房地产企业发票处理的关键问题

乐税智库文档财税文集策划 乐税网凭什么不给开发票？——房地产公司预收款开票问题【标 签】营改增,房地产业务,预收款开票【业务主题】增值税【来 源】牛眼看税 营改增后，房地产公司预收款到底开不开发票?这是一个未明确的问题，各地对此解读并不相同。

甚至大相径庭，有的地方开发票，有的地方开收据，有的地方不准开发票，五花八门，怎一个乱字了得。

现将各地对这个问题的解读汇总下，做一个对比。

第一种：不开发票，不申报，以河北为代表。

“房地产开发企业收到预收款时，未达到纳税义务发生时间，不开具发票，应按照销售额的3%预缴增值税，填报《增值税预缴税款表》。

”既然不开具发票，自然在申报表也就不体现。

第二种：开发票，零税率，以山东为代表。

“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。

开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。

在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。

” 第三种：可以开发票或者收据，以浙江为代表。

“营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，我们建议房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具纳税人的普通发票或其自行印制的收据，待不动产移交时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票或专用发票。

” 第四种：开具普通发票，以青岛为代表。

“2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。

”《营业税暂行条例实施细则》 简单回顾下，规定，销售不动产收到预收款的纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。

目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。

一是财务制度混乱。

帐务不全，有的甚至根本没有帐。

二是收入不实。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。

三是虚列成本。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。

有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。

流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。

流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。

作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。

然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。

本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。

首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。

房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。

对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。

当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。

预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。

另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。

售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。

房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。

纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。

企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。

其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。

房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。

然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。

根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。

房地产企业发票管理制度范本一、引言房地产企业作为一个重要的经济实体，其日常的经营活动涉及到许多关键的财务方面，其中包括发票管理。

本文将介绍一份房地产企业发票管理制度范本，旨在规范房地产企业的发票管理流程，确保发票的合法性、准确性和规范性。

该制度范本适用于各类房地产企业，有助于提高企业发票管理水平，规避风险，维护企业良好形象。

二、发票管理的基本原则1. 合法性原则房地产企业在开具、使用和保存发票时，必须遵守国家相关法律法规和财务会计制度，确保发票的合法性。

所有发票必须符合税务机关的开票规范。

2. 准确性原则房地产企业在开票过程中，必须确保发票信息的准确性。

包括但不限于受票方名称、纳税人识别号、货物或服务名称、开票金额等。

任何虚假、错误的信息都是不允许的。

3. 规范性原则房地产企业在使用、保存发票时，必须按照规定的程序和要求进行操作。

发票必须存放在专门的发票资料库中，便于日后的查验和管理。

任何私自挪用、涂改或丢失发票的行为都是严重违反规定的。

三、发票管理的具体措施1. 发票开具（1）确定开票资格：房地产企业需要经过税务机关的审批，获得相应的开票资格。

同时，开票人员需要具备相关的税收知识和技能，确保开票的准确性和规范性。

（2）开票流程：房地产企业应设立专门的开票岗位，由专人负责发票的开具工作。

开票人员必须按照规定的程序和要求进行操作，包括填写发票信息、校验信息的准确性、加盖企业印章、登记发票信息等。

2. 发票使用与保存（1）发票领用：发票领用必须经过合法授权，开票人员应准确记录发票的领用情况，包括发票的种类、编号、金额等。

发票一经领用，即成为工作人员的责任进行妥善保存。

（2）发票使用：发票必须按照合法、合规的要求使用。

在开票过程中，务必核实受票方的名称、纳税人识别号等信息的准确性，不得随意开票或涂改发票。

（3）发票保存：房地产企业必须建立健全的发票保存制度。

所有发票都应存放在专门的发票资料库中，分门别类，标注清楚发票的种类、发票号码、日期、金额等关键信息。

房地产发票要求合同书：房地产发票要求甲方（企业名称）：_______________________________乙方（企业名称）：_______________________________鉴于甲方为房地产开发商，乙方为发票服务提供商，双方根据平等、自愿原则，达成以下协议：一、发票类型及要求1. 甲方要求乙方提供的发票种类为房地产发票。

