城市更新项目操作程序

城市更新项目的流程
1.确定更新区域：市政府或相关部门确定需要更新的区域，包括旧城区、工业区、商业区等。

2. 制定更新规划：根据区域特点、市场需求和政府政策，制定更新规划，包括土地利用、建筑设计、交通规划等。

3. 招商引资：市政府或相关部门通过招商引资的方式，吸引开发商或投资者参与城市更新项目。

4. 筛选开发商：经过评估和筛选，选择合适的开发商或投资者参与城市更新项目。

5. 签订合同：开发商或投资者与政府部门签订合同，明确双方权利和义务。

6. 实施更新项目：开发商或投资者按照规划进行建设和开发，包括拆迁、建筑、道路、公园等。

7. 进行验收：政府部门对完成的城市更新项目进行验收，确保符合规划要求和质量标准。

8. 使用和管理：城市更新项目完成后，正式投入使用。

政府部门对更新区域进行管理和维护，确保项目持续发展和改善城市环境。

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城市更新工作阶段流程城市更新是指对老旧城区进行综合改造和提升，以提高城市的功能、环境和居住品质。

城市更新工作阶段流程主要包括预备阶段、规划阶段、实施阶段和运营阶段。

1.预备阶段：在这个阶段，首先需要进行城市更新的前期调研和评估，包括对老旧城区的现状、问题和潜在挑战进行分析和研究。

同时，还需要与相关利益相关者进行沟通和协商，获取他们的意见和建议。

在评估和沟通的基础上，制定城市更新的总体目标和具体规划。

2.规划阶段：在规划阶段，需要进行详细的城市更新规划。

这个阶段有以下几个关键步骤：-拟定城市更新的总体框架和规划方案，包括确定更新的范围、时间表和预算。

-进一步细化规划，包括对老旧城区的用地利用进行优化和调整，设计合理的道路和交通网络，提出改善环境和设施的方案，以及规划公共空间和社区设施。

-制定规划的技术和管理指南，包括建筑设计要求、环境保护措施和社区管理方法。

3.实施阶段：在实施阶段，根据规划的内容和要求，进行具体的城市更新工作。

这个阶段有以下几个主要任务：-资金筹备和投资，包括政府资金、社会资本和外部援助的整合和配置。

这些资金可以用于土地征用、建设和维护，以及社区服务和设施的建设。

-进行土地征用和拆迁。

老旧城区更新通常需要大范围的土地调整和拆迁，以便进行综合整治和建设。

这个过程需要与居民和企业进行协商和补偿，确保他们的合法权益。

-进行工程建设和设施更新，包括道路、桥梁、楼宇和公共设施的建设和改造。

这个过程需要严格的施工管理和质量控制，确保工程按时完成和达到预期目标。

4.运营阶段：在城市更新工程竣工后，进入运营阶段。

这个阶段的重点是保护和管理新建设的设施和设备，确保其正常运行和维护。

这包括设立合理的管理机构和运营机制，制定相关的管理制度和规章制度。

同时，还需要积极促进社区参与和居民自治，建立良好的社区和居民关系。

总的来说，城市更新工作阶段流程主要包括预备、规划、实施和运营四个阶段。

这些阶段需要紧密配合、高效运作，才能实现城市更新的目标，提高城市的功能、环境和居住品质。

城市更新流程城市更新是指对城市进行改造和升级，以满足人们对城市发展的需要和对生活质量的追求。

城市更新的目的是为了提高城市的功能性、美观性和可持续性。

下面是城市更新的流程：1. 规划和筹备阶段：在这个阶段，城市更新的目标和方向需要被明确。

政府、城市规划机构和相关利益相关方将共同制定一份城市更新规划，其中包括城市更新的范围、时间表、预算以及各种参与方的职责和权益等。

2. 问题分析和调查阶段：城市更新项目会对城市的现状和存在问题进行调查和分析。

这包括人口分布、交通状况、建筑物状况、环境问题、市政设施等各方面。

通过对现有问题的了解，可以确定城市更新的重点和需要改进的方面。

3. 制定更新计划：基于对问题的分析和调查结果，城市更新计划将被制定。

这个计划将详细说明需要进行的具体改变和提升，包括建筑物拆除、修复和改建、新建基础设施、改善公共空间、增加绿地等。

计划还将包括时间表、预算和投资来源等。

4. 市场分析和可行性研究：在进行城市更新计划之前，市场分析和可行性研究将被进行。

这些研究将评估城市更新计划的经济效益、市场需求和社会影响等。

如果城市更新计划被认为是可行的，那么它将继续进行。

5. 执行和实施阶段：在这个阶段，城市更新计划将被实施。

