编者按
新型城镇化规划提出“推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动”，为工业地产发展在新型城镇化趋势下提供了明确的技术路线和实践方式。
工业地产是我们企业必须要具备的发展能力之一，需要我们长期不懈地分析研究与实践。
作者在此文中，详细介绍了工业地产的发展历史和在新形势下的发展机遇，并大胆地预测了工业地产良好的发展前景，观点鲜明地表示了在新型城镇化背景下对工业地产的信心和希望。
新型城镇化背景下工业地产发展的机遇与趋势
前言
今年3月，《国家新型城镇化规划》(下简称《规划》)正式公布。
这是指导全国城镇化健康发展的宏观性、战略性、基础性的规划，通篇以"人"的城镇化为核心展开，也成为十八大提出"新型城镇化"的最大亮点。
在《规划》出台之后，伴随着国际形势趋于利好，我国经济结构转型和产业转型与升级，工业地产必然在生态工业园区、智慧城市、工业物流地产等方面迎来新一轮的市场发展机会。
新型城镇化针对目前城市"摊大饼"式的扩张，过分追求新城新区、开发区和工业园区占地过大，建成区人口密度偏低等问题，未来单纯以住宅为主的新城新区规划将受到严格限制。
而对于现有的新城新区，未来将加强功能改造，“推动单一生产功能向城市综合功能转型，推进功能混合和产城融合，在集聚产业的同时集聚人口”，逐步纠正新城新区空心化。
很明显，要提升城市综合功能，创建宜商宜居宜业的产业新城，必然离不开工业地产的发展，工业地产的发展是解决这些问题的重中之重。
可见，在新型城镇化条件下，工业地产所面临的新机遇和发展趋势是值得我们思考的问题。
本文将从工业地产的概念、环境、机遇以及发展趋势等角度来重点阐述和分析。
一、工业地产综述
十八大报告中提出：“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。
”
从报告中可以得出，工业化是现代化的核心内容，是传统农业社会向现代工业社会转变的过程，而工业地产是这一进程的必然产物。
工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。
工业地产的发展与工业园区的发展密不可分。
可以说，在专业的工业地产商出现之前，工业地产就是工业园。
1、工业地产分类及特点
工业地产的土地使用性质有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地，其土地批租年限为50年。
工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特点。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
具体包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。
工业厂房和工业园区是工业地产的实体表现。
2、工业地产发展历程
就世界范围来看，工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产才得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP 贡献也超出了30％”，可以看出，工业地产是一个城市乃至国家的经济支柱。
与国外相比较，工业地产在中国的起步较晚，1979年至1985年中国的工业地产还处在探索阶段。
随着改革开放的不断深入，珠海、深圳等经济特区出现了基于生产制造基地的工业园区，政府直接参与运作管理，当时蛇口工业区是其主要代表之一。
1986年至1991年中国的工业地产进入起步阶段。
国家扶持高新技术企业大发展，我国沿海开放城市从单纯的大批量物资生产基地，发展为较为精炼的高附加值产品的生产基地，深圳科技园是这一阶段的典型代表。
1992年至2000年中国的工业地产进入膨胀阶段。
在此阶段我国工业园区逐步由沿海开放城市蔓延至中西部地区。
各种园区如经济开发区、高新技术园区、大学科技园区、工业园、出口加工区、保税区等不同功能及产业定位的园区类型应运而生，张江高科技园区就是这一发展阶段的典型代表。
随着我国加入WTO，2001年至今我国的工业地产已经步入整顿升级阶段。
园区功能由传统意义上的单一配套转向复合功能设计，在运营方式上，由原来多类别科技领域的叠加转向专业化的研究开发，典型代表有苏州工业园。
总体来看，我国的工业地产可以总结为三个阶段：传统工业地产阶段，其实体表现为传统工业园区；专业工业地产阶段，其实体表现为各种专业工业园区，如生态工业园区、高新技术科技园、电子产业园、创意产业园；现代工业地产阶段，其实体表现为产业新城。
3、工业地产开发模式
工业园区开发模式
工业园区是目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，其运作主体一般是开
发区或工业园区管委会下设的开发公司。
此类工业地产开发都是在政府主导下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。
工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。
⏹工业地产商模式