乙方应确保发票的真实、有效、合规，并符合国家相关法律法规的规定。

2. 发票的开具要遵循相关税务政策和纳税规定，确保发票的真实性和合法性。

3. 乙方应根据甲方的需求，提供开具增值税普通发票或其他类似的发票。

发票上应包括房地产项目的名称、业主姓名、地址、购买金额、税率等相关信息。

二、发票的交付与保存1. 乙方应即时、准确地向甲方交付开具的发票，并确保发票的内容无误。

2. 乙方应负责安全保管开具的发票，并妥善保管相应的电子记录。

同时，乙方应为甲方提供必要的发票复制和查验服务。

3. 如发票遗失或被损毁，乙方应及时补开相应的发票并负责相应的手续及费用。

三、发票费用与付款方式1. 乙方向甲方收取相应的发票开具费用。

具体费用标准由双方协商确定，并在协议签订后五个工作日内支付。

2. 甲方应按时足额支付乙方的发票开具费用。

付款方式可通过电汇、现金、支票或其他双方约定的方式进行。

四、合作期限与解除条款1. 本协议自双方签署之日起生效，有效期为______年。

2. 若一方未履行本协议的义务，经对方书面通知后，可以解除本协议。

3. 除非发生不可抗力或法律法规限制，否则任何一方解除本协议应提前___天书面通知对方。

五、保密条款1. 双方同意对于在本协议履行过程中所获知的对方的商业、技术、财务及其他机密信息保守秘密。

2. 未经对方书面同意，任何一方不得向第三方透露对方的商业机密。

六、争议解决在本协议履行过程中，如发生争议双方应通过友好协商解决。

如协商不成，可向有管辖权的法院提起诉讼。

七、协议变更与修订如对本协议的任何条款进行更改或修改，双方应在书面形式上达成一致，并签署补充协议。

房地产行业税收管理中存在的问题及对策一、房地产行业税收管理中存在的主要问题1、房地产行业企业纳税意识不强。

目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。

以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。

2、房地产行业企业财务核算不健全。

一是财务制度混乱。

帐务不全，有的甚至根本没有帐。

二是收入不实。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。

三是虚列成本。

多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。

有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。

3、房地产行业流动性强。

流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。

流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。

房地产开发企业应取得的合法发票一、房地产企业开发成本票据规范管理1.土地出让金，应取得国土资源部门开具的“国有土地有偿使用收费专用收据”，与此相关的契税应取得“中华人民共和国契税完税证”；2.具有拆迁资格的房地产开发企业向搬迁个人支付的拆迁补偿费，可以凭与搬迁户签订的拆迁补偿协议和付款记录.；3.委托有拆迁资格的单位进行拆迁的情况下，房地产开发企业向对方支付拆迁费用时应取得地税部门监制的“服务业发票”；4.直接向行政事业单位支付相关费用时，应取得行政事业性收费收据；5.向企业、事业单位支付勘察、设计、测绘、监理、验收、咨询等营利性费用时，应取得地税部门监制的“服务业发票”；6.支付对象为个人的销售佣金，应以支付凭证（或支付清单）和个人所得税的扣缴证明为合法的入账凭证；7.支付对象为销售公司的销售佣金，应取得地税部门监制的“服务业发票”；8.支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证；9.支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的“服务业发票”；10.其他费用发票应按支付对象属于增值税或营业税纳税人的不同身份来定；11.工程费支出应区分以下情况取得发票：1）施工方为建筑安装企业，应取得地税部门监制的“建筑安装业发票”；2）施工方为生产建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“工业企业专用发票”；3）施工方为经销建筑设施、设备的增值税纳税人，应取得国税部门监制的“商业企业专用发票”。