这可能包括对建筑物进行拆除、修复或改建，建设新的基础设施，改善公共空间，增加绿地，提供新的社会设施等。

这个阶段需要政府、开发商和市民之间的密切合作和协调。

6. 监测和评估阶段：在城市更新计划实施之后，需要对更新项目进行监测和评估。

这将有助于评估更新项目的进展和效果，并及时做出调整和改进。

同时，城市更新的经济效益、社会效益和环境效益也需要进行评估。

7. 持续发展和管理阶段：城市更新是一个持续的过程，需要进行长期的管理和维护。

政府和相关机构需要制定长远的规划和管理策略，以确保城市的持续发展和更新。

总之，城市更新是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和市民之间的密切合作和协调。

通过城市更新，可以提高城市的功能性、美观性和可持续性，提高居民的生活品质和城市的竞争力。

旧城改造项目流程表
一、项目立项
1. 成立项目领导小组,明确项目目标和规划要求
2. 调研拟改造区域的历史文化价值和保护需求
3. 编制项目建议书,报请有关部门审批立项
二、前期准备
1. 做好项目环境影响评价和社会稳定风险评估
2. 制定项目整体规划设计方案,明确保护范围和建设控制要求
3. 公示规划方案,广泛征求社会各界意见并进行调整完善
4. 确定项目资金来源,落实政府投入和社会融资渠道
三、实施改造
1. 对保护建筑进行检测评估,制定保护修缮方案
2. 对拟拆迁建筑进行分类处理,保留价值较高者
3. 实施道路、给排水、供电等基础设施改造工程
4. 遗址公园和历史街区环境整治,打造特色景观
5. 加强项目监督检查,确保工程质量和文物安全
四、后期管理
1. 建立常态化保养维护制度,定期组织文物检查
2. 完善旧城更新管理机构,强化日常巡查监管
3. 制定旧城保护利用规划,发挥历史文化价值
4. 加强宣传教育和社区参与,增强居民保护意识。

【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。

一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。

因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。

也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。

深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。

召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。

根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。

城市更新项目实施的主要步骤城市更新项目的实施步骤城市更新是对城市中已经不适应现代化城市发展的区域，进行有必要的、有计划的改建活动。

城市更新既包括优化城市功能、提升城市基础设施品质，以满足人民日益增长的幸福感；又包括推动城市空间结构优化，提高资源配置效率以及产业结构的优化升级。

2022年初，各大城市开始积极探索、谋划城市更新行动，通过借鉴广州、深圳、上海早期的城市更新经验，迅速制定出了适合自身城市实际情况的城市更新工作方法。

本文结合多个成功城市更新项目的经验，总结出实施城市更新项目的十大步骤：城市体检评估——编制城更专项规划——开展城更项目谋划——城更单元控规调整——实施主体确定——实施方案编制及论证——立项、手续以及资金筹措——土地整理与供应——实施建设——后期运营。

具体内容介绍如下：一、开展城市体检行动城市体检是城市更新的前提，需要建立由城市政府主导、住房城乡建设部门牵头的工作机制，细致划分体检单元，查找并解决群众反映的突出问题，以问题和结果为导向，推进城市体检与城市更新的一体化。

依据“完整社区”指标体系，制定城市体检的基础指标体系，并设定核心指标，以确保数据的精准性和可持续性。

最终形成问题清单和整治建议清单，纳入城市更新专项规划与年度实施计划。

二、编制城更专项规划由人民政府组织编制本辖区的城市更新专项规划，依据城市体检结果，结合城市发展战略，划定城市更新单元，充分考虑不同类型项目的特点联动开发，形成整体连片的城市空间更新改造，以片区为单元推动整体更新。

