扬州公司筹建商业管理公司税务筹划方案
一、概念：
商业综合体的基本概念是：“商业综合体是以商业购物活动为基本内容或基本内容之一，结合办公、公寓、酒店、交通、文化、娱乐等若干功能组成的、多功能的、内容组织有机的、满足现代城市高度集约化的、高情感要求的城市局部相对完整的建筑实体环境，它是城市整体网络的有机延续部分。”
二、经营期间应交税费种类：
1、(1)提供不动产租赁，税率11%；
(2)提供现代服务业服务，税率6%；
2、增值税附加：按应缴纳增值税额的12%；
3、印花税：按租金收入的%；
4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税，出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税的计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体规定如下：
《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次性减除１０％至３０％后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。根据《江苏省房产税暂行条例施行细则》，我省房产税依照房产原值一次扣除百分之三十后的余值计算缴纳。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
《房产税暂行条例》第四条：房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
《房产税施行细则》第四条房产税税额的计算公式如下：
以房产原值为计税依据的，全年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×％；
以租金收入为计税依据的，全年应纳税额＝全年的租金收入×12％。
5、所得税：按公司利润交纳25%的企业所得税。
6、土地使用税：以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米2元至
25元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。租赁房产的土地使用税按租赁房产占用的土地使用面积征收。
根据扬府办发（2017）27号《市政府办公室关于调整扬州市城镇土地使用税额标准的通知》，扬州文昌中心项目为二等土地，每平方米土地使用税税额为元。
三、纳税筹划思路：
从以上自营物业税费负担情况分析可以看出，自营物业的税费负担主要来自房产税和企业所得税，所以我们筹划的思路主要从降低这两个税种负担出发考虑。
1、改出租为转租筹划
组建商业管理公司可实现房产税纳税人资格的优化。
政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。组建的商管公司只是管理机构而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。
假设：直接租赁租金H=100万元，转租第一道租金为M，增值税及附加：11%*（1+12%）=%
(1)资产公司---（100万）---租户
(2)资产公司---（M）---商业运营公司---（100万）---租户
即有：100*（%+12%）<=M*（%+12%）+100*%
<=%*M+
%M<=12
M<=
通过以上计算可知：转租赁时当第一道租金占总租金的比例达到%时，两种方式税负相等，也就是说转租赁时第一道租金比例最大不能超过%，否则适得其反，原因是转租赁时第一道租金多交了一道%的税金。
税务风险：
本例资产公司将房产出租给商业运营公司应当按照正常交易价格收取租金，如果资产公司为了降低税收负担，向商业运营公司收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。
商业运营公司通过转租行为取得了至少万元的利润，如果商业运营公司没有足够的成本费用冲抵利润，就要按利润缴纳25%的企业所得税。
由于房屋产权人和商业管理公司是关联企业，他们之间的出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关的房屋出租最低租金计税价格的制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关肯定也要进行相应调整，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大的不确定性风险。
2、改变租金收取方式筹划
将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式，实现纳税基数的优化。
政策依据：《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税是对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。
经营模式对比。租金与管理费比例应适当，不能一味的扩大管理费用的比例。
(1)资产公司-----100万（不含税）------租户
增值税销项税额=100*11%=11万
增值税附加=11*12%=万
印花税=100*%=万
房产税=100*12%=12万
影响利润表的税费合计=万+万+12万=万元
(2)资产公司-----租金60万元（不含税）---租户
增值税销项税额=60*11%=万
增值税附加=*12%=万
印花税=60*%=万
房产税=60*12%=万
影响利润表的税费合计=万+万+万=万元
(3)商业管理公司-----管理费用40万元（不含税）---租户
增值税销项税额=40*6%=万
增值税附加=*12%=万
印花税=40*%=万
影响利润表的税费合计=万+万=万元
通过以上计算可知，改变租金收取方式的测算，可以减少税费万元。
税务风险：
行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。
3、消除免租期筹划
分析：免租期只会增加公司房产税税负。假设按年租金120万，3个月免租期，房产原值亿。
政策依据：
房产税是以房屋为征税对象，对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收的一种税费。
若合同中规定了免租期，税务解释即为在“免租期”内应按照房产原值纳税，在“非免租期”内按照租金收入纳税
(1)资产公司---3个月免租期，9个月租金120万--租户，房产税为15000*（1-30%）*%*3/12+120*12%=万元；
(2) 资产公司---12个月租金120万--租户，房产税为120*12%=万元；
合同中的“免租期”，并不意味着税法的“免税”，而要多交房产税万元。
、注意事项：只需要在合同中不出现免租字眼，以全年租金或全年平均租金出现，无税务风险。
4、租赁房屋交付时间筹划
若出租合同交付时间签署为月初，应修改为上月底交付，可减少一个月从房产原值计税缴纳房产税。按原值亿，月租金10万元计算，税负减少万元。
政策依据：