二、房地产企业费用报销票据规范管理1、办公费1）、各部门发生的各种办公用品及耗材费：增值税普通发票。

2）、各种搬运费和文件资料的邮寄费：搬运费应取得运输单位机构所在地运输发票，如果是个人提供搬运劳务，应由个人到地税机关申请开具《税务机关代开统一发票（地税）》。

3IT软件硬件维护费、维修费：根据财税[2005]165号文件，如果是购买软件的同时向软件公司支付的后期维护费、维修费，应取得增值税发票（与软件开在同一张发票上）。

财务管理FINANCIAL MANAGEMENT房地产企业财务管理中存在的问题及对策田丽亚河南兆群房地产开发有限公司摘要：在我国经济发展前景良好的背景下，人们对于居住地区的标准在不断提升，房地产企业的发展空间极为良好。

财务管理是保证房地产企业长远发展的重要前提，高效率的财务管理能够有效优化企业的资源配置，帮助房地产企业更好的面对营改增政策下带来的机遇和挑战。

基于此，本文分析了房地产行业下的营改增政策，探究了营改增政策实施带给企业的财务管理的影响，并以此为基础提出了企业的财务管理水平的具体措施。

关键词：房地产企业；营改增；财务管理房地产行业是我国经济市场中的热门产业，对于我国的经济发展发挥出极为重要的促进作用。

房地产企业要想在营改增实施下的背景中脱颖而出，就要充分利用营改增为房地产企业财务管理带来的机遇，提升企业的财务管理水平，实现房地产企业的可持续发展。

一、房地产行业下的营改增政策分析自我国经济进入新常态发展后，我国的经济增长速度有所下降，众多行业的产业结构都面临着转型升级的态势，也因此房地产行业也进入转型、分化的关键期。

房地产行业是综合性极强的产业，营改增的实施能够有效解决房地产税负过重的问题，促进房地产企业的稳定发展。

在我国全面实施营改增政策后，房地产行业摆脱营业税中重复征收营业税的情况，帮助房地产企业避免了无法抵扣税款、不能进行退税的情况。

营业税政策下的房地产企业税率在5%，营改增政策下的房地产企业的增值税税率在11%，房地产企业的增值税率要高于营业税率，但房地产行业具备复杂性的特质，这对于房地产企业的抵扣项存在着一定的影响。

二、营改增政策给企业的财务管理带来的影响(一)提升企业经营成本房地产行业并不是独立存在的产业，它与建筑行业有着极为紧密的关系，因此建筑安装企业的对于房地产企业的影响较深。

在营改增政策全面实施后，建筑安装企业的税率提升到11%，建筑安装企业隶属于劳动密集型行业，因此其劳务费的进项税抵扣率比较低，抵扣的金额相对较低，导致建筑安装企业的安装成本上升，而成本上升这一部分势必会向下游的房地产企业的经营成本转移，房地产企业的经营成本生产，企业的经济收入相对降低。

房地产企业税收筹划风险及其应对措施房地产开发企业所需要的资金数额巨大，现阶段各地区各部门根据“房住不炒”精神，优化金融资源配置，严防违规资金流入市场，而资金是房地产企业的命脉，而房地产建设周期和销售周期比较长，房地产行业的利润被压缩很大，因此房地产企业以后临的困难会越来越多，并且在整个项目周期内，经营活动涉及诸多环节，每个经营环节都需要大理的资金和人力，所以通过税务筹划降低企业税务成本，提升企业的资金周转率显得尤为重要，由于房地产行业所具有的这些特殊性，给其进行税收筹划提供了很大的空间。

一、房地产企业税收筹划存在的风险税收筹划存在政策风险、经营风险和法律风险。

税收筹划是企业一项关键的财务活动，分事前、事中、事后筹划，成功有效的税收筹划要求财务负责人要对整个框架有个清楚的认识，要清楚整个房地产企业的工艺流程，对工程节点要有准确的把握，而国家税法政策随着经济的发展一直在变动中，税收政策变化很快，但大多数财务人员缺乏对房地产行业特点的具体认知，在对政策的认识不足，理解不透，把握不准的风险。

