物业管理服务费用测算
根据华宝实业人员编制计划，及拟推广管家服务的总体管理思路，对华宝实业的物业管理服务费进行测算。内容包括：“
一、经费测算的原则及说明；
二、经费测算：
1、人工成本；
2、行政办公费；
3、设备\设施维护费；
4、公用水电费；
5、清洁绿化费；
6、保安费；
7、固定资产折旧；
8、开办费摊销；
9、不可预见费；10、管理者酬金；11、税金。详细测算书内容如下：
第一节经费测算的原则及说明
一、测算的依据
(一) 上海市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定及成都市政府相关物业管理法律、法规； (二) “上海市城市物业管理服务收费暂行规定”；
(三) “上海市城市物业管理服务收费分类分级指导标准”。
二、经费测算的原则
(一) 遵循物业管理行业特点的原则
物业管理行业属保本微利的服务性行业。客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，是物业管理企业
正常运转的基础，也是为业主/使用者创造舒适工作环境，达到物业保值增值目的的基本条件。 (二) 服务水平与管理费用相匹配的原则
针对华宝实业高档物业需求，根据服务水平与管理费用“质价相符”的市场特点，准确定位物业管理的水平，准确定位管理费用的标准。
(三) “零预算”原则
物业管理费实行“零预算”原则，“以支定收”，根据物业管理服务的要求和标准，确定物业管理费用的支出；
再根据物业管理费用的支出确定物业管理的收费标准。这样，物业管理费用收入和支出相抵后的结果为
“零”。
(四) 管理者提取酬金原则
物业管理企业的利润来源以物业管理费用支出为基础，并按一定比例提取“管理者酬金”，即：管理者酬金 = 物业管理费用支出×管理酬金比例。
三、测算的有关说明
(一) 物业管理费支出包括物业管理服务人员工资和福利费，公共设备、设施日常运行、维护及保养费，绿
化管理费，保洁卫生费，保安费，办公费用，物业管理单位固定资产折旧费，税费，利润，开办费摊销、
不可预见费。
(二) 有关费用的说明
1、人员工资标准
根据市场化原则，参照上海行业工资水平，根据华宝实业规模及高档次的管理服务需求设定人员工资标准，人员工资标准如下：
序号职务月薪备注
1 4,000 中心经理
2 品质行政主管
2,500 （中心经理助理）
3 1,800 安全主管
4 2,000 工程维修主管
5 1,800 清洁绿化主管
6 1,800 高级管家
7 1,400 会计
8 1,200 出纳
9 1,200 维修技工
10 1,100 安全班长
11 900 安全员
12 600 清洁工
13 600 绿化工
2、物资装备的摊销
物资装备摊销分两部分进行,单件价格在2,000元以上的物资装备计入“固定资产”，依据财务制度按5年摊
销；单件价格在2,000元以下的物资装备计入开办费，按5年摊销。 3、开办费摊销
开办费的摊销期限为5年。开办期的人工成本在入伙前应摊进营销成本中，不可预见费根据物业管理行业
惯例，不可预见费提取率为物业管理成本支出的1.5%。开办费中的物资装备的摊销计算方法将物资装备费
用的80%（4年）按5年摊销进管理成本中。
4、管理者酬金
依照上海市物业管理服务收费暂行规定和行业惯例，每年按总支出的8%提取管理者酬金。
5、本体维修基金及专用基金按上海市有关规定收取。暂不测算。第二节经费测算
经费测算总表（单位：人民币元）
序号项目测算依据月支出备注
1 人工成本详见人工费测算明细表 122,202.00
2 行政办公费详见办公费测算明细表 14,406.67
3 设备\设施维护详见维护费测算明细表 9,984.00 费按经验数据测算 23,500.00
4 公用电费
5 公用水费按经验数据测算 4,200.00
6 清洁费（设施详见清洁费测算明细表 10,233.00
材料）
7 绿化费详见绿化费测算明细表 17,388.00 8 保安费详见保安费测算明细表 400 注：将开盘期间人工成本摊进物管成本中
9 固定资产折旧详见固定资产测算明细表 1,397.50 10 开办费摊销详见开办费测算明细表 3,036.87 23,994.13 11 小计 206,748.03 227,705.30
12 不可预见费以上各项之和的2% 4,134.96 4,554.11 13 管理者酬金以上各项之和的10.00% 21,088.30 23,225.94 14 营业税金及附加以上各项之和的5.70% 13,222.36 14,562.66 15 总计 245,193.66 270,048.01
16 每平方米月管理费(不含电梯分摊） 69416.16平方米收费面积 3.53 4.05 根据我们的测算，本项目管理费月支出为245,193.66元（不含E型房每月电梯维护费用），按照不同房型的价格、建筑面积比率，将管理费分摊如下：房型系数管理费标准（元/平方米.月）备注
A 1.143 4.0
B 1.057 3.7
C、D 1 3.5
E 0.914 3.2 按照分摊系数测算E型房管理费2.8元/平方米.月，加上电梯维护费0.42元/平方米.月，实际
管理费标准为3.2元/平方米.月
（一）人工成本测算
序号项目人数月薪计算方法月支出备注
1 4,000 4,000 1 工资 (1) 中心经理人数 x 月薪2,500 2,500 (2) 品质行政主管人数 x 月薪
中心经理助理
2 800 (3) 安全主管人数 x 月薪
2 000 (4) 工程维修主管人数 x 月薪 2
2 800 (5) 清洁绿化主管人数 x 月薪 1
5 400 (6) 高级管家人数 x 月薪 5
2 400 (7) 会计人数 x 月薪 1
1 200 (8) 出纳人数 x 月薪 1
4 400 (9) 维修技工人数 x 月薪 8
300 (10) 安全班长人数 x 月薪 1
(11) 安全员人数 x 月薪 5
(12) 清洁工人数 x 月薪 1
(13) 绿化工人数 x 月薪 1
(14) 小计
2 三费一金
(1) 福利待遇工资总额x 8% 7,008.00
(2) 培训费工资总额x 8% 7,008.00
(3) 工会费工资总额x 2% 1,752.00
(4) 社会保险费工资总额x 20% 17,520.00
(5) 教育基金工资总额x 1.5% 1,314.00
