成本法案例分析

（7）房地产总价值=土地取得成本+建设成本+管理费 用+投资利息+销售税费+开发利润=22758.4万元
房地产单价=房地价格/建筑面积=4552元/m2
4.销售 费用
6.销售 税费
5.投资 利息
三、成本法基本公式及案例分析
1、成本法最基本的公式为： 房地产价值=房地产重新购建价格-房地产折旧 2、针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
适用于新开发的土地的基本公式
新开发的土地价值=待开发土地取得成本+土地开发成本 +管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 例题： 某开发区拟出让一宗土地，出让年限为50年。该宗 土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元， 征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费 平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为 10%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且 第一年开发投资额一般占全部开发费用的40%，总投资 回报率一般为20%，当地土地增值收益率为20%，土地 还原率为7%。试采用成本法估计该宗土地单位价格。
（5）土地增值收益： 土地增值收益=(120+200+43.36+64) )×20%=85.47元/M2
（6）土地价格： 土地价格=土地取得费用+土地开发费用+利息+正常利润+土地 增值收益 =120+200+43.36+64+85.47=512.83元/M2
（7）以上求得的是土地无限年期的价格，则50年期的土地使用 权价格为： 土地使用权价格=512.83×[1-1/(1+7%)50]=495.42元/M2
成本法案例分析
组员：徐朝晖 1104010062 蔡子莹 1104010002 彭维 1104010047
目录
一、何为成本法？ 二、房地产价格构成 三、成本法基本公式及案例分析
一、何为成本法？
• 概念： • 一般来说，成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后 扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 • 成本法也可以说是以房地产价格各个组成部分之和为基础来求取房 地产价值的方法，即先把房地产价格分解为它各个组成部分，然后 分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也 称为积算法。 • 本质： • 成本法的本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价 值。
（4）投资利息： 投资利息=土地取得成本×[(1+6%)2.25-1]+(建设成本+管理费 用)×40%×[(1+6%)1.5-1]+(建设成本+管理费用)×60%× (1+6%)0.51]=1343.63万元
（5）销售税费： 销售税费=房地价格×7% （6）开发利润： 开发利润=房地价格×20%
解：
本题新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+投资 利息+销售税费+开发利润 （无提及销售费用）
（1）土地取得成本： 土地取得成本=3000×20000=6000万元
（2）建设成本： 建设成本=1800×50000=9000万元 （3）管理费用： 管理费用=建设成本×30% =270万元
解：
（1）土地取得成本： 土地取得费= (6+2)万元/亩=120元/M2 （2）土地开发成本： 1平方公里=1 000 000平方米 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/M2 （3）投资利息，土地取得费期初一次性投入，其计息期为2年，土地开发 费分段均匀投入，第1年投入的计息期为1.5年，第2年投入的计息期为0.5 年。 投资利息=土地取得费×[(1+利率)计息期-1]+土地开发费×[(1+利率)计息 期/2-1] =120×[(1+10%)2-1]+200×40%×[(1+10%)1.5-1]+200×60%×[(1+10%)0.51]=43.36元/M2 （4）开发利润： 投资利润=(120+200)×20%=64元/M2
成本法估价的操作步骤：
• • • • • 运用成本法估价一般分为4个步骤： 1、弄清估价对象的价格构成，搜集相关资料； 2、测算估价对象的重新购建价格； 3、测算估价对象的折旧； 4、求取估价对象的积算价值。
二、房地产价格构成
1.土地取 得成本
2.建设 成本
3.管理 费用
7.开发 利润
constitute
Байду номын сангаас
适用于新开发的房地的基本公式
新开发的房地价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+ 销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 例题： 某新建房地产，土地面积20000m2，建筑面积50000m2。 现在土地重新取得价格为3000元/m2 ，建筑物建造的建安 成本为1800元/m2 ，管理费用为建安成本的30%。该港地 产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地 费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设 期内第一年均匀投入40%，其余在第二年均匀投入。年贷 款利率6%，销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房 地产价值的20%。试着评估该房地产的总价和单价。