如果分不清重点，盲目的税收筹划，可能因税务差异与税务部门产生纳税冲突，从而产生相关法律风险。

税收筹划应遵循成本效益原则，在进行税收筹划时，要进行成本效益分析，合理预测筹划成本和筹划收益，避免可能产生的经营风险。

如果筹划不当，产生偷税漏税的法律风险，可能对企业的信用产生很大的影响。

二、房地产企业税收筹划风险的应对措施（一）加强各方面管理税收筹划要从企业实际出发，加强内部控制管理，建立完善的财务体系。

加强内部财务管理，管理层要从意识上重视税务风险，加强对内部制度的管理，要由总经理牵头成立税收筹划小组，针对风险产生的原因，采取有效的预防和应对措施，把风险控制在可控范围内。

建立和完善内部监督机制，对于办税人员进行的税务培训，要进行分析和复核，以降低税收风险。

提高管理人员的财税水平，相关管理人员也应具备财税知识，要有财税风险的防范意识，及时掌握和运用国家的税收法规，对公司的税收风险进行及时的回避。

XXX公司发票使用和管理办法第一条为了加强发票的使用与管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国发票管理办法》，结合本单位的具体情况制定本办法。

第二条按照国家税务总局规定，普通发票的管理按流转税归属划分。

普通发票分别由国家税务局进行印制、发放和管理，由国家税务局负责发放和管理。

发票均应套印全国统一发票监制章。

即：“全国统一监制章北京市国家税务局监制”和“全国统一发票监制章北京市地方税务局监制”。

第三条公司各经营部门对外销售商品（产品），提供劳务或服务以及从事其他经营活动，收取的款项必须向付款方如实开具发票。

第四条开具发票应当按照规定时限、顺序、逐栏全部联次一次性如实开具，每开一笔发票都应有经营业务所对应的原始单据附后，开出的发票金额应与原始单据上的应收款金额相符，并加盖发票专用章。

第五条发票应按号码顺序使用。

任何单位和个人不得转借、转让、代开发票；未经税务机关批准，不得拆本使用发票；不得自行扩大专业发票使用范围。

第六条公司各部门在购买商品、接受劳务或服务以及从事其他经营活动支付款项，必须向收款方取得发票。

取得发票时，不得要求变更品名和金额。

第七条未经税务机关监制，或填写项目不齐全，内容不真实，字迹不清楚，没有加盖财务印章或发票专用章，伪造、作废以及其他不符合税务机关规定的发票，不得作为财务报销凭证，财务部门有权拒绝报销。