一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。

同时城市更新专项规划还应明确本辖区内城市更新的现状认知、更新目标、更新原则、更新策略、更新范围、重点更新单元更新指引、保障机制等内容。

三、城市更新项目谋划依据城市更新专项规划，确定城市更新目标。

应当优先考虑居住环境差、市政基础设施和公共服务设施薄弱、存在重大安全隐惠、历史风貌整体提升需求强会发展等区域。

城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。

后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。

第一，项目现状。

我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。

这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。

这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。

另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。

房屋性质他有不一样的操作方式、方法。

再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。

如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。

权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。

我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。

企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。

深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。

合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。

合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。

拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）日期：20n年3月13日一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。

（一）申报渠道1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

（二）申报内容及条件1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。

2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。

（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。

批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告（市规划国土委内部工作程序另行制定）。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的更新单元，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。

城市更新项目流程
1、首先，确定城市更新的范围和目标。

明确更新的覆盖范围，如改
变城市空间结构，规划布局，改善城市环境等；明确最终的更新目标，如
使城市环境更加美丽，改善社会治安，提升居民生活质量等。

2、制定整体更新方案。

根据上述确定的更新覆盖范围和目标，采用
相关的技术和工艺，结合当地的环境特点，综合考虑经济、社会和环境等
多方面因素，制定城市更新的整体方案。

3、开展市政工程建设。

根据城市更新方案，准备必要的计划资金和
建设材料，进行城市投资建设工程，例如拆迁及美化公园，街道绿化，道
路整治，清淤及施工等。

4、安排资源和措施。

根据更新方案，分析更新所需的资源，识别并
安排更新所需的技术措施，比如技术经济指标，安全技术措施，施工管理，安全保证措施等。

5、落实行政许可事宜。

在城市更新的建设过程中，有必要及时落实
相关的行政许可事宜，如规划审批，拆迁安置，投资审批等，以确保更新
工程按计划顺利实施。

城市更新流程1、申报主体申报主体就是向城市更新职级部门申请将更新单元纳入深圳市城市更新单元制定计划的个人、企业或单位。

需更新单元拆除重建范围内其它权利主体同意更新改造，出具更新意愿证明材料委托相同的一家企业或单位，最终形成单一的申报单位。

申报主体主要职责是开展城市更新单元申报工作，完成更新单元纳入制定计划申报工作，开展单元规划土地及建筑物信息核查，完成单元规划编制与报批。

申报主体不一定就是开发建设的实施主体。

2、实施主体实施主体是《深圳市城市更新办法》规定的专用名词。

城市更新项目（城市更新单元规划的某一分期）的拆除范围内所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后，经该单一主体申请，区城市更新主管部门循相关程序核查后，可确认该单一主体为该项目的实施主体。

形成单一主体可通过以下方式：1）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。

2）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。

3）权利主体的房地产被收购方收购。

城市更新项目在实施主体与区里的城市更新本能机能部门签订了项目实施监管协议后，才干进行建筑撤除。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求，备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要，对申报项目进行初步核查、整理、汇总，并对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办按照区当局审议看法，修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后，向市规划国土委进行申报。

二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

城市更新操作规程
1.收集信息：城市更新操作规程的第一步是搜集与城市更新相关的信息，包括现有建筑物及其状况、周围区域发展状况、市场调查、社区居民参与意见等。

2.确定目标：根据搜集到的信息，确定城市更新的目标，包括改善居住条件、提高环境品质、促进经济发展等。

3.制定计划：制定城市更新的具体计划，包括清理拆除方案、新建设计方案、社区参与方案等，并考虑资金、资源、时间等因素。

4.征收土地：如果有必要，通过领导合法渠道征收土地。

5.清理拆除：按照计划清理拆除旧有建筑物。

6.新建设计：按照计划设计新建物，考虑到社区居民的需求，不断完善设计方案。

7.施工落实：在新建物的施工过程中，对质量、安全、环保等方面进行严格管理，确保施工质量。

8.验收交付：完成新建物的施工后，进行严格的验收工作，并确保符合相关标准和要求。

9.社区参与：在城市更新的过程中，积极与社区居民沟通交流，获取居民的意见和建议，并对这些建议进行归纳和整理。

10.监测评估：对城市更新的效果进行监测和评估，并根据评估结果来完善和调整城市更新的策略和目标。

三亚市城市更新项目实施方案审批流程指引导言三亚市作为我国南海沿岸城市之一，一直致力于城市建设和改善。

随着城市发展和经济增长，城市更新项目的重要性日益凸显。

而城市更新项目实施方案的审批流程则显得尤为重要，它关乎城市更新项目的质量、效率和可持续性。

在本文中，我们将深入探讨三亚市城市更新项目实施方案审批流程指引，帮助读者更好地理解和应用。

一、城市更新项目概述1. 城市更新项目的定义和范围城市更新项目是指根据城市发展规划，对城市内部现有建筑和基础设施进行改造和提升，以适应城市发展需要，改善城市环境和提升居民生活品质的一系列行为。