指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，再进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
⏹主体企业引导模式
指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
⏹综合运作模式
指对上述的工业园区开发模式、工业地产商模式和主体企业引导模式进行混合运用的工业地产开发模式。
二、新型城镇化背景下工业地产发展机遇
伴随着我国经济结构转型、产业转型与升级，工业地产的国际环境利好，在生态园区、智慧城市和工业物流园等方面会迎来新一轮的市场发展机会，产业新城的创建则与新型城镇化产业结构转型升级相吻合。
具体来讲，有以下几个方面：
1、经济全球化和国际产业转移对我国工业地产利势趋好
具体表现在：第一，经济全球化使新一轮的国际产业转移成为可能。
经济全球化及其带来的市场开放和贸易投资壁垒的降低，使得跨国生产要素流动和跨国生产经营成为可能，催生新一轮的国际产业转移。
第二，经济全球化是推动国际产业转移的巨大动力。
经济全球化本身就包含着国际产业转移，对全球产业转移具有巨大推动作用。
第三，经济全球化影响着国际产业转移的范围、规模及发展趋势。
当前国际产业转移已经不局限于在不同区域间进行，区域内资本流动和产业转移已经成为新的趋势。
发展中国家也不再是被动地全盘接受发达国家的产业转移，而是根据自身发展需要制定政策有选择地接受产业转移，甚至将已经培育出国际竞争优势的产业链条延伸到发达国家，进行反梯度转移。
2、国内工业地产环境利好
在宏观政策的持续调控下，商品房市场的开发商们将不得不转移视线，投向暂时能避开政策调控风雨的工业地产。
与此同时，工业地产日益高涨的投资回报率，使工业地产继住宅、
商业地产之后，成为房地产开发商的追捧的热点领域。
研究报告则显示，从2005年第一次楼市调控开始，一线城市约有40%的传统房地产商转向产业园建设开发。
比如为企业打造总部的总部基地模式，与专业地产开发公司合作的TCL模式，与地方政府谈判、大手笔拿地的五矿模式等。
工业地产繁荣背后，是地方政府与企业的双重推手。
政府希望工业带来税收和就业，企业希望通过工业地产开发获取稳定的高额利润，而工业地产尚处于爆发式增长阶段，还能避开调控。
工业地产开发成本远远低于普通住宅，就北京市场而言工业用地价格仅为住宅用地价格的10%左右，处于“价格洼地”。
而这也为一些开发企业提供了套利空间。
工业地产在规模上并不比住宅及商业地产小，相对于面临着常态调控的住宅市场，这些因素恰好成为传统房地产企业跨入工业地产的难得机遇。
3、生态工业园区将会迎来巨大的发展机会
“十八大”报告中提出进行经济结构转型与产业转型与升级，发展生态循环经济。
与此同时，中央经济工作会议指出，新型城镇化的过程中，要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。
要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。
这对于“生态工业园区”来讲，无疑是一个政策方面的利好。
新型城镇化道路的提出，一方面需要解决“被城镇化”与“空城”的问题，同时，又要走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。
那么，对于生态工业园来讲，在国内产业转移过程中，合理规划和运作生态工业园，发展循环经济，可以有效避免污染同步转移，因此国内生态工业园的需求更为强烈。
可以看出，国内生态工业园区会有巨大的发展机会。
4、物联网等与“智慧城市”相关的产业综合体项目收益
物联网等与“智慧城市”相关的产业综合体项目越来越会受到具有综合开发能力的工业地产开发商的关注。
当前城市化进程中的诸多问题，如交通拥堵、环境恶化、能源紧张等，给未来的深度城镇化带来了挑战。
其中，“智慧城市”是在物联网、云计算等新一代信息技术支撑下的城市新形态，能够运用智能化手段统一处理城市问题，最大限度地整合、利用城市信息资源。
因此，新型城镇化过程不单单是房地产的开发过程。
通过物联网、云计算等新一代信息技术，打造“智慧城市”的城市新形态，最大限度地整合、利用城市信息资源，从而实现节能减排“生态文明”，这才是新型城镇化过程中的正确选择。
这对于具有物联网等综合开发能力的工业地产开发商来讲，这样的智能化产业综合体项目不仅仅是比较好的“拿地模式”。
在未来，物联网和与“智慧城市”相关的产业综合体，也将是工业地产商新的业绩增长点和盈利模式。
5、工业物流园区将获得长足发展空间
在新型城镇化的过程中，深度城镇化将使得工业用地更加集中，工业产品流通渠道的扁
平化和下沉势在必然。
在工业产品流通领域，以及相关工业服务领域，具有良好渠道和优秀品牌的企业有望获得更好发展。
这些企业势必会关注新型城镇化过程中带来的与工业产品流通相关的仓储、物流、运输等问题。
毫无疑问，在新型城镇化的过程中工业物流园区将获得长足发展空间。
6、产业新城发展的思变机遇
产业新城是指在城市主城区之外，以产业为先导、以城市为依托，建设产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的新城区，它是推动地方产业转型升级的动力引擎。