第八条领购和使用发票应当建立发票使用登记制度，设置发票登记簿,领取时要记载领用日期、数量、发票起止号、经手人。

领购时，按发票类别逐本登记。

确定专人负责发票管理、领、退、开具等日常工作，还应随时掌握发票库存状况，既要保证正常使用又不造成积压浪费。

第九条按照税务机关的规定，存放和保管发票，不得擅自损毁。

填写错误的发票不得丢弃，应加盖作废章或签写作废字样后，粘贴在存根上长期保存。

税控发票作废，要与税控发票机统计的情况相符。

已经开具的发票存根联和发票登记簿，应当保存五年。

房地产公司发票和收据使用管理办法一、背景与意义房地产行业是国民经济的重要支柱，发展至今已经成为了国家发展经济的重要部分。

而作为大型的企业，房地产公司在日常经营过程中，发票和收据的管理显得尤为重要。

发票和收据不仅是公司经营数据的重要组成部分，也是公司在财务计算、税务申报、市场竞争等方面的重要凭证。

因此，建立一套完善的房地产公司发票和收据使用管理办法具有很大的现实意义。

二、管理原则1.严格遵守税务法律法规和财务核算制度，确保发票和收据的真实性、完整性、准确性。

2.建立健全发票和收据管理体系，确保每一张发票和收据的流转可追溯、可查询、可审计。

3.加强财务风险控制，避免因发票和收据管理不规范而造成的财务风险，保证公司的财务安全。

三、发票和收据的使用管理办法1.发票管理1.1 发票的使用原则1.发票必须真实、准确、完整、规范，不得涂改、冲红、套印。

2.发票必须在开票日期之后的次月需完成认证，未完成的发票应当进行注销或者作废。

3.发票号码必须有合理的使用规划，使用过程中不得出现重复或者跳号现象。

1.2 发票的开具流程1.发票开具应当在财务系统中进行，由具有相应资质的人员按照税务法规和企业财务核算制度进行开票。

2.发票开具应当随时记录开票的具体时间和开票人员的相关信息，并上传至财务系统。

3.发票应当按照发票号码的顺序依次开具，每开一张发票，就应当在财务系统中记录相关信息。

4.发票开具完毕后，应当在财务系统中进行确认，以便后续的认证。

1.3 发票的认证与归档1.发票在开具后次月进行认证，应当在规定时间内完成并记录相关信息。

2.已经认证的发票应当按照归档规程进行保存，未认证的发票应当注销或者作废。

3.发票的归档应当按照发票号码进行排序，并按照归档规程进行存档。

2.收据管理2.1 收据的使用原则1.收据必须真实、准确、完整、规范，不得涂改、冲红、套印。

2.收据必须由收款人签名，并有缴款人与收款人的双方盖章，以保证收款人身份的真实性。

房地产企业发票管理制度范本一、总则为了加强房地产企业发票管理，规范发票的领用、开具、保管等流程，防范发票管理风险，根据国家税收法律法规和财务制度的相关规定，结合本企业的实际情况，特制定本制度。

二、发票领用1、发票领用申请由财务部门指定专人负责发票的领用工作。

在需要领用发票时，应填写《发票领用申请表》，注明领用发票的种类、数量、预计使用时间等信息，并经财务负责人签字批准。

2、发票领用登记发票领用人员在税务机关领取发票时，应认真核对发票的种类、数量、起止号码等信息，并在《发票领用登记簿》上进行登记，注明领用日期、发票种类、数量、起止号码、领用人等内容。

3、发票运输与保管领用的发票应妥善运输和保管，确保发票在运输过程中不丢失、不损坏。

回到企业后，应立即将发票存入专门的保险柜中，并由专人负责保管。

三、发票开具1、开票人员资格指定具备财务知识和税务法规熟悉程度的专人负责发票开具工作，开票人员应经过相关培训并取得授权。

2、开票依据发票的开具必须以真实的经济业务为依据，不得虚开发票。

在开具发票前，应审核相关业务合同、收款凭证等资料，确保开票信息的真实、准确、完整。

3、开票内容发票应按照税务机关的规定如实填写，包括购货单位名称、纳税人识别号、地址电话、开户行及账号、货物或劳务名称、规格型号、单位、数量、单价、金额、税率、税额等内容。

4、发票作废与红冲如因开具错误等原因需要作废发票，应在发票上注明“作废”字样，并全联次保存。

如发生退货、销售折让等情况需要红冲发票的，应按照税务机关的规定办理相关手续。

四、发票保管1、专人保管设置专门的发票保管岗位，明确保管责任。

保管人员应具备良好的职业道德和责任心，确保发票的安全。

2、保管设施发票应存放在安全、干燥、防火、防盗的地方，如保险柜或专门的发票库房。

3、保管期限已开具的发票存根联和发票登记簿，应当保存 5 年。

保存期满，报经税务机关查验后销毁。

五、发票使用监督1、内部审计定期进行内部审计，检查发票管理的各个环节是否符合制度规定，发现问题及时整改。

房地产企业代收款项的4大税务问题房地产企业在销售商品房时，有时会代有关部门向购房者收取房屋的一些办证费用，比如产权登记费、住房维修基金等，也有可能代收诸如天然气、暖气等集资费，在会计处理上，因为代收费用不符合收入确认条件，一般不作为收入，而是通常作为往来款项处理。

