作方式六、项目开发的基本理念七、社会效益与经济效益八、购物卡的管理及结算方式九、现代商业趋势空间规划十、项目投资预算与效益预算
一、项目综述
平川区，位于甘肃省中部，距兰州130公里，总面积2106平方公里，总人口约20万人。三大支柱产业---煤炭、火电、陶瓷。
靖远煤业集团有限责任公司是甘肃省重要的煤炭生产和供应基地，已有千年开采历史。公司现有30多个二级单位，其中甘肃靖远煤电股份有限公司为靖煤集团公司控股的上市公司。现有在册职工近1.8万人，其中干部及一般管理人员约占28%，工人约占72%，离退休职工近两万人。据2011年统计人均收入达6万元以上，同时2012年靖煤集团欲整体上市，定能为再造一个新靖煤的飞跃发展开启新的篇章。
本项目位于平川区火车站东侧，平川区老商业圈，靖煤集团自有物业，商业建筑共5层，单层建筑面积约3500?，是靖煤集团为解决职工福利问题而规划的重点商业项目。靖煤集团原计划自营超市部分，后因无相关专业团队运作以及超市行业管理繁杂、薄利经营等原因转而面向社会寻求联营或租赁形式
的合作。通过专业商家的运作，使项目能够为靖煤集团做好“菜篮子”工程，为靖煤职工提供更优质的商品，同时也能让平川区广大消费者享受到“靖煤职工福利”级别的服务和待遇。
二、项目功能定位
项目功能定位:为“精品生活超市”的经营模式，一层是生活超市，总营业面积将达到3500平米,丰富了商品的品类，满足消费者一站式购物需求。彻底改变平川现有超市、购物中心的传统、单调的商业形象，使消费者在购物中享受休闲的生活，同时也为靖煤集团员工提供更好的福利服务。
三、市场调研及SWOT分析
市场调研:
分析平川当前商业状况:长期以来，平川没有一个质量上乘的精品生活超市，只有一家勉强称为百货店的中恒购物广场。因此，有三分之一高消费者取道一百公里以外的兰州消费购物，三分之一消费水平一般的选择委曲求全到白银购物，三分之一选择当地购物。当地虽然有众多超市，但都定位为中低端消费。购物环境、商品品类都有待提高，尤其是生鲜区，管理混乱、环境极差、食品的现场制作不规范。难以满足靖煤职工的“菜篮子工程”。另外多家超市长期被消费者诟病的食品安全质量问题也有待改善。
1.市调当地超市内消费基本数据:
A、西太华超市(中恒店):甘肃知名连锁超市，定位为中档消
费，营业面积1800?。受面积限制，其商品结构不够丰富，月销
售约150万，因是一般纳税人，须有增值税发票，造成商品进价
过高，零售价格不具有优势。另外因其营业时间与中恒购物广场
相同，为早9:00—晚18:30(夏季为19:00)，不便于广大职工、
上班族消费。
B、家家乐购物广场:营业面积2800?，定位为低档消费，经
营品类以三线商品居多，月销售约为110万，属自建钢结构，店
内与店外都不具有大型超市应有的购物氛围。因位于周家地市场
内，生鲜品类难以规范管理与经营，加之管理混乱、品类不全，
导致人气不旺，销售平平。
C、盘旋路华尔润超市:甘肃连锁超市，前身在平川区开设有两
家(凯尔亮)300—500?的小型超市，现有盘旋路卖场营业面积
2500?，定位为中低档消费，月销售约为120万，受商圈限制，
主要以满足附近居民便利消费为主。
D、忠恒超市:营业面积2800?，定位为中低档消费，经营品
类以三线商品居多，属国家商务部“万村千乡”工程网点，虽所
属商圈不够繁华，但依托忠恒集团的企业实力与地方行政行业相
关单位的支持，以满足单位团购、福利消费为主，月销售仍有120
万左右。
2.其它类消费市调数据:
A.生鲜食品:20%的消费者选择在超市，80%的消费者选择在农贸市
场。
B.酒水饮料:80%的消费者选择在名烟名酒店或其他小商店。
C.日化用品:35%的消费者选择在超市选购，但还有65%的消费者选
择在化妆品店或其他小商店。
3.高端消费市调数据:
A.平川区各行政单位的领导大部分住在白银或兰州，自然80%消费选择在白银或兰州。
B.靖煤集团公司处级以上领导70%的消费也选择了兰州。
C.平川区的高端消费人士(煤矿老板、企业家、大一些的工商个体户)基本上消费都选择在兰州。
SWOT分析
1、S项目优势:
A、购物环境:购物环境的档次取决于消费者的档次，我们拟
建的生活超市将是平川档次最高，环境最温馨的购物场所。
B、项目定位及品牌:我们定位是精品生活超市，同时拟引进
的商户以兰州、西安等大中城市为主。虽然平川区现有众多的超
市，但商品品类、商品品牌都无法满足当地日益增长的消费需求，
从而使多数消费者到白银、兰州去消费。
C、商品品质:我们的商品品类及品质以满足中高档消费为主，
郑重承诺绝不销售假冒伪劣产品，保证所售商品“三证齐全”。
D、服务:本着靖煤集团为员工提供优质服务的宗旨，以及我
们坚持优质服务为核心的理念，开通便民服务，如电话预约、为
需要帮助的中老年人提供送货上门等便民政策。
E、管理:我们将重金聘请国内知名的策划公司全程策划，全
程管理，保证项目的持续性发展。
2、W项目劣势:
A、本项目处于缺乏活力的老商圈，商圈影响力不强，人气不
够集中，固定消费群体过少，对主力商户引进造成一定困难。
B、同时超市生鲜具有需要培养的特性，需要大量资金投入，
前期1—2年需为商户提供免租、减免管理费等优惠政策。
3、O项目机会:
A、本项目对于平川区而言是超前的，使平川区真正意义上有
