昆明某酒店式公寓项目产品建议及营销策划报告

水、电采取商用价格比住宅价格高
相对较低
使用年 到期续期
限购令
提前1年申请续期，交纳土地出让金 不受影响
自动续期，不需要交纳任何费用 第三套不能贷款或不能购买
建设成本
设计喷淋等消防设施 增加成本
低于商业用地
土地出让金
高
低
本项目建议：昆明近期将出台限购令，2011年1月1日执行，作为住宅第三套不能贷款或不能
项目家具电器
名称
价格预算
床
1500
床上用品
500
卧室配置
台灯
200
厅室配置
窗帘 沙发 茶几
300 2000 500
电器配置 合计
电视机 电冰箱 太阳能热水器 电磁炉 洗衣机 挂式空调
2500 1000 800 300 800 1200 11600元
如统一采购以上价格可能会下浮15%-20%，初步估计9800—10000元， 约240-250元/㎡
项目营销目标分解
➢ 品牌目标：作为豪嘉地产进入西双版纳开发的第一个项目，项目的成功将会为公 司在西双版纳后续项目奠定良好的基石，因此项目必须做到既赚钱又赚名，打造 产品标杆和价格标杆。
➢ 销售目标：项目回款总额5000万，8个月实现90%的销售。 ➢ 价格目标：创造区域价格新高，超越区域均价，实现利润最大化
本项目装修风格建议为简约、时尚、现代
简约、时尚、现代风格示意
项目装修价格
目前景洪市在售精装修公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/㎡, 精装修3800-4200元/ ㎡，毛坯与精装修价格差在500—800元/㎡，考虑到由于集团化采购整体批量装修可以从材料、人工等各 方面控制价格，其实际价格在300-500元/㎡左右。
04.17
暂停发放第三套 房贷（“国十
条”）
实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的 家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对 贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；增
个人住房公积 五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和 金贷款利率调整 0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从
3.87%调整为4.05%。
“国五条”
各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房 的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
仲景明城
西双版纳旅游度假 单身公寓 \电梯房 区博森商贸城
滨港国际
景洪市勐海路
精装修小户型
公寓3500元/平米
公寓40-48㎡
2900-3600/平米
公寓45-57㎡
3400/㎡
市场公寓项目具有的各项特征
洪市整体精装修比例不高，但在市中心及一些热点区域，因区域优势突出项 目开发档次高选做精装修能提升项目品质，进而拉高项目价格，而在曼弄枫 片区精装修是市场的空白点。
项目装修建议
总原则
大面积装修采用高端品牌中低端产品，公共部位及室内空间为常规标准。 选择知名设计师的设计3套风格截然不同的样板房。 加强二到三个点上装修的精巧度。 选择一个极致的品牌或别人未曾运用过的设备功能加大口语传播。
装修建议——公共部位
公共走道、电梯厅的地面、墙面均选以石材饰面。（着重考虑拼花方式，2层 以上公共走道墙面可以玻化石代替）
3100 1.15 1 3000 1.05 1.05
1.05 1.15
1 0.9 0.9 0.95 1.1 1.05 1.1 1.1
1.05 1.1
1.00 1.09
3100.00 2758.62
智源尚居
2700 1 1
1.05
1 0.85 1.05 1.05
1.05
1.01
2683.23
本项目权重均价=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2925元/㎡ 考虑到明年国家房地产调控因素及市场不确定性，本项目毛坯房入市均价建议 为2700—2800元/㎡
项目装修方式