为了防止地产企业乱收费，很多地方也出台了规定，将新建商品住房的供水、供电、供气、供暖、有线电视等属于房屋公共设施的建设费用，均包含在房屋价格中，地产企业不得另行向购房者收取。

但在实际工作中，地产企业存仍在一些代收费用，如果处理不好，就会存在很大的涉税风险。

一、代收款项的增值税涉税问题要考虑代收款项是否交纳增值税，首先要判断这些代收款项是否属于增值税的价外费用，如果不属于价外费用，就不存在增值税的风险，反之，就必须做为价外费用缴纳增值税。

根据根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：“价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。

但下列项目不包括在内：(一) 代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。

(二) 以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

在房地产企业常见的代收费用中，不属于价外费用一般为以下两类：1.住房专项维修基金住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征增值税。

2.代收的契税、印花税契税、印花税，相当于委托代收费用，未来税务机关将向业主开具完税凭证。

《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定：“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”不属于价外费用。

房地产企业经营开发期间的税务风险及管理措施现今的房地产行业已不同于以往的“暴利”时期，随着市场需求由投资转为刚需，行业利润水平呈逐年下降趋势。

房地产行业是一个资源整合型行业，是一个高税负行业，涉税业务繁多，涉税种类复杂，房地产企业普遍被当地税务部门列为重点税源企业，导致房地产企业涉税风险较高。

房地产开发企业应更加注重精细化管理，加强成本控制和风险管理。

基于现状，对房地产开发企业在税务风险管理上提出更高要求。

避免在项目亏损的情况下出现企业承担超额税负的问题。

本文基于房地产开发企业各开发节点展开描述纳税义务及涉税风险点，提出税务风险管理建议。

一、房地产企业经营开发关键节点概述及纳税义务房地产企业二级开发一般涉及如下几个关键节点：取得土地使用权、取得立项、施工、预售、竣备、交付、项目清算。

下面介绍房地产招拍挂拿地模式下，二级开发项目涉及的经营开发节点，以及该节点产生的纳税义务。

（一）招拍挂拿地房地产企业通过国土资源局发布挂牌地块信息，以投标人身份缴纳投标保证金，参与投标竞拍拿地。

中标后，取得成交确认书，获取国有土地使用权，按合同约定缴纳土地出让金和契税，签订国有土地使用权出让合同，办理土地证。

此环节产生的纳税义务有契税、印花税和土地使用税。

房地产企业签订土地出让合同并按合同约定缴纳土地出让金时，土地的所有权转移，产生契税的纳税义务，应在纳税义务之日起10 日内完成税款缴纳；印花税，自土地出让合同签订之日起15 日内，按合同约定价格缴纳税款；土地使用税，在征期内缴纳，自取得土地使用权的次月，以实际占用的土地面积为计税依据缴纳税款。

