扬州商业概况

金鹰国际商城
金鹰国际商城 •位置：汶河南路120号 •营业面积：3.5万平方米 •楼层：地上6层 •年营业额：约2.5亿元 •经营档次：目前扬州最顶级的购物场 所，国际知名精品百货为主 •经营费用：无进场费，扣点与万家福 接近。商铺为金鹰自己所有，不对外 销售； •经营状况：经营状况良好，人流量大， 公认的扬州最好的购物场所。
三、在售商业项目——江阳商贸城二期
•位置：扬子江北路江阳工业园内 •概况：总建筑面积约13万平方米的超 大型建材物流中心。市场内分陶瓷区、 石材区、木业区、水暖器材区、物流 仓存区等。该项目于2007年5月12日正 式开业。商铺面积多以中小型为主， 目前所剩商铺已不多。 •经营类型：集建材批发零售、贸易展 览、信息交流、商业购物等，还有少 量餐饮、休闲等 •售价：一楼均价7300元/平方米；二 楼均价4600元/平方米，二楼有立交， 车辆可直接到达；三楼为商住已售完 •返祖：一楼返租3年，每年返租8%； 二楼返租5年，前三年每年返租额为8%， 后两年为9%。
东方家艺广场
•位置：江阳中路新世纪大酒店东南侧 •概况：建筑面积：约9000平方米 •经营类型：家艺时尚精品 •售价：一楼：13000元/平方米 二楼：9500元/平方米 三楼：7300元/平方米 四楼：5700元/平方米 五楼：4700元/平方米； •返祖：包租十年，年回报率8%
红星美凯龙
•位置：江阳西路 •概况：总建筑面积18万平方米，该 广场集家居智能信息、家居文化传 播、家居展览演示、国际名牌展示、 购物休闲于一体，是扬州地区地区 规模最大、档次最高的家具建材市 场。 租金：(附表）
凯运天地
壹位广场
案
名
望月路步行街 望月路 区委、区政府 20-60m2 主力面 积 30m2 产品规 划 外贸服饰，饰品，小吃，咖啡厅，足浴等
工地位置 投 资 商 房型特点 面积区间 租 销售模式 车 库/ 位 物业管理 数 费 量 用： 金
根据市口地段不同租金差距较大： 80 元 /㎡/ 月（合 2.6 元/㎡/ 天）；9000 元 /30㎡/14 个月（合 0.714元/㎡/天）；45000元，一年，138㎡（合0.906元/㎡/天）---租金半年一交
无停车位
价 格
0
相关内容：
空 调：无
建材配置
装修标准: 毛坯，自装 电 梯：无
卫 生 间：公共卫生间 优势：1：外街为美食街，已成气候，顾客较多 2：地处西区人气较旺地段 综合研判 3：周边小区较多，晚上人群散步较频繁 劣势：1：步行街早期招商规划较乱，导致业态划分无张 2：房产权证已卖给各个户主，由户主自行招租，导致整个商业步行街完全无管理
一块停车区域可停车150辆左右 未售 无 合约0.5元/㎡/天
价
格 0
无
已售户数 分 析
销 售 率
物业管理
用：综合约15元/㎡/月
相关内容：还没完全定每件每个位置的物业管理费（根据地段来顶）不以一二楼分 空 调：无
建材配置
装修标准: 毛坯，自装 电 梯：无
卫 生 间：公共卫生间 优势：1：位居国庆路与文昌路交界点，地处文昌商圈，流动人口多 综合研判 2：所属区域原为老城区商业地段，商业气候浓厚，无需商业养成期 劣势：1：周边商铺多为低档商品，而教场规划之商业街为高档品牌百货，与之规划不符 备 注 实际无免租，所谓的免租就是装修期不算在租期内。
1栋一楼：品牌服饰 二楼：精品潮流服饰； 2栋、3栋餐饮娱乐休闲 两百多间
否 1F：3.5m 2F：3.0m
两层 __ __
主力总价 总价范围 __
单价范围 付款方式 租 销售模式 车 库/ 位 去化分析 费 数 量 金
根 据 入 住 品 牌 、 位 置 、 店 铺 大 小 以 及 品 牌 带 动 性 确 定 具 体 租 金 3.5元--8元/㎡/天不等 基层专员也做不了主的
小 结
核心区位运营良好
新兴商场艰难存活
三、商业街商业分析
宋城名都
•位置：文昌中路与泰州路交汇处 •概况：总建筑面积约2.6万平方米，商铺 全部模仿宋朝时期建筑； •经营类型：最初定位于古玩字画、传统工 艺品等，但目前多为餐饮、装潢装饰及一 些小型公司等，空置率约20%； •售价：开盘时售价为一楼平均售价约7000 元/m2；二楼平均售价约4000元/m2；三楼 平均售价约2300元/m2，目前，附近文昌路 的店铺售价已在1.5万元/m2 左右； •租金：目前一楼租金仅约15元/月/ m2， 回报率极低。
润扬广场步行街