当前主要有以下几种装修方式： 1. 部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。 2. 菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装修、装饰。其中又可划
分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也 不计入房 价。 3. 一次精装成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，必然影响销售或推翻原 装修重来。 4. 全配置式成品房：即提包入住形式，开发商进行装修，并配置全部家电日常生活用品，使得业主 只需要携带自身衣物及个人用品。此类精装修项目适用于可以通过酒店管理公司进行整体包租， 以每年固定回报率反馈业主的适宜投资又适宜居住的项目，这对开发商说具有较大考验。
购买，作为投资性住宅将是政府调控的重点，后续可能还会有更严厉的政策出台，而商业性
用地将受到的影响小，故本项目建议用地属性界定为商业住宅用地。
本项目产品属性界定
市场供给
市场需求 区位要求（中心） 回报率 销售速度 溢价能力 市场风险 本区域竞争 购买客户 档次形象 产品格局最低配置 功能
与项目契合度
价格策略—低开高走、小步快跑、分批提价 整盘均价实现3000元/㎡
销售价格
2700元/平米
3000元/平米
3300元/平米
销售目标 销售30%，约100套 销售40%，约150套
销售周期 内部认购期
开盘强销期
销售30%，约100套
持续及扫尾销售期
时间节点 2011年1月-4月20日 2011年4月26-5月30日
商务公寓
少
小 高 最高 快 最高 最高 小 投资客 高 厅、卫 办公
低
酒店式公寓
少
大 高 高 快 高 高 小 投资客、高管 高 厅、卫 居住、办公
高
精装修小户型
多
大 低 低 最快 高 低 小 白领、投资客 高 厅、卫、厨 居住、办公
最高
普通住宅
最多
大 最低 最低 慢 低 最低 大 自住客户 最低 厅、卫、室、厨 居住
的房地产，受此影响成交量在9、10月放大。
近期经济小结：国民经济快速增长，民众经济和收入增加，同 时受通胀加剧、人民币升值等影响，房地产市场近期异常火爆，成交 量、成交价格大幅上涨。短期内经济形式不会发生大的改变，未来12年内房地产作为抗通胀产品将受到市场的追捧，尤其是投资性产品 （小户型、公寓）及商业将成为主流。
项目价格策略—核心均价
类别（公寓毛坯）项目权重系数表
楼盘名称 本项目
西双十二城 白象宫 九号公馆
景蓝银钻
均价 区位 交通 环境(景观) 品质 配套 形象 销售速度 入市时间 权重系数
11
1
111
1
1
1.00
3300 1.2 1.2
1.25
1.2 1.2 1.15 0.8
1.05
1.13
3000 1.25 1.25
2010年房地产市场调控主要政策表
时间
10.20 10.20 9.29
概要
要点
调整房地产契税 个人所得税优惠 政策
建筑面积144平方米（套内面积120平方米）以上的住宅，按3%征收契税；建筑 面积小于144平方米（含）的住宅，按1.5%征收契税；个人购买90平方米及以 下普通住房，且属家庭首套房的，契税按1%收取。
2011年6月1日-9月30 日
产品规划建议
项目第一层规划为社区配套性商业 项目第二层规划为美容美体、养生管、温泉SPA等 第三层规划为ＫＴＶ 第四层——第七层规划为带厨房的精装修小户型40㎡（含公摊） 在销售上第二层、第三层开发大客户，实现整层销售。 注：
楼盘名称 楼盘区位
市场在售公寓项目表
2010-2011年国家宏观调控政策分析
➢ 收紧房贷：银行已全面执行，多次置业和投资需求受限最大，部分首置需求置业门槛 提高。暂停第三套房贷款、暂停不能提供一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本地 居民购房贷款、首套首付30%，基准利率由7,5折提高至8.5折；二套房首付50%，基准 利率1.1倍。
0.85
0.95 0.85 0.9
1
1.1
1.02
2900 1.1 1.1
0.85
0.95 0.85 0.85
1
1.1
0.98
权重均价 2925.69 3000.00 2944.79 2974.36
