碧桂园建设施工合同管理常见问题

小结：
项目部要正 确立项招标
项目部要清楚 总承包工程招 标立项前,有哪 些事项是重点
第一部分 招标过程中常见的问题处理
1、正确立项招标（专业分包及零星工程） 总承包招标立项时，由项目管理部结合实际情况，确定总 承包施工范围;划分指定专业分包及与总承包的施工界面。 总承包范围如下：
（1）低层住宅、多层住宅、高层住宅、酒店及大型公建（商 业中心、超市、学校）的施工总承包工程；
• 正确勾选施工范围重要性： • 勾选施工范围正确与否，直接影响投标
报价、暂定合同价 • 款、进度款支付合理性。
目录
第一部 分
第二部分 第三部分
招标过程中常见问题及处理
合同签订过程中常见问题及处理
合同履行中（现场管理）常见问题及 处理
第四部分 材料指定品牌常见问题及处理
第五部分 常见合同法务问题及处理
3
要相关职能部门（单位）协作、配合与支持，
项目部要有专人对接集团工程造价管理部，遇
重大问题要及时向上级领导汇报并请求支持
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
• 问题二：履约保函常见的问题有哪些？
• 1、履约保函能不能提前撤回？为什么？ • 2、履约保函是否真实有效？具体由哪个部门负责？ • 3、履约保函的格式是否能修改？
第一部分 招标过程中常见的问题处理
• 问题四： • 招标范围确定时，常常遇到的问题 • 讨论：如下施工范围选定有错误吗？
第一部分 招标过程中常见的问题处理
案例5：请找出错误
第一部分 招标过程中常见的问题处理
• 解析： • 1、此联系单主要是安装范围选择错误 • 2、5.1A和5.1B为不同装修标准的范围，只能选择一个， 5.1A为装修交楼标准，5.1B为毛坯交楼标准，需根据实际 交楼标准选择；
Байду номын сангаас 前言
在招标、合同管理中 我们常遇到的问题：
问题1
问题2
问题3
问题4 问题5 问题6 问题7 问题8
从立项招标到完成需要多长时间？ 合同签订时要注意哪些问题？合同签订要多久？ 集团除总承包合同范本外，还有哪些专业分包及零星合 同范本？
何为“黑白合同”？签订“黑白合同”风险有哪些？ 总承包人甩项是否属违约，合同依据在那里？ 垃圾清运 是总承包人的责任吗？
• 3、1.11同样是涉及到不同装修标准，只能选择一个。 • 4、每个安装范围的表格后面都备注：如有A、B、C项的 ，只能选取其中一项。
第一部分 招标过程中常见的问题处理
小结：确定施工范围时，项目常常提的问题
应包括哪些专业？
1
土建、安装、市政
如何选？
2
按标准版施工界面划分表勾选
有参考标准吗？ 2012年版总包
（2）小区配套单体工程（包括苑区内的综合楼、配电房、垃圾房、 燃 气调压站、水泵房、污水处理厂、员工宿舍）、小区内室外市政 及附属 工程。
工程招标立项前重点注意事项
招标条件
项目管理部确定开发宏观计划表已由集 团批准；合理划分标段；确定 招标范 围取得规划用地许《可中证华、人现民场共具和备国开招工标投标
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
履履 约约 保保 函函 提提 前前 撤撤 回回
？
履约保函不能提前撤回。
1
履约保函：简单地讲，就是履行合同义务的保证，是 指应发包方和承包方（申请人）的请求，银行向工程 的发包方（受益人）所作出的一种履约保证承诺。倘 2 若履约责任人日后未能按合约的规定按期、按质、按 量地完成所承建的工程，以及未能履行合约项下的其 他业务，发包方可向银行主张一笔不超过担保金额的 款项
到的问题1、该合同审批自3月12日发起，4月13日完成会签 2、存在主要问题：项目部直接与施工单位谈价（未 按集团专 业分包与零星工程招标流程，也未征询造 价人员意见），走会 签时，各职能部门提出许多需 完善的意见，反复打回
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理 案例8：“广东省内某项目” 标段划分引发的问题
2、按标准版施工界面划分表勾选： 总承包工程招标时，项目部只需在选项表格上，勾选符合 现场实际情况的选项，经确认后的选项即可作为工程造价 管理部编制招标清单、招标文件、签订合同及补充协议的 依据。提高工作效率、准确率，以减少内耗，达到项目、 总部双赢。
