《房地产开发与经营》
------期末考重点考试复习资料（整理打印版）一，名词解释
1、房地产开发基本含义
狭义概念：主要是指在依据国家的法律取得了国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是在特定地段上所进行的具体的房地产项目的规划、设计和建设、施工等开发活动。
2、房地产经营基本含义
是企业经营活动的重要组成部分，是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划加以实现的经济活动过程。
狭义：仅指流通环节的营销活动和中介服务活动。
3、土地储备和一级开发项目含义
土地储备和一级开发项目：土地储备和一级开发，是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产项目即为土地储备和一级开发项目。
4、房地产转让项目的含义
是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
5、房地产项目定位
在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，并在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品市场定位的过程
6、土地使用权出让含义
土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
7、土地使用权出让金
土地使用权出让金是我国政府在土地出让过程中，作为国有土地所有者的代表向土地使用者收取的一定期限的使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面
8、房地产可行性研究的概念
即在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法
9、房地产开发项目管理的概念
指房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理。主要内容包括：项目的成本管理、工程管理、质量管理、进度管理、以及市政配套协调管理等内容，其中成本管理、质量管理、进度管理是三大管理核心
二，简答题
1．央企房地产公司在整个房地产市场的影响力，非主营房地产央企为什么要市场
1、中央企业是国有经济的骨干和中坚，在促进经济社会发展中承担着重要责任
2、央企在竞争中非市场因素占的比例很大
3、央企和地方政府的合作，能使得房地产价格攀升过快
4、央企可以负责执行和推进政府的民生住房建设计划、规划，可以推动市场经济的健康发展
2、转让房地产时，应当符合下列条件：
①以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
②以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
㈠应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。
㈡经人民政府批准由划拨用地准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
3、房地产开发项目工程质量控制常用方法:因果分析图法
用于考虑并表示已知结果与其所有可能原因之间关系的一种图形工具。各种原因可归纳为类别原因和子原因，形成类似鱼骨的图样，所以因果图也称为鱼骨图。因果图可用于分析、表达因果关系，通过识别症状、分析原因、寻找解决问题的方法措施。常按人、设备、材料、方法和环境等五大因素分成五个板块，再分别找它们的影响因素作为中枝、细枝、小枝。可以系统地把握各因素之间的关系，再进一步分析确定影响质量更小的原因，使分析深入细致
4、施工阶段质量监督控制手段
1、旁站监督在施工过程中派工程技术人员于现场观察、监督与检查施工过程，以便
及时进行控制
2、测量
3、试验试验数据是判断和确认各种材料和工程部位在内在品质的主要依据
4、指定文件
5、规定质量监控工作程序规定双方必须遵守的质量监控工作程序，并按该程序进行工
作，是进行质量监督的必要手段和依据
6、利用支付控制手段支付控制权是对施工承包单位支付任何工程款、均需由开发商
批准
三，论述题
1、影响房地产市场环境：宏观环境、微观环境
①经济因素
经济形势直接影响房地产的发展经济，高涨时期房地产需求旺盛房地产市场沸沸扬扬
而经济低迷时期房地产市场疲软，自然是门庭冷落
②政治因素
国家开放的程度与政策的连续性可影响房地产投资经营者的心态，开放的程度大、政策连续，投资经营者就会有长期经营的打算；相反开放程度小政策不连续投资经营者就会疑虑重重不敢大胆投资经营房地产
③人口因素
人口状况房地产是提供人们栖息居住工作学习生活娱乐的场所，人口规模还直接影响区域内商业的繁荣和工业的发展从而直接影响商业与工业对房地产的需求
④政策法规和利税因素
政策与法规是国家宏观调控市场的重要机器对市场主体的作用具有强制性国家政策出台和法规的制定必然对房地产市场产生影响可能给企业带来新的市场生机也可能带来新的威胁
①供应者
向房地产企业及竞争者提供开发经营所需要的各种资源的企业、组织和个人
②营销中介
为房地产企业营销活动提供各种服务的企业总称，是协助房地产企业将产品销售给最终购买者的中介机构
③顾客
是房地产或其他服务的购买者，是房地产企业服务的对象
④竞争者
在商品经济条件下，房地产企业在目标市场上开展营销活动时，不可避免的会遇到自己的竞争对手的挑战
⑤社会公众
房地产企业实现其经营目标有实际或在潜在影响力的群体
2、市场需求影响因素分析
①消费者的预期
消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。房地产的需要者对未来的预期将直接影响到对房地产的需求，同时对房地产的价格的影响也具有举足轻重的作用，健康发展的重要因素
②人口数量
人口的增加必将导致对住宅需求的日益扩大，除了对需求总量的影响外，不同层次的消费者对房地产的要求也不同，除了带动住房的需求外，商业区、市场周边地区用房也不断增加，增加市场有效需求
③收入水平
随着可支配收入的增加，对房地产的需求也不断增加，而且收入水平的高低直接影响决定消费层次和结构，房地产作为一种特殊的商品，既有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值需求