•位置：位于邗江路东，江阳西路南 •概况：步行街总建筑面积约3万平方米，步 行街旁还有主体式卖场-润扬服饰城，由于 靠近汽车西站，其商业档次很难有所提高， 目前主要以小型旅社、餐饮、娱乐、服装等， 内街仅约1/3店面在经营，沿江阳路段生意 较好，多为餐饮。 •租金：目前内街租金一楼仅15-20元/月/ m2左右，与周边住宅的租金相似，回报率极 低，且很难出租
万都五金机电城
•位置：位于江阳西路98号。 •概况：2008年4月18号正式开盘，该项目 的销售方式为一层、二层商铺整体销售， 三层单独销售 •经营类型：五金、机电等 •售价：内街商铺均价在7000元/平方米左 右（一、二层整层），沿江阳路段价格在 7500元/平方米左右（一、二层整层），三 层单独销售，主要以小面积为主，价格均 价在3400元/平方米-3500元/平方米 •返租：采用两年返租的形式，每年的返租 额为10%
扬州商业项目介绍
2009年5月
一、扬州商业概况 二、商场商业分析
三、商业街商业分析
四、专业市场分析
五、社区商业分析
六、招商规划建议
一、扬州商业概况
扬州商圈构成
•扬州有着非常浓厚的商业经营底蕴，进入二十一世纪后，扬州商业 零售业开始发生变革，人们的消费意识及消费观念逐渐在转变，从 单纯的购物型消费发展到购物与休闲、娱乐、饮食相结合的享受型 消费，并且已成为时尚，大型一站式综合型商业逐渐兴起; •文昌阁商圈在扬州商圈中占主体地位，主要为百货、餐饮、娱乐、 金融等，主要代表为金鹰国际购物中心、时代广场、万家福商城、 百盛广场等； •其他的商圈有以广润发和京华城为标志的西部新商圈；以汽车西站、 扬州商城、新世纪大酒店、万都五金机电城为中心的汽车站商圈； 以曲江小商品市场、副食品城、金盛国际家居城为主的东部新商圈； 以五亭龙玩具城、江阳商贸城及沃尔玛购物广场为支撑的北郊新商 圈。
扬州时代广场
扬州首家“一站式”消费购物中心；•经营 范围涵盖百货、餐饮、娱乐休闲、健身等； •文昌阁商圈娱乐、休闲因素极多，体现 “一站式”消费的购物场所不具备明显的 竞争优势，且商品品牌等相对金鹰等较弱， 故其竞争力较差，客户多以学生、中低收 入者为主。
京华城中城
•位置：邗江大道、邗江交通大厦南侧 •概况：沿街商业总面积约1.6万平方米， 另外还有总建筑面积约19万平方米的 LIVING MALL •经营类型：LIVING MALL一楼为精品世界 与女皇，还有星巴克、婚纱摄影等；二 楼为男装、家纺等；三楼为影院、健身、 休闲会所等；四楼为美食；五楼为桑拿、 演艺吧等 •MALL不收取租金，采取销售额扣点的方 式，扣点位21%左右。顾客稀少。3月底 金鹰强势入驻，带动了大量节假日人流 •其沿街商铺的售价达10000元/平方米以 上，没有返租，招租情况一般。
案
名
锦都扬州国际酒店用品城
工地位置 投 资 商 总占地面积 总建筑面积
扬州市邗江区杭集镇三笑大 道西侧,龙王路南侧
扬州锦都置业有限公司 105亩 (70235m2) 90329m2
产品规划
酒店用品 一期：酒店一次性用品（300间）； 二期：布草专卖区12栋商铺，组团式布局，有沿街 商铺、独立商铺、商务公寓、综合性展示平台 三期：三星级大酒店 四期：精品展示区 443
现状分析 •目前扬州商业地产的销售情况都比较好，专业市场如曲江小商品城、 红星美凯龙、金盛国际家居等经营均十分良好，甚至一铺难求。但 综合类商业除文昌阁商圈外其他经营均不理想，主要原因为开发商 在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态， 如宋城名都、望月路步行街等虽然销售较好，但整体运营状况欠佳； •扬州商业地产的销售方式主要有两种：出售产权，不提供包租。出 售产权，提供包租。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回 报率（通常为8%）以及固定投资回报率加超出分成； •扬州商业地产消费者构成，投资者是购买商铺的主力。商业地产吸 引众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房的投资回报率 约为6-8%，商铺的投资回报则为8-10%，扬州汶河路、三元路等路段 的商铺投资收益甚至达到15%以上; •商业地产在近几年发展迅猛，大量的商业地产项目的涌现，尤其是 在西区，这也将极大地促进扬州较发达的第三产业的进一步发展.