其范围涵盖了城市建筑、土地利用、交通、环境保护等多个方面。

2. 三亚市城市更新项目的特点和需求作为国际旅游城市，三亚市面临着城市功能升级、环境保护、市容市貌提升等多方面的需求。

城市更新项目的规模和复杂度较高，需要综合考虑城市规划、土地利用、生态保护等多个因素。

二、城市更新项目实施方案审批流程1. 规划编制阶段（1）明确项目规划编制的主体和程序，由项目申报方或规划编制机构进行规划编制。

（2）提交规划编制申请，包括项目概况、规划范围、编制单位等相关材料。

（3）经相关部门初审后，组织召开听证会，听取各方意见和建议。

（4）完成规划编制方案，报主管部门审批。

2. 设计方案阶段（1）依据规划编制方案，进行城市设计和建筑设计。

（2）提交设计方案申请，包括设计方案、效果图、技术标准等相关资料。

（3）经相关部门评审，进行设计成果展示和专家评审。

（4）完成设计方案，报主管部门审批。

3. 施工图设计阶段（1）根据设计方案，进行详细的施工图设计。

（2）提交施工图设计申请，包括施工图纸、技术标准、施工方案等相关资料。

（3）经相关部门审核，进行现场踏勘和施工图审查。

（4）完成施工图设计，报主管部门审批。

4. 施工实施阶段（1）按照批准的施工图设计，进行项目施工实施。

（2）施工单位负责组织实施，并确保施工质量和安全。

城市更新项目工作流程随着全国各地陆续出台城市更新政策文件，城市更新项目工作的总体流程也逐渐清晰。

虽然不同地方在细节上有所差异，但总体上是一致的，可按照先后顺序划分为规划计划阶段、立项与审批阶段、实施阶段等三大环节。

一、规划计划阶段规划计划阶段的主要工作是制定城市更新专项规划和单元规划。

具体包括三项任务：开展城市体检。

城市体检是检验城市建设中不能满足社会发展和人民需要的因素，并提出改进的措施。

城市体检的结果是制定城市更新规划的重要依据。

编制城市更新规划。

城市更新专项规划是城市更新工作的纲领性文件，其应当符合国民经济和社会发展总体规划、城乡总体规划和土地利用总体规划等。

城市更新单元规划是基于专项规划要求，划定城市更新单元，并依照单元所在区域的控制性详细规划制定具体的更新方案。

制定城市更新计划。

部分城市在完成城市更新规划后，还要求制定城市更新年度工作（投资）计划，明确重点推进的城市更新单元（项目）、投资规模、资金筹措方式等，指导年度城市更新工作实施。

二、立项与审批阶段立项审批阶段主要工作是完成项目策划。

具体任务包括：确认实施主体。

城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人通过直接委托、公开招标等方式引入的相关主体作为实施主体。

实施主体主要职责：负责推动达成区域更新意愿、整合市场资源、编制区域更新实施方案以及统筹、推进更新项目的实施等。

（北京等城市先由地方政府组织编制实施方案再确定实施主体；广州、深圳、上海等城市先确定实施主体再编制实施方案）编制实施方案。

项目实施主体应在区域现状调查、更新意愿征询等基础上，编制城市更新项目实施方案。

编制实施方案过程中，实施主体应当与区域范围内相关物业权利人进行充分协商，并征询相关部门以及利害关系人的意见。

方案审批。

项目实施方案需要城市更新管理部门（或城市更新责任主体）组织审批，实施方案批复文件作为后续规划管理和办理城市更新项目立项、环评、用地、规划、建设、消防、节能、园林绿化等相关审批手续的重要依据。