3000 1.1 1.1
1
1 0.85 0.9 0.95
1.05
0.99
3018.87
仲景明城 滨港国际
➢ 房产税，改革试点更加明朗，预计2010年3月左右出台。5月31日国务院同意发展改革 委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》指出，出台资源税改 革方案，逐步推进房产税改革。房产商会会长称房产税试点或于明年3月前出台房产税 最快年底出台 税率0.6%首套房将免征税
➢ 限购令，成为地方调控的杀手锏，但二线城市，尤其是省内专州县市执行会不明朗。 但当一线城市房价快速增长是，限购令执行力度会进一步加大，更严厉的调控政策将 会出台。
公寓项目毛坯房和精装修并全，毛坯房2700-3400元/㎡, 精装修3800-4200元/ ㎡，毛坯与精装修价格差在600—800元/㎡
目前公寓项目价格标杆为西双十二城，精装修公寓价格达到4200元/㎡，该项 目处于澜沧江边，交通便捷，周边配套齐全， 景观优美，视野开阔，地理位 置环境绝佳，入驻大品牌商家。旅游、休闲、购物一站式社区。
高
综合考虑本项目区位、竞争情况、销售速度、溢价能力、
市场风险等因素建议本项目产品适宜做带厨房的精装修小户型
项目价格策略—核心均价
核心均价范围确定方法
本项目选择市场比较法 定核心价格的因素： 1. 片区因素、楼盘本体素质、楼盘附加因素3部分的影响； 2. 周边楼盘与本项目各因素的比较； 3. 通过各项因素的综合比较打分，确定本项目的均价（均价范围）。
楼盘特征
价格
主力户型
西双十二城
景洪市勐海路2号
集旅游、休闲、购物为 一体的城市综合体。
精装修公寓 3800-4200元/㎡
精装修公寓45㎡
白象宫 九号公馆Fra Baidu bibliotek
景洪市勐泐大道， 会展国际对面
高层，单身公寓
普通住宅
3000元/㎡ 起价2700/平米
公寓50㎡ 公寓50㎡
景蓝银钻
景洪市曼景兰
单身公寓 \电梯房
“科勒”、“TOTO”等同类品牌品牌
“科勒”、“TOTO”等同类品牌品牌 铝板扣顶 瓷砖，”马可波罗“、”伊莎贝尔“等品牌 科勒、TOTO”等同类品牌品牌 “欧琳” 、“方太”等品牌 定制 实木复合地板 乳胶漆 “西门子”、““西蒙”、“施耐德” 等同类品牌 黑白可视对讲、紧急报警按钮、宽带、有线电视
酒店式产品建议及营销策划报告
经济走势简单分析
➢ 经济稳固快速增长，为房地产行业提供良好的基础 ➢ 对未来经济和收入的乐观预期、通胀加剧，居民消费强烈，国庆期间多项消费数据创新高。 ➢ 通胀加剧放大房屋投资保值作用，近期房地产火爆成交，2010年7、8、9月CIP同比分别达
3.3%、3.5%、3.6%连创新高，已超过3%的警戒线。 ➢ 人民币升值幅度逐月增达，10月人民币对美元汇率突破6.65大关，作为国内主要投资产品之一
住宅毛坯房实收均价3000元/平方米 商铺实收均价6500元/平方米
本项目用地属性界定
商业用地
住宅用地
使用年限
40年
70
转移户口
不能
能
交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取
1.5%
按揭方式
不能申请公积金贷款 ；首付50%；贷款年限10年
能申请公积金贷款，首付30%，贷款年限 30年
日常生活成本
本项目精装修建议： 硬装修价格标准（不含家电、家具）： 500元/㎡ 家电、家具价格标准：300元/㎡
卫生间
厨房间
卧、厅 五金 智能化
项目户内硬装修标准
顶部 墙地面
卫生洁具
花洒、龙头 顶部 墙地面 水槽、龙头 厨房三件套 橱柜 地板 墙面 开关插座
铝板扣顶 瓷砖 ，”马可波罗“、”伊莎贝尔“等品牌
本项目建议采用菜单式精装修成品房，配置家电日常生活用品，提供3套 装修方案让购房者选择，客户选择面广、风险相对小，公司统一装修、装饰。
项目装修风格建议
由于精装修项目属于一种批量化的产品，而为了能使价格的控制性得到保证， 材料的采购都是集团式的，较为单一；另一方面，本项目目标客户群定位为景洪市本 地投资客及为子女上幼儿园购房客及年轻过渡型首置客，基本上位年轻单身一代，简 约、时尚、现代的室内设计风格迎合其消费需求，同时这种装修设计风格由于缺少线 条上的多种变化，多以简单的线条组成，便于后期施工工艺的把控。