（二）施工阶段在办理施工许可证前需办理立项、工程规划许可证等相关备案手续。

房地产企业应在取得施工证当月起，缴纳环保税。

（三）预售阶段房地产企业在预售前需，取得商品房预售许可证，同时还会涉及土地增值税预缴税率测算、项目名称核准、监管账户的开立等相关手续的办理。

预售许可证办理完毕后，财务人员需及时到当地税务局办理土地增值税备案手续，并按期申报缴纳土地增值税。

房地产公司税务风险分析及控制措施一、税务风险分析1. 税收政策风险：房地产税收政策是非常复杂和频繁变化的，政策的调整会对房地产公司的应纳税额产生影响。

不同地区的税收政策也存在差异，需要房地产公司及时了解并适应。

2. 税务合规风险：房地产公司需要依法纳税，税务合规是企业的基本义务。

由于财务数据复杂、发票的真实性等原因，存在漏报、瞒报、偷税漏税等情况，容易导致税务风险。

3. 减免税风险：房地产公司在享受税收减免政策时，需要符合一定的条件。

如果企业未能符合相关的条件，可能面临税务风险，需要缴纳相应的税款。

4. 偷漏税风险：由于房地产公司涉及众多的交易和资金流动，容易出现偷漏税行为。

在土地购买、市政建设等环节，可能有虚开发票、假交易等行为。

5. 文书准备不全风险：税务部门对企业的税收调查往往需要企业提供大量的相关文书和资料，如果企业文书准备不全或者错误，容易造成不良影响，增加税务风险。

二、税务风险控制措施1. 加强政策学习：房地产公司需要密切关注税收政策的变化，及时学习和了解最新的相关规定。

在经营决策中充分考虑税收政策的影响，预测可能的税务风险。

2. 健全税务管理制度：房地产公司应建立完善的税务管理制度，规范企业的税收流程，确保企业依法纳税。

制度包括发票管理、账务凭证管理、纳税申报等方面的规定。

3. 聘请专业税务咨询：房地产公司可以聘请专业的税务咨询机构，提供相关的咨询服务。

这样可以增加企业对税收政策的了解和掌握，规避税务风险。

4. 内部审计：房地产公司应建立健全的内部审计制度，及时发现和纠正企业内部存在的税收问题。

通过内部审计，可以减少税务风险，并提高企业的自身管理水平。

5. 加强员工培训：房地产公司应加强对员工的税收法规和政策的培训，提高员工对税务合规的重视程度。

员工应具备一定的税务知识，能够正确申报税款，减少税务风险的发生。

房地产公司的税务风险主要包括税收政策风险、税务合规风险、减免税风险、偷漏税风险和文书准备不全风险等方面。

关于房地产开发企业存在的税收问题及建议近二年来，根据省、市局布置的税收专项检查工作安排，房地产开发企业都被列入重点检查行业，我们知道，随着经济的不断发展，人们的生活水平不断的提高,改善居住条件成了人们日常生活中的大事，随之而来的是房地产开发业的升温，随着房地产的蓬勃兴起，房地产开发企业逐渐成了地方税的重点税源大户，房地产业税收在地方税收中的比重也逐年攀升。

所以，该行业的税收管理也引起了各级地税机关的重视。

一、存在问题从检查情况来看，房地产开发企业普遍存在着以下问题㈠实现销售收入不结转、成本费用列支与收入取得不匹配是房地产开发企业隐匿收入和利润的主要手段。

房地产开发企业通过上述手段,达到少缴或不缴土地增值税和企业所得税的目的。

㈡是预收房款结转收入随意性较大,有的房地产开发企业拖延结转时间，造成申报纳税时间严重滞后,影响了国家税款的及时入库。

部分企业用往来账来调节预收款账户,隐瞒预收房款，由于项目时间跨度较大,房地产开发相当一部分为私营企业,会计人员更换频繁，加之此类项目多为一次性税源，造成国家大量税款不能及时足额入库,甚至流失。

㈢旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，超过面积部分以及差价收入没有计入收入。

㈣是部分房地产开发项目收入成本长期不结转，有的房地产开发企业产品已完工，开发的房屋投入使用多年，仍未办理相关竣工决算手续，不按完工产品进行税务处理，造成企业损益不实，影响了企业所得税和土地增值税的征管和汇算清缴工作。

㈤是私建违建阁楼、车库，对外销售使用权开具收据，隐匿收入。

㈥房地产销售发票开具不规范.国家税务总局早在1995年就颁发过文件,明确规定房产销售预收款、预收定金必须开具房地产销售专用发票。

有的房地产企业为了逃避税务机关对房地产销售专用发票的严格控制和管理,在收取预收款、预收定金时开具其他票据代替房地产销售专用发票，不及时计入预收款账房,以达到减少售房收入逃避纳税的目的。

房地产在汇算清缴期内取得相关支出的发票如何处理房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，在发展过程中不可避免地会产生各种支出。