3、2012年版总包合中施工范围选项表（见后示范标准版）
第五部分 常见合同法务问题及处理
目录
第一部 分
第二部分 第三部分
招标过程中常见问题及处理
合同签订过程中常见问题及处理
合同履行中（现场管理）常见问题及 处理
第四部分 材料指定品牌常见问题及处理
第五部分 常见合同法务问题及处理
第一部分 招标过程中常见的问题处理
• 一、招标立项时常常遇到的问题 • 问题一: • 案例1： 这样的招标立项，能不能保证
招标条件立、项施时工间图齐备法等》第二十四条 招标人应
当确定投标人编制投标文件 按宏观计划工程开工时间前30～45天向所集需团要工的程合招理
标时管间理；部但提是， 交招标立项书，并抄送集团工
依程法造必价须管进理行部招自标招的标项文目件，开始发出之日起
招标完成时间
至投标提交投标文件截止之 日止，最短不得少于二十日。
案例3：
1、应该是出招标立项书 2、总包招标立项需提供项目总办批准工期回执
第一部分 招标过程中常见的问题处理
案例4：
1、玻璃幕墙、钢结构、专业分包与零星工程 分包都应该要先出招标立项书，立项后才能 出清单。 2、玻璃幕墙和钢结构工程超过三 百万的， 按旧地块新项目总包流程走。
第一部分 招标过程中常见的问题处理
线上
适用于专业分包与零星工程
线下
适用总承包与大于300万的钢结 构工程与幕墙工程
第二部分 合同签订阶段常见的问 题处理
3、其他因素的影响：
例如 1、项目部勾选的施工范围不够准确，经常发生需重新提供；
2、先开工后谈价、谈合同，施工单位以未看过合同为由提出诸多问题；
3、招标时与合同签订时的工期节点不一致，需区域总重新审批确认；
。。。
第二部分 合同签订阶段常见的问 反思：缩短题合处同理签订时间关键点
工作前置：项目部对有关合同签订的各项工作
1
要有预见性的提前落实（如政府对报建要求、
标段划分与资质是否相符合等等）
项目总要重视审批流程：项目设专人跟进，专
2
人要熟悉招标结果审批流程、合同签订流程
改变观念：合同签订不仅是某个部门的事，需
碧桂园建设施工合同 管理常见问题分享
开篇语
• 美国管理大师彼得.德鲁克曾说：“管理是一种实践，其 本质不在于‘知’，而在于‘行’；其验证不在于‘逻辑’ ，而在于‘成果’；其唯一的权威就是成就。” • 合同管理，需要每个碧桂园人推进，让我们共同努力，使 招标、合同管理中各环节标准化与规范化，项目、区域、总 部联动，做到‘知’‘行’合一，重视施工合同管理，控制 好工程建设成本！
合同约定依据：中标人在签订合同后7个工作日内
向项目管理部提供，履约保函金额为合同价款的
3
5%~10%。（与合同对应），完成竣工验收备案后
2个月到期，之后的14天内退还承包人。此约定，
保障工程竣工后的顺利备案及交楼
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
• 案例11：请看这份履约保函是否有效
【案例】2011年，广东某项目履约保函由村镇级银行开具的，并 且 已多方证实，此保函真实有效。是否符合合同约定？如何处理？
总公司旗下分公司 其它性质企业的分公司
国资委属下的“中”字 头的企业的分公司， 须资质证书的确认承 包范围满足发包范围， 同时为当地建委备案 合格的企业。
一般只有经营资质（工 商执照）的，没有 “资质证书”的，主 体不合格。
第二部分 合同签订阶段常见的问 题处理
2、内部因素的影响：
合同审批流程：按公司要求，所有合同签订都在BIP上进 行 流程审批；目前，审批流程分为线上与线下两部分。
承包人讲合同约定的钢筋品牌购买不到，如何处理？
总承包管理配合内容、费用及水电费 计取依据？
总承包人任意转包、分包，承包人提出提前撤回履约保函 ，对发包人有哪些风险？
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第一部 分
第二部分 第三部分
招标过程中常见问题及处理
合同签订过程中常见问题及处理
合同履行中（现场管理）常见问题及 处理
第四部分 材料指定品牌常见问题及处理
格式：以总承包合同的履约保函版本为准。若当地银行要求使用其 他 版本时，由项目主导，当地法务专员、财务部配合研究该保函 是 否能满足要求并出具处理意见，处理意见由项目报区域总审批
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
