万科经营模式分析共46页

万科经营模式和财务战略分析2009级国际金融研修班李志球万科介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。

至2001年底，公司总资产64.83亿元，净资产31.24亿元，拥有员工5349名，全资及关联公司43家。

公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。

万科公司发展主要经历了以下四个阶段：从做贸易起步，由单一经营到多元化经营阶段。

1984年5月组建公司，其主要业务是搞摄像机、录像机、投影机、复印机等贸易。

1988年，主营业务改变，从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。

转向以房地产为主营业务，全国扩张阶段。

1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。

公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变过去的摊子平铺、主业不突出的局面。

房地产主业经营范围收缩与调整阶段。

1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档民居为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。

1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京、津、沪特别是深圳四个城市。

公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72％的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。

规模化房地产品牌发展阶段。

2002年以来，万科不断的进行企业品牌整合，企业内外部资源整合，集中资金和土地资源，专注与发展房地产，进入规模化房地产品牌发展阶段。

一、万科经营模式企业目标企业发展目标：中国房地产业的领跑者。

面临良好的市场机遇，万科的战略目标是“中国房地产业的领跑者”；未来5年，万科的发展规模将以年均30－40％的速度增长，在2005年，销售收入达到150亿元。

地产经济2011年第10卷第2期 – 107 –地产经济体系的企业。

每一项制度首页就是流程图，非常明晰。

各业务指导程序就是工作指引和工作表格，易于执行。

“流程管理”是万科内部管理的一大特色，从合同审批到项目决策，均可按照流程执行。

员工有流程作指导，工作起来得心应手，而不会无所适从。

2、标准化管理万科企业管理之所以成功，最大的原因就在于实施了标准化管理模式。

万科管理最大的特点就是：一切以实现工作目标为出发，实施标准化管理。

具体操作模式为：设定工作目标，形成工作网络；工作实施过程中以流程为指导，不受层级和职能的限制，流程规定需要由哪个部门或公司负责就由其完成。

在万科的内部管理中，没有“职能型”和“矩阵型”之争，只有流程！强调做流程型企业，强调各职能部门、各层级和各专业线服务于流程。

标准化管理是万科一直提倡的面向市场、以客户为导向、“柔”化组织架构、强调以流程为核心建立工作网络的一种制度实践。

3、内部网系统万科作为一个大型企业，其高效运转的背后是缘于其建立了一个完备的内部网系统，各公司、各部门之间的沟通便捷、顺畅。

内部网是万科信息管理的平台，总部和各地区公司均有独立的内部网。

内部网涵盖了制度、通知、会议纪要、审批结果、工作总结、工作计划、政策动向、市场动态、企业动态、人事变动、绩效考核、薪金查询、客户投诉、内部论坛等各方面的信息，是万科内部管理信息的重要沟通平台。

集团内各部门都有属于自己的专栏，配有专职的信息管理员，负责将信息进行更新、发布。

技术支持则由专门的技术部门进行技术指导。

内部网最大的功能是构建了扁平化的信息反馈体系，提高了工作效率，信息反馈速度迅捷。

避免了大集团由于集权管理而产生的信息阻隔；也避免了繁琐的形式化办公弊病。

4、SAP系统SAP管理系统是万科的又一大管理系统，主要是应用于行政人力管理方面。

SAP管理系统源自德国，其全称为“系统、应用与数据处理产品”。

该系统集成了人事档案、薪金管理、培训管理、绩效考核等众多模块。

万科集团经营战略分析^p经济与管理学院公司简介：万科股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅企业。

2021年公司完成新开工面积523.3万平方米,竣工面积为529.4万平方米，现销售金额为478.7亿元，结算收入404.9亿元,净利润40.3亿元。

战略目标—中国房地产业的领跑者万科以上海、北京、深圳、广州为核心城市城市，同时以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区三大城市圈开发住宅，并以成都武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，逐步把44个100万以上人口的城市覆盖，进一步扩大各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。

主营业务收入分布主营业务收入、净利润和净利润率年份主营业务收入（元）净利润（元）净利润率（）20__1 4455069500 1020633980 22.909496249 20__2 6076347400 2348790300 38.654641438 20__3 9319297600 256597220__27.53396565 20__4 86279220_ 2705613000 31.35880227 20__5 17949041000 6675900 36.82746003 20__6 2854381120__10838560800 37.971666517 20__7 46623156900 199******** 42.831800607 2021 58246779000 23070040000 39.607409021 2021 70369217000 21008514000 29.854693424 2021 670905720_ 26951506000 40.171823248 我们可以看到万科主营业务收入在20__4年以后呈现出大幅稳定的增长，在2021年首次出现下降趋势，其利润率在这10年波动不定。