这些支出涉及到购买材料、租赁设备、支付劳务费用等方面，需要开具相应的发票进行记录和报销。

然而，由于房地产行业的特殊性，存在一些与其他行业不同的处理规定。

本文将从房地产在汇算清缴期内取得相关支出的发票如何处理等方面进行详细探讨。

首先，我们需要了解什么是汇算清缴期。

汇算清缴期是指纳税人在一定的时间范围内对上一年度的税款进行汇算和清缴的期限。

根据我国税法的规定，纳税人需要在每年的3月1日至6月30日之间进行一年度的汇算清缴。

在这个期限内，房地产企业需要对上一年度的收支进行核算，并向税务部门提交相关的资料。

在汇算清缴期内，房地产企业取得的相关支出的发票应如何处理呢？根据税法和相关政策的规定，以下是一些建议和指导：1. 发票的真实性和合法性房地产企业在报销过程中，首先需要确保所取得的发票的真实性和合法性。

发票需要与相关支出内容相符，并应符合税务部门的开票规定。

如果发票存在虚假、无效或违法的情况，房地产企业将面临罚款、税务风险以及信用等方面的损失。

2. 发票的保存和归档房地产企业需要妥善保存所取得的发票，并按照相关法规进行归档。

发票的保存时间一般为5年。

在汇算清缴期内，房地产企业需要将所有相关支出的发票逐笔加以清点、整理和归类。

通过建立良好的发票管理制度，能够更好地保障企业的合规运营，并为后续的税务审核提供必要的凭证。

3. 发票的相关记账和报税事宜房地产企业在取得相关支出的发票后，需要及时进行相关的记账和报税。

记账是指将支出项目与发票进行对应记录，包括支出的日期、金额、发票号码、供应商名字等必要信息。

报税是指将支出项目按照税法规定的方式进行报备，以便在汇算清缴期内准确计算纳税义务。

4. 获得发票的途径和形式房地产企业可以通过多种途径获得相关支出的发票，如购买材料时由供应商开具、支付劳务费用时由劳务方开具等。

房地产企业发票管理制度范本第一章总则1.1 目的本管理制度的目的是规范房地产企业的发票管理，确保发票的合法性、准确性以及有效性，提高财务管理的效率和透明度。

1.2 适用范围本管理制度适用于所有房地产企业的财务部门及相关人员，包括发票的开具、收取、报销以及存档等环节。

第二章发票开具2.1 开票程序2.1.1 根据相关法律法规，开票人员应具备相关资质，并严格按照规定的程序进行开票操作。

2.1.2 开票人员应在财务系统中录入相关信息，并生成电子发票，同时打印出纸质发票。

2.2 开票内容2.2.1 发票的内容包括但不限于：发票代码、发票号码、开票日期、购买方信息、销售方信息、商品或服务项目、金额等。

2.2.2 开票人员应核实开票内容的准确性，确保与交易实际情况一致。

2.2.3 如需冲红、换票等操作，应严格按照相关规定执行。

第三章发票收取3.1 收票登记3.1.1 收票人员应及时登记收到的发票信息，包括发票代码、发票号码、开票日期、购买方信息、销售方信息等。

3.1.2 收票人员应核对发票的完整性和准确性，如有问题应及时与开票单位沟通解决。

3.2 发票验真3.2.1 收票人员应使用发票真伪查询系统，验证发票的真实性，并保留相应的查询记录。

3.2.2 如发票被查询系统判定为伪造或无效，收票人员应立即通知相关部门进行进一步调查，并采取必要的防范措施。

第四章发票报销4.1 报销申请4.1.1 员工报销应填写完整的报销申请表，并附上相关的发票原件。

4.1.2 报销申请需经过部门主管审批，并在财务系统中进行登记。

4.2 发票审核4.2.1 财务人员应对报销申请中的发票进行审核，包括发票的真伪性、准确性以及与交易事项的一致性。

4.2.2 如发票存在问题或不符合公司规定，财务人员应拒绝报销，并通知申请人补充完整或更换合规的发票。

第五章发票存档5.1 存档管理5.1.1 发票存档应按照公司规定的期限和方式进行，确保发票的安全可靠。