商圈分析与选址分析
鄞州万达商圈分析与选址分析
一、商圈形态
鄞州和人口、资源聚集，并使之成为继天一商圈之后
宁波市的又一商业中心。
鄞州万达属于商业区。商业行为集中之区，
其特色为商圈大、流动人潮多、热闹、各种美容
院林立。如：一些商业广场，城市主要商业街，
其消费习性具有
快速、流行、娱乐、享受及消费额不低等特色。
一个新的商圈有望形成
万达MALL的服务对象主要是鄞州中心
区，它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的
现状，同时减轻天一广场、三江口地区的服务及
交通压力，分流作用将不可忽视。近20万平方
米的商业用地，20多亿元的投入，多种业态的
进入，一个新商圈有望形成。
而且，根据万达的规划，在沃尔玛、百胜等
名店旁边，将开发几百家小型商铺出售。只要商
家入驻这些店铺，更浓的商业氛围就会出现。从
万达在其他城市的发展来看，这些临街商铺都非常抢手，在长春，最高卖到了每平方米6.68万元。
对此，宁波市经济研究中心有关专家表示，以现在宁波市的状况来看，万达MALL的服务对象主要是鄞州中心区。它的建成可以改善鄞州区缺乏大型商业区的现状，提升鄞州区乃至宁波市的城市档次，有利于宁波城市平衡发展。同时，满足鄞州区以及宁波南城地区居民日常购物、休闲的需求，减轻天一广场、三江口地区的服务及交通压力，分流作用将不可忽视。
在宁波，天一广场、万达MALL以及太平鸟集团筹建的时尚中心(计划建于宁波客运中心站附近)都是以“MALL”为发展理念的，从地理位置上看似呈鼎足之势。对此，浙江万里学院金融系陈主任认为，宁波市展是滞后的，与宁波GDP以及人口总数相仿的苏州，大小商业圈便有3个，所以，随着宁波城市化的发展，鄞州新商圈的形成是可能而且必要的。
商家希望宁波出现第二商圈
天一广场的成功运作让宁波的商家们尝到了商圈的甜头，但现在，天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺了，很多商圈之外的商家在无法挤进天一的情况下，都希望宁波能够形成另一个商圈，让自己在集聚效应中分得一杯羹。
在天一商圈，乐购超市打破超市一年内无法收回成本的常规管理，当年就实现赢利；屈臣氏虽然面积不大，但每日过往的客流让它在不长的时间内鼓起了钱袋；苏宁、永乐、国美三家家电大卖场的进入，更是把天一做成了宁波最大、最集中的家电商圈，家电市场90%的份额被吸引在这里；其他一些大大小小的品牌专卖店，生意也远比天一商圈外的地方兴旺。
但现在，天一商圈附近几乎已经没有什么地方能容纳新的商铺入住了，让自己在集聚效应中分得一杯羹。“万达MALL”签约鄞州的消息一传出，在宁波商家中就引起了巨大反响。目前，有的已开始行动，有的还在观望。
新江厦商场是已经开始行动的代表者，商场总经理胡安康告诉记者，新江厦打算在“万达MALL”对面建第二个商场，按照设想，新江厦将全力打造一个集百货、农贸超市、图书于一体的百货商场。
据胡总经理介绍，将要建的新江厦商城，面积为24000平方米，底楼是大卖场，二三楼为日用百货，四楼经营图书，上面的主要用作商务办公楼。之所以在鄞州建第二个商城，多少与“万达MALL”有关，胡安康说，做沃尔玛的邻居对于商场来说获益匪浅，从商业业态来说，百货和超市是相辅相成的，超市吸引人气，百货提升生活品质，以沃尔玛这样的大型卖场来说，开张后能够带动的客流量一定非同小可，人流又是百货最需要的，估计到新江厦商城鄞州店开业、“万达MALL”落成之后，这块地方的商业价值必然看涨，迅速形成商圈不是问题。
二、人口规模及特征
鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的
市场容量。
三、经济基础和购买力分析
万达项目定位中高消费群体，地理位置很好，经济也发达，鄞州万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，购买力不大。
四、竞争状况分析
万达广场整体开业后，将成为继三江口商圈之后的第二大商圈。与天一广场竞争不可避免，万达宁波项目与宁波传统核心商业天一广场相隔不远，两个商业体竞争是不可避免的。从位置上来说，万达项目要差一些，万达项目定位中高消费群体，天一广场以中低端消费为主。按照万达的定位，15 万平方米的购物中心的服务半径是周围10 公里之内，覆盖人口50万左右。万达对项目做好两年培育期的心理准备。集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游于一体的天一广场，被誉为了宁波的“商业航母” 。除天一广场外，宁波老外滩、和义路滨江休闲广场，是继天一广场之后宁波市政府的两个大型旧城改造项
目，均处于沿江滨水区域，是宁波市政府打造“三江六岸，百里长廊”的中心地块，与宁波天一广场一起，构成三江口精品消费商圈。
从万达广场开车至市中心，普通时速的情况下，大约要20分钟左右。这20分钟的车程，在万达广场“新鲜劲”过去后，就阻挡了不少消费者的脚步。此外，万达广场原先一直希望“笼络”的县(市)、区居民，忠诚度明显不高。对于很多县(市)、区居民而言，来宁波市中心的方便程度与万达广场相差不大，而由于市中心交通发达，有时候去天一广场更为方便。
从硬件上看，万达广场的规模和投入丝毫不逊色于天一广场，作为商业主要支撑的9 家主力店均拥有浓厚的品牌背景。但人气与氛围，天一商圈目前的消费群体并不仅限于市三区人口，而是已经辐射到了周边县(市)、区。但万达广场目前针对的主要还是鄞州中心城区及海曙、江东的部分消费者，且鄞州中心城区目前的人口密度还不高，尚达不到支撑万达广场所需的市场容量。可以说，今后决定其成败与否的关键，还是人气问题。
五、基础设施状况分析
宁波万达广场位于宁波新城区——鄞州区核心位置；项目总占地面积21 万平方米，总建筑面积为52万平方米，产品组合为大型城市综合体。鄞州区总面积1380 平方公里，东南西三面紧依宁波中心城区，形成了典型的“荷包蛋”结构———“蛋白”是鄞州，工业发达，综合实力较强，但是前几年服务业的贡献几乎可以忽略不计，地域虽然广袤，但是城市化水平低；“蛋黄”是宁波市区，经济高速发展，空间几近饱和。在鄞州打造宁波南部中心，成为宁波城市发展的必然选择。
六、城市发展规划
根据宁波中心城的商业发展规划，以万达广场为核心的鄞州商业中心将建设成为全市的商业副中心。而大型百货商场在城市商业中心的战略布局中扮演着平衡商业结构、吸引消费人流的核心角色。随着银泰万达店的开张，鄞州商业中心的业态组成将更加完善。
外墙、商场环境等硬件设施，也包括品牌的
