地产专业术语解释
综合类:
1、房地产市场：
➢一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；
➢二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；
➢三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、容积率：
是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
3、按层高划分住宅：
低层住宅，指一层至三层的住宅；
多层住宅，指四层至六层的住宅；
小高层住宅，指七层至十二层的住宅；
高层住宅，指十层及十二层以上的住宅；
超高层建筑就是40层以上，高度100米以上的楼层；
塔式高层住宅，以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅；
单元式高层住宅，由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯
的高层住宅。
4、五证：
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，《开工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。
5、绿地率：
居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包
括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
6、配建设施：
与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。
7、房屋的结构形式：
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖混结构、钢筋混凝土结构。
➢砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地
讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由
于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下；
➢砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，
楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋；
➢钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性
能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、
进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用这种
结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
前期开发类：
1、项目可行性研究：
➢投资机会研究阶段
目的：对投资项目或投资方向提出建议
内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、
地理环境、国内外市场情况、工程建设后的社会影响等
➢初步可行性研究阶段
目的：项目建设的可行性和潜在效益
内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会
经济情况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、
项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
➢详细可行性研究阶段
目的：在分析技术和经济可行性后做出是否投资、如何投资的决策
内容：技术与经济的详细论证
2、招拍挂:
政府进行土地交易的三个方式：招标、拍卖、挂牌。
➢招标就是政府公告进行土地招标，有意参与的单位可以去政府购买招标文件，开发公司进行研究有，提交自己的标书，政府会按照标书中
的企业资质、资本金情况、历史业绩、付款计划、价款高低、规划设
计方案等各项内容进行评分，按后按照评分顺序进行进一步洽商，最
终洽商成功的为中标单位；
➢拍卖就是举牌，出价，谁高谁拿；
➢挂牌和拍卖有点接近，不过不是现场拍卖，而是政府把土地情况公示出来，企业出价，谁出的价格高，就公示谁的价格，在一定期限内，
企业可以反复出价，最终挂排期结束，价高的企业拿地。
3、协议转让：
一般认为，就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。
4、一级开发、二级开发：
➢土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，
并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通
一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地
进行有偿出让或转让的过程；
➢土地二级开发,是指土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。以房
地产为例，房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成
的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领
域进行交易而形成的市场。
5、生地、熟地、净地、毛地：
➢生地指的是已完成土地使用权批准手续（指征收），没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；
➢熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设（具备“几通一平”），形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；
➢毛地指的是已完成宗地内基础设施开发，但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；
➢净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁平整，土地权利单一的土地。
➢一般而言，“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让。
6、收购并购：
房地产企业的并购其本质是对被并购企业所开发的房地产项目的吸收。一般而言，房地产并购有两种模式，一是房地产股权收购，一是房地产项目收购。其中又有多种具体的操作方式，比如整体开发项目转让，在建工程转让，合作开发，等等。利用何种并购模式，有赖于企业根据自身情况和项目状况所作出的判断。
财务类：
1、IPO（initialpublicoffer）：即“首次公开发行”，指股份公司首次向社
