T308－００66地块项目计划立项
可行性研究报告
委托方:*＊**＊＊＊＊＊*＊***＊＊＊***
估价方:深圳市英联国际不动产有限公司
估价人员：宋星慧、刘小松、朱力瑛
估价作业日期：20０3。１２。２0—200３。12．24
估价报告编号：深英评字第［２0031224]号
目录
一、项目总论
1．１项目背景
1.１.1项目名称
１。1.2开发公司
１.１.３承担可行性研究工作的单位
１.１。４研究工作依据
1．1。５项目建设规模和内容
１。1.6项目开发手续
1。2可行性研究结论
1。2.１市场预测
1．2.2项目建设进度
１．2。３投资估算和资金筹措
1.2.4项目综合评价结论
二、项目投资环境和市场研究
2。1市场宏观背景
２．1．1全国投资环境
2．１.２深圳市投资宏观背景
2.1.３区域发展及前景预测
2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴
2．２区域市场分析
2.２．１区域市场界定
2。２。2供给分析
2.2．3需求分析
2．2．４竞争分析
2．2。5典型物业调查
2.2．6市场分析有关结论
三、项目分析及评价
3.１地块解析
３．1。1交通条件
3。１.2地形、地势
3.1。3水电气保障
3。1．4规划限制条件
3.2项目SＷOT分析
3。3项目评价
四、市场定位及项目评估
４.1项目定位
4。2方案评估意见
五、项目开发建设进度安排
5．１有关工程计划说明
5。2施工横道图
六、投资估算与资金筹措
6。1项目总投资估算
6.1．1固定资产投资总额
６。１。２流动资金估算
6。2资金筹措
６．2。1资金来源
6。2.2项目筹资方案
6．３投资使用计划
6.3．１投资使用计划
６.３.２借款偿还计划
七、销售及经营收入测定
７。1各类物业销售收入估算
7.2项目销售回款计划
7.3资金来源与运用分析
7．4销售利润
八、财务与敏感性分析
8．1赢利能力分析
８.2项目不确定性分析
8．3社会效益和影响分析
九、可行性研究结论与建议
９。1拟建方案的结论性意见
9．2项目主要问题的解决办法和建议
9.3项目风险及防范建议
十、附表
１0．1项目工程计划横道图
10。2项目开发成本估算表
1０。3项目销售收入与经营税金及附加估算表10。4项目投资计划估算表
10.5资金来源与运用表
10．６损益及利润分配表
1０.7现金流量表（全部投资）
10.8借款偿还期测算表
１0。9敏感性分析表
十一、附件
1１。１深地合字（1993）0２68号
《深圳市土地使用权出让合同书》补充协议（5) 1１.2 宗地附图
１１.３《深圳市房地产评估机构资质等级证书》复印件１1．4 《深圳市房地产估价人员执业资格证书》复印件
致委托方函
委托方:***＊*＊***＊＊＊**＊＊
我公司接受委托，对位于深圳市南山区华侨城的T3０8－0０66地块进行项目计划立项可行性研究,该地块占地面积为11，330。６平方米，总建筑面积为83，000平方米.目的是为委托方开发该项目提供参考依据。经过实地查勘和市场调查，根据有关政策、法规和评估原则，选用科学合理的评估方法进行评定估算，确定被委托进行可行性研究的项目开发总成本为43，21６．5万元，利润为1１,２31.5万元，利润率为２6％，内部收益率为２３。７６％。（本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。)
勘察人: 评估人员
审核：复审
(中国注册房地产估价师）（中国注册房地产估价师)
法定代表人:
深圳市英联国际不动产有限公司
2０03年１2月2４日
一、项目总论
1 .１项目背景
1。1 。1项目名称
沙河大厦（T308－0066地块）
１。1 。2开发公司
沙河实业股份有限公司
沙河实业股份有限公司是一家由沙河实业(集团)有限公司控股的国内公众上市公司，总股本近亿股，以房地产开发与经营为主要业务，现已成功开发出荔园新村、侨洲花园、鹿鸣园、宝瑞轩、世纪村等十多个住宅小区近100多万平方米。其中，首倡并全面探索、实践“国际文明居住标准”的总面积达3０万平方米的世纪村项目荣获“全国人居优秀推荐楼盘"称号，世纪村嘉和府已通过国家建设部“3A"性能住宅认定。公司拥有丰富的土地储备，曾在全国率先实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度.连续多年被深圳权威资信机构评为“AAA"级信誉企业和深圳市守法纳税大户。
沙河实业股份有限公司着力实施名牌精品战略，致力于全方位开拓和多元化发展。并通过资产重组，使得企业资产质量和盈利水平得以迅速提升,进而为社会提供更多优质产品服务和稳定的投资回报,确保了公司的可持续发展。
1。１.3承担可行型研究工作的单位
深圳市英联国际不动产有限公司
1.1 ．4研究工作依据
该项目用地规划设计要点要求、对该项目进行周密的市场调查,深入的市场研究等。
1.1 .5项目开发手续