万科社区商业运营模式分析导读：一、业态、规划、节奏、合作尽可能达到住户、商户和开发商三方利益的均衡。

核心是在不损失或少损失开发商利益的前提下让商家赚钱，赚钱的前提是满足客户需求。

逻辑与提纲：1.商户赚钱才能继续经营；2.社区成熟，住户才能舒心；3.住户满意，开发商才能赚钱。

客户对社区商业的需求包括满足基本生活，提升生活质量及休闲游憩等在考虑客户需求的基础上，需在2公里的客户消费半径内研究已有的商业布置，以确定社区的具体商业职能。

便利店超市/餐饮店购物中心商家选取（1）超市前提条件：a.15分钟步行距离以上无中大型超市，应配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分钟步行距离内有中大型超市，应配小型超市（小于1000㎡）；c.万科返租，控制业态。

具体要求：1) 位置：应位于业主回家路线上；小型超市控制在10分钟内步行距离、中大型超市控制在10-15分钟步行距离（设计）；2) 价格：不宜高于区外价格15%以上；3) 品质: 应销售品牌产品，保证无假冒伪劣、过期商品；4) 品种：中大型超市应品种齐全，且提供多个品牌供选择；如步行15分钟内没有大型菜市场的，应设置肉菜专柜；5) 服务：中大型超市应是品牌连锁，并提供质量保障和送货服务；经营时间宜在8：00-22：00；6) 环境：应做到灯光明亮、地面干净，摆放整齐、分类有序；（2）菜市场前提条件：a.20分钟步行距离内，无中大型菜市场，配中大型菜市场（1500-2000平方或更大）；b.10-15分钟步行距离内有中大型菜市场，配小型菜市场或超市肉菜专柜（小于500平方）；c.万科返租，控制业态。

具体要求：中型市场1)位置：应控制在步行15分钟距离范围内；有人行道，适合步行；2)品种：应至少有蔬菜、肉类、鱼类、海鲜、水果等；3)价格：宜与市场价格接轨；4)新鲜程度：蔬菜应保证新鲜；5)环境：明亮、干净、无异味；小型菜市场或超市肉菜专柜1)位置：控制在步行5-10分钟距离内，营业时间8：00-20：00，满足业主不同时段需要；2)品种：宜提供当季蔬菜、猪肉等；3)价格：业主可接受价格比市场价高约20-30%；（3）银行a.前提条件：b.社区周边没有，则配；c.万科返租，控制业态。

