房地产项目户型配比研究

• 1.3陌生市场：项目基本概况调查和主观经验推测
• 2、市场同类比较法
• 根据市场同类产品的销售情况、总价区间、户型配比 等，做横向比较完成，确定主流户型配比。
• 核心领导决策
• 存在的问题
• 1、决策周期比较长 • 2、核心领导陌生的市场，无法客观判断 • 3、主观性比较强。 • 4、对市场决策的准确度没有十足把握 • 5、缺乏客观的市场支持。
第三次通过三级市场成交和需求户型区间调整项目 户型的区间
通过自身条件限制和客户群体的需求研究进行项目 修正 第四次通过自身地块特点和客户群体的分析修正户 型的比例
通过对144平上下限面积对本项目进行个人分析
第五次通过政策影响分析修正户型的比例
第一步：区域定性分析
分析点: >区域整体规划分析 >区域发展态势分析 >区域地产形象分析 目的: 为项目档次和质素定性
规划里，户型配比的讨论最少
▪ 解决的问题
户型配比几个简单的数 字，却决定了项目的畅 销与否
户型配比多少才合 适，每次都有点让 我们担心受怕，又 怕多了 ，又怕少了
• 1、加快决策周期/减少工作返工 • 2、提高决策准确度 • 3、将决策有自上而下转化为自下而上 • 4、业务执行层面的户型配比标准化 • 5、市场数据相对客观，减少失误
未来规划配套设施：
教育配套：一所高中、一所初中、2所小学、4所幼儿园。 生活配套：游泳池、综合体育活动中心、居住区级文化中心、社区体 育活动场地、综合医院、门诊部。 交通线路：主干道为东滨路，次干道包括后海滨路、科苑大道、工业 八路、招商路和望海路，支路包括S型曲线和工业七路。规划西部口岸 北出口处设立公交站场，以进行口岸交通和市区交通的接驳。 其他配套：公交枢纽站1座；社会公共停车场库7座，公共厕所5处，垃 圾收集站每个地块一个、滨海公园。
户型是产品里最核心，也是最 永恒的话题，“户型配比”是 房地产行业永恒的红人！
第二部分 户型配比研究方法
影响户型定位的几个必要因素:
档次
市场
客户
户型定位
自身条件
宏观政策
区域看点项 目定性
参考基本户型 区间和比例
寻找依托
结论一
结论二
意向基本户型 区间和比例
意向基本户型 区间和比例
意向基本户型 区间和比例
东、南临XX湾，北接规划中 的南山区RBD中心（旅游休闲 娱乐中心）。
规划中的西部通道大桥在本规 划区东穿过，规划区东北接沙 河西路，北边为XX路（其地 下部分为西部信道接线工 程），西临XX路，南接望XX路， XX地铁二号线拟沿后 XX路在规划区西部擦过。
3.某区分区规划
区 东
区 西
总用地:315.41公顷; 西部通道以东:东区180.23 公顷;以西称西区为135.18 公顷。 规划居住人口:５万;
>由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;
第五步：对项目目标客户和自身限制条件进行分析
分析过程: >通过对项目目标客户进行基本需求分析; >通过对自身限制条件进行全面分析; 目的要求:第三次修正基本户型 >由项目客户需求和自身限制条件进行户型比例修正;
专题分析1:各片区已成交个案客户分析
东区定位:某市重要交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带; 西区定位:延续某地独特风情、代表某市门户形象的滨海生活区。
4.该区周边配套分析
已有配套设施：
超市：人人乐购物广场/沃尔玛购物广场/海雅百货 学校：北师大南山附中/后海小学/育才小学/
育才一中、二中/蛇口中学/蛇口小学 医院：南油医院/蛇口医院/联合医院 公园：四海公园
户型配比研究
第一部分 户型配比目的和意义 第二部分 户型配比研究方法 第三部分 户型配比模型建立阶段 工作计划及所需支持
第一部分 户型配比目的和意义
▪ 目前做 法
• 1、经验法
• 1.1已经进驻市场：主要根据以往的销售情况，减少相 对滞销，增加相对畅销产品。
• 1.2未进驻市场：主要根据片区内存在的项目，主流户 型配比。
目的要求:第四次修正基本户型
典型案例----户型配比分析
第一步：区域定性分析 ……
1.XXX区规划原则和目标
XXX居住区规划原则
生态型的、现代的、极具特色的城市海滨居住区。 结合地铁带来的商机，提出4.0，3.5-3.8，2.0，0.5四个梯度的开 发强度控制原则。 节约土地资源，给未来预留发展余地。
结论三 结论四 结论五
典型同档次同类项目片区分析 区域特点 ，代表案例：依照片区影响力和地产发 展年限选取１－４案例
第一次推导出同质片区同类项目户型比例和区间
通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系 统分析
第二次通过潜在项目的户型和比例修正本项目的户 型比例
通过对片区三级市场的成交户型和需求户型系统分 析
XXX居住区规划目标
提出适宜的开发强度，与环境、交通相融合。 延续、发展城市人文景观，建立与滨海景观相融合的滨海城区。 结合城市肌理，加强内外空间融合。 完善交通体系，实现提高城市交通运行效率与保证片区安静、安全 的协调统一。 倡导生态文化，提高规划区生态品质。
2.某区域整体规划
区域官方命名:XX东填海区; 其由于位于XX市XX区XX以东、 XX湾与XX江出海口 交接的部分而得名。
目的:基本推断本项目面对得客户群; 从而判断户型需求特征;
专题分析2:项目自身条件限制分析
目的:基本推断本项需要规避得劣势 可以营造得质素空间;
1.项目容积率影响分析 2.地块形状和朝向分析
3.地块景观分析
4.地块交通分析 5.地块噪音分析
第六步：新政对户型比例的影响
分析过程:
>由新政பைடு நூலகம்响对户型比例提出修正
1. 区域规划原则和目标 2.区域整体规划 3.区域周边配套分析
已有配套设施 未来规划配套设施
4.区域发展态势分析
5.区域地产形象档次分析
区域分析结论
通过上述五点关于区域的分析，可以得出项 目的总体档次及质素的定性;
第二步：同质片区同类项目分析
分析过程: >通过同质片区基本同类项目进行整体分析; >考虑年限的变化特征,寻找之间的规律; >选取近三年的若干个项目进行分析; 目的要求: >由同质片区分析,找出基本变化规律,初步得出本项目可参照的户型 区间和比例;
: 第三步：同质片区潜在竞争项目进行分析
分析过程: >通过同质片区潜在竞争项目进行分析; 目的要求:第一次修正基本户型
>由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;
第四步：同质片区三级市场成交和需求进行分析
分析过程: >通过同质片区三级市场成交和需求进行分析; >选取各片区典型案例进行鉴别分析; 目的要求:第二次修正基本户型