房地产企业涉税风险及防范.

税务机关的服务征管模式
管理手段
反避税、稽查、犯罪调查、 曝光、公布黑名单 税务审计 约谈 日常管理
服务产品
无
辅导式产品
提醒式产品 舒畅式产品
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第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
用 股 权 转 让 形 式 取 得 土 地
风险点 1 :关注特殊的股权转让，以股权形式表现的资产主要
是土地使用权、地上建筑物及附着物，按照国税函[2000]687号 规定应征收土地增值税。
风险点2：关注“契税”的问题；对于此类特殊股权转让，税务
机关倾向于应征收契税。 国税发[2009]89号文件中规定的“股权转让”，仅包括股权 转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
各 类 销 售 策 略 的 税 务 处 理 风险点 1 ：正确核算营业额的计税依据； 风险点 2 ：是否区分混合销售与兼营劳务
视同销售的表现形式 ：
买房抽奖； 代垫首付；
售后回租、融资性售后回租。
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
3.1 企业所得税年度申报表填表口径问题
上述整体改建是指存续公司 上述所称整体改建是指不改 承继原企业权利、义务的行 变原企业的投资主体，并承 为。 继原企业权利、义务的行为。
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
整 体 资 产 转 让 获 取 土 地
转让方除了获得股权外，还获得了其他 非股份支付额；这部分金额应视同销售 部分资产，是否需要按规定缴纳营业税？ 转让的资产总额中包含非不动产；如： 存货，应当视同销售，按其公允价值确 认商品销售收入，同时结转商品销售成 本，是否需要计算缴纳增值税？ 还可能涉及哪些税种？土地增值税、契 税、印花税、企业所得税 投资者以不动产、土地使用权投资入股， 收取固定利润，属于将场地、房屋等转 让他人使用的业务，应按“服务业”税 目中“租赁业”项目征收营业税。
企业要拥有采集或收集基层Biblioteka Baidu业信息方便的工具或手段；
企业要建立采集基层企业涉税数据的制度； 推行涉税部门与财务部门的分设，实现税收监管对税收缴纳状况的监督
第四章：房地产开发企业涉税风险的防控
4.3 房地产企业涉税风险的防控体系的建设 如何建立风险防范体系？
审视内部控制环节，识别风险控制点
优化内部控制流程，确定关键控制点 建立税收风险防范体系--统一集团涉税政策，规范会计核算
开发建设环节风险提示
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
整 体 转 让 在 建 工 程
风险表现形式: 通过关联方转让在建工程，降低增值率、虚增成本
风险点 1：注意营业税计税依据的确定；如果价格明显偏低，存
在被税务机关按照成本利润率核定的风险。
风险点 2
：受让方继续开发项目转让后，在计算土地 增值税时，取得在建工程支付的价款能否 加计扣除。
第四章：房地产开发企业涉税风险的防控
4.3 房地产企业涉税风险的防控体系的建设 房地产企业建立涉税风险的防控体系的必要性；
安然、世通等世界著名大企业财务欺诈的丑闻； 每一个企业均要涉及的领域就是税收风险； 税收政策的复杂性与企业多种经营、长线生产的复杂性。
税收风险防范体系应从掌控基层税收数据抓起；
风险点 ：营业税纳税义务时间是否发生
融资备案的表现形式：房地产开发企业与非银行 金融机构签订了《商品房买卖合同》，并且在房管 局销售备案，但并没有收到售房款，也没有开出销 售发票。
《中华人民共和国营业税暂行条例》第九条规定： “营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收 入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天”。 税务机关认定：倾向于融资备案属于销售行为，应 征收营业税及附加。
财税[2006]186号文件规定：以出让或转让方式有 偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付 土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约 定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。 财税[2008]152号文件规定：纳税人因房产、土地 的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城 镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截 止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月 末。
2、以合作开发为名，而行借贷之实，是无效合同。
合作方式：1、供地方申请立项;
2、出资方申请立项; 3、合作双方共同申请立项.