万科商业模式分析距2011年还有一个月，万科就突破了千亿元的销售额。

昔日“老师”新鸿基与帕尔迪加起来的销售额都不到万科的一半。

在这一组仿佛天文数字的数据下，是万科快速周转经营模式的极致发挥。

就在外界感叹之时，万科董事长王石又为万科定下了未来10年3000亿元的目标。

但快速周转这条行之有效的路径还能达成王石的心愿吗？黄金当铁卖“地产股我不会选择万科。

”国内一家规模前十的基金公司经理表示，在他眼中万科根本就是在毁灭价值，“钻石当黄金卖，黄金当铁卖”。

销售额由93亿元突破1000亿元，万科仅仅用了六年时间。

复合增长超过了25%，这是个毁灭价值的公司？但在机构投资者的圈子里，持有这种观点的基金经理并非孤例。

万科受投资者质疑的正是其快速周转的经营模式。

尽管万科的销售额创了世界纪录，但其净利润却并非行业第一。

2010年上半年万科的销售额是367亿元，但净利润只有28亿元。

中海地产的销售额尽管比万科少了123亿元，但净利润却达到44.6亿元。

如果按相应的比例折算，2010年万科1000亿元的销售额为投资者创造了76.3亿元的净利润。

而2010年前10个月，中海地产的销售额为500亿港元，其为投资者创造的利润就超过了90亿港元。

“研究下资本回报率ROIC这个指标就可以知道。

虽然万科过去复合增长率很快，但资本回报率这个指标说明万科这种增长是通过外部融资来实现的，不是企业内生性的增长，这对股东而言是没有价值的。

”上述基金经理表示。

对此万科却不以为然，总裁郁亮就表示：“万科在行业有两样不领跑，第一是土地储备不领跑；其次是利润总额不领跑，有人比我们赚得更多”。

万科认为自己虽然净利润不高，但在现有的市场环境下，这种模式的增长性是最好的。

资料显示，2009年前11个月，万科累计销售额为579.2亿元，换言之，2010年万科同比增长了近73%。

而2010年中海地产前10个月同比只增长了25.5%。

“2010年做的不错的发展商都有几点相似。

万科商业运营模式及借鉴.介绍万科商业运营模式及借鉴2013年11⽉27⽇，万科⾸个购物中⼼——位于北京昌平区的⾦隅万科⼴场正式对外试营业。

这是万科组建商⽤地产管理部后的第⼀个项⽬。

万科进军商业地产的消息有两点启⽰，⼀是最⼤的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；⼆是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进⼀步整合商业地产市场。

对市投资中⼼来说，⼀个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。

万科商业模式总结及借鉴：⼀、万科商业地产运营模式1.万科商业的成⽴从2009年开始⽴项研究到今年1⽉成⽴商⽤地产管理部，再到⾸个购物中⼼试营业，万科筹备了4年之久，可谓做⾜了准备。

万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁⽑⼤庆形容为“开着车换轮⼦”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。

万科计划在北京以每年⼀个的频率推出商业地产项⽬，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。

2.万科商业的定位万科商业为找准切⼊点，⾛细分化市场，避开了竞争激烈和投资较⼤的城市综合体，⽽是专注于与社区联系更紧密的⽣活⼴场系列与邻⾥家系列。

万科将现有商业项⽬分为三条产品线：万科⼴场系列、⽣活中⼼系列和邻⾥家系列。

万科⼴场系列定位为区域型购物中⼼，⽣活中⼼系列主要针对集中型社区商业，⽽邻⾥家则是对社区商业街的归纳。

因⽽，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、⼤型社区聚集处，⽽⾮城市核⼼区。

以万科第⼀个商业项⽬为例，⾦隅万科⼴场位于北京昌平城区，总体量为14万平⽅⽶。

RET睿意德相关负责⼈预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。

3.万科商业运营团队万科从成⽴商⽤地产管理部⾄今，地产团队已经超过⼀百⼈，万科未来⼏年在北京会以每年⼀个的频率推出商业地产项⽬，主要定位于新城区，包括昌平、房⼭、⼤兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项⽬。

万科经营分析报告2020年12月-1 万科历史1.1 “多元化-房地产-地产相关多元化”探索历程万科成立于 1984 年，1988 年改组股份有限公司。

1991 年，万科成为深交所第二家上市公司，成为国内最早上市的房地产企业。

1993 年，公司发行 B 股在深圳证券交易所上市。

2014 年 6 月，公司 B 股以介绍方式转换上市地在港交所主板（H 股）上市。

万科的发展经历了“多元化-房地产-地产相关多元化”的探索过程。

成立之初，公司以影视器材进口销售起家。

1988 年，公司开始涉足房地产行业。

而后，公司向其他行业延伸投资，确立了“综合商社”的发展模式，形成进出口商贸、零售连锁商业、房地产开发、金融证券投资等十大行业布局。

1993 年，公司放弃“综合商社”发展模式，确立以城市大众住宅开发为公司主导业务。

从此，公司先后剥离工业项目、国际企业服务、万佳百货等资产。

经历了多年多元化经营的摸索，至 2001 年，公司专业化战略调整全部完成，开始真正聚焦房地产开发主业。

此后，公司房地产开发业务从深圳先后向珠三江、长三角、北方区域、成都区域和环渤海区域拓展，围绕房地产开发向规划设计、装修、物业等相关产业拓展。

2010 年公司销售金额首次突破 1000 亿元。

2014 年公司第四个十年发展规划将“三好住宅供应商”的定位延展为城市配套服务商”。

2018 年公司将定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，物流地产、长租公寓等地产相关多元化业务齐发展。

图1：万科发展历程资料来源：公司官网，市场研究部1.2 引入深圳地铁助力公司发展2015 年 7 月，宝能系通过二级市场、连续举牌等方式持股万科，曾位列万科第一大股东。

面对股权之争，华润通过两次增持夺回第一大股东之位。

而后恒大集团也加入了万科的股东队列。

股权争夺之战直至公司引入深圳地铁方见转机。

2017 年 1 月和 6 月，深圳地铁集团分别从华润股份和恒大集团手中受让 16.90 亿股和 15.53 亿股万科Ａ股，持股比例达到 29.38%，从此超越宝能系持股，一跃成为万科第一大股东。