新型城镇化过程中，工业地产发展必将走向产业新城这一高级阶段，产业新城是工业地产的高级表现形式。
由于我国的绝大部分工业呈现产能过剩，之前我们以外需为导向的轻工业也存在着巨大的产能过剩；同时，当前我国经济过于依赖房地产，导致房地产开发的面积过大，标准过高。
两者叠加，最终导致我国房地产空置率过高，产业新城的空城化现象。
面对这种局面，新型城镇化在产业新城发展的思变过程中，提供了可持续健康的发展路径：“统筹规划建设生产区、办公区、生活区、商业区等功能区，推进功能混合和产城融合，推动单一生产功能向城市综合功能转型”。
这种变化无疑将为产业新城的发展带来新的发展机遇。
一是城市定位与功能的更高要求带来新机遇。
城市群在新型城镇化过程中，将若干个密集分布的不同等级的城市、新城区及其腹地区域，通过空间相互作用而形成功能互补的城市区域系统。
在推动城市综合功能区规划目标的落实上，产业新城在此过程中扮演城市群中的重要节点。
城市综合功能提升为产业新城带来良好机遇。
二是生产性服务业的蓬勃发展带来机遇。
产业结构转型升级是转变经济发展方式的战略任务，加快发展服务业特别是生产性服务业是产业结构优化升级的主攻方向。
加快发展生产性服务业，可以推动满足生活性服务需求，可以推动生产要素的优化配置、三次产业的联动、社会分工的细化，可以有力驱动传统产业升级和新兴产业发展，为产业新城发展带来可持续健康发展的保障条件。
三、工业地产的发展趋势
1、工业地产与产业集聚相互促进
国家十二五规划纲要提出，要重点进行产业结构调整，以产业链为纽带，以产业园区为载体，发展一大批专业特色鲜明、品牌形象突出、服务平台完备的现代产业集群。
在这种背景下，工业地产将不断形成产业集聚效应。
生产力决定生产关系，不能脱离经济基础强行推进城镇化，没有产业支撑就无法聚集人口资源，没有产业支撑就没有就业机会，就没有工业地产发展的基础。
工业地产可为若干个同类企业、上下游配套企业以及相关的中间服务业聚集提供空间和
服务基础，从而显著地降低生产和交易成本。
可见，产业集聚为工业地产发展提供内在需求，工业地产的发展为产业集聚创造发展空间。
2、工业地产将融入产业新城
第一，产业新城是工业地产的高级阶段。
产业新城相对传统的工业园区来说，功能设施全面升级，城市综合承载力逐步提高，是源于工业区而高于工业区的生态化新城。
第二，产业新城推动工业化和城镇化的良性互动。
产业发展是加快新型城镇化的内在动力。
现代农业、工业、信息服务业发展是推进新型城镇化的三大动力，城镇化的健康发展必须以发展实体经济为支撑。
坠入“中等收入陷阱”的一些拉美、东南亚国家就是因为片面追求城市化率，缺乏实体经济做支撑。
工业化前期不发展制造业，工业化后期不重视服务业尤其是现代服务业的发展，必然导致“有城无市”。
培育各具特色的产业集群，才能实现产城一体，产城互动的产业新城。
产业新城的是解决我国经济发展内需不足、产业结构不合理的切入点，工业化和城镇化良性互动，将为我国经济持续健康发展提供持久动力。
工业地产将在“产城融合”中实现跨越发展，逐步成长起来的产业新城，将成为我国工业化与城镇化建设至关重要的推动力量。
3、房地产信托投资基金(REITs)将大量应用于工业地产
房地产信托投资基金REITs(Real Estate Investment Trusts)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。
房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
REITs的特点在于：一是收益主要来源于租金收入和房地产升值；二是收益的大部分将用于发放分红；三是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。
REITs的优点在于：通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。
在海外市场，REITs产品几乎一半的规模都投向工业地产，尤其是物流仓储，我们耳熟能详的普洛斯、嘉民、腾飞、丰树、安博等无不如是。
当前我国的工业地产商都已经意识到这一趋势，联东、天安、光谷联合、万通以及商贸物流领域的宇培、卓尔、华南城、毅德等都在大量增加自持物业。
可以想见，在不远的将来，一旦REITs开闸，这些手中掌握了大量成熟稳定工业物业的企业及投资商会迎来巨大市场，REITs将大量应用于工业地产。
结束语
与传统的住宅和商业地产相比，工业地产在新型城镇化过程中显现出更大的优势，新型
城镇化必然带来工业地产发展的良好机遇。
伴随着国际环境变化，我国经济结构转型与产业转型与升级，当前城市化进程也面临诸多问题，如交通拥堵、环境恶化、能源紧张等，给未来的深度城镇化带来了挑战，这样使得生态工业园区、物联网等与"智慧城市"相关的产业综合体项目也将越来越会受到具有综合开发能力的工业地产开发商的关注。
再者，作为工业地产的高级表现形式和发展趋势，产业新城在思变的同时，也将迎来健康可持续发展的环境机遇。
新型城镇化的推进，必将给工业地产带来更多机遇，但同时也伴随着新挑战。
我们只有积极提高自身素质，坚持改革创新，加快转型升级，才能在新一轮城镇化建设中取得生存和发展。