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
通 过 “ 拆 迁 补 偿 ” 取 得 土 地
风险点 :房地产企业用建造的本项目房地产安置
回迁户的，安置用房视同销售处理。 拆迁换房的实质：是以不动产所有权为表现形式 的经济利益的交换。 税务处理：房地产企业应按“销售不动产”税目 缴纳营业税；被拆迁户不属于通过受赠、继承、离 婚财产分割等非购买形式取得的住房。 营业税计税依据：住宅按照等面积部分按建筑成 本核定，超面积部分按公允价值计税。而商用房则 按公允价值计税。 （营、土增、企例）
房地产开发企业涉税风险及防控
课题组组长：石炜 课题组副组长：钟歆宇 课题组成员：李昕、芶天志、付存恩、付洁、熊全、赵学良
主讲人：芶天志
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课程安排
第一章 第二章 第三章 第四章
房地产开发企业涉税风险概述
房地产开发企业分环节涉税风险提示
房地产开发企业税收政策释疑 房地产开发企业涉税风险防控
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
用 “ 合 作 开 发 ” 形 式 取 得 土 地
风险点 :注意程序的合法性，不同的“合作开发”形式，对应
不同的税务处理。（【1995】156号、【2009】31号）
收益分配形式：按投资比例、按固定额度、按约定比例。 注意：1、加强和完善对“共管账户”的管理措施；
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
风险点 ：虚增成本，编造虚假建筑业务，后果严重。
虚 增 建 安 成 本
特别注意：关联企业，人为提高工程价款；
认定方式：可通过竣工结算报告，进行材料价格 比较、纳税评估比较等方式进行核实； 发改涉税财物认证。
后果严重：《征管法》、《发票管理办法》
销售环节风险提示
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
各 类 视 同 销 售 的 税 务 处 理
风险点 1 ：税务机关可以重新核定计税营业额。
风险点 2 ：是否代扣代缴个人所得税。 视同销售的表现形式 ： 以房抵工程款；
向职工福利售房；
低价向股东售房；
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
融 资 备 案 的 税 务 处 理
用 土 地 投 资 入 股
风险点 :
属于政策性风险，土地增值税土地价款扣
除问题，扣除依据是土地投资时的账面成本还是入股评 估价值。不明确。 营业税：不征 财税[2002]191号
企业所得税：采用入股评估价值作为扣除 土地增值税：①2006年以前，按账面成本扣除；2006年以后，按投
资环节已缴土增税作扣除；财税[2006]21号 ② 以评估价值作为扣除；
预售房款能否在《企业所得税年度纳税申报表附表 一收入明细表》视同销售收入—其他视同销售收入中 填列？——招待费及广告费、业务宣传费的扣除基数 问题 在计算缴纳企业所得税时，房地产企业按商品房预 售收入计算缴纳的营业税、城建税、教育费附加能否 扣除呢？
什么是契税？
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
3.2 土地使用税纳税义务起止时间的把握
如何计算房 产原值？
“途家模式”将房屋以酒店式公寓出租运营 房产税是按原值还是按租金计税？
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
3.4 契税计税价格的确定
契税：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为
承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
计税依据：包括土地出让金、土地补偿费、安置补
什么是契税？
助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市 政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形 资产及其他经济利益。成都市还包括土地指标费。
在成本方面：多计土地成本、建筑成本，未按税法规定进行税务处理 在收入方面：少计销售额，不按税法规定进行税务处理 采用不正当手段进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款。
第一章：房地产开发企业涉税风险概述
1.3 涉税风险的成因分析 客观原因：
对税收政策不了解，片面理解税 收筹划； 财务人员日常账务处理不规范； 企业内部管理不严谨； 外部环境的影响；
第四章：房地产开发企业涉税风险的防控
4.2 房地产企业涉税风险的防控途径
纳税人：学法懂法知法，提高税法遵从度，加
强企业内部管理，建立涉税风险防范机制。
税务机关：加强税收法律宣传、纳税辅导、风
险评估、风险提示，引导纳税遵从、促使自查自 纠，不断降低房地产纳税人涉税风险。最大程度 的帮助纳税人降低涉税风险是重要的纳税服务。
第四章：房地产开发企业涉税风险的防控
4.1 房地产企业涉税风险的防控原则
合理合法：税务规划具有合理的商业目的，并符合国家法 律法规及税法的相关规定； 事前筹划：经营决策和日常经营活动考虑税收因素的影响 ，符合税法规定； 事中审查：对税务事项的会计处理符合相关会计制度或准 则以及相关法律法规；纳税申报和税款缴纳符合税法规定； 事后检查：税务登记、账簿凭证管理、税务档案管理以及 税务资料的准备和报备等涉税事项符合税法规定。
1.1 什么是 涉税风险？
有遵循税法可能遭受的法律制裁、财
务损失、声誉损害和承担不必要的税 收负担等风险。
第一章：房地产开发企业涉税风险概述
1.2 涉税风险的分类
企业按未照税法规定履行纳税义务——导致的现存或潜在的税务处罚 风险 企业对税收政策不了解——多缴纳税款或未按规定流程申请税收优惠 而导致企业利益的丧失。 1.3 涉税风险的表现形式
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
风险点 1：注意发票的处理；
甲 供 材 的 税 务 处 理
发票的处理：可开具，但不论是否取得发票，均不能重复扣除。 纳税义务人：建筑方。 实际税负承担者：开发商。
风险点2 ：竣工结算报告中应反映出甲供材的问题。
在竣工报告中应说明甲供材的情况，以及由开发商来支付 给建筑方的甲供材税款，均应在竣工结算报告中反映。
第一章：房地产开发企业涉税风险概述
1.1：涉税风险的名词解释 1.2：涉税风险的分类 1.3：涉税风险的表现形式 1.4：涉税风险的成因分析 1.5：涉税风险可能导致的结果
第一章：房地产开发企业涉税风险概述
国家税务总局下发的《大企业 税务风险管理指引（试行）》（国税 发[2009]90号）中对税务风险的解释， 可将企业涉税风险定义为：企业因没
1.4
涉税风险可能导致的结果
直接结果：直接经济利益的 损失，个人人身自由的限制。
主观原因：
间接结果：企业纳税诚信度 主观故意—纳税意识不强，风险 意识，盲目追求企业利润最大化
的丧失。
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
土地 取得 环节
开发 建设 环节
销售 环节
土地取得环节风险提示
第二章：房地产开发企业分环节涉税风险提示
什么时候开 始交税？
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
3.3 房产税计税依据 财税[2010]121号文件规定：对按照房产原 值计税的房产，无论会计上如何核算，房产 原值均应包含地价，包括为取得土地使用权 支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的 地价。
计税依据的调整：1、评估价格；
2、土地基准地价。
第三章：房地产开发企业税收政策释疑
3.5 非公司制企业的改制中---对“整体改建”定义的变化
财税【2003】184号 财税【2008】175号
非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定， 整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公 司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改 建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。