• • 讨论：如何加强专业分包单位的合约 意识？
第一部分 招标过程中常见的问题处理
正确勾选示范表
第一部分 招标过程中常见的问题处理
正确勾选示范表
第一部分 招标过程中常见的问题处理
正确勾选示范表
第一部分 招标过程中常见的问题处理
• 实例： 张家界项目在立项时已将施工界面划分表提交， 为快速完成招标文件的编制提供了保障，值得大家学习 ！
第一部分 招标过程中常见的问题处理
工程按期开工？问题 在哪里？
第一部分 招标过程中常见的问题 处理
问题二：怎样的招标立项才能确保按期完成招标、合同签订？
•
案例2：【招标立项书】肇庆四期万象峰景五至九号楼
第一部分 招标过程中常见的问题处理
问题三： 以业务联系单代替立项书，可行吗？为什么？有何根据？
第一部分 招标过程中常见的问题处理
第二部分 合同签订阶段常见的问 题处理
参考意见：履约保函内容没问题，但经查该担保银行是 2010年下半年才成立，注册资本只有2亿而且为村镇级银 行。为规范合同的履行，维护合同有效性。建议让承包人 按合同约定的地级市以上的银行出具保函。
2012年版总承包合同协议书如下约定
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
标代理机构
第二部分 合同签订阶段常见的问 完成总包招标题，因处项理目备案工作未完成，影响实际执行合同签订
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
小结
1、外部因素 影响合同 签订的因素 2、内部因素
3、其他因素
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
以总承包工程为例，目前对签合同 进度有重大影响的外部因素有哪些？
第二部分 合同签订阶段常见的问 题处理
案例9： “来安”项目报建遇到的特殊情况
第二部分 合同签订阶段常见的问 题处理
案例10：省外某项目，未及时按政府要求完成备案，影响实
际执行合同的签订
•
《中华人民共和国招标投标法》 第十二条规定；
招标 人有权自行选择招标代理机构，委托其办理招
标事宜。任 何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招
第二部分 合同签订阶段常见的问题 处理
问题一： 如何才能缩短合同签订时间？
第二部分 合同签订阶段常见的问 案例6：某项题目处总承理包工程合同签订审批流程中遇到的问题
1、该合同审批自3月1日发起， 至今未签订 2、主要争议：付款 方式与总承人 重新提交报价不及 时
第二部分 合同签订阶段常见的问
案例7：某题项目处零理星工程（装修脚手架）合同审批流程中遇
履约保函的额度及格式
额度：
1、 《中华人民共和国招标投标法实施条例》第五十八条
招
标文件 要求中标人提交履约保证金的，中标人应当按照招标文件
的要求 提交。履约保证金不得超过中标合同金额的10%。
2、2012年合同版本，集团旗下所有楼盘新招标的总承包施工合同， 履约保函金额在招标时由工程招标管理部根据工程范围和合作单 位来定，履约保函的额度一般为5%~10%；
主要的外 部因素
1、合同主体承包资质 （能承建面积大小)
2、当地建设主管部门对 备案的建设合同有特殊要求
3、中标人对投标文件实质性内容不响应
第二部分 合同签订阶段常见的问题处理
其中：关于承包人资质确认原则
总公司
只要资质证书的确认 承包范围与能力满 足发包范围，同时 为当地建委备案合 格的企业均可。
分特急招标、正常招标 特急招标（无施工图）：
约15内完成模拟工程量清单编制 正常招标（施工图齐全）：30天内完成招标文
件编制（包括工程量清单
第一部分 招标过程中常见的问题处理
• 提醒： • 正确立项招标有利于项目开发顺利推进
，其操作流程依据 见集团2011年发文 《关于明晰总承包工程、专业分包工程 和零星工程招标流程的通知》
3
合中施工范围选项 表（标准版）
第一部分 招标过程中常见的问题处理
1、总承包的施工范围包括（以高层为例） 根据以往的案例，无论在总承包工程的招标阶段或者在合 同签订甚至签订补充协议阶段，如何确定承包人的承包范 围是各部门都感到头疼的事情。 1）土建工程： 2）安装工程： 3）室外市政工程：
第一部分 招标过程中常见的问题处理