总 户 数 得 房 率
建筑设计单位
房型特点 面积区间 主力面积 均 价 格 价
是否开盘
2007.7.28
15-200m2
50-80m2 4998元/m2 3800-62wk.baidu.com0元/m2
层 净
高 高 4700
主力总价 总价范围
单价范围 付款方式 租 金
首付50%,最低首付10%（购买二期商铺可有5%-16%的优惠） 租金政策尚未出台 100%全产权式商铺
案
名
五亭龙国际玩具城 扬子江北路828号 江阳工业园 180亩 18万㎡ 20-80m2 总 户 数 层 高 得 房 率 主力面积 2500余铺面 一 层 层 高 4.8 米 二、三层层高4.5米 20-30m2 产品规划 毛绒玩具，小饰品，毛绒 布料等
案
名
教场.秦淮坊 国庆路 上海证大房产 10000多㎡ 约20000m2 苏中建设发展有限公司 60㎡--200㎡ 80㎡ 整体规划中，暂时不卖 __ 总 户 数 得 房 率 是否开盘 层 净 高 高 产品规划
工地位置 投 资 商 总占地面积 总建筑面积 建筑设计单位 房型特点 面积区间 主力面积 均 价 格 价
销售模式 车 库/ 位 数 量
价 152 以本地经营者为主
格 34.30%
去化分析 费
已售户数 分 析
销 售 率
物业管理
用：无物管费,经管费暂无
相关内容： 空 调：无中央空调
建材配置
装修标准: 毛坯 电 梯：有
卫 生 间：公共卫生间
优势： 1：产业基地优势 综合研判 3：华东做大规模 5： 千万巨资推广 2：政府重点支持 4：卓越产品定位 6：交通便捷，宁通高速、沿江高速
二、商场商业分析
万家福商城
万家福商场 •位置：汶河北路9号 •营业面积：1.8万平方米 •楼层：地上6层，地下一层 •年营业额：约1.8亿元 •经营档次：中高档，以服饰为主 •经营费用：场费用3000元，不收取租 金和水电费，采取销售额扣点方式，扣 点数为24-25%左右 •经营状况：有较高的知名度，经营状 况较好，但布局较乱，空间较小
德豪瘦西湖新天地
•位置：扬子江北路与念四桥路交汇 处 •概况：建筑面积约6.8万平方米，包 括地上3层，地下1层。总投资超过4 个亿，该项目于2007年6月正式开业。 •经营类型：餐饮、旅游、购物、娱 乐、休闲等 •售价：一楼均价2.6万元/平方米， 二楼均价1.4万元/平方米，三楼均 价9000元/平方米。 •虽然多数已售出，但整体经营状况 不善，一楼正在经营中的不足2/3， 二、三楼更少，据现场人员反映， 今年将进行重新规划，确定返租形 式等。 租金：一楼55元/月/ m2左右，二楼 35元/月/ m2左右，三楼15元/月/ m2左右（含管理费）
小 结
街区商业望月路独领风骚 其余街区惨淡经营等待转机
四、专业市场分析
万都装饰城
•位置：位于江阳西路117号 •概况：总建筑面积约20万平方米，专业从 事各类装饰材料的批发和零售，整体档次不 高，多以中低品牌为主，经营状况较好。 •售价：07年5月份开盘均价为5000元/平方 米，一楼达1万元/平方米 •租金：（附表）
凯运天地、壹位广场
•位置：凯运天地位于文昌东路106号。 壹位广场位于运河西路与古运河交汇 处 •概况：凯运天地的商铺为华美达酒店 的商业裙房，一二层整体销售，均价 为12500元/平方米，面积均在100-400 平方米之间。壹位广场为综合性商业 中心，主营餐饮、百货、休闲等，08 年下半年开盘，三四层整体销售，均 价在9000元/平方米以上，一二层整体 均价在12000元/平方米左右。 •两个项目均没有返租，由开发商进行 整体商业规划。 